매년 30% 물갈이 '私교육 정글‘>
서울 강남구 대치동은 '대한민국 사교육 1번지'로 널리 알려진 곳이다. 은마아파트 입구 사거리를 중심으로 600여개에 달하는 학원이 건물마다 다닥다닥 입주해 있다. 학원 밀집지역의 특성상 대치동은 학원 수업이 한창인 저녁 7~10시 활기를 띤다. 가장 사람들이 몰리는 시간은 저녁 10시. 서울시교육청이 규정한 학원영업 '데드라인'이다.
우성2차 아파트에서 롯데백화점으로 향하는 8차로 메인스트리트도 이 시간만큼은 교통체증으로 몸살을 앓는다. 도로에 두 겹으로 주차해 있는 학부모들 차량 탓에 차로가 4~5개로 줄어들어서다. 저녁 내내 한가하던 분식점과 패스트푸드점도 이때 갑자기 활기를 띤다. 학원 상권이 일반 상권과 다른 점은 경기와 무관하게 성패가 엇갈린다는 것. 학부모의 입소문을 타지 못하면 아무리 학원 경기가 좋아도 문을 닫아야 한다. 경쟁이 그만큼 치열하다는 얘기다. 이석록 대치 메가스터디 원장은 "다른 지역에서 '대박'을 일구고 자신감에 부풀어 대치동으로 입성한 학원 원장들 중 상당수가 1~2년 만에 학원문을 닫는다"며 "해마다 30% 정도의 학원이 주인이 바뀐다고 보면 된다"고 분석했다.
대치동 학원가의 무게중심은 대형 재수학원이다. 10여개의 학원에서 5,000명가량의 재수생이 공부하고 있는데 대부분이 기업형 재수학원 소속이다. 대치동 재수학원의 '빅4'는 강남종로학원, 한샘대한국민학원, 강남메가스터디학원(인문계), 유웨이에듀강남오성학원으로 대치동 재수생의 4분의 1가량을 독점하고있다. 재수학원을 제외하면 100평 미만의 소형 학원들이 주류를 이룬다. 한 반에 50명 이상이 들어가는 '대단위 강좌'에 대한 인기가 시들해 지면서 중간 크기의 학원들이 대부분 사라진 것.
중형 학원 가운데 살아남은 곳은 콘텐츠경쟁력이 있는 교육업체 프랜차이즈 학원 몇 곳 정도다. A수학전문학원의 이 모 원장은 "목숨 걸고 공부하는 이 지역 학생들의 경우 수강료 액수보다는 '맞춤형 수업'을 받을 수 있는지가 더 중요하다"고 말했다. 소형 학원들의 특징은 형태가 다양하다는 것. '사교육 백화점'이라는 별명에 걸맞게 새로운 형태의 학원이 수시로 생겨났다 사라진다. 숫자로 보면 내신 학원이 가장 많지만 '논술전문', '수학전문' 등 특정 과목을 가르치는 학원도 적지 않다. 수업을 하지 않고 공부하는 방법만 지도하는 '에듀플렉스', 성적을 바탕으로 대학 응시전략을 짜주는 '미래진학컨설팅' 등은 독특한 장르를 새롭게 개척한 곳으로 꼽힌다.
최근 가장 높은 주가를 올리는 곳은 논술학원이다. 대입제도가 변하면서 대학별 논술고사가 당락을 결정하고 있기 때문이다. 석사학위 이상를 소지하고 있는 강사 20~30명이 팀을 짜서 대형 학원으로 원정강의를 다니던 '논술 길드'를 모태로 한 학원들이 인기가 많다. 초암 논술아카데미, 거인의 어깨 등 5~6곳이 대표적. 최근에는 국어전문학원과 내신학원들도 논술을 강화하고 있어 경쟁이 치열해지고 있는 추세다. 반면대입제도가 복잡해지면서 지난해부터 우후죽순 생겨난 진학 컨설팅 전문학원들은 점차 내리막길을 걷고 있다.
대치동의 소형 학원 경기는 1~2년 전만 못하다. 중계동, 목동 등 신흥 학원가들이 세를 떨치면서 '원거리 고객'들이 이탈한 것이 첫 번째 이유. 김석준 부동산 뱅크 중개사는 "학원의 개수는 줄지 않았지만 1~2년 전과 비교해 권리금이 70~80% 정도 떨어졌다"며 "인근 원룸이 꽉꽉 들어차는 방학 때 정도만 학원들이 호황을 누린다고 봐야 한다"고 설명했다.
교육상권과 혼재돼 있는 일반상권은 고급 음식점, 헬스클럽 등이 중심이 된다. 대치동 일반 상권의 특징은 교육상권과 '물과 기름'처럼 철저히 분리돼 있다는 것. 학원이 호황을 누린다고 고급 음식점의 매출이 오르는 일은 없다는 얘기다. 일반 상권의 특징은 소비자의 눈높이는 높지만 객단가는 이에 못 따라간다는 것. 과일과 생과일주스를 파는 플루주시의 김대호 사장은 "삼성동과 비교하면 지출액이 3분의 1 선에 불과하지만 고객들의 눈높이가 높아 질 낮은 재료를 쓰는 것은 자살행위에 가깝다"며 "전세 중심의 은마아파트보다는 도곡렉슬이나 빌라에사는 손님이 많다"고 전했다. 화원일식 김창수 대표는 "이쪽에서는 입소문 한번 잘못나면 끝장"이라며 "강남사람들 입맛을 맞추지 못할까 걱정돼 아예 강북 출신 요리사들은 고용하지 않고 있다"고 말했다.
학원과 연계해 매출을 올리고 있는 곳은 분식점과 편의점 정도. 하지만 경쟁이 치열해 매출이 높지는 않은 편이다. 송슬기 X-존 게임방 매니저는 "학원을 타깃으로 하다가는 큰코 다친다"고 강조한다. 그는 "학원이 엄하게 학생들을 단속하고 있어 학원에 오는 학생들이 PC방을 이용하는 일은 거의 없다"고 말했다. 학원을 운영하다가잘 되지 않아 김밥집으로 전업했다는 김밥까페의 이은주 사장은 "객단가는 3,000~4,000원에 하루 평균 150만원을 올리고 있다"며 "소비자의눈이 높기 때문에 메뉴를 다양화하고 맛과 청결을 꾸준히 유지해야 경쟁에서 살아남을 수 있다"고 전했다.
< 고소득층 유입 '호재' vs 교통체증 심화 '악재‘>
서울 지하철 3호선 도곡역과 한티역 주변 재건축 아파트들이 지난해와 올해 대거 입주를 시작하면서 상권의 배후 수요 기반이 계속 확충되고 있다. 지난해 1월 동부 센트레빌(805가구)을 시작으로 10월 삼성 래미안(1,050가구), 12월대림e-편한세상(840가구), 올해 1월 역삼 푸르지오(332가구), 2월 도곡 렉슬(3,002가구)이 각각 입주를 시작했다. 앞으로도 6월 대우 푸르지오(738가구), 8월 삼성 래미안2차(438가구), 12월 롯데 캐슬(144가구), 대치 아이파크(총 768가구 중 조합원분 610가구)의 입주가 예정되어 있다.
이처럼 공급이 확대되면서 이 일대 아파트 값이 안정될 것이라는 당초 예상과는 달리 신규 아파트와 기존 중대형 아파트를 중심으로 가격이 급등세를 타고 있다. 인근 부동산에 따르면 도곡 렉슬 43평형 A타입의 경우 연초 15억~16억원 하던 것이 현재 21억원을 호가하고 있다. 마루 공인 김범철 대표는 이에 대해 "도곡 렉슬 26평형도 연초 6억원 하던 것이 지금 8억원이 됐다. 그만큼 강남에 진입하려는 중산층의 대기 수요가 많다는 것"으로 분석했다.
소득 수준이 높은 계층이 계속 유입되고 있다는 것은 상권의 큰 호재임에 틀림없지만 큰 복병이 있다. 바로 교통문제. 지금도 남부순환로와 도곡동길의 교통량이 많아 도로정체가 심한데 앞으로 초고층 재건축이 계속되면 교통난이 엄청 심각해질 것은 불을 보듯 뻔하다. 도곡 렉슬 단지 부근에서 함흥냉면집을 하는 김상곤씨는 "도로 사정이 악화되면서 매출이 지난해보다 10%가량 감소했다"고 전했다.
<타워팰리스 외식가 뜬다>
타워팰리스가 들어서면서 도곡동, 대치동 일대 외식상권이 급변하고 있다. 이 지역도 전형적인 아파트단지 외식상권에서 벗어나지 못해 집에서 편하게 배달시켜먹는 음식점들이 발달했었다. 그러다가 타워팰리스 입주를 전환점으로 주상복합건물들이 줄줄이 들어서면서 외식상권의 흐름이 크게 바뀌고 있는 것이다.
타워팰리스 블록의 중심 상가인 반트가 이 흐름을 주도하고 있다. 반트 1층에 위치한 '아티제'는 신라호텔에서 직접 운영하는 유럽형 베이커리 카페다. 야외 테라스가 있는데 타워팰리스 블록안(이면) 도로에는 차들이 많이 다니지 않고 도로 너비도 20m나 되기 때문에 카페 기분을 즐길 수 있는 곳이다. 점장 석호원씨는 "주변에 고급 아파트들이 워낙 발달한 덕분에 주말에 손님이 더 몰린다"면서 "최근엔 청담동이나 압구정동 등지에서도 일부러 찾아오는 손님들이 많아졌다"고 밝혔다.
'지화자'는 떡 한 세트가 7만원에서 20만원 사이인 고급 떡카페이지만 손님들이 자주 찾는 비빔밥은 의외로 싸다. 한 그릇에 9,000원. 떡이나 한과 세트는 주로 선물용이다. 점장 문봉애씨는 "전체 매출에서 세트가 차지하는 비중이 30% 정도 된다"고 말했다. 고급 중식당 '친친'은 자장면 한 그릇에 6,000원, 평균 객단가는 3만원에서 4만원 사이. 외부 손님과 주민 고객의 비율이 50 대 50 정도.
타워팰리스 일대엔 초고층 오피스텔도 6개 동이나 되고 엔지니어링을 비롯한 삼성그룹 계열사들의 사무실도 입주해 있다 보니 점심시간엔 직장인 고객이 몰리고 저녁 시간엔 접대모임이 많다. 한 부동산 관계자는 "이곳에 사는 사람들은 친인척 모임을 가져도 다른 데 가기보다는 이곳으로 초대하는 경향이 많고 다른 곳에 사는 친지들도 이곳에 모이는 것을 좋아 한다"면서 "이런 모임이 외식매장의 회전율에 상당히 기여한다"고 전했다.
인근 개포주공에 사는 이승연씨(26)는 "흔히 타워팰리스 하면 모든 게 비쌀 것으로 생각하고 심지어 거부감까지 드는 사람들을 보지만 실제로 와 보면 가격이 그렇게 세지 않고 내용은 만족스럽다"면서 "점주들의 수준이 높아서인지 서비스가 훌륭하고 점내 분위기도 딜럭스하다기 보다는 캐주얼하면서도 편안해 자주 찾게 된다"고 말했다. 상가뉴스레이다의 서준 팀장은 "이곳 상가 식당들은 음식 종류가 많이 겹치지 않아 소비자들이 다양하게 즐길 수 있다"며 "이런 흐름이 유지되면 앞으로 청담동과 같은 고급 식당가로 명성을 얻게 될 것"이라고 전망했다.
< 창업포인트 / 소형점포로 승부 ... 서비스창업도 승산>
대치 도곡 상권의 최대 장점은 국내 최고 가격대를 형성하고 있는 주변 아파트단지의 두터운 소비계층이다. 현재도 소비시장 기반이 국내 최고 수준인데 재건축을 통해 갈수록 '업-그레이드'되고 있다는 점은 특히 매력적이다. 이 지역은 서울에서도 보기 드물게 아파트 단지상가와 도로변 상가가 같이 발달한 곳이다. 그만큼 구매력이 풍부하다는 얘기다.
전문가들은 그러나 "유동인구가 생각보다 많지 않기 때문에 어떤 업종을 하더라도 대박을 기대하는 것은 금물"이라고 충고한다. 더욱이 아파트값 급등에 따라 상가임대료도 덩달아 올라 차별화된 아이템이나 특별한 경영노하우가 없으면 장사하기 힘들다는 점에서 서울의 다른 상권들과 다를 바 없다. 주민들이 패션은 강남 롯데백화점에서 해결하고 생필품 쇼핑은 양재동 하나로마트 등 할인점에서 주로 하기 때문에 일반상가 창업은 철저히 틈새시장과 아이템을 공략해야 승산이 있다.
국내 사교육시장의 메카답게 중고생 자녀를 둔 중장년층이 많은 것도 이 상권의 특징이다. 전문가들은 "학부모와 학생을 둘 다 노리는 장사는 절대로 안된다"면서 "말 그대로 선택과 집중을 해서 한 곳에 맞춰 창업 아이템을 선정해야 한다"고 당부한다. 아파트 밀집지역인 만큼 병원은 미어터지는 데 비해 약국은 상대적으로 부족한 편이어서 약국이 창업 권장업종으로 꼽힌다. 전문가들은 "경쟁이 워낙 치열하다 보니 업종이 겹치지 않도록 특화하는 게 승패를 가른다"고 말한다. 실제로 대치역 역세권에 있는 K치킨은 얼마 전 옆 건물의 T치킨에 밀려 문을 닫아야 했다. 이 지역은 임대료가 비싸기 때문에 매장 회전율만으로 수지를 맞추기는 힘들다. 따라서 배달과 테이크아웃을 함께 하는 것이 중요하다.
지하철 3호선 도곡역과 대치역 사이 상가의 경우 임대료는 10평 기준으로 보증금 5,000만원에서 1억원, 월세 150만원에서 200만원, 권리금 1억원에서 2억원 정도다. 강남 롯데백화점 4거리의 한티역(지하철 분당선)과 은마사거리 사이 상가도 비슷한 수준이다. 창업컨설팅 업체 조인스월드의 이현승 대표는 "큰 노하우가 없는 소자본 창업일수록 임대료가 비싸더라도 도시락 전문점 같은 단일메뉴로 승부하고 가급적 1층에서 창업해야 한다"며 "수요층이 두터운 곳이니 만큼 서비스 계통 창업도 좋기 때문에 '가사 도우미 서비스' 창업을 권할 만하다"고 말했다.
서울 지하철 3호선 도곡역 근처에서는 베이커리형 카페도 해볼 만하다. 상가뉴스레이다의 서준 팀장은 "건너편 타워팰리스 쪽에 빵집과 아이스크림 집이 있기는 하지만 중간에 있는 도로가 8차선이나 되기 때문에 도곡역 남쪽과 북쪽이 끊긴다"며 "북쪽에 사는 주부들을 대상으로 빵집 안에 테이블을 놓고 카페분위기를 연출한 전문점을 내는 것도 괜찮을 것"이라고 말했다.
강남 롯데백화점 4거리를 지나는 지하철 분당선 한티역과 대치동 은마사거리 사이 대로변에서는 퇴근하는 직장인들의 저녁식사 수요를 충족시켜줄 수 있는 장사도 괜찮다. 단 강남에는 차를 가지고 다니는 사람이 많기 때문에 주차 공간을 확보해 두는 것이 좋다.
< 은마상가 세창니트 사장 "맞춤형 고급 니트로 단골 확보“ >
"은마상가 내 500여개 점포 중 100% 맞춤니트를 취급하는 곳은 저희가 유일합니다." '강남의 재래시장'이라 불리는 대치동 은마종합상가 세창니트의 장경애 사장(58)은 1993년부터 이곳을 지킨 터줏대감이다. 4.5평 남짓한 좁은 점포지만 단골 고객만 200명이 넘을 정도로 실속 있다. 보증금은 700만원이며 월 임대료는 60만원. 3월부터 6월까지가 성수기이며 니트를 입지 않는 여름에는 매출이 10분의 1 정도로 급감한다. 성수기 때 월 매출은 2,000만원 선이다. "객단가(고객 1인당 평균 지출액)는 최하 25만원입니다. 한벌에 100만원을 훌쩍 넘는 옷도 있어요." 가게에 걸린 니트 샘플을 보고 디자인과 색깔을 정한 다음 신체 치수를 재고 공장에 주문하면 일주일 후 완성된 옷을 받을 수 있다. 타깃 연령층은 30대부터 70대까지 다양하다. 니트 제작에 사용되는 실 종류만 10여 가지가 넘는다. "강남에 살다가 분당, 수지 지역으로 이사 간 고객이 많은데 아예 전화로 주문하시더라고요. 무료 택배로 부쳐줍니다."
두꺼운 수첩에는 단골 고객들의 신체 치수가 빽빽하게 적혀 있다. 고객의 이름만 대도 공장에서 알아서 사이즈를 맞춰 제작할 만큼 고객충성도가 높은 편이다."단골 중 대부분이 같은 디자인을 색깔별로 갖고 있어요."
장 사장의 장사 원칙은 철저히 고객 눈높이에 맞춰져 있다. "우리 가게에서 니트를 구입한 손님에 한해 수선과 리폼을 무조건 무료로 해드립니다." 10년 넘게 맞춤니트만을 고집한 이유도 그래서다. 그는 은마상가에서 성공하기 위해서는 장사의 차별성을 갖춰야 한다고 충고한다. 길목이 좋은 곳은 장사가 잘되지만 안쪽은 공실이 꽤 된다는 것."창업 초보는 유명 메이커의 상설매장으로 시작하는 게 좋을 것 같습니다.“