소사원시선 하중역 역세권(시가화예정용지)과 시흥시 개발가용지(開發可用地)

[황박사]

소사원시선 하중역 역세권(시가화예정용지)과 시흥시 개발가용지(開發可用地)

역세권 탑맨(Top Man)  황박사입니다.

요즘 봄꽃들이 만발하여 여의도 벚꽃축제, 잠실석촌호수 벚꽃축제 등  꽃축제도 많이 열리고 있습니다.

축제에 참여하지는 못해도 축제가 열리는 소식만 들어도 마음이 한층 설레이고 가벼워집니다.

                      (경남벚꽃축제 경남 경화역)

내용이 길어지니 각설(却說)하고 바로 시작합니다.

오늘은 소사원시선 전철을 자세히 살펴보고  장래역인 하중역의 설치문제에 대해 기술하고, 나아가 하중역세권으로 개발이 가능한 시흥시 투자설명회에 소개된 행정타운 잔여지구를 집중 조사분석해 보도록 합니다.

 소사원시선 복선전철과 하중역  ◑   

- 소사원시선 노선도

(소사~원시선의 중요성)

  시흥시의 남북을 가로지르는 소사원시 복선전철은 서울과 시흥시를 환승연결하게 하는 광역철도로, 

북으로는 대곡~소사, 경의선·교외선 복선전철과 직결되고, 남으로는 서해선 복선전철과 직결된다.

이 소사원시선은 경부선에 집중된 화물 물동량을 분산처리하여 경부선의 선로용량 부족을 해소하고, 철도 화물운송 활성화에 기여할 것으로 보인다.

전철이 개통 되면(2018년), 소사에서 원시까지 24분 여만에 이동이 가능하고, 안산선(화랑역)과 경인선(소사역)과 그리고 2024년 개통하게 되는 신안산선(시흥시청역) 등과 환승이 가능해져 수도권 남서부 광역교통망으로서 핵심기능을 담당하게 된다. 

또한 부천·시흥·안산 등 인근지역의 교통편의를 편의를 증진시키고 , 지역개발을 촉진하는데 일조할 것으로 기대된다.

 

 

         (소사원시선 정거장 사진)

         - 위에서 오른쪽으로 1공구 대야정거장, 2공구 신현정거장, 하중역 성토구간, 시흥시청 정거장

(소사원시 복선전철의 개요)

소사~원시 복선전철은 총 노선길이 23.3km, 정거장 12개소 (장래역인 하중역 추후 건설), 사업비 1조 5,200억 원이 들어가는 사업으로 민간투자사업방식(BTL) 로 진행한다.

소사~원시 복선전철은

▶ 당초 신현~시흥시청 사이에 하중역이 신설되어 제2공항철도와 환승예정이었으나 제2공항철도의 일부구간인 월곶~판교 복선전철의 추진으로 제2공항철도와 소사~원시시선의 환승역은 시흥시청역으로  확정되었고 시흥시청역은 신안선선과 이어지게 되어 트리플 환승역이 된다.

▶ 공사구간은 4개 공구로 나눠서 이루어지며, 제2구간 내의 신현정거장과 시흥시청정거장 사이 약 2km 사이는 지상으로 건설되며 나머지 구간 전체는 지하로 건설된다. 그리고 지상 구간에 장래역인 하중역이 신설되게 된다

▶ 본 노선은 광역철도와 간선철도 기능을 동시에 갖게 됨. 즉 여객열차, 화물열차, 전동열차 가 모두 달릴 수 있게 설계됨.

▶ 소사원시선의 화물열차의 운행에 대하여,

  - 본 노선의 지하구간이 있지만 전기기관차, 컨테이너, 스크린도어 등을 이용하여 화물열차가 운행 가능하며 철도 화물선이 따로 있는 것이 아니라 경인선, 안산선처럼 하나의 선로를 여객열차와 전동열차, 화물열차가 공용하게 이용한다.

  - 그러나 소사 원시선 의 정거장에서는 실제 화물을 취급하지 않으며  화물열차는 본 노선을 단순히 통과만 하게 된다 ☞ 즉 하중역은 화물과 여객을 같이 취급하는 복합역은 아니라는 의미

  - 향후 신설에정인  하중역에 여객전동열차와 겹칠 시 화물열차가 대기할 수 있는 화물열차용 부본선(600m 이상)을 설치 할 예정임.

△ 소사원시선 하중정거장 성토구간의 生生한 공사 현장 모습(2017.01.08 당시)

(소사원시선 하중역의 설치문제)

소사원시선 하중역은 장래역으로 향후 수요가 충족될 때 개통할 예정으로 되어 있는데 역이 개통되니 마니하는 논란이 많아 이를 불식시키는 주요 자료가 있어 제시하고자 합니다.

아래는 소사원시선 진행과정에 대한 간담회실시 신문 기사로 하중역 설치에 대한 확고한 의지를 엿볼 수 있다.

(시흥신문 2017.5.29일자 1면)

 이를 종합해 보면,

소사원시선 하중역 설치에 대하여는

하중역 건설은 "(소사원시 복선전철) 기본계획에 반영된 만큼 민자사업(BTL)과 무관하게 국가에서 재정을 부담해 설치하게 될 것" 이라고 간담회에 참석한 국토부 관계자가 직접 설명한 한 문장으로 하중역 설치논란에 대한 해답으로 일축할 수 있다.

(잠시 쉬어가기)

공든탑이 무너지랴~~??

투자에서 믿음이 한번 무너지면 모든 믿음이 무너집니다!!

이 글을 쓰는 주요 포인트는 행정타운 잔여지구가 하중역세권으로 개발이 가능한 지를 밝혀내고 투자처로서 얼마만한 가치가 있는지를 알아내는데 그 목적이 있다.

그래서 다음은 소사원시선 하중역세권과 행정타운 잔여지구와의 연관성을 살펴보고자 합니다.

 행정타운 잔여지구(하중역세권)  ◐   

행정타운 잔여지구는  시흥시에서 개발가능지로 확보한 지역에 민간개발투자를 적극적으로 유치하기 위해 투자설명회를 개최한 시흥시 개발가용지의 일부 지역으로, 2020시흥시도시기본계획상 시가화예정용지로 지정반영되어 있으며, 향후 개발단계에 따라 2020년 까지 개발을 확정결정하여야 하는 지구이다. 현재 행정타운 잔여지구는 시가화예정용지 개발 마지막 단계인 4단계(2016~2020년)로 지정되어 있다.

(시흥시 개발가용지 투자설명회 자료중 행정타운 잔여지구 개발가용지 현황)

<행정타운잔여지구 간략>

- 하중역 앞 300미터 지점에 하중동 일원에 구도심 개발지구인 하중1, 2도시정비지구(건폐율, 용적률 상향 조정) 사이에  위치하게 되어 이 두 지구단위계획구역과 연계하여 개발하게 된다.

- 3세대가 공유하는 실버타운 주거중심(주거, 준주거지역) 조성이며, 개발 면적 약 0.165㎢(165,000㎡:약 5만평)에 평균공시지가 190,175원/㎡(평당 628,680원)이며 총 사업비 1,598억 원 규모이다.

- 하중역 주변에서 유일한 시가화예정용지로 지정되어 주거, 상업의 복합용도인 하중역세권 개발이 가능한 개발 지구이다.

<행정타운잔여지구 개발이 하중역세권 개발>

이번에는 하중역을 중심으로 하중역세권 도시개발사업을 계획한다고 가정하고 어느 지역이 하중역세권으로 개발이 되어야 하는지를 알아보기 위해 하중역 주변을 살표보기로 한다.

(하중역 앞은 제척지역)

▶ 하중역 앞 정면 약 300미터 정도 주변은 그린벨트 환경평가등급 2등급으로 제척이라고 되어있다. 즉, 행정타운 잔여지구에서 제외가 되어 개발이 억제되는 지역으로,  그린벨트가 해제되지 않는 농경지 자연녹지 상태 그대로이다(시가화예정용지가 아님) 

그런데 시흥시는 시흥시 개발을 하기 위해서는 시 전체면적의 그린벨트가 2/3인 점을 감안하여,

2020시흥시도시기본계획에 우선 그린벨트지역을 해제 가능한 개발가능용지로 분류하여 그 지역을 시가화예정용지로 지정하고, 향후 개발을 확정결정하여 시가화용지(용도배분)로 변경시켜 체계적인 개발을 시행한다.

 따라서 하중역 앞 제척지역은 2020년시흥시도시기본계획상 개발가능용지에 포함되어 있지 않아 시흥시의 개발범위대상에서 제외된 지역임을 알 수 있다.

그리고 제척지역과 행정타운잔여지구를 구분하는 새로운 도로가 2016.12.27 확정되었는데,

(우측  토지이용확인원-중류1류, 위 지도-4차선 예정도로로 표시)

이 신설도로는 4차선도로로 제3경인고속도로 연성IC에서 기존 도로인 하중로(4차선)로 신설되어 행정타운잔여지구와 하중역으로 연결되게 된다.

여기서 참고로, 중개업을 한다고 사칭하는 일부 기획부동산 업자가 개발이 안되는 제척지역의 토지를 하중역세권인 행정타운 잔여지구라고 속여 판매하고 있으니 주의를 요합니다.

(하중역 앞 300미터 지점에 행정타운 잔여지구를 개발)

 ▶ 하중역 앞에서 제척지역을 제외한 약 300미터 부근부터 약 1km 사이에 구시가지 재정비사업의 일환으로  하중1,2지구단위계획구역이 지정되어 있다. 행정타운 잔여지구는  이 2개 구도심 지구단위계획구역 사이에 위치하게 되며 이들과 서로 연계해서 개발을 하게된다.

이와같이 하중역 주변의 개발현황은 구도심의 하중동 도시정비사업지구 1,2지구 개발과 새로운 신도시개발사업으로 행정타운 잔여지구 개발만 이루어짐을 알 수 있으며.

또한 시흥시 투자설명회 개최 당시 행정타운 잔여지구는 하중역세권으로 개발이 가능하다고 밝힌 바가 있다. 

 따라서 행정타운 잔여지구가 제척지역을 제외한 하중역 앞 유일한 개발가능지(시가화예정용지)이므로

행정타운 잔여지구 개발은 곧 하중역세권이  될 수 밖에 없다.

◆ 시가화예정용지란? (클릭필수)

시가화예정용지란 자연녹지지역 등의 보전지역에 속한 땅을 도시가 팽창함에 따라 주거,·상업,·공업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 지정하는 것을 말한다. 이는 도시기본계획에 의한 도시관리계획 수립시 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시계획이 시행될 예정인 일단의 토지를 포함한다.

시가화예정용지가 개발결정, 확정되면(역세권도시개발 확정 등) 주거,상업,공업지 등의 시가화용지로 변경되는 것이다.

따라서 시가화예정용지는 주거,상업,공업지가 되기위한 예비준비단계이다 ☞ 가장 확실하고 안전한 투자처 

▶ 하중역 뒤편에 대해서는(위 지도 B지역)  하중역 출구는 앞 전면에만 건설되고 역 앞면에서 역 뒷면으로 연결할 수 있는 방법은 사람과 차량 1대 정도가 지나 다닐 수 있는 토굴이 전부라 앞편과 뒷편을 연계할  방법이 묘연하여 개발과는 멀다고 할 수 있다.

또한 앞면 제척지역과 마찬가지로 하중역 뒤의 농경지도 환경평가등급 2등급으로 자연녹지 그대로 그린벨트 해제 대상으로는 고려되지 않다고 본다.

(잠시 쉬어가기)

바늘허리 매어 못쓴다고

바쁘다고 저렇게 뛰어갈 순 없죠~~?

차근차근 알고 가는게 더 빠릅니다~~

지금까지 행정타운 잔여지구가 하중역세권 개발이 된다는 근거를 찾았으니

이제는 하중역세권의 특징을 정리하여 하중역세권의 투자가치를 분석해도록  합니다.

 하중역세권 투자 메리트   ⊙★   

흔히 투자에서 투자의 3요소가 조건을 잘 갖추었을 때 투자에서 성공했다고 한다.

즉 원금이 안정적이여야 하고, 수익이 있어야 하며, 장기간이 아닌 적당힌 시점에서 환금이 가능해야 한다.

그래서 하중역세권(행정타운잔여지구 )을 투자의 3요소와 접목하여 과연 하중역세권이 진짜 투자로서 메리트가 있는지를 살펴보도록 합니다.

첫째, 시가화예정용지로 2020년까지 개발을 확정해야 한다 〓>환금성 확보

  하중역세권인 행정타운잔여지구는 2020시흥시도시기본계획에 개발4단계(2016~2020)로 2020년 까지 개발을 결정 또는 확정하여 시가화용지(주거지, 상업지 등)로 변경을 하기로 되어있다.

 따라서 개발 속도가 빠르게 진행되며 이때부터 개발 진행정도에 따라 환금을 할 수 있게 된다.

둘째, 개발범위가 정해져 있다 〓> 안정성 확보

  시가화예정용지로 지정될 당시 개발범위가 0.165㎢(165,000㎡:약 5만평으로 )확정되어 있어 이 범주안에 투자시 리스크가 없어  원금이 확실하게 안정적으로 보장된다.

셋째, 도시개발법 민간제안 방식으로 시행된다 〓>수익성 확보

  장현지구, 목감지구 등은 공공주택법에 의한  LH공사에서 수용개발로 시행하는 반면에 ,

행정타운잔여지구는 도시개발법의 민간제안방식으로 시행하게 되어(환지방식) 투자수익이 지주에게 돌아가게 되므로 투자의 수익성이 확실하게 확보된다고 본다.

그럼 행정타운잔여지구가 주거중심(주거,준주거)으로만 개발된다고 할 때

투자수익이 어느 정도가 될까?

현재 행정타운 잔여지구의 평균공시지가가 190,175원/㎡(평당 628,680원)이고, 기존 시가지의 1종주거지의  공시지가가 931,200원/㎡(평당 308만원), 준주거지의 공시지가가 1,372,000원/㎡(평당 451만원)이다.

현지 중개업 관계자의 말에 의하면, 현재 이들 지역의 주거지 시세는 700~800만원, 준주거지 시세는 1,300만 정도 한다고 한다 

※ (참고로) 하중역 주변의 토지시세를 짐작할 수 있는 자료를 제시하자면,

  - 장현지구내 39번 국도 확장으로 수용된 토지보상금액이 2012년에 158만원(평당)에 지급되었으며,

  - 시흥시에서 장현지구내 시흥시청역 복합환승센타를 건립하기 위해 LH공사로 부터 1만7천16㎡(5,147평)

을 평당 515만원에 구입하였다

 따라서 공시가격으로만 비교해도 행정타운잔여지구가 개발되어 구 시가화용지의 시세만 되어도 

    현 수치상으로 주거,준주거 지역 투자수익은 약 5배~7배 이상이 나온다. 

넷째, 행정타운잔여지구가 하중역세권으로 개발이 되면 고밀도 개발이 된다 〓>고수익성 확보

  행정타운 잔여지구는 주거중심(주거, 준주거)으로 개발 한다는 계획이지만 

만약 필연적으로 하중역세권으로 개발이 되게 되면,

일반적으로 도시에서 역은 일상적 이동 수단으로서 큰 비중을 차지할 뿐만 아니라 환승 기능 등으로 인한 접근성 및 유동인구의 집중이라는 측면에서 상업, 업무, 숙박, 주거 등 많은 복합적인 성격을 가지게 되므로,

하중역세권은 주거, 상업, 업무, 문화 등 복합적으로 고밀도의 개발이 이루어져야 한다.

이지역 상업지 시세는 공시지가 1,880,000원/㎡(평당 621만원) 으로 시세는 1,800~2,000만 원 정도한다.

 따라서 공시가격 수치로만 계산해도 행정타운잔여지구의 공시지가가 62만원/평당 정도하므로

   하중역세권의 상업지역 투자수익은 최소한 10배 정도의 고수익이 된다. 

그러나 역세권으로 개발이 되면 고밀도의 개발이므로 이들 주거지, 상업지 시세는  구시가지의 시세보다 한층 더 높아질 것으로 본다.

※ (참고로) 시흥시의 역세권 주변 상업지 시세를 조사해 보니,

  - 시흥시 월곶역세권 주변 시세

       준주거지 148만원/㎡(평당490만원) 상업지 213만원/㎡(평당 704만원)

  - 시흥시 신천역 부근 시세

       상업지 412만/㎡(평당 1,360만원)로 시세는 약 3,500만원 선 (시흥시에서 가장 비싼 땅이다)

 이상을 요약해 보면,

하중역세권(행정타운 잔여지구)의 투자성은

한마디로,

▶ 2020년까지 개발이 이루어져야 하고 개발 범위까지 확정되어 있어(답안지 보고 시험보는 격)

▶ 투자의 환금성과 원금이 안정적으로 확실히 보장이 된 조건 하에서 

▶ 단기간에 주거지, 상업지로의 용도에 따라 투자수익이 약 5배~10배 이상이 가능하다고 할 수 있다. 

또한, 역세권투자는 역이 당연 존재함은 물론, 역세권개발 계획이 필히 수립되어야 하며(도시기본계획),  내땅이 개발범위 안에 위치하여야 절대 실패없이 성공 할 수 있습니다-(황박사 제언 中에서)

이중 한가지라도 만족하지 않으면 실패의 확률로 돌아선다고 봐야 합니다.

그런데 하중역세권(행정타운 잔여지구)은

역이 당연이 존재하고(기본계획고시 반영), 2020시흥시기본계획에 시가화예정용지로 반영되어 개발계획이 수립되어 있으며, 행정타운잔여지구로 개발범위가 정해져 있어  절대 실패없는 성공투자의  요지라고 자부합니다.

       

 꼬꼬꼬꼬,알거 다 알았으면

이제는 알낳고 알까야 할 때~

※  알짜팁(Tip)    

- 시흥시 개발가용지로 시가화예정용지인 행정타운 잔여지구(하중역세권 개발)섹타 범위내의 토지로,

- 신설4차선 도로와 100미터 지점이며 하중역과는 400미터 정도에 위치하며,

- 바로 옆으로 하중취락지구이며, 취락지구 내 5층 교회빌딩 근처의 알짜배기 토지입니다. 

- 공시지가 수치상으로 투자수익이 5~10 배 정도이며

- 필지는 단필지 토지이며, 원하시면 소액으로 지분투자도 가능합니다.

단기간에 원금이 보존되며  개발이 진행되고 있어 확실한 수익이 보장되는 곳의 투자를 원하시는 분만  

연락주세요~ (타지역의 심오한 투자문의도 가능)

역세권투자는 정보력도 중요하지만, 진실을 왜곡(歪曲)하거나 과장(誇張)없이 정확한 팩트로 핵심을 간파하는 차원이 다른 분석력이 더 중요(重要)합니다!!

역세권 탑맨(Top Man)

황박사 입니다 (010-7235-0790)

[내사랑 아톰]

시흥시 투자 잘해야 한다는 것에 1표, 엄지척~!

[황박사]

엄지 척!! 감사합니다

[철있는 사랑]

시흥시의 투자포인트가 기대됩니다`~

[황박사]

시흥시 투자포인트 정리해 왔습니다

[자바소녀]

좋은글 감사합니다. 예전에 잠시 근무했던 경험이 있어 그래도 지역이 보이네요..

[황박사]

오랜만이십니다~

[알낳고 알까자]

시흥시가 마니 발전하겠네요~~

[황박사]

시흥시에다 알까도 될거 같은데요?

[평행선]

시흥시 역세권을 하중역이 평정을 하는 느낌이군요~

[황박사]

시흘시가 갑자기 부상하는데 투자처로 가장 확실한 곳은 하중역이네요~

[돌직구여자]

안산에 살아서 부천가려면 버스타고 가야하는데 이젠 조금만 있으면 전철타고 갈 수 있겠네요.
서울 영등포구 이런데 가기도 소사원시선 타고 환승하면 빨리 가겠네요
암튼 참 평리한 세상이에요
좋은 내용 감사합니다^^

[황박사]

앞으로 많이 편리해질 겁니다.

[아직은청순]

하중역 한번 가보고 싶은데 기회가 있을까 모르겠네요?

[황박사]

시간내셔서 약속정해주시면 같이 가도록 하겠습니다

[인생정거장]

호감가는 글이네요~~

[황박사]

감사합니다

[조이라이더]

박사님 .. 좋은 글 감사합니다. 여유 투자금이 좀 더 있었더라면... 하는 생각이 요즘 많이 드네요. ^^

[인생정거장]

저도 여유자금이 있었으면 하고 아쉬울 때가 많습니다~

[황박사]

피차일반입니다~ㅎ

[내사랑 아톰]

저와 같으신 분들이 좀 있네요~~

[철있는 사랑]

저도 1억원 정도만 더 있었으면 할 때가 많아요~~ㅎ

[평행선]

같은 생각을 갖고 있으신 분들이 많네요~

[하노다]

박사님. 항상 감사합니다.
정말 예지력 있는 분석 글 ...대단 하십니다.
몇번 전화도 주셨는데 이제사 읽어 봤네요.
사정이 있어 좀 바빴습니다. 곧 찾아뵙도록 할게요~~~.

[황박사]

네, 바쁘셨겠다라고 생각하고 있었습니다.
조만간 얼굴 뵙으면 했습니다

[조미라]

자세하고 논리적인 논문같습니다.
결론이 딱부러지게 나오니 하중역세권의 진실이 뭔지 알겠네요~~
글 감사합니다.

[황박사]

제가 알고있는 조미라씨는 아니시겠지요?
이름이 똑같아서리..
하여간 감사합니다

[투자명감독]

황박시님의 특징이 나와있네요. 무척 도움이 됩니다~

[황박사]

고맙습니다

[뭣이중헌디]

대단한 분석력입니다~ 감탄만 나오네요~~

[황박사]

모두들 좋은평만 해주셔서 몸둘 바를 모르겠네요, 증말...ㅎ

[로즈마리]

하중역세권은 확실히 역세권개발을 하겠네요