경매지식 분양형 호텔 경매물건 투자해도 될까?

[goodtime24]

인천 남동구 논현동 라르시티호텔, 인천 중구 영종웨스턴인터내셔널호텔 평택 신장동 힐탑더테라스, 평창군 대관령면 평창라마다호텔앤스위트. 이들의 공통점은 최근 일부 호실이 경매에 나온 분양형 호텔이라는 점이다.

호텔, 즉 숙박시설 분양은 과거 콘도미니엄에서나 있었던 분양방식이었으나 최근에는 호텔이나 생활형숙박시설 신축 시에도 분양 방식을 통해 객실을 매각하고 있는 현장이 눈에 띄게 늘었다. 다른 점이 있다면 콘도미니엄은 회원권 분양인 반면 호텔이나 생활형숙박시설 분양은 토지지분 등기분양이라는 점이다.

호텔 등 숙박시설의 분양은 사업시행자 입장에서는 사업비를 조기에 조달할 수 있어 사업부담을 줄일 수 있고, 수분양자 입장에서는 토지지분 등기를 수반하는 분양이기 때문에 안심하고 투자할 수 있다는 장점이 있다.

다만 토지지분 등기를 수반하는 분양도 여러 가지 형식이 있다. 콘도미니엄처럼 하나의 객실을 수십 내지 수백개 구좌형식의 회원권을 분양하되 투자한 각 구좌에 해당하는 토지지분을 등기하는 방법과 아파트, 오피스텔, 구분상가처럼 아예 객실 하나를 통째로 1명(공동명의 포함)에게 1구좌로만 분양하는 개별소유형 분양방법이다.

지분제 분양은 토지지분을 등기하는 것만 다를 뿐 운영방식은 일반 콘도미니엄과 다를 바 없다. 연중 15일 내지 20일 정도 기간 동안 일반 이용자보다 저렴한 가격으로 객실 및 부대시설을 이용할 수 있는 권리를 부여해준다.

반면에 객실 하나를 통째로 분양하는 개별소유형도 수익형 호텔이냐 오너형 호텔이냐에 따라 운영방식이나 이용방법이 사뭇 다르다. 수익형 호텔의 경우 객실운영을 호텔 또는 위탁운영업체에 맡기는 대신 운영수익의 일정액(또는 수익률)을 월단위로 지급받게 되며, 대개 그 수익률은 분양가의 4%-7% 정도이다. 매년 운영수익을 배당받는 것과 별개로 연간 15일-20일을 무료로 이용할 수 있으며, 부대시설 할인 이용은 지분제 분양형 호텔과 같다.

호텔위탁운영업체의 견실성, 관리운영 수준 및 영업 현황은 개별소유형 호텔 투자의 첫 번째 척도이다. 위탁운영업체의 관리운영의 전문성 및 마케팅 능력 여부에 따라 호텔 운영현황이 천차만별 달라질 수 있기 때문이다. 관리운영 미숙으로 영업적자를 면치 못하고 분양 당시 약정한 수익률을 배분해주지 못함으로써 결국 위탁운영업체가 바뀌거나 호텔 전체가 도산에 직면하게 되는 경우도 종종 발생하게 된다.

이와 달리 오너형 호텔은 분양받은 객실을 365일 수분양자가 이용할 수 있으며, 관리만 위탁운영업체에 맡기는 식이다. 따라서 오너형은 호텔운영수익을 배당받을 수 없고 매월 관리비를 납부해야 하는데 그 관리비가 객실 규모 및 호텔 규모에 따라 70만원-150만원으로 상당히 높은 수준이다. 수분양자가 객실을 이용하지 않아도 매월 관리비를 납부해야 하는 부담이 만만치 않다. 연체기간에 따라 많게는 분양가의 10% 이상 관리비가 연체되는 경우도 있으니 입찰 전 관리비 체납여부 체크는 필수다.

결론적으로 개별분양형 호텔 경매투자 시 우선 그 경매물건이 수익형인지 오너형인지 구분하는 것이 먼저이고, 그 다음으로 호텔 운영관리가 제대로 되고 있는지 여부를 확인해야 한다. 또한 수익형의 경우 분양 당시 약정한 수익률이 현재도 배분되고 있는지, 아울러 오너형의 경우 관리비 체납 여부와 그 체납액 등을 확인하는 것이 매우 중요하다.

위와 같은 사항 체크 후 현재의 경매가액(감정평가액 및 최저경매가)이 분양가 대비 어느 정도 형성되어 있고, 현재 거래되는 수준은 어느 정도인지를 조사해서 최종적으로 투자수익률을 평가한 후 입찰여부를 고려하면 될 일이다.

- 부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)

(경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자)