주택 임대차 기간 중 여러 가지 이유로 계약기간 만료 전에 해지해야 하는 경우들이 있습니다.
이런 경우 임차인은 임대인에게 언제까지 해지 통보를 해야 하는지, 새 임차인이 안 구해지면 어떻게 해야 하는지,
중개수수료는 누가 부담해야 하는지에 관해 궁금해하시는 분들이 많습니다.
오늘은 이 부분에 대해서 정리해보겠습니다.
중도해지를 하는 경우를 케이스별로 따져보면 아래의 4가지가 있습니다.
1. 최초 계약기간 중 중도해지하는 경우
2. 서로 협의하에 재계약을 한 후 중도해지하는 경우
3. 서로 별말 없이 묵시적으로 갱신된 계약을 중도해지하는 경우
4. 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 계약을 중도해지하는 경우
1. 최초 계약기간 중 중도해지하는 경우
이 경우는 임차인이 임대인과의 계약을 위반하는 것입니다. 임차인은 직접 새로운 임차인을 구해야 하고, 중간에 다른 곳으로 이사를 가더라도 새로운 임차인을 구하기 전까진 월세와 관리비를 부담해야 합니다.
새로운 임차인과 임대차계약을 하는 경우 임대인의 중개수수료를 기존 임차인이 대신 납부합니다. 법적 의무가 있는 것은 아니지만, 임대인은 계약을 위반하여 중도해지하고자 하는 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 그렇기 때문에 위약금 차원으로 중개수수료를 대신 부담하는 것이 실무상 관행입니다.
2. 서로 협의하에 재계약을 한 후 중도해지하는 경우
이 경우에도 1번과 동일합니다.
3. 서로 별말 없이 묵시적으로 갱신된 계약을 중도해지하는 경우
이 경우는 1, 2번과 다릅니다. '주택임대차보호법 제6조의2'에서 묵시적 갱신의 계약해지에 대해 별도로 규정하고 있습니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
주택임대차보호법
이에 따라 임차인이 해지 통보 후 3개월이 지나면 적법하게 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다. 다만, 3개월 전에 해지하고자 한다면 중개수수료를 부담해야겠지요. 또한, 적법하게 계약해지가 되었으므로 새로운 임차인을 구하기 전에 다른 곳으로 이사를 갔어도 기존 집의 월세와 관리비는 납부하지 않아도 됩니다. 부동산에 누가 방을 내놓을 지는 임대인과 협의하여 결정하면 될 것입니다.
묵시적 갱신의 경우 계약의 해지는 임차인만 주장할 수 있고, 임대인은 이를 주장할 수 없습니다.
4. 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 계약을 중도해지하는 경우
최근 계약갱신청구권이 생기면서, 이 경우엔 1,2번과 3번 중 어떤 경우에 해당하는지 궁금해하시는 분들이 많은데요. 결론은 3번과 동일합니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
(중간 생략)
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
주택임대차보호법
'주택임대차보호법 제6조의3'에서 계약갱신청구권을 규정하고 있는데요. 제6조의3 4항을 보면, 갱신된 계약의 해지는 묵시적갱신의 계약해지를 준용한다고 되어 있습니다. 따라서 계약갱신청구권을 통한 갱신일 경우에도 임대인에게 해지 통보 후 3개월이 지나면 적법하게 효력이 발생하며, 임차인은 중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다.