* my story * 경매물건을 통한 (구)불당, 신불당의 상권분석

[가을이면]

천안 불당지구에 있는 경매물건을 위한 상권분석임.

흔히 (구)불당이라고 하는 불당택지개발지구는 1997년 10월 건설교통부에서 택지개발예정지구로

지정고시되면서 시작되었으며, 불당동 쌍원동 일대에 26만3천평 부지에 8천호를 공급하기 위한 계획이며, 시행자는 천안시였다

불당지구의 용지계획을 보면,

이번 경매물건은 불당지구의 중심상권의 가장 중앙에 위치하고 있어 일차적으로는 양호한 곳에 위치해 있다고 볼 수 있다.

상권분석을 위해서 가장 먼저 아파트 바로 앞에 위치하고 있는 상가건물들을 살펴보면,

1층을 제외한 전층은 거의 모두다 학원으로 채워져 있다.

여기를 보면 왜 불당동이 천안에서 가장 선호하는 지역중에 하나인지를 충분히 짐작할 수 있다.

요즘 대부분의 학부모들은 맹모삼천지교보다 더한 학구열을 자녀를 통해서 보이고 있으며, 이곳 불당동은 학군이 좋기로도 유명하다.

먼저 중학교 학군을 보면,

이곳 불당지구에 속해있는 천안불당중학교가 천안 전지역을 통틀어 가능 높은 학업성취도를 보여주고 있으며, 월봉중학교 또한 상위권에 위치하고 있다.

학업성취도가 학교를 평가하는데 있어 절대적인 기준은 아니지만, 학부모들이 특목고 진학율과 함께 학교를 선택하는데 있어 중요한 지표이기도 하니 그만큼 선호하는 학교 인것은 사실이다.

다음은 이곳의 월봉고등학교.

천안지역 전체 23개 고등학교중에서 8위정도로 최상위권은 아니더라도 상위권에 포진하고 있다고 할수는 있다. 하지만 이 고등학교에 대한 선호도는 그리 크지 않을 것이라 예상된다.

다음은 대로변에 위치하고 있는 건물들

이 대로변 건물들도 학원들이 대다수이나, 아파트에서 멀어질수록 일부 공실이 보이며, 또한 학원수가 줄어들고, 병원과 일부 오피스와 함께 건물을 공유하는 모습을 볼 수 있다.

상기 파란색 구간은 일부 공실은 있으나, 여전히 학원가로서의 명성은 잘 유지하고 있다고 본다.

다음은 유흥상권,

아파트와 도로에 인접하고 있는 건물을 제외한 모든 상가들이 유흥을 목적으로 하는 상가들이다.

1층 상가는 직장인들이 회식등을 할 수 있는 상가들로 구성되어 있으며, 2층부터는 전부다 노래방, 바, 마사지등의 유흥상가의 전형적인 형태로 구성되어 있다.

이 상권은 낮에 임장하면 도대체 이러한 상권에 누가 소비를 할까 싶은 생각도 들지만, 밤에 가보면 확실히 어느정도의 영업이 되는지를 명확하게 알수 있다.

밤에 보면 화려한 네온싸인으로 인하여 활기찬 것처럼 보이지만, 일부 공실이 있어 그다지 활기차게 보이지는 않는다. 이것이 경기하락으로 인한 영향인지, 아니면 불당신도시의 영향인지는 아직 알 수가 없다.

이 상권의 주동선을 살펴보면, 아파트 입구에서부터 직선 구간이 된다.

천안시청이나 신불당방향의 동선은 도로변보다는 이 상권을 가로질러 가는 유동인구가 더 많아 보였다.

상기 그림에서 주황색 동선은 불우한 동선이다.

일반적으로 유흥상가는 근생시설들로 둘러쌓여 있는 것이 보통인데, 여기서는 학원가와 마주하고 있다.

유흥과 학원은 상권측면에서는 상극이다. 어느 학부모이든지 자녀를 유흥가에 있는 학원에 보내고 싶어하지 않으며, 또한 학원가에 유흥상가가 생기면 학원은 그곳에서 점점 사라지게 되는 것이 일반적이다.

그래서 주동선에서 벗어나 꺽인 골목의 양쪽에 있는 신축건물 상가.

A상가는 도생건물에 저층부가 상가, B상가는 전체가 상가건물, 둘다 신축인데 임대한번 없이 공실이다.

상기의 주황색 동선은 지도에서는 보이지 않는 동선으로,

정류장에서 아파트로 오는 동선으로도 사용되며, 상권내 블록사이로 이동시에도 이용하는 동선이지만, 밤에는 불꺼진 어두운 건물의 주차장으로 인하여 서람들이 더이상 선호하지 않게 되었다.

전체적으로 불당지구는 신불당이 들어섰음에도 불구하고, 학원가는 아직 천안의 대표 학원가로서 명성을 유지하고 있는 것으로 보인다. 유흥상권은 건물별로 공실이 하나 둘 생기고 있으며, 평일 저녁의 유동인구를 보면 활발하게 보이지는 않으나, 그렇다고 아주 쇠락하고 있다고 할수는 없으나, 공실이나 추가 상가에 대한 수요는 더이상은 있어 보이지 않는다.

이런 경향은 유독 이곳에서만 보이는 현상은 아니다. 전반적인 경기의 하락으로 인하여 유흥에 대한 수요가 줄어들면서 공실이 생기더라도 새로이 진입하는 사람이 없어지면서 자연적으로 조금씩 침체되어 가는 것이다.

이제는 길건너 "불당신도시"에 대해서 한번 알아보자

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불당 신도시의 정식 명칭은 아산탕정지구"

위의 토지이용계획도에서 보는 바와 같이 아산탕정지구가 천안지역과 아산지역으로 나뉘어져 있고, 천안지역은 불당동에 속하는데, 그래서 불당지구를 편의상 "(구)불당" 이곳을 "불당신도시"로 불리우게 되지만, 공식명칭은 아니다.

아산탕정지구는 대전도안지구와 더불어 2개밖에 없는 지방2기 신도시 중에 하나로서,

국토교통부에 올라와 있는 아산탕정지구에 대한 내용을 보면,

사업개요

1. 위치.면적 : 아산시 배당,탕정면 및 천안시 불당, 백석동 일원, 8.8km2

2. 주택.인구 : 주택 3만4천5백호, 인구 8만9천명,

3. 사업비 : 4.9조원

4. 사업시행자 : LH공사 (사업기간 : 2004~2018)

아산 신도시 위치도

아산탕정지구 교통계획도

생활권별 위치도

먼저 상권분석을 하기 전에는 불당신도시에 대한 지구단위계획에 나와 있는 용도지역별 면적비를 확인한다.

상권분석에 필요한 상업지역의 면적 비율을 보면, 아산탕정지구의 상업지역은 10.9%

이상적인 비율이 2.5~5%정도라고 봤을 때, 상당히 높은 편에 속한다고 볼수 있다.

그러나 아산탕정지구의 전체지도를 보면 불당신도시와 아산지역이 완전히 단절되어 있는 것을 볼 수 있다.

그래서 비록 하나의 지구라 할지라도 상권분석에 필요한 자료는 따로 봐야 하는 것이다.

그러면 불당신도시만의 상업지역 면적비율은 어떨까?

상업지역 비율이 20%, 상당히 높다. 더군다나 준주거지역도 23.1%나 된다.

준주거지역도 상업지역과 동일한 개념으로 간주하므로 상업지역과 합하면 43.1%정도로 상당히 높게 나온다. 이러한 면적비가 전체 상권에 어떠한 영향을 미칠까?

상권에 큰 영향을 미치는 배후세대가 완성되었는지, 아니면 외부 수요자들을 끌어들이는 거대상권인지 파악하는 것이 중요하다. 아니라면 상권은 배후세대에 의해 결정이 되기에 불당신도시의 입주현황을 본다.

2015년 10월 불안이안아파트를 시작으로 2018년 4월까지 대부분의 아파트가 입주를 완료하였으나,

2019년 6월 입주예정인 천안 신불당 행복주택(370세대)과 2020년 3월 입주예정인 신불당금호어울림(227세대)만 남아 있어 이들 미입주 세대는 597세대 뿐이며, 이는 불당신도시의 14개 공동주택단지의 12,598세대중에서 극히 일부분이며, 이로써 신불당신도시의 배후세대가 완성되었다고 봐도 무방하다.

그러면 배후세대의 형성이 완료되었다고 보고, 상권분석을 해보면,

신불당신도시가 상권이 하나의 지역에 몰려 있는 중심상권이 아니라 펼쳐져 있는 형태라서 상권분석을 아래의 그림과 같이 3개 지역으로 나누어서 해본다.

먼저 A구역,

A구역은 불당신도시에 가장 남단에 위치하고 있으며, 남측의 아산배방신도시와 인접하고 있어, 오히려 그곳 천안아산 역세권의 상권을 이용하는 경향이 있다.

A구역중 ❶지역을 보면, 비록 아파트앞 4차선 도로 맞은편 상가지만, 인점한 상가는 전체의 절반정도뿐이고, 나머지는 임대의 절박한 광고가 도배를 하다시피 하고 있다.

맞은편 아파트 및 주상복합의 입주시기는 2017년 1월과 12월, 상권이 적절하다면 안정을 이룰 시기는 충분하다.

이지역은 위의 사진에서 보는 바와 같이 입주한 상가가 몇개가 되지 않고, "임대'문구가 붙은 상가들이 대부분이다. "무상임대"로 홍보하는 플랜카드도 상당히 볼수 있다.

이 지역은 유명 프랜차이즈들이 입점해 있고, 공실은 거의 없으며, 추가적으로 근린상가들이 들어서고 있는 것으로 보아 상당히 양호한 상권을 형성하고 있는 것으로 보인다.

즉 같은 점포주택이라도 동선에 따라 극명하게 차이를 보이고 있고, 시세를 확인해 보았을 때도 그 차이를 확연하게 알수 있었다.

그리고 위 그림에서 4번 지역, 교육시설 용지.

이지역의 상권은 전반적으로 침울하다.

그 원인중에 하나가 교육시설용지의 지정, 이 용지는 1층에는 근린생활시설이 가능하지만, 나머지 층은 교육용지로만 사용해야 한다. 이러한 용도지정의 제한은 상권의 활성화에 상당히 부정적인 요인이 된다.

A지역의 전체적인 상권은 점포주택용지의 일부분(공원방향)만 대로변에서 잘 노출되어 있어 잘 발달되어 있으나, 다른 상가들은 전반적으로 첫 임차인조차 맞지 못하고 있으며, 또한 교육시설 용지 지정으로 인하여 아파트앞 상권도 활성화 되지 못하고 있다.

다음은 3개 구역중 B구역,

이 구역은 불당신도시의 중앙에 위치하고 있어 상권측면에서는 긍정적인 요소가 된다.

배후세대의 소비수준은 해당 세대의 소득 수준과 연관성이 깊다. 그래서 이 구역내에 있는 아파트의 가격을 알아보면,

상기표에서 보는 바와 같이, 불당 지웰더샾아파트(39평)는 천안 전체지역에서 두번째로 비싼 아파트이고, 평단가로 보면 가장 비싼 아파트(2,000만원/평)이 된다. 인접하고 있는 불당 호반 써밋플레이스도 평당 1,700만원에 실거래가가 형성되어 34평형이 6억원정도 하며, 린스트라우스 2단지는 실거래는 없으나, 매물호가가 1,800만원/평에 형성되어 있고, 1단지는 1,700만원/평에 매물이 나와 있다.

물론 매물호가가 시세라고 할수는 없지만, B구역은 아파트 가격이 상당히 높게 형성되어 있으며, (구)불당의 가장 비싼 아파트인 불당아이파크가 평당 최대 1,000만원임을 감안해 볼때, 바로 길건너 있는 이아파트가 얼마나 비싼 아파트 인지를 알수 있다. 그에 따라 구매력 또한 다른 단지에 비해 상당히 높을 것이라는 것을 짐작할 수 있다.

그러면 B구역의 1번상가부분을 보면,

이구역에는 먼저 불당신도시의 랜드마크라고 할 수 있는 특색있는 디자인 건물인 리처드미용실이 위치하고 있고. 바로 맞은편에 영화관건물이 한창 공사중에 있다.  보통 영화관은 상권측면에서는 상권을 활발하게 만드는 젊은이들을 끌어들이는 아주 중요한 역할을 한다.

또한 이곳은 다른 곳에 비해 골목이 더 많고, 비록 공실은 아직 많이 있지만, 상가들이 서로 붙어있어 상권의 집중도가 좋아서 추후 상가들이 모두 들어서면 이 지역이 바로 로데오 역할을 충분히 할 것이라고 본다.

또 한가지 상권측면에서 유리한 점은 횡단보도만 건너면 (구)불당의 유흥상권이 바로 있다는 점이다. 유흥상권은 초저녁부터 손심들이 모이지는 않는다. 그런 측면에서 이곳은 초저녁의 시간을 보내기에는 좋은 곳이 될 것이라고 본다.

상기 그림에서 보면 아파트와 주상복합의 가운데를 가로지르는 숨은 동선이 있다. 불당신도시 아파트 단지의 특징중에 하나는 담장이 없어, 단지내에서 어느 방향이든지 이동할 수 있다는 것이고, 이 숨은 동선은 단지내의 사람들을 중심 상권으로 이끌어 주는 중요한 역할을 하고 있는 것이다

이곳에도 메가박스 영화관이 계획되어 있었으나, 지금은 시작도 하기전에 진행이 중단된 상태이며, 아파트 바로 앞 상가들은 공실이 그다지 많지는 않지만, 바로 후면상가, 즉 골목내의 상가들은 공실이 많은 편이다.

특히 천안시청방향과 그 옆 대로변의 상가는 거의 다 공실로 남아 있다.

이곳 역시 다른 단지와 마찬가지로 일부 상가들이 아파트 단지상가로 들어서 있다

즉, 지도에는 보이지 않지만, 상업지역에만 상가들이 들어서 있는 것은 아니라는 것이다

이 사진들을 보면 상업지역으로 분류되지 않은 곳에 얼마나 많은 상가들이 들어서 있으며, 또한 이들 상가들이 상업지역과 마주보고 있는 일부 상가들을 제외하고는 사진에서 보는 바와 같이 임차인을 구하는 광고가 도배하다시피 붙어 있는 것을 볼수 있다.

이곳 불당신도시에서 어디서나 볼수 있는 그 절박함을 보여주는 “임대＂광고들

상기 그림의 4번에 해당되는 아파트와 아파트사이의 4차선 도로에 양 옆에 들어서 있는 아파트상가들.

이곳 신불당아파트상가들의 특징이기도 하다.

이들 아파트 상가는 큰 건물로 뭉쳐져 있지 않고, 일렬로 늘어서 있으며, 미관측면에서는 광고판이 덕지덕지붙은 상가들보다는 한결 보기는 좋으나, 도로변을 향해 있으면서도 차로 이동하는 사람들은 주차할 곳이 없어 이용하기가 어려워 결국 아파트 입주민들만이 이용할 수 있는 곳이 되며, 입주민들은 1차적으로는 이곳에서 소비하고, 2차적으로는 숨은 동선을 따라 중심상가로 가서 소비를 하게 된다.

이 많은 상가들이 상업지역에 분류되지 않은 곳에 위치하고 있다는 것이 숨은 함정이다. 이미 상업지역과 상가들이 들어설 수 있는 준주거지역의 비율이 43%를 넘어서는 시점이면, 우량 상권을 기대하기는 시작부터가 어려워보인다

이제는 C구역으로 넘어가 보자.

C구역은 가장 북측에 위치하고 있으며, 전체적인 발달이 가장 더딘 곳으로 업무지역이 몰려있는 곳이기도 하다.

여기도 배후세대의 구매력 수준을 먼저 살펴보면,

호반센트로포레, LH천년나무7단지 그리고 올해 6월 입주예정인 신불당아파트는 행복주택이며, 불당 이안아파트는 1,250만원/평, 리더힐스는 1,200만원/평, 지웰푸르지오는 1,500만원/평 정도에 시세가 형성되어 있다. 그래서 아무래도 구매력면에서는 A 구역이나, B구역에 비해서 떨어질수 밖에 없다.

그런데 상가가 들어설수 있는 지역을 보면 근린생활용지, 상업지역(업무지역 포함), 준주거지역등 상당히 넒다는 것을 쉽게 알수 있다.

여기서 끝이 아니다.

B구역에서 본바와 같이, 아파트 단지내 상가가 여기서도 막대한 숫자가 아파트를 앞,뒤로 감싸고 있다.

C구역중 상업지역의 상가 모습들,

위의 그림에서 보여지는 사진들은 준주거지역에 건축된 5층상가건물이며, 비싼 분양가로 인하여 건물이 지어진지는 조금 지났지만, 여전히 분양/임대가 되지 않고 있는 모습이다.

상기 그림에서 상업지역의 상가들을 보면,

아직 건물이 지어지지 않은 빈터가 많고, 건물은 지어졌으나, 분양이 안되고 있고 또한 임대도 안되고 있는 모습이 볼수 있으며, 지금도 새로운 건물이 지어지고 있고, 분양을 하고 있는 모습이다.

C구역 업무지역의 현황을 살펴보면,

일단 이곳에서도 많은 수의 단지내상가들이 포진하고 있으며, 업무지역의 건물들이 일부는 이미 건축하였고, 또 현재도 건축 및 분양을 하고 있으며, 마지막 블럭은 아직 공터로 그대로 남아있다.

그 공터들에 곧 오피스텔등의 건물들이 들어서면서 3~4층까지는 상가들로 채워질 것이다

C지역은 전체적으로 구매력이 약한 지역에 속하면서 개발이 아직 많이 진행되지 않은 탓에 이곳의 입주민들은 주로 B지역의 상권을 이용하고 있지만, 이곳의 개발이 완료될 쯤이면 이곳에서도 소비를 하게 될 것이다. 그러나 개발이 완료되지 않은 시점에 어떠한 상가들이 들어설 것이며, 그이후 외부 소비자의 유입을 기대할 수 있을 것인지는 알수 없다.

불당신도시전체의 상권을 정리해보면,

1. 상가들이 너무 많다.

상업지역 20% + 준주거지역 23.1% + 보이지 않는 단지내상가(?) 를 합하면 50%정도는 되지 않을 까 생각한다. 이 곳은 불당지구처럼 지자체에서 시행하는 지구단위계획이 아니라, 정부에서 시행하는 곳이다. 정부에서 1기 신도시의 시행착오를 2기에는 상당히 반영을 한 것으로 아는데, 이곳은 그러한 노력의 흔적은 보이지 않는다.

2. 상가들이 마치 일렬로 늘어선 듯이 위치하고 있어 상가의 밀집도가 떨어져서 집객력이 약하다.

그나마 B구간은 향후 집객력을 보여줄 수 있을 지 모르겠지만, 그래도 규모가 그리 크지 않을 것이며, 다른 지역은 전혀 그럴 가망성조차 있어 보이지 않는다. 이는 입주민만을 대상으로 하기에는 상가들이 너무 많으며, 그렇다고 광역상권으로 성장하기에는 집객력을 보여줄 수 있는 곳이 없다.

3. 상권이 제대로 성장하려면 문화코드가 있어야 한다고 배웠다.

위에서 언급한 광역상권으로 성장하려면 문화코드가 있어야 하는데, 현재까지는 상가들의 나열로밖에 보이지 않는다. 그리고 문화코드라는 것도 임대료가 싼 곳에서 시작하여 주로 젊은이들을 중심으로 하나의 독특한 문화를 형성하면서 성장하는 것이 일반적인데 반해 이곳은 이미 분양가가 너무 높아 누군가가 실험적으로 무언가를 시도하기에는 너무 위험부담이 커서 그런 기대를 하기에도 쉽지가 않다.

4. 상가가 많기도 하지만, 고분양가로 인하여 첫 임대도 맞추지 못한 곳이 너무 많다.

흔히 상가는 분양을 하고나서 3번의 손바뀜이 있어야 본래의 시세를 찾아간다고 했던가!. 매물로 나온 몇몇상가의 시세를 보면 분양가의 80% 수준이었지만, 여전히 임대료에 비해서 높은 시세이며, 또한 임대료조차 영업에 비하면 고평가 되어 있는 실정이다.

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(구)불당과 신불당을 하나로 묶어 분석해보려다 보니, 상당히 길어져 버렸습니다.

아직 미비한 부분이 너무 많아 망설여집니다만, 고수님들이 조언을 들을 수 있는 기회라 생각되어 용기를 내어 올려봅니다.

감사합니다.

[뺀뺀]

천안 구불당신불당 상권분석 너무감사하게 잘읽었습니다.!
나눠주심에 감사합니다~^^

[가을이면]

반갑습니다. 뺀뺀님
도움이 되기를 바랍니다~

[미미아빠]

가을이면님,
어마어마 하네요 ㅎㅎㅎ
정리의 달인이시고 이미 고수이십니다.
천안 임장 준비하고 있는데 정말 많은 도움이 되었습니다.
소중한 정보 감사드리구요. 성투 기원합니다~^^

[가을이면]

ㅎㅎ 미미아빠님,
아마 우리 동기중에서 미미아빠님만큼 열심히 하는 사람이 있을까 싶네요
열심히 하는 만큼 성과가 적어서 아쉽습니다만 언젠가 그 빛을 발하리라 봅니다.
천안임장에 도움이 된다니 다행입니다~

[비행]

가을이면님 엄청난 상권분석이네요~~~
읽으면서도 몇번 더 봐야겠단 생각이 들 정도로 좋네요 ㅎㅎ 임장분석 올려주셔서 감사합니다^^

[휘파람2]

신도시 상가는 절대 분양 받으면 안됩니다. 그리고 신도시 상가 분양 광고는 행크에 못올리게 해야 합니다...

[가로수길댁]

제가 지난 일요일에 구불당, 신불당을 다녀와서인지.. 정말 글이 쏙쏙 잘 읽힙니다.. 저는 아파트만 보고 왔는데.. 상권도 감사합니다..^^

[고운하루]

솔직히 저는 불당신도시에 많은 관심이 있었습니다. 물론 아파트 위주였죠. 그러나 그 가격이 너무 비싸 넘사벽이 되어서 그냥 상권도 그렇겠다라고 생각했는데, 전혀 다르네요. 정말 많이 배우고 갑니다. 감사합니다.

[송림마을]

제가 천안에 직장다녀서 회식도 자주하고 하는 곳인데 저보다 훨씬 더 분석을 잘 하셨네요!

[행복추월차선]

가을이면님 글 너무 잘봤습니다
천안 너무 잘 아는 지역이라 상세한 분석 너무 도움됩니다 감사합니다

[로또하우스]

정말 상세한 상권분석인거 같아요.잘읽고 한수배워갑니다.