닥터봉의 돈 되는 부동산]뉴타운 포함 재개발 구역 서울 100여곳 대기중

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이달 서울 왕십리뉴타운이 분양을 마치고 나면 길음뉴타운과 은평뉴타운 등 서울시내의 시범 뉴타운 사업이 상당 부분 완성된다.

서울에는 1차 뉴타운 3개 지역을 비롯해 2차 뉴타운 12개 지역, 3차 뉴타운 11개 지역 등 총 26개의 지정구역이 있다. 강북에서 유망한 지역은 2차 뉴타운 지정구역인 한남뉴타운과 아현뉴타운, 3차 뉴타운 지정구역인 북아현뉴타운이 있다. 강남에는 2차 뉴타운 지정구역인 노량진뉴타운, 3차 뉴타운 지정구역인 흑석뉴타운과 거여·마천뉴타운이 입지가 우수한 곳으로 꼽힌다. 이 외에도 동대문, 동작, 마포, 서대문, 성동, 성북, 은평, 강북, 노원구 역세권에 100개가 넘는 재개발 구역이 포진해 있다.

재개발 지정구역은 이미 도심화된 지역으로 수요가 풍부해 비교적 안전한 부동산으로 평가받는다. 사업의 완성도가 높을수록 부가가치는 증가하고 신규 조합원의 투자금액도 늘어난다. 사업시행인가가 나고 관리처분이 가까워지면 구역의 가치와 완성 후의 모습 등 전체적인 윤곽이 드러난다.

재개발 투자방법은 크게 네 가지다. 본인이 구옥에 거주하면서 완성까지 함께하는 정통 조합원이 되는 것이다. 적은 돈으로 지분을 취득해 거주하고 소득을 저축하면서 분담금을 마련해 재산을 늘려 갈 수 있는 것이 장점이다. 일반적으로 은행 금리 이상이 보장된다.

두 번째 방법은 유망한 지역의 재개발 지분을 샀다가 적정한 시점에 팔고 나오는 것이다. 재개발 지분은 매매가 자유롭고 재개발 진행 절차를 통과하면서 지분 가격도 상승곡선을 탈 수 있다. 수시로 부동산 투자바람이 불어 투자자들이 들어오고 나가는 절차를 반복하므로 타이밍을 잘 맞추면 괜찮은 수익을 낼 수도 있다.

세 번째 방법은 일반분양 시점에 조합원 지분을 사는 것이다. 요즘은 조합원 매매가와 일반분양 가격이 별 차이가 없는 재개발 구역이 많다. 조합원 지분 매입의 장점은 로열층, 로열동을 고를 수 있다는 것이고, 구역에 따라 다르지만 입주 후에 청산금을 받을 수도 있다. 단점은 일반분양분보다 초기부담금이 많이 들어간다는 것이다.

네 번째 방법은 입주 때 쏟아지는 물량을 사는 것이다. 재개발의 특성상 원주민의 자금조달 능력이 부족해 지역 정착률이 낮고 입주 때 추가분담금 부담으로 입주 시점에 시장에 나오는 매물이 많은 것이 특징이다.

재개발은 대지지분, 건물지분에 따라 권리가액이 다르고 진행속도와 조합 집행부의 능력에 따라 가치가 천차만별인 만큼 투자자의 정보력과 노력에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있다는 점을 명심해야겠다.

봉준호 닥스플랜 대표