중앙일보 재건축 단지 개발부담금에 비명

[컨설턴트]

재건축 단지 개발부담금에 비명

최고 1억원…"사업 서두르자"

재건축 시장이 개발이익부담금 태풍에 휘말렸다. 지난해 시행된 개발이익환수제(일정한 용적률 증가분을 임대주택으로 건립)의 도입 때와 비슷한 모습이다. 야당·재건축조합 등이 위헌 가능성을 제기하며 반발하고 있는 가운데 구체적 적용 방법에 대해서는 혼란스럽다는 지적도 나온다.

조합들은 개발이익환수제보다 타격이 클 것으로 예상한다. 환수제는 금전적 손해가 크지 않지만 현금부과 방식의 부담금은 직격탄인 셈이다. 부담금이 많게는 수천만원으로 예상되는 가운데 조합들은 부담금을 줄이는 묘안 마련에 나섰다.

부담금 많으면 1억원대 될 듯

오는 8월부터 관리처분 인가 신청 이전 단계 단지에 적용되는 개발부담금은 중고층보다 저층단지에서, 배정받는 평형이 클수록 무거워진다. 저층단지와 큰 평형의 집값 상승폭이 크기 때문이다.

정부는 개발이익이 3억원 이상이면 1억원이 넘는 부담금을 물어야할 것으로 추산했지만 조합원당 억대의 부담금이 나올 단지는 많지 않을 것 같다. 2003년 하반기에 추진위가 대부분 구성됐는데 이때는 2001∼2003년 집값 급등세의 막바지였다.

공시가격 기준으로 송파구 잠실5단지 35평형의 경우 추진위 구성 이후 2년간 36% 올랐던 데 비해 그 전 2년간은 100%나 뛰었다.

부담금제 시행 전에 추진위를 구성한 단지는 시행 이후 기간에 대해서만 적용받는다. 개발이익이 1억원이고 추진위 구성∼준공 6년, 시행 이후∼준공이 3년이면 절반인 5000만원에 대해서만 부담금이 매겨지는 것이다.

2003년 추진위 구성 때 5억원이던 강남구 저층 A아파트 19평형 조합원이 2010년 32평형(평당 3300만원 가정)의 새 집에 들어가는 경우 가격차이는 5억5600만원이다. 이 기간 강남구 집값이 40% 오른다면 자연적인 집값 상승분 2억원과 추가부담금 등 개발비용 1억5000만원(업계 추정치)를 뺀 개발이익은 2억600만원이다.

전체 사업기간 7년 중 4년만 적용한 실제 개발이익은 1억1000여만원(2억600만원×4/7)다. 정부가 1억원의 개발이익에 추산한 부담금은 1600만원이다. 중고층은 일반분양분이 거의 없어 저층보다 개발비용이 더 많이 들어가 부담금이 더 작을 것으로 예상된다.

사업 서두르거나 아예 늦추거나

현재 사업승인을 받은 단지들이 부담금을 피하기 위해 사업을 서두를 것으로 보인다. 지난해 사업승인을 받고도 조합원 추가부담금 갈등으로 사업이 지지부진한 서초구 잠원동 한신5차 등 중층단지들이 바빠질 것 같다.

건축심의를 통과한 강동구 고덕주공1단지도 부담금 피하기에 주력키로 했다. 고덕주공1단지 양한준 조합장은 “이 달 중 사업승인을 신청해 5월 승인받고 6월 관리처분총회를 열어 7월 말까지 관리처분을 신청하면 된다”고 말했다.

부담금을 피하지 못하는 단지들도 사업을 빨리 끝내는 게 낫다. 부담금제 시행 이후에서부터 준공까지의 기간이 오래 걸릴수록 집값은 더 오를 가능성이 크고 부담금을 적용하는 기간도 늘어나기 때문이다.

하지만 마음과 달리 사업속도를 내기 어려운 단지가 적지 않다. 강동구 둔촌주공, 강남구 개포지구 단지 등은 용적률이 결정될 때까지 손을 놓고 있어야 한다. 강남구 은마와 송파구 잠실주공5단지 등은 안전진단 문턱도 넘지 못했다.

J&K 백준 사장은 “안전진단이 더 강화되면서 추진위만 구성된 단지들의 사업이 더 늦어지게 됐다”며 “안전진단 통과가 어려운 단지들에선 사업 포기도 나올 것으로 예상된다”고 말했다.

아직 사업기간이 길면 집값 상승폭이 커 부담금도 늘어나기 때문에 추진위를 구성하지 않는 단지는 오히려 사업시작을 늦출 수 있다. 안전진단 통과가 자신있고 인허가를 빨리 진행시킬 만큼 분위기가 올랐을 때 일을 벌이는 게 유리하다.

부담금 배분 골치

조합은 관리처분 때 기준을 세워 조합원별로 부담금을 배분하는데 만만찮은 일이다. 정부는 대지지분 등 대략적인 기준을 제시할 방침이지만 조합원들의 이해를 조율하는 데 부족할 것 같다.

조합원 개인에 따라 이해관계가 복잡하기 때문이다. 매수시점이 서로 달라 보유기간에서 차이난다. 부담금제 시행 전에 구입한 경우도 있고 시행 이후 조합원이 된 사람도 있다. 강동구 고덕동 재건축조합 관계자는 “오른 값에 매입함으로써 개발이익이 적은 조합원도 부담금을 똑같이 낸다면 형평성에 어긋나지 않겠느냐”고 말했다.

준공 이후 같은 평형·대지지분이더라도 층·향에 따라 가격이 다르고 앞서 매수한 가격도 천차만별인 점도 난제다. 한 재건축조합 관계자는 “평형 배정을 두고 소송이 벌어져 사업이 늦어지기 일쑤인데 이보다 더 심한 분란이 예상된다”고 말했다.

서울지역 주요 재건축 추진 단지들 개발부담금 어떻게 될까
구분	해당 단지	비고
부과 확실	▷강남구 개포시영，개포주공1∼4단지，논현경복，경복，은마，청실，도곡삼익，진달래1∼3차，상아2차，홍실，구현대3·4차，압구정현대사원，압구정한양7차，개나리4∼6차，성보，일원대우，일원현대사원，청담삼익，청담한양 ▷강동구 고덕시영，고덕주공1∼7단지，둔촌주공，미주 ▷강서구 양서1단지，우신，홍진，홍진시범1·2차 ▷관악구 일두，강남 ▷광진구 자양 ▷노원구 태능현대，상계주공8단지，동신 ▷동대문구 태양 ▷동작구 영아，대림 ▷서대문구 인왕 ▷서초구 반포경남，한신2·3·4·7·15차，삼호가든3차，반포주공1단지，삼호가든1·2차，한양，구삼호1∼3차，우성1∼3차，무지개，신동아1·2차，금호，삼익건설，삼호1차，잠원대림，반포한양 ▷성북구 스카이 ▷송파구 가락시영，반도，장미1·2차，진주，크로바，잠실주공5단지 ▷영등포구 남서울 ▷용산구 산호，강변，강서，시범，왕궁，중산1차시범，한강맨션，렉스，삼익 ▷은평구 은평 ▷중구 항운	사업초기여서여서 부담금 제도 시행 전에 관리처분 신청 어려울 듯
피할 듯	▷강서구 건우3차 ▷관악구 해바라기 ▷구로구 영화 ▷금천구 한양 ▷동작구 약수 ▷마포구 유원1·2차 ▷서초구 미주，한신1·5·6차，세종，우성	사업승인 단계여서 시행 전에 관리처분 신청 가능할 듯
제외	▷강동구 진흥 ▷구로구 비둘기 ▷금천구 삼승 ▷동작구 상신 ▷서초구 반포주공2·3단지，삼호2차 ▷용산구 한남	이미 관리처분인가 받아 부담금 상관없음
자료：중앙일보조인스랜드·부동산114