20.06.01 초심자방1 질문&답변 (선순위 가족임차인,내용증명,점유이전금지가처분,환산보증금,희망임대리츠 월세연체 등)

[녕이♥]

안녕하세요

20.06.01 초심자방1 정리를 맡은 녕이입니다^_^

부족하지만 잘 봐주세용 ~~

<질문&답변>

[질문1: 췌강미녀] 아침부터 질문있습니다^^..개인명의로 국민주택이상의 큰평수를 사고 팔때 한 분기당 2회이상이 될경우 간주매매사업자로 본다고합니다. 기준은정확하지않지만 일단 그렇다고 한다면- .. A와B가 부부인데 A명의로 했다 B명의로 했다 할경우에는  개인이기때문에 따로따로 보는거 맞나요.?^^...

[답변1-1: 에메랄드캐슬] 안녕하세요.아침부터 열공!!! 화이팅!!!제가 최근 은행상담받을때는 1가구 세대원 전부의 주택소유 유무를 따지던데요.개인으로 보지 않았어요.자세히는 고수님답변으로...

[질문2-꼬수리] 오늘 입찰하려고 하는 물건이  부인이 채무자이고 남편이 임차인으로 현황조사가 되어있습니다 전입일만 있고 아들의 진술상 어머니와 함께 살고 있다고 합니다

확정일 없구요 보증금 ,차임도 미상입니다 전입일이 말소기준보다 앞서는데 제가 인수하는 권리는 없는 물건일까요?

[답변2-1:양은냄비] 선순의 가족임차인이네요 임대차가 가족끼리는 거의 성립이 없죠 확정일자도 없네요 현장조사하면 답나옵니다 벨누르고 녹음하고 임대차 물어보세요 쉬게 답할수있는 직관적인 질문으로다가 답은 임장가면 쉽게 알수 있을듯요

[답변2-2:하대디] 이건 경매지만봐도 제대로된 임대차관계가 아니라고 판단이되네요~ 그래도 자세히 조사를해보고 입찰하시는게 좋지싶어요~ 선순위 한번 해보니까 다른건 모르겠는데 대출에서 너무 힘들었습니다ㅎㅎ

[답변 2-3:양은냄비] 일단 근저당금액보니 선순의 가족임차인일듯요

[답변2-4:현금흐름짱] 선순위가 리스크는 어떻게 보면 젤클수도 있습니다. 조심하셔야 해요~ 꼬수리님~!!!

[답변 2-5:명랑이] 저희도 지난달에 이런 물건 입찰 들어갔었는데 확실히 경쟁이 덜합니다. 다른 아파트들은 24명씩 붙어도 이런건 8-9명 정도? 낙찰가도 낮구요..저도 사실은 불안해서 신랑 입찰하는 동안 속으로 떨어져라 떨어져라 빌었던..적이 있네요^^;; 잘 알아보시고 들어가세요~

[답변2-6:느루] 뒤에 은행근저당이 나온걸로 봐서 선순위가 없었을 것으로 보이나 해당은행에서 관련근거를 확인해보시면 좋을듯 합니다.

[답변2-7:풀세팅] 헉ㅎㅎㅎ 저도 보고 있는 물건이네요~조사가 미흡해서 오늘 입찰은 못하는데 확신만 있다면 수익은 날 것으로 보여요~임차인을 만나던지 아니면 근저당권자와 통화를 하던지 꼭 확인하고 들어가세요~ 파이팅입니다^^

[답변2-8:위하여71]저도 보던 물건인데 임장까지 갔었고 당사자가 문은 안열어주고 경매취하할거라고 얘기를 해서 그냥 나왔어요. 근데 혁신도시에 있고 전망도 좋고 위치도 좋고. 유찰될까 모르겠네요. 보통 여기는 경매가 거의 나오지 않는곳이고 감정가가 급매보다 낮게 측정되어 있어서 감정가 이상으로 적어낼거 같은데

[답변2-9:풀세팅] 맞아요 저희집 근처라서 잘아는데 이 부근은 급매로도 바로바로 거래가 되기때문에 경매로 나오는 경우가 거의 없어요 감정가도 급매가 보다 훨씬 싸고 요즘 시세도 오르고 있는중이라 선순위임차인이 허위라는 것만 확신할 수 있으면 수익은 날거같아요~

누군가가 허위라는 증거를 알아냈다면 유찰은 안될거예요 이번회차에 낙찰될거고 혹시나 유찰되더라도 다음회차에는 낙찰가가 감정가를 훌쩍 넘을것 같은 생각이 들어요

[답변2-10:왕왕이] 매각물건명세서에 점유자는 소유자의 배우자라고 나옵니다. 전입세대열람에 동거인이 없기 때문에 이혼한 부부도 아닌것 같습니다. 그리고 부부간 임대차는 성립하지 않는다라고 알고있습니다. 따라서 안전한 물건으로 보여집니다만 아직 초보라 단정 할수는 없습니다. 정확한 설명부탁드려요. 선생님!

[답변2-11:밀리어네어곤] 외환은행 전화 넣거나 이전 등기 봐요  저당전 전입인점도 봐야합니다

[관련질문2-1:명랑이]혹시 이런 경우에 우리가 입증할만한 자료를 다 제시해서 대출받을 은행에 제시한다해도 대출이 많이 어려울까요? 사무장님 실전반 수업내용에보면 이런 서류들을 다 갖추어서 대출 담당자에게 제출한다고 하시더라구요...

[답변2-1-1:느루] 당연히 사람하는 일인데 확인이 되면 해주겠죠. 은행 입장에선 빌려준 돈을 받지 못하는 일이 벌어지지 않는다는 확신이 필요한 것이고 이걸 풀어주면 충분히 가능하다고 생각합니다.

[답변2-1-2:하대디] 담당자마다 달라요~ 대부분 잘 안해줍니다. 대출에 목말라하는 은행같은경우는 좀 고려해보기도 하는듯요..그래도 법리적으로 아무리 확실하다고 들이밀어도 그 리스크를 부담 안하려하더라구요

[답변2-1-3:양은냄비] 대출나와요 저도 비슷한물건 대출받았어요

[관련질문 2-2:초크] 궁금해서 그러는데요..이물건이 왜 허위임차인? 이런걸 찾아야하는거죠.?

소유자의 배우자인데요..부부사이는 임대차 안되는거 아닌가요.?

[답변 2-2-1:양은냄비] 실전반수업에 나와요 선순위가장임차인

[답변2-2-2:하대디] 맞아요~부부간에는 임대차가성립안해요~~ 그래도 돌다리두드리듯 조심히~~~

[답변2-2-3:꼬수리] 저도 이렇게 가볍게 생각했는데 제 생각이 맞는지 여쭤본건데 혹시나 이혼후 진성임차인이 되는 경우도  있다는 것에 맘에 걸려서 여쭤봤습니다;;

[관련질문 2-3:초크, 소담골제육] 현황조사서에 이혼에 관련된 말은 없는데요. 현황조사서에 이혼여부는 확실히 확인 해주나요?

[답변2-3-1:천사하연] 현실적으로 이혼 후 임대차계약서 작성해서 거주하는 사례가 있을까요?

전 실제 이혼하였지만 대출 나왔어요~~이혼했을까봐 무조건 안되는 은행도 있고 상관없이 해주는 은행도 있어요

[답변2-3-2:양은냄비]그거슨 확실하죠 매각물건명세서 만약 정보가 틀리다면 취하 가능합니다

[질문3-진짜부자되자] 경매관련 질문이아니라 죄송합니다. 주택상가에서 9년동안 곱창집을 운영하고 이번에 권리금을 받고 넘기려고 하는데요.. 그 건물 3층에 사는 집주인이 9년동안 음식냄새 나는 게 너무 힘들었다고 다음 임차인은 냄새안나는 업종을 원한다고 하더라고요... 저는 6월말일까지 나가야하는데 업종제한을 하니 임차인 구하기가 쉽지않네요; 상권도 먹자골목 한복판이라 음식점이 가능성이높은데 방법이 없을까요...

[답변3-1:효린] 벽타기하다가 진짜부자되기님 글을 보고 장사하다 권리금받고 양도했던 1인으로... 몇자남겨봅니다. 진짜부자되기님의 영업장 권리금이 어느정도신지는 잘 모르겠으나 저라면 주택상가라고 하시니 환풍기공사를 옥상까지 빼놓고 기존 받을 권리금+환풍기 공사비까지 다 받는 방법으로 진행할것 같습니다. 어떤방법이든 꼭 새로운 임차인 구하셔서 권리금 챙기시길 응원드립니다

[질문 4-불꽃아빠] 낙찰을 받고 1주일 후 매각결정이 났는데 현재 점유자가 핸드폰도 꺼놓고 방문을 해도 문을 열어 주지 않습니다 그렇다면 내용증명과 점유이전금지가처분은 언제정도에 진행하는 것인가요?

[답변4-1:양은냄비] 잔금내고 소유권이전후 보내는걸 추천드려요

[답변4-2:풀세팅] 낙찰을 언제 받으신건가요? 낙찰후기게시판에 사진포함 후기 쓰시고 명도방으로 오세요^^

[관련질문4-1:불꽃아빠] 명도방이 카카오톡 그룹이 있는 건가요? 낙찰 후기 작성하면 초대를 받게 되는 건가요?

[답변4-1-1:풀세팅] 초심자방처럼 단톡방이고 명도전문입니다^^ 네 낙찰후기를 올리신분만 초대를 하고 있어요^^

[질문5-꽃길] 임차인과 재계약은 잔금납부 전에 해도 상관없나요?

답변없음

[질문 6-오꾸] 관심있게보는 토지가 중로에 아주 살짝 세로로 겹쳐있습니다. 이처럼 토지가 도로에 저촉되어있는 경우, 1. 무조건 토지수용이 되나요 2. 거부할수도있나요?

답변없음

[질문7:물러나라] 돌아가신 할머니 소유의 토지 건물철거 소송장이 왔는데요 상속포기 하였으나 소송장이 날아왔습니다 대응안해도 되는지요? 내용은 감정가의1% 지료청구입니다 건물철거만 되고 피고측인 저희가 소송비용 부담해야 하는지요?

답변없음

[질문8:췌강미녀] 현재 보증금 3천에 월세 180 이라면 환산보증금을 계산해보았을때 2100만원이 나오고 근저당날짜가 14.년 1.월이라고했을때.. 기타지역에서 소액임차인 해당없음이 맞나요? 계약날짜는 근저당보다 느려 대항력이 없는 임차인입니다. 최우선변제 못받는거 맞나요.? 2015년 법이 개정되었지만 어째튼 대항력이 없는임차인은 최우선변제.. 못받는거죠.?^^;; 소액임차인이 받는게 최우선변제이니까....근데 소액임차인의 보증금제한이 법이개정되며 없어졌으니..무조건 최우선변제는 받는건가요.?^^;;

[답변8-1: 화장지] 초보라 잘 모르지만 소액임차인은 최우선변제 배당 받는걸로 알고 있습니다~

[답변8-2:우성파워] 대항력없어도 소액임차인 최우선변제는 받습니다.

[관련질문8-1:췌강미녀] 그러면 소액보증금의 금액이 중요하지않다면 무조건 최우선변제는 받는겁니까? 환산보증금상관없이.?

[답변8-1-1:우성파워] 아니요. 질문이 잘못되셨네요. 말씀하신대로면 소액임차인 기준 미달이라 최우선변제 못받죠.. 소액임차인기준 충족하면 대항력없어도 최우선 변제 받을수 있습니다~^^

[답변8-1-2:천사하연] 근저당설정일이 2015년 개정된 날 이후면 되지유

[관련질문 8-2:췌강미녀] 그렇다면 근저당설정일이 2014년이고 환산보증금이 2억1천인데. 기타지역이므로  소액보증금에 해당하지 않고 최우선변제 못받는것이 맞습니까?

[답변8-2-1:우성파워] 네~맞아요

[관련질문 8-3소담골제육] 혹시 저런 상황에 환산보증금이 1.7억이면 어떻게 되나요 ?

[답변8-3-1:오꾸] 상임법에 해당 유무를 볼 때 환산보증금을 보고, 최우선변제는 보증금에 대해서 따지는 걸로 알고있습니다~!

[답변8-3-2:우성파워] 일단 환산보증금이 상가임대차보호법 범위안에 들고 그다음에 보증금이 소액보증금 안에 들면 최우선변제가능합니다.

[관련질문 8-4:췌강미녀] 환산보증금이 범위안에 안들고 보증금이 범위안에 들어도 최우선변제는 못받는게 맞죠.?

[답변8-4-1:우성파워] 넵, 최우선변제 받으려면 둘다 범위안에 있어야됨

[관련질문 8-5:췌강미녀] 답변감사합니다. 현제 재 상황인데요.. 멍청하게 증액계약이아니라 재계약을 해서... 근데 주인이 대출을 28억을받았떠라구요 ㅋㅋㅋㅋㅋ. 이거 경매날라가면 저 보증금 못받는거맞죠

[답변8-5-1:우성파워] 네. 상임법 보호범위 밖이네요ㅠ 경매 안가길 바래야겠네요~

[관련질문 8-6:췌강미녀] 하나만더 여쭤볼게요 그렇다면 현재 근저당설정이  2014년.4월에 있고 이후근저당이 2019년에 있는데요~ 그렇다면 2014년 근저당을 갚아버리면 법개정 이후 설정된 근저당이 말소기준이라서 최우선변제 가능한것 맞나요.?

[질문9-검은옷중독]안녕하세요. 고민해도 잘 몰라서, 질문 한가지 드릴려구 합니다.

제가 공매(희망임대리츠)로 낙찰받은 부동산이 있는데, 공매로 낙찰받기 전부터 임차인이 계속 연체중인 물건이였습니다. 잔금납부 이후에 명도를 해야하는데, 계속 연락을 피하고 거주중이여서 부동산인도소송을 하려고 합니다. 2기이상 월세를 차임하지않았다는 명목으로 하려고 합니다.

질문은 제가 낙찰받고 잔금납부까지는 2달이 되지않았지만, 이전에도 계속 납부를 하지않았으니 2기 이상의 차임연체로 부동산인도소송을 할 수 있는지 여부입니다

[답변9-1:녕이] 상초반 교재에 나온 사례인데 한번 읽어보세요~ 상가에서만 적용되는지 주택도 되는지는 잘 모르겠습니다 ㅜㅜ 추가로 교재 사례는 일반 매매이고 검은옷중독님은 낙찰받으신거라 케이스가 다르긴 하네요 ㅜㅜ

[질문자 답변9-1:검은옷중독] 앗 답변감사합니다. 희망임대리츠도 결국 해당 물건을 매매로 받은거고, 미납된월세는 모두 보증금에서 차감이후 승계받았거든요.아마 추가로 2개월이 더 지나야 가능할 것 같습니다. 답변감사드립니다 녕이님^^

[답변9-2:선독필행1909] 소유권이전 전 미납분에대해서는 공매공고에 나온 절차대로 인수하거나 하셨을테고, 소유권이전등기 이후 기준으로 생각하시면 될듯합니다. 계약기간이 끝날때까지 인정하는걸로 아는데 월세를 잘 안내시나보네요;;  소송보다는 내용증명 한 통 보내보시길 권유드립니다.

[질문자 답변9-2:검은옷중독] 내용증명도 보냈고, 찾아갔지만 대화조차 안되고있네요. 내용증명은 한번더 보내고, 소송하면서 협상을 해야될듯합니다^^ 감사해요

[답변9-3:선독필행1909] 소유권이전등기 이후 2개월 이상 연체는 아니지만 과거 장기연체된 부분과 완만한 협상을 위한 소유자의 연락을 피하는 행위 등으로 인해 명도소송과 향후 예상되는 부당이득 청구의 소를 제기하겠다는 내용으로 한번 더 보내시면 향후 소송에서도 좋은 증거자료로 사용될 수 있을듯 합니다.

[질문10-글로리앙] 궁금한게있는데요 온라인셀프 법인설립하는데요 특별히 정관에 추가해서 넣어야 되는게있나요? 제가 대표사내이사로  남편은 감사로 할예정이거든요  대출받을때 문제가될듯해서요 남편을 지분100%로 할수있나요 하려면 어디에다가 쓰는건가요? 아무리 바도 모르겠어요 그리구 자본금 500원 하구요 20.000주써도되는건가요?

[답변10-1:우성파워] 감사는 지분없어야해요

[질문11-잼난세상] [질문] 도대체 낙찰은 어떻게 받는 겁니꽈?

현재 법인 단타를 목적으로 85m2 이하 아파트만 주구장창 입찰하고 있습니다.

처음엔 핫한 곳(안산중앙역, 인천남동구) 위주로 하다가 보통 신건에 130% 낙찰되는거 보고 여긴 아니다 싶어 변두리(오산, 평택) 로 나가 봅니다. 그런데 여기서도 제 계산으로는 수익률 0% 인 수준으로 낙찰 받아가시네요.  여기서 조언을 부탁드립니다.

1. 가격 상승을 생각하고 나도 수익률0%에

    세팅, 과감히 지른다.

2. 지역을 바꾼다. 더 지방 중소도시로

    ( 충청도 당진?, 서산?)

3. 언젠간 되겠지란 생각으로 주구장창 계속 

    입찰한다

4. 대항력있는 선순위 임차인 같은 물건을

    찾아 도전한다.

5. 아파트를 포기하고 다른걸 공부한다.

6. 아파트를 하더라도 법인단타 포기하고 85 이상을 개인으로 입찰한다.

[답변11-1:초크] 전 3번하다가 2번도 해보다가 6번해서 받았습니다...

[답변11-2:세라미스] 물건의 범위를 넓히고, 거기에 꾸준한 입찰이 더해지면 낙찰 받을 수 있습니다. 단 조급함은 버리시구요. 식상한 말이지만 그보다 더한 정답은 없는 듯 합니다.

[답변11-3:맥시멈] 꾸준히 입찰하시니 좋은 결과 있으실거예요. 전국 아파트 시세를 계속 비교하다보니 저평가된 도시가 아직 많더라고요. 달도 차면 기운다고 경쟁이 치열하지 않은 곳에서 승부를 보셔도 좋을 것 같습니다!

[답변11-4:오꾸] 낙집 들으셨으니, 투자자별로 어떤 수익구조를 갖고있는지 아실겁니다.

1. 경매는 무조건 수익이 나야한다고 생각하고, 그렇게 배웠습니다

2. 일단 집이나 회사 가까운곳에서 해야 핸들링이나..임장 등 수월하실것같아요

강사님들도 가까운곳부터 하라고 하시잖아요^^*

3. 저도 오늘 13번째 패찰했습니다

언젠간 무조건 됩니다!!

4. 공부를 더 하신다면, 결국 경쟁이 덜 한 게임을 하실 수 있으실거에요

5. 포기하진 마세요. 뻔히 수익이 보이는데 패스하시면 안되죵! 에이 못받아~ 하면서 넣는거죠 ㅎㅎ

6. 기왕 법인 설립하셨으니, 조금 더 공부하셔서 경쟁을 줄여보시면 어떨까요?

조급한 심정 이해는 갑니다만, 공부를 하면 할 수록 물건보는 범위와 시야가 달라짐을 느끼실거에요.

세라미스님 말씀하신것처럼 꾸준히 해 나가는것이 정답일것같아요

[질문12-효린] 혹시 요런 현관문 열어보신분 계신가요? 오늘 임장갔던곳인데 비번은 구석진곳에서? 찾았는데 열쇠모양이 많이 닳아 있어서 "열쇠모양+숫자4자리+열쇠모양" ? 결과적으로 나오는사람있어서 안에는 들어가봤는데 혹시 요런문 열어보신분 계신가 해서요..

[답변 12-1:모비] 저희아파트 동일하네요 호수4자리 + 열쇠 + 비번4자리

[답변 12-2:벤츠GLE] 종모양 누르시고 번호누르면 열릴거같습니다

[답변12-3:슈퍼해피] 택배할때 이런문 보는데요 경비모양 들어간 조합도 있습니다.

[답변12-4:높새] 사람모양(경찰)+열쇠+비번+종 이렇게 해보세요. 대부분은 이렇고 간혹 사람 생략된 경우도 있습니다.

[질문 13-그랑블루] 1. 신탁공매로 아파트를 낙찰받았는데, 물건지는 순천이고, 신탁회사는 교보자산신탁으로 서울 강남에 있는데, 개인으로 대출을 삼성화재에서 8100만, 2.65%에 중도상환 1.2%, 60% 받기로 했는데, 신탁회사 물건은 지사가 지방에 없으면 서울까지 가야해서 그쪽 법무사가 안한다고 하네요. 왔다갔다 시간도 많이 걸리는데, 가면 법인이라 결재 받는데 2시간씩 걸리고해서 하루 종일 시간 걸린다고 다 안한데요. 그래서 할 수 있는데는 지역 농협이고 mci로 해서 8100만 60% 대출, 이자는 3.4% 중도상환 1.5% 여기 밖에 안된다고 하는데, 서울쪽에 신탁회사 물건이라 법무비용만 증가하는게 아니라, 이자 비용까지도 올라가네요. 교보신탁회사에 일처리를 빨리해달고 민원이라도 넣어야 되나요? 신탁회사의 매너없는 일처리 때문에 비용이 증가하게 생겨서요.

2. 공무원인데, 매매사업자를 내면 이자율은 같은데, 9200까지 대출 가능하고, 3년거치 가능하다는데, 안내는게 낫겠죠?

답변없음

[질문14-peppermint] 법원에서 복사해온 서류 보다가 발견한 건데요 법원매각물건명세서와 법원서 복사해 온 임대차관계조사서의 내용이 약간 다르다면 이걸 이유로 매각허가불허가 신청을 해볼수 있을까요? 매각물건명세서101호 보증금 5000, 차임 400 /102호 보증금 1억, 차임 400

법원임대차관계조사서101호 보증금 5000, 차임 400 / 102호 보증금 1억, 차임 없음

답변없음

<News>

http://naver.me/xtb91CQz 지하철 뚫리고 도로 깔리니 집값 오름세

http://naver.me/xjNf4Xi1 넉달만에 1억2천 '껑충', 33살 노원 아파트의 질주

http://naver.me/GomrZxe0 "전매 금지 前 서두르자"…광역시 분양 '봇물'

http://naver.me/5o2bkF5i ‘반포대전’ 승자 후분양, 재건축 대세 굳힌다

http://naver.me/FIrJv6T6 금리인하로 청약 관심 `쑥`…수원·화성 등 7712가구 청약

http://naver.me/GKmOcfLB 수원에도 청약 부적격자 우수수…영통자이도 `줍줍`

http://naver.me/FEtCezxo 방배5 재건축 시공계약 일방적 해지에…법원 "조합 50억 배상"

http://naver.me/xeH22n9k 72층 마천루 파크원 내달 준공…여의도 스카이라인 바꾼다

http://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2020053137541&category=NEWSPAPER&sns=y  '규제 풍선효과'…경쟁률 수백대 1, 주거용 오피스텔 '아파텔' 인기

http://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2020053137251&category=NEWSPAPER&sns=y 은퇴 후 생활비가 걱정이라면? 주택연금 제도 활용을

http://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2020053145751&category=NEWSPAPER&sns=y  준주거지역 주거비율 90%로 높아진다

<전문가 자료>

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4045 {파이팅팔콘} 경매 초보가 중수되기 10탄!(선순위 위장 임차인)

https://m.blog.naver.com/jihyero_/221985898091 지혜로 블로그: 내 신용등급 알아볼 수 있는 방법! (feat. 신용도 관리하는 팁)

http://cafe.daum.net/happy-tech/MYhe/3559?svc=cafeapi 행복재테크 까페,하늘물들이기님 인테리어 후기

https://m.blog.naver.com/cwh6921/221986363229 족장님 블로그: 부동산 매매사업자 부동산세금의 모든 것

20.06.01 초심자방1 질문-답변 (선순위 가족임차인,내용증명,점유이전금지가처분,환산보증금,희망임대리츠 월세연체 등).docx

20.06.01 초심자방1 질문-답변 (선순위 가족임차인,내용증명,점유이전금지가처분,환산보증금,희망임대리츠 월세연체 등).pdf

[더힐♡(희망부자)]

녕이님~안녕하세요~
초심자1방 정리 잘 해주셨네요~
감사합니다~~!!^^