[분양권투자반 20.5.29-31.(주말)] 오픈채팅방 정리

[아이온]

안녕하세요, 아이온입니다.

주말동안의 질문을 정리해보았습니다. ^^

질문1>1. 2020년 3월 주택을 취득함(1가구 1주택) 2. 올 8월에 분양권 취득했다고 가정 3. 내년부터 분양권이 주택수에 포함된다. 따라서 내년 1월 1일이면 1가구 2주택이 된다. 4. 2021년 1월 1일부터 1가구 2주택인데 첫번째 집과 두번째 집의 취득 간격이 1년이 안되므로 먼저 산 집에 대한 양도세가 발생한다. 5. 두번째 집을 등기시까지 분양권을 매도할 수 없으므로 첫번째 집의 양도세를 내지 않으려면 두번째 집을 등기한 뒤 매매하고 2년을 기다려야 한다. ---- 제가 맞게 해석한 것인지 모르겠습니다. 보통 분양 받은 첫 집에 대한 양도차액이 크므로 절세가 중요하다고 보는데 올해 분양권 투자를 앞두고 고민되는 부분이라서 올려보았습니다. 복잡하면 패스~하셔도 됩니다.

답변> 1. https://blog.naver.com/enqqudwaks/221887395344 

조정지역/비조정지역 다주택 여부에 따라 달라질 것 같습니다. 현재 다주택자는 아니시니 매수 및 당첨 지역 확인 먼저 해 보심 좋을 것 같습니다. 

2. 국세청 확인결과 자이언님의 경우는 올해 구입하신 집이 비과세 혜택이 가능하시데요.

내년부터 분양권을 주택으로 취급하는건 2주택 이상 다주택자가 내년 1월 1일 이후부터 조정지역내의 주택을 팔경우, 양도세를 중과하기위해서 주택수에 분양권을 포함하는거래요.
예를들면 A가 2주택자였는데 분양권이 올해  당첨됐어요. 그런데 내년에 기존 2주택 중 조정지역에 있는 주택을 한채 팔경우 그 주택의 양도세를 계산할때  분양권을 포함해서 A의 주택갯수를 3주택으로 보고 양도세를 중과해서 부과한다고 합니다.

질문2>다름이 아니라 생애최초 특공에대해 여쭈어봅니다. 사실 평생 내 명의로 집을 산적이 없으면 신청할수 있는지 알았는데 세부조건이 매우 까다롭더라는걸 알았네요. 다른건 이해가 됐는데 소유 자동차가격이 2764만원이하여야 한다는데 청약자 명의의 자동차만 조건에 해당되는건지 아니면 세대원 명의의 자동차도 포장해서 위의 가격이하여야 되는건지 여쭈어봅니다.

답변>청약자 세대원 자동차 중 가장 비싼 자동차 기준이에요.

질문2-1>그럼 가장 비싼차 1대만 적용된다는 건가요?

답변>네. 세대내에서 차량가액이 가장 높은 자동차 1대만 보는거에요.

2-2>추가 혹시 제가 구매한 차가 중고차인데 ... 신차 금액으로 계산하나요? 아니면 살때 금액 기준인가요.

답변>실제 차량구매금액.신차가격이 아닌 차량가액 기준이에요~ - http://naver.me/G6KwuKC1

2-3>위에서 답변중에 세대에서 가장 비싼차 1대만 본다했는데 세대에서 보유하고 있는차량가액 전부를 합한금액을 본다는건지요?

답변>세대의 차량 중 가장 높은 차의 차량가액이 2764만원을 안넘으면 된다고 알고있어요~

2-4>블로그 내용에는 전부라고 쓰여 있네요. 국세청에 한번 알아봐야겠네요.

답변>국민임대면 모든 차량가액이 맞습니다. 공공주택 생애최초는 높은 차량가액 1대 기준이구요.

질문3>제가 세대원이고 와이프가 세대주인데 2개 아파트에 동시 청약가능한가요? 2개 아파트가 당첨일이 같아서요~ 만약 둘 다 당첨되면 둘다 취소되는지 아님 둘 다 인정되는지 궁금해서 여쭤봅니다.

답변>1. 당첨일이 같으면 안됩니다.

2. 당첨일이 같으면 두개다 부적격 됩니다!!

3. 이게 지역마다, 그리고 특별공급과 1순위 어떻게 신청하시느냐에 따라 달라서 확인해보셔야 해요~ 

질문4>제가 사는지역에 재개발 구역지정전인데 6월에 공고가 예정이라고 하네요~여기서 공고가는 무엇인가요?

답변>재개발지역으로 알리는날짜(공고하는날)로 알고있어요.  재개발 되면 호재가많죠. 기간이 오래 걸려서그렇지..

질문5>송도 센터니얼을 예를들어 당해 50%, 기타50% 모집이면, 당해 낙첨자가 기타로 들어오게되는데, 동일순위권 경쟁에서는 당해사 우선인걸로 알고있는데, 최종경쟁률에서 1 :1 이 넘어가면 무조건 당해에서 마감된거라고 봐야하나요~? 아니면 기타도 가능성이있는걸까요~?

답변>당해 50 뽑구요. 당해 남은 통장 + 기타 50 해서 뽑아요

질문6>잔여세대 분양이랑 일반분양 당첨자 발표일이 같으면 안되는거죠?

답변>잔여세대 분양은 통장쓰는게 아니라서  상관없습니다!

질문7>잔여세대분양도 중도금대출가능한거죠?

답변>개인상황에 따라 다를수 있습니다. 현재 받으시는 중도금 대출이 있으시면 대출한도 내에서 가능한지 체크해보시구요~ 조정지역 1주택자이시면 처분조건으로 나올수도있으니 모하나 은행에 문의해보시길 바랍니다.

질문8>잔여세대는 세대주 아니라도 신청가능한가요?

답변>입주자 모집공고문 보시면~ 신청자격에 5.29 현재 주민등록등본상 대구광역시 경상북도 거주하는 만 19세 이상이라고 되어있어요~ 따라서 세대원도 가능한걸로 보입니다.

질문9>이런 분위기에서 서울도 잔여세대가 나올까요?

답변>예비당첨자 비율이 500%라 조금 어려울수 있지만 아크로 서울 포레스트도 나왔으니까 ^^

질문10>힐스테이트 레이크 송도는 전매6개월인가요?

답변>6개월입니다~

질문11>흑석자이 84 만점 나왔다는데..84를 어떻게 받죠?

답변>무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)
총 84점 만점입니다

질문12>대전 둔곡지구 우미린은 대전광역시, 충청남도, 세종시 거주자만 청약이 가능한건가요? 모집공고문에 신청자격이 이렇게 나와있으면 위 지역외 거주자는 청약못하는건가요?

답변>네 맞습니다.

질문13>세운푸르지오헤리시티가 분양하던데 도시형생활주택도 전매시 프리미엄이 붙는지 답변부탁드립니다

답변>프리미엄 부분은 주변 부동산 여러곳에 직접 문의하셔야 해요^^

질문14>특별공급에 관한 질문 하나 드려요. 기관추천은 기관에 미리 신청하는데 그렇다면 분양가를 모른채로 지원하는 건가요?

답변>네 그렇습니다~

질문15>분양권은 언제 파는게 제일 많이 벌고 파는걸가요? 오래 가져가야 하는건가요?

답변> 1.매도시점은 신의영역...보통  건물이보이기 시작하면 더오르던데  실거주자들이 들어와서 검푸는 어떨지모르겠네요. 투자외에 실수요층이 탄탄할까요..?ㅋㅋ베냐샘의 한마디가궁금

2. 제가 경험한결과 빨리 팔수록 제일 싸게 팔고 오래 가져갈수록 제일 많이 법니다. 길게 못가져갈꺼면 최소 2년이후에 전세를 놓던 실거주를 2년살고 팔때가 제일 적정시기일 듯 합니다. 전 같은곳을 두개 당첨되서 하나는 입주할때 8천에 팔고 같은물건을 현재 매매하려하는데 3억 올랐습니다. 이곳 호재가 있어 더가져가야할지 다른 곳으로 또 옮길지 지금 고민중이라서요~저주변도 다 2년정도 지난후면 벌써 2배씩 오르는것을 봐왔기 때문에 전 분양받고 2년거주후 팔고 또 분양받고 2년후 팔고 이런식으로 하다보변 3억에서 시작한 집값이 10억이 넘을것 같습니다. 정보만 잘 알면 좋은 입지에 여러곳에 넣다보면 어떻게든 하나는 당첨되기때문에 충분히 할수있을껏 같습니다~

3. 맞아요. 제 지인도 레버리지로 오래 소유하면서 시세차익을 엄청 봤더라구요.

4. 저도 수업받은지 몇달되지않고 아직 이론뿐인데 세금은 보유기간별  1년미만 55정도 일년이상 이년이상 세율 달라지고

분양권 가격 그래프 ㅡ전매막풀렸을때 첫 대출시행시점 입주시점등 가격이 출렁이는 그래프수업도 기억이나네요.

호재가 더있을지 등도 봐가면서 결정해아하지않을까하네요.

5. 저도 분양권을 네번 매도ㆍ매수해서 시세차익을 얻었습니다.
첫번째는 8백만원, 두번째는 1천 2백만원 정도의 시세차익뿐이었습니다.
그 이유는 너무 빨리 정리해서 그랬던 것 같아요.
그 경험으로 3번과 4번은 입주기간이 시작되고 한달 후쯤 매도를 해서 10배 이상의 시세차익을 얻었습니다.
입주자금이 부족하시다면 입주시기에, 혹시 입주가 가능하다면 입주 후 2년이 보통 가장 좋은 타이밍인 듯 합니다.

질문16>다자녀 특별공급도 지역과 관계가 있나요? 청약점수 70점인데 거주지역은 안산이구요.
이런 경우에 어떻게 청약 플랜을 짜는게 좋을지 고수님들의 의견 듣고싶어요^^

답변> 1.전 잘모르는데 이번에 신동탄포레자이 다자녀 특별공급 당해 아니였는데 됐어요.

2. 다자녀 70점이면 어디든 될수있는 점수아닌가요? 저도 다자녀 관심 많아요.
당해가 아니더라도 다자녀는 미달도 많으니 될 확률도 많다고 알고있어요. 청약홈에서 지난 청약 핫했던곳 다자녀결과 한번 봐보세요. 아 물론 해당지역만 가능합니다^^

위에 당해가 아니라는건 기타지역을 말씀드린거예요. 부산이라면 부산당해, 경남은 기타지역으로 지원가능.

질문17>제가 경매만하고 청약은 초보라 궁금한게 서울은 분양권전매제한으로 등기 이전하고 실거주 이년 된다음에야 매매된다했고 무주택자라해도 40퍼센트밖에 중도금 대출안된다고 하는데..그럼 예시로 7억짜리 청약되신분들은 계약금 현금 칠천만원+ 중도금 40퍼를 제외한 나머지 싹다현금 있어서 청약넣으시는걸까요?

답변>실거주 2년을 꼭 채워야 하는 건 아니고 1세대 1주택 양도세 비과세 받기 위해서 채워야 하는 걸로 알고 있어요. 입주,잔금시 전세주면 어느 정도 커버가 되지 않을까요?

17-1> 실거주 2년을 꼭 채워야 하는 건 아니고 1세대 1주택 양도세 비과세 받기 위해서 채워야 하는 걸로 알고 있어요. 입주,잔금시 전세주면 어느 정도 커버가 되지 않을까요?

답변>네. 근데 공공분양 특공인 경우 다르고 엄청 복잡해서 너무 헷갈리더라고요. 공고문을 꼭 확인하시고 청약하셔야 할 거예요~

질문18>청약당첨자 소득기준이 전년도맞지요?

답변> 신특 기준이라면 맞지만 신청할 곳에 대해 다시한번 기관에 확인해보세요~

질문19>분양권 전매제한을 전국으로 시행한다는데... 앞으로 힘들려나요

답변>등기 때까지 대략 3년 장기투자로 가야하는데 어쩌면 장기투자의 효과가 극대화 될 것 같기도 하구 투자자의 감소로 시세차익이 적을 것 같기도 합니다.

질문20> 부모님 60세이상이면 합가세대해도 무주택자격 되는거예요?

답변>1. 노부모 특공아닌이상 본인이 청약할때는 무주택자인정 됩니다. 정리하면 60세이상 직계존속이 1주택자일 경우 세대합가해도 주택수에포함 안 되지만 부양가점에는 포함 안된다.

2. 부모님이 유주택자일 경우 부양가족 인정 못받으실거에요 2018.12.11.에 개정되었어요.

3. 내용을 좀 더 덧붙이자면...민영 일반공급의 경우, 60세 이상 직계존속이 1주택을 소유하고 계시더라도..
그 1주택이 소형저가주택 기준(=전용면적 60㎡ 이하/ 공시지가 수도권 1억3000만원, 비수도권 8000만원 이하= 2가지 조건 모두 충족해야 함)에만 부합된다면..무주택인정과 함께 부양가족 점수에도 포함될 수 있습니다.
(제가 4월에 청약홈=한국감정원에 직접 문의했던 내용이라 공유해봐요~ ^^;)

질문21>부모님이 세대주, 저 세대원(결혼했음 가족모두 부모님세대원), 부모님(60세이상-1주택소유), 저 -1주택소유

이럴경우 1가구 2주택인가요?

답변> 1.같이 사셔도 세대분리하시면 각각 1주택으로 되실 거에요

2. 부모님은 질문자님이 청약하실때는 1주택자 , 부모님이 청약하실때는 2주택자 일거같아요.

21-1> 그럼 현상황에 제 명의 주택매도할때 양도세 1가구2주택 적용일까요?

답변> 1. 같은 집에 사셔도 세대 분리를 하셔야 할 거에요. 1가구 1주택혜택을 보시려면요. 

2. 그런데 요즘은 세대분리가 많이 까다로워져서 아파트나 빌라에서는 거의 안해주더라구요ㅠ

21-2> 그냥 인터넷으로 전입하면 같은 집에 별도 세대주로 전입 안되는건가요? 저 분리세대로있다가 남편 집에 다시 전입하려고했더니 세대원으로 전입할지, 별도 세대주로 전입할지 선택하던 인터넷팝업 뜨더라구요.

답변>네, 한곳에 분리세대 하려면 직접 방문하셔야하고, 소유자 전화 해서 확인하고 하더라구요

질문22>부모님이 소형주택 소유하고 있으신데,  검암 청약 준비하려고 문의했을때 직계존속 소형주택은 무주택 인정 안된다고 하더라구요. 그래서 노부모부양 특공이 안되더라구요.

답변>특공은 안되고 일반 만영만 가능하셔요.

질문23>검암푸르지오랑 부평해모로 1순위 청약 날짜가 같고 발표일은 다른데 두곳 동시에 해도 되나요?

답변>발표일이 다르면 상관 없습니다.

23-1>  둘다 되더라도 통장이 하나라 한곳만 할수 있지 않나요?

답변>인천은 세대원도 청약이 가능해서 부부 각각 넣으셔도 괜찮아요

질문24> 민영 2순위는 청약통장 가입기간 및 예치금 금액 상관없이 넣을 수 있는거죠?

답변>부평sk  view 모집공고에는 가능하다고 나와있네요.

질문25> 모델하우스 방문시 체크리스트중에 첫번째로 '프리패스 자격' 이 있던데 이게 뭐죠?

답변>1. 먼저 도착한 산악회 회원들이 미리 번호표 뽑아주거나 노약자랑 같이 가서 입장 우선권을 받을수 있는걸로 알고 있어요~

2.모델하우스 입장시 줄서서 안기다리고, 바로 들어갈 수 있는 자격이에요.

예를들면.. 노약자, 임산부, 영유아 동반 조건입니다. (베니아쌤도 아기띠하고 모하가셔서 프리패스로 들어가셨다고 하시더라구요 ^^)

3. 유아동반하신분들 먼저 입장시키고 노약자분들 우대해서 하는거인거 같아요

질문26>강의중에 예비당첨 명단이 없어서 아침 일찍가서 계약하고 왔다는 내용이 있던데... 잘 이해가 안가서요 일단 분양후 정당계약 끝나면 계약 안된 물건은 예비당첨자에게 돌아오잖아요? 그러면 예비당첨자 끝나고 최종적으로 남은 물건은 줍줍하게 되는 것으로 알고 있는데...

답변>이전 사례라 그럴거에요 보통 다음날 선착순으로 예비당첨을 뽑았기 때문에 미리 가서 대기하고 그랬었어요

26-1>그럼 요즘은 예비당첨자도 넉넉하게 같이 뽑기 때문에 그런 경우는 잘 없다고 보면 되겠네요..?

답변>네, 현장줍줍이 많이 사라지고 있죠 그래도 온라인줍줍은 아직 기회가 많습니다

질문27> 6월 2일 추첨제 청약을 넣으려고하는데 제가 기존에 있던 집 한개를 지금 매도계약을해서 6월 30일에 잔금납입을 하기로 하였거든요, 그러면 저는 무주택자로 추첨제를 할 수 있는건가요? 추첨제는 이런거 상관없으려나...헷갈리네요

답변>잔금끝나셔야 무주택이세요.

질문28>행크에듀 온라인 강의는 가장 최근 오프라인 강의로 업데이트 되나요?

답변>수업마다 다른것으로 알고있습니다~^^

28-1>혹시 업데이트 되는 강의 알고계신거 있나요? 행크에듀에 문의를 하면 될까요?

답변>네. 평일 오전 9시 이후에 행크에듀 문의하시면 영상 업데이트 시기 알려주세요

질문29>제가 근무하는 곳이 중소기업특별공급에 해당하는 기업인지, 아닌지 확인하는 방법 아시는분 계실까요?

답변>1.중소기업에 해당하는지 해당기관에 전화하셔서 확인해보시면 좋을 것 같아요, 전 제가 중소기업에 다닌다고 생각해서 준비하던 중에 제출하는날 증빙서류 확인한다고 전화해서 혹시나 해서 물어봣더니 제가 다니는 회사는 중소기업에 해당안된다고 하더라구요. 매출액도 조건이 있는것 같았어요!!

2. http://sminfo.mss.go.kr/sc/si/SSI015R0.do

사이트에 자료가 있어 공유합니다. 

3. https://www.nicebizinfo.com

 이 웹사이트 가시면 대부분의 중소기업은 검색 가능합니다 ㅎㅎ 검색 안 되시면 본인 재직 회사에 문의하시는게 제일 정확하시구용

질문31>노부모 부양 특별공급 문의 하나 드려도 될까요?
자녀가 세대주가 된 이후로 3년간 부모님과 같은 등본상에 있어야 하는지, 아니면 같은 등본상에 있은 지 3년이 지났으면 분양공고일 전일까지만 자녀가 세대주로 변경하면 자격이 되는지 궁금합니다.
인터넷 찾아봐도 다들 말들이 다르더라구요 ㅎㅎ 내일 청약홈에 전화해 보려고 하는데, 갑자기 궁금해서 여쭤봅니다.

답변>후자같습니다. 노특공 청약 자격이 만 65세 이상을 3년이상 부양한 무주택 세대주 인데 부양 기준은 같은 주민등록 등본상 등재된거 기준으로 보는것이라서 같은 세대면 OK. + 공고일 기준으로 청약자가 무주택 + 세대주 요건만 맞으면 자격이 충족될 듯합니다. 부양가점 인정 또한 공고일 기준으로 되니깐요. 공급 시행 규칙에도 별도로 안내되어 있지않고요..혹시 아니라면 낼 확인하고 공유해주세요~

* 단톡방 내 수강생들의 모든 답변은 참고용으로만 활용해주시고 자세한 사항은 별도로 기관(청약홈 등)에 확인해 주세요. ^^

정보> 금주의 분양단지(6/1-6/16)

https://blog.naver.com/benia/221982872377

정보> [추천] 르엘 신반포 파크애비뉴 분양가 분양일정(1순위 자격정리)

https://blog.naver.com/benia/221982908159

정보> SK VIEW 해모로 분양가 분양일정(1순위 자격정리)

https://blog.naver.com/benia/221983086429

정보> 대전 둔곡지구 A3BL 우미린 분양가 분양일정(1순위 자격정리)

https://blog.naver.com/benia/221982939325

[베니아]

수고하셨습니다 ^^

[아이온]

감사합니다 🙏

[곧박사]

르엘 중도금 마련의 방법은 있다? 어떻게 있을까요. . . 암만 머릴 굴려봐도. . .(늘 될 거라 생각하며. . .)

[원자도리]

항상 질문 정리해주시는 아이온님
너무 감사드립니다!!

[더힐♡(희망부자)]

아이온님 감사합니다~~!!^^
잘 볼게요~

[곧박사]

고생 많으셨어요. 다시 읽어 보기로 많은 도움이 됩니다.

[부자꿈.]

잘 봤습니다 감사합니다~~!!

[진딜라이트]

정보 공유 감사합니다.^^

[2020부자시작]

감사합니다 아이온님^^

[유혹인]

와~ 멋진 정리 잘 볼게요ㅠ
봐야할 게 너무 많아서 못 봤는데 핫핫

[브로양]

벽타기하며 놓칠수 있는 부분을 너무나 꼼꼼하게 정리해주셔서ㅜ 다시 읽으니 좋아요 감사합니다

[위노나]

몰랐던 사실을 알게되었어요. 분양받으려면 참 많은 공부가 필요하네요.
좋은 정보들 정말 감사합니다!

[솔이누나]

주말에도 수고해주시는 아이온님~감사합니다! 정말 질문 양이 많네요 ㅎㅎ 잘볼께요~

[알찬밤송이]

아이온님 이 수고를 해주시는데 댓글을 처음 다네요ㅠ 감사합니다^^

[꿈꾸는라떼]

와.. 자동차 구입금액 기준도 엄청나네요ㅠ 이런 세부적인 정보는 정말 Q&A 정리가 아니면 모를듯요~~~ 아이온님 정말 감사합니다^^♡

[꿈꾸는라떼]

참..! 이 글이 분양권 Q&A에도 있으면 좋겠다는 생각을 해봅니다^^ 아이온님 아이디로 검색해서 찾았는데 저처럼 처음 보시는 분들은 조금 헤멜수도 있겠다는 생각이..

[엄마사람]

감사드려요 아이온님~ 덕분에 유익한 정보 많이 얻고 가요:)

[엄마는해낸다]

와ㅠ정말 감사드려요 많이 도움 되엇어요~!!^^

[꿀빵]

정말감사합니다 혼자정리하다가 놓친부분이많아 걱정햇는데 깔꿈하네요 ㅎㅎ

[행크바라기(S.O.S!)]

넘 좋은 정보네요. 감사합니다!