aronrealty | 1가구 3주택자 세금 어떻게 하나 - 지방 3억이하 집은 '주택수'에서 빼

8·31 부동산 종합대책 발표 이후 수도권과 지방에 집을 나눠 가진 1가구 3주택 이상자의 문의가 계속 들어오고 있다. 어떤 경우에 1가구 3주택으로 인정되느냐는 질문이 많다. 1가구 3주택자에 대한 세금 부담 내용을 문답풀이로 알아본다. -전라남도 광주광역시에 사는 주부다. 큰 아이가 여덟 살 되는 해인 1992년에 32평형 아파트를 사서 13년째 살고 있다. 투자 차원에서 올 5월에 광주시 주공 아파트 19평형을 전세를 끼고 아들 명의로 구입했다. 이에 앞서 20년 전에 광주시 외곽의 면 지역에 시골 집을 남편 명의로 샀고, 부모님이 살고 계신다. 기준시가는 1억원이 안 된다. 이 경우 1가구 3주택이 되는가. 된다면 양도소득세는 중과되나. (광주광역시 독자) “남편 이름으로 광주 광역시와 광주 외곽의 면 지역에 각각 집을 한 채 갖고 있고, 만 30세가 안 된 자녀 명의로 집 한 채가 있으니 1가구 3주택이다. 올해 21세인 큰 아들은 직장이 없고 결혼을 하지 않았기 때문에 같은 세대가 된다. 재산세를 매길 때는 세 집을 모두 합해 계산한다. 그러나 세 집 합해 기준시가 기준으로 6억원을 넘지 않기 때문에 재산세만 낸다. 종합부동산세는 대상이 아니다. 독자가 집을 판다면 1가구 3주택 양도소득세 중과(양도차익의 60%)는 적용되지 않는다. 수도권과 광역시 이외의 지역에서는 기준시가가 3억원이 넘어야 주택 수를 계산할 때 포함된다. 독자의 남편 이름으로 돼 있는 면 지역의 주택은 기준시가가 3억원이 안 되기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 때문에 광주광역시에 있는 아파트를 내년에 팔면 어떤 것을 먼저 팔더라도 양도차익의 9∼36%만 양도세로 물면 된다. 이 아파트를 내년에 팔지 않고 2007년 이후에 팔면 양도차익의 50%를 양도세로 물어야 한다. 면 지역의 시골 집을 팔 때는 양도세 중과가 적용되지 않고 9∼36%의 정상 세율이 적용된다.” -집이 세 채 있다. 서울 신당동에 기준시가가 6000만원인 원룸 아파트가 있고, 서울 사당동과 경기 안양시에 각각 기준시가 2억원대인 아파트가 있다. 경기 안양시에 있는 아파트를 팔려고 한다. 1가구 3주택 양도세율(60%)이 적용되나. (서울 사당동 독자) “적용된다. 신당동의 원룸 아파트는 기준시가가 1억원이 안 돼도 주택 수를 계산할 때는 포함된다. 수도권과 광역시의 집은 전용 면적 18평 이하이고 기준시가가 4000만원 이하일 때만 주택 수 계산 때 포함되지 않는다. 때문에 사당동 독자는 집을 세 채 가진 것이다. 어떤 집을 먼저 팔더라도 양도차익의 60%(주민세 포함하면 66%)를 양도세로 내야 한다.” -무주택자인데 내년에 재건축·재개발 아파트 입주권을 세 장 살 계획이다. 입주권만 세 장 갖고 있다가 이 중 한 개를 팔 때 양도세를 얼마나 내야 하나. (인천 독자) “관리처분계획이 인가된 재건축·재개발 아파트의 입주권을 내년에 구입하면 입주권은 주택으로 간주된다. 그러나 입주권 중 하나를 주택이 완공되기 전에 팔면 양도차익의 9∼36%만 양도세로 물게 된다. 입주권을 여러 장 갖고 있다 하더라도 입주권 상태에서 팔면 모두 9∼36%의 양도세율이 적용되는 것이다. 하지만 한 채가 우선 완공돼 완공된 주택을 팔 때는 1가구 3주택 중과세율인 60%의 양도세율이 적용된다.” -서울에 집이 두 채 있다. 올 초에 아버지가 돌아가셔서 경기도 구리시의 집을 한 채 상속받았다. 구리시 집을 팔려고 하는데 1가구 3주택 양도세 중과가 적용되는가. (경기 구리시 독자) “3주택 이상이더라도 상속받은 주택은 5년 이내에 팔면 양도세가 중과되지 않는다. 때문에 구리시 집을 상속받은 때부터 5년 안에 팔면 양도차익에 대해 9∼36%의 세율이 적용된 양도세를 내면 된다. 하지만 상속받은 이후 5년이 넘은 뒤에 팔면 양도차익의 60%를 양도세로 내야한다. " 자료원:중앙일보 2005. 9. 12