* my story * 경매물건을 통한 하당신도시의 장미의 거리 상권분석

[가을이면]

이번 물건은 목포에 있다.

수도권에서 상당히 먼 지역이라 망설여지지만, 사전분석시에 흥미로운 점이 있어 임장을 가보기로 한다.

일단 다음의 지적편집도를 보면 상업지역이 상당히 넓게 보인다.

첫눈에 보는 순간, 숨이 턱 차오르는 느낌, 왠지 공실들이 넘쳐날 것 같은 느낌이 밀려온다.

저렇게 배후세대에 비해서 상당히 넓은 상업지역에 위치하고 있는 상가들의 영업이 잘 될 수 있을까 하는 의구심이 부터 드는데,

물건지를 중심으로 로드뷰를 확인해 보니,

상권이 안좋은 지역이라도 대기업 프랜차이즈 하나정도는 있을 수 있지만, 여기는 그런 분위기가 아니다.

이 지역은 처음이지만, 단순히 상업지역의 넓이로만 볼것이 아니라, 이곳에서는 뭔가 특별한 것이 있을 것이라는 생각이 든다. 그래서 입찰 하루전날 급하게 임장을 가기로 한다.

그리고 알게 된 것은, 이곳은 우리나라의 계획도시중에 하나인 하당 신도시..

하당 신도시

일단 지도를 보면, 도로들이 가로, 세로방향으로 잘 뻗어 있는 것이 상당한 계획도시임을 알수 있다.

흔히 신도시의 상업지역의 비율이 필요이상으로 과하게 할당되는 경우가 많이 있는데,

이는 도시계획을 하는 사람들이 몰라서 그렇다기 보다는,

사업을 진행하면서 시행자의 입장에서 분양이 되지 않아서 혹은 더 많은 수익을 확보하기 위하여 상업지역이나 준주거지역으로 용도변경을 하는 경우가 다반사이기 때문이다.

불당신도시에서도, 이곳 인근의 옥암지구에서도, 이런 논란들이 반복되고 있다.

먼저 생소한 하당신도시에대한 자료를 찾아보자.

" 전라남도 목포시의 신도심으로,  새로운 택지조성을 위해 목포시에서 추진한 사업이다. 1999년까지 택지사업이 완료되었으며, 2003년 초까지 중심상업용지, 일반상업용지, 준주거 및 주거용지 등이 분양됐다.

하당지구는 기존의 무안군 관할 지역이었던 상리가 목포시에 편입되면서 상동을 하당동으로 분리, 점차적으로 택지 매립과 함께 신흥동, 부흥동 등으로 나뉘면서 규모가 커졌다. 남악신도시와 전남도청은 하당지구와 시가지가 연결되어 있다. 2001년기준 해당 택지 면적은 108만 6000평이었다. 이외에도 영암과 해남, 무안으로 가는 국도가 나뉘는 분기점이 신도심 끝부분에 자리하고 있어 대불산업단지의 배후도시는 물론 인구 확보를 위한 기지로 건설됐다"

다음은 임장을 가기전 사전분석,

하당신도시 전체를 권역별로 묶어보면,

중심상업지역이 전체 주거면적에 비해서 상당히 넓어 보이고,

또한 아파트의 인근에 일반 상업지역이 추가로 형성되어 있는 모습이다.

A지역은 전체 1,510세대에 아파트 가격은 1억을 넘지 않으며, 상가는 한면만 접하고 있으며,

B지역은 전체 1,780세대에 아파트 가격은 최고 2억정도 하며, 상가는 두면을 접하고 있으며,

C지역은 전체 2,679세대에 가격은 B지역과 동일하게 형성되어 있으며,

상가는 삼면을 접하고 있으며, 추가적으로 단독주택지가 아파트 외곽으로 들어서 있는 모습이다.

이제부터는 임장을 통하여 실제로 상업지역이 어떻게 형성되어 있는지 확인해볼 차례다.

먼저 중심상업지역,

중심상업지역이라고는 하지만, 아파트 앞쪽으로 일부 일부 상가들이 들어서 있을뿐,

대부분은 업무지역의 성격으로 상권이 발달해 있지는 않는다.

그리고 아파트를 따라 길게 늘어선 이곳은 단지내상가로 봐도 무방할 정도로 그다지 활성화 되어 있지 않다.

그러면 남은 것은 물건지가 위치하고 있는 일반상업지역

그 전에 배후에 있는 저층 주택단지를 먼저 살펴보자,

일반적으로는 이런 저층의 주택단지들은 상권의 형성에는 별다른 기여가 없는 것이 일반적이나,

인접하고 있는 것이 본 상권뿐이라 어떤 식으로든 영항을 미칠 지 모른다는 생각에 한번 살펴보기로 한다.

단독주택단지와 아파트 및 일반상업지역과의 사이에는 4차선 도로가 있는데,

4차선은 일반적으로는 상권의 단절이 아니라 충분히 연결성이 있다는 것으로 보지만,

여기서는 다른 이야기이다. 이곳의 4차선은 아파트앞의 4차선에 비해서 더 넓으며,

또한 차량이동 속도가 상당히 빠른 편이어서 사람들이 쉽게 가로지를수 있는 도로가 아니다.

이는 단독주택단지와 상업지역의 단절을 의미하다.

실제로 주택지에서 상업지역으로 진입하는 사람들은 그리 많지 않으며,

주택지내에서 소규모상권을 형성하여 소비를 하고 있었다.

즉 이곳 주택단지는 주상권에 영향을 미치지 않는다는 것을 알수 있다.

그러면 이제는 본 경매물건지가 있는 장미의 거리.

이곳 상업지역을 3등분하여 분석해보면,

먼저 1지역,

저층 주택단지에서 건너자마자 보이는 공실들(위 지도에서 붉은색 구간)

모서리 상가만이 영업을 하고 있고, 그외 상가들은 거의 영업을 하지 않고 있다.

그리고 상가가 활발하다면 그냥 놔두지 않을 부지들이 방치되어 있다시피하며,

위 지도에서 파란색 구간은 인근 아파트 주민들만이 찾을 법한 근생시설들로 이루어져 있다.

비록 장미의 거리의 일부분이지만, 상권을 말하기가 무색한 지역이다.

다음은 2지역,

이지역의 핵심은 아파트사이의 숨은 동선, 아파트에서 이곳 상업지역으로 유도하는 동선이다.

이 동선을 따라 본 배후세대의 사람들이 본 상권으로 모이면서 이 지역이 가장 중심되는 상업지역이 된다.

하지만 2지역의 모든 구간이 그런 것은 아니다.

2지역에 모인 사람들의 이동동선은 3지역으로 향한다.

그래서 2지역에서도 붉은색 구간은 동선의 배면에 위치하게 되고, 파란색 구간에는 핵심상권이 형성하게 되는 것이다.

그래서 저층 주택단지에서 넘어온 일부 사람들과 아파트의 주민들이 2지역의 중앙부분에서 만나 3지역으로 이동하면서 3지역도 전체적으로 양호한 상권을 형성하게 된다.

2지역 붉은색구간,

1지역보다는 확실히 상권이 살아있는 것으로 보이지만, 대기업 프랜차이즈의 업종은 그다지 보이지 않는다.

2지역 파란색구간,

이 파란색구간은 입점하고 있는 상가들의 간판만 보아도 우량한 상권임을 바로 알수 있다.

그러면 본 경매 물건지 주변을 좀더 살펴보면, 임장전에 로드뷰로 보았던 지역들을 직접 눈으로 확인해본다.

위의 그림에서처럼 본 물건과 인접하여 유명 프랜차이즈 업종들이 줄줄이 들어서 있으며, 본 물건지 주변의 상권이 아주 양호함을 알수 있다.

다음은 2지역의 파란색구간에서 3지역까지의 상가들의 모습이다.

"장미의 거리" 중앙부는 조경(아마도 장미)으로 꾸며져 있으며, 거리의 중앙부가 운치있게 잘 가꾸어져 있으며, 이러한 조경은 단순히 보이기 위한 것이 아니라, 이동하는 수요층을 양측의 상가로 밀어내는 역할을 하고 있는 것이다.

그래서 사람들로 하여금 상가앞으로 접근하게 만들고, 이것이 사람들의 구매력을 촉진시키는 방법인 것이다.

이러한 방식은 대부분 단층으로 이루어진 상권에서 수요층이 대규모가 아닌 경우에 이들의 동선과 시선의 분산을 방지하고, 수요를 활성화키시기 위한 유효한 수단이 아닌가 생각된다.

여기서 전체 상권을 구분해보면,

그림과 같이 아파트로부터의 숨은동선을 기준으로 A급상권과 B급상권으로 분류할 수 있으며,

주요동선은 위의 그림처럼 형성이 된다.

물건지로의 동선은 본 상권에서는 최상급지는 아니더라도, 여전히 여러 동선이 겹치고 있으며,

또한 가장 주요한 동선에서 본 물건지가 쉽게 노출이 된다는 것이다.

그러나 여기서도 주의할 부분이 있다.

위의 그림에서 표시된 구간은 모두 이전그림에서 A급 상권으로 분류가 되었었다.

하지만 A 급 상권에 있는 모든 상가가 A급 위치에 있다는 것은 아니다.

①번 골목을 한번보면,

특히 주목되는 것이 사전분석시에 보이던 유명 커피 프랜차이즈카페가임대푯말만 남기고  없어졌다.

그 건물 전체가 공실로 남아있다.

주동선인 장미의 거리는 중앙부분에 정원을 조성하여 차량이동이 없어 방해받지 않고 사람들이 이동할 수 있는데 반해, 이 골목은 차량의 통행으로 인하여 사람들의 이동이 자유롭지 못하다보니 사람들이 기피하는 동선이 되어 버린 것이다.

이 골목의 로드뷰를 보면 잦은 업종의 변경과 유명 프랜차이즈 카페가 떠난 자리의 공실,

그리고 영업현황이 좋지 않은 화장품점등이 자리하고 있다.

또한 상기그림에서 ②번 구역의 아파트 바로앞 상가들,

일반적으로 아파트를 마주보고 있는 상가들은 근생시설들이 들어서고,

최고의 상권은 아니더라도 나쁜 상권으로 보지는 않는다. 그에반해 이곳은 전해 다른 분위기가 연출된다.

대부분의 사람들이 장미의 거리를 통한 중심상권으로의 이동을 선호하다보니,

이곳은 A급상권에 위치하고, 아파트 배후세대 바로 앞에 위치하고 있다고는 하나,

사람들의 모습을 찾아보기 힘든 구간이 되어 버렸다.

위의 주동선내의 붐비는 사람들의 모습에 비해 이곳은 인적이 드문 지역이 되었다.

사진에서 보이는 하당 약국은 폐업하여 공실로 남아 있다.

본 물건지의 주변 상권을 분류해보면,

그림에서처럼 판매상권이 주류를 이루고 있으며,

아래쪽 아파트 앞으로는 근생시설들이 그리고 그 사이에는 유흥 및 먹자상권이 자리하고 있다.

본 물건지의 업종이 판매업종으로서, 판매상권에 유효하게 위치하고 있음을 알수 있다.

이쯤에서 목포에는 오래된 하당신도시의 옆에 남악 신도시가 들어서고 있다는 사실을 알게된다.

확인을 해보니,

본 물건지가 있는 하당 신도시에서 동쪽으로 전남도청 이전 신도시인 남악신도시가 조성중에 있다.

하나의 상권 인근에 또다른 신도시가 조성이 되면, 기존 상권의 변화가 불가피한 현상인데,

이곳 하당신도시, 장미의 거리의 상권이 남악신도시로 인하여 어떻게 변할지 가늠해보기 위해 남악 신도시에 대한 임장도 한번 해본다.

남악 신도시는 아직 건물들이 다 들어서지도 않았으며, 대형건물에 들어서는 유흥상권이 중심이다.

즉 남악신도시의 상권이 형성되려면 상당한 시간이 소요될 것이라는 것과,

남악신도시와 하당신도시 장미의 거리의 상권은 그 수요층을 달리한다.

하당 신도시는 인근 아파트의 배후세대와 10~20대의 수요층이 주를 이루지만,

남악신도시는 유흥상권이 주류이므로 남악신도시로 인한 장미의 거리의 상권으로의 영향을 미미할 것으로 보인다.

종합적으로는,

본물건은 장미의 거리에서 충분한 수요층이 있는 동선상에 위치하고 있으며,

메인 상권으로부터 노출성이 좋아 꾸준한 매출을 기대할 수 있으며,

하당신도시의 아파트들이 신축된지(1995년) 거의 24~25년이 되어가고 있어

남악신도시로의 신규아파트 선호는 피할 수 없는 흐름으로 보여지지만,

상권의 특성이 상이하여, 남악신도시로 인한 이곳 장미의 거리의 급격한 상권의 하락은 희박할 것으로 보인다.

지리적인 거리로 인하여 하루의 임장만으로 작성한 상권분석이라 미비한 점이 많아 조심스러운데,

부족한 부분에 대한 충고를 해주시면 감사히 받아들이겠습니다.

[반달.]

우와 정말 대박 열정이십니다. 목포라니~~~ 저는 태어나서 한번도 가본 적이 없네요 ;;
매번 이렇게 정성껏 만드신 자료 공유까지 해주셔서 너무너무 감사합니다 ^^

[가을이면]

감사합니다. 반달님.
가보지는 않았지만 조금이나마 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

[매직아워25]

하루만에 작성한 임장보고서라는 것이 믿겨지지 않습니다.
특히 남악신도시의 상권이 형성되려면 시간이 필요하다는 부분과
상권이 형성된다 하여도 하당신도시 장미거리와는 특징을 달리한다는 통찰은
놀랍습니다. 많이 배웠습니다. 감사합니다.

[가을이면]

매직아워25님, 칭찬 감사합니다~~
홍소장님의 수업을 듵으시면 알수 있는 부분이며, 임장보고서라는것이 임장시에 대부분 내용파악이 되고 또 정리하다가 부족한부분은 다시 추가 임장을 통해서 확인을하는데, 이번에는 그게 없어서 좀 부실한데 좋게 봐주셔서 감사할 따름입니다.

[잠실수지]

분석한 내용을 보면 낙찰을 받고 2년이상 장기 보유만 아니면
수익이 날 수 있을 거 같다는 생각이 들어요.
직접 임장을 하지 않아도 같다온 거 같은 알찬 자료예요~

[가을이면]

잠실수지님, 감사합니다.
네, 장미의 거리는 좋은 곳과 안좋은 곳이 너무 명확히 구별되는 곳이라
잘만 한다면 좋은 수익을 낼수 있을 것으로 봅니다~

[아니(당진)]

역시 가을이면님
목포는 제 생활권중에 한곳인데요~
가을이면님의 현미경같은 분석을 보고있자니 어설프게 아는건 모르는것보다 위험할수도 있다는 생각이 드네요.좋은 자료 감사합니다

[가을이면]

아니님, 정말 오랜만이네요. 반갑습니다.
아직 투자는 계속 하고 있으리라 봅니다.
ㅎㅎㅎ 목포가 생활권이라면 당연히 더 잘 알겠네요.
다음에 기회 있을때 한번 보시죠.

[아니(당진)]

넵~호랑이님도 당진 근처 임장오시면 연락주시기로 약속했습니다^^
행크에 활동하다보면 또 뵐 날이 있겠죠
화이팅입니다~

[레오집사]

감사합니다. 자세하게 설명해주셔서 많은 도움이 되었습니다.

[가을이면]

네오집사님, 반갑습니다.
도움이 되었다니 다행입니다.
감사합니다~~

[애리킴]

우와.. 세밀한 분석 많은 도움이 됐습니다~~ 감사드립니다~~ ^ ^

[가을이면]

애리킴님, 도움이 되셨다니 다행입니다.
감사합니다~

[밀리언즈]

가을이면님의 상권분석은 정말 프로페셔널하네요. 올려주신 글에서 항상 많이 배우고 있습니다.
감사합니다~

[가을이면]

감사합니다. 밀리언즈님.
배움이 있다니 다행입니다~

[스마일샘]

어쩜 이렇게... 감동적일수 있을까요??? 다 퍼주는 지식 나눔^^ 완전 감동입니다.~~~
이제... 건물주.. 가즈아!!! ㅎㅎㅎ

[가을이면]

스마일샘님, ㅎㅎ 건물주 가즈아~~ ㅎㅎㅎ 감사합니다.

[도시나침반]

정말 정성스러운 글입니다. 저 그림 하나하나 편집하는거 해본 사람만 아는데... 감사합니다. 가을이면님...

[가을이면]

감사합니다. 도시나침반님,
편집하는 것보다 사실 개념을 잡는 것이 더 힘들어서 고민을 하곤 합니다.
항상 감사합니다~

[비행]

하당신도시??? 어딘지 했는데, 목포까지 다녀 오셨군요.
임장에 돌아오는 시간까지 계산하면 하루만에 다녀올 코스가 아닌데, 가을이면님 덕분에 목포지역
상권을 보게되네요~~소중한 임장글 감사합니다^^

[가을이면]

비행님, 안녕하세요~
목포는 이야기하신대로 거리가 멀어서 여러번 가지 못해 더욱 조심스럽습니다.
감사합니다~~

[웅녀천]

늘 감탄하고 감사히 읽는 가을이면님 상권분석글입니다^^
남악신도시만 알았지 바로 옆에 하당신도시가 있는 줄도 몰랐습니다
이제부터 상권분석 공부하려하는데
가을이면님의 분석글이 정말 큰 도움됩니다~^^
교과서처럼 읽으며 저도 따라쟁이 해야겠어요~ㅎㅎ

[가을이면]

감사합니다. 웅녀천님,
상권분석 공부하신다니 응원하겠습니다.
혹시나 도움이 필요하시면 언제든지 말씀하십시오.

[웅녀천]

열공해 어느정도 기초 닦은 후 SOS 하겠습니다^^
쿨하게 먼저 손을 내밀어주시니 더욱 열심히 해야겠네요
고마워요 가을이면님~^^

[송림마을]

이렇게 구체적으로 분석하시다니
하당에 대해 잘 읽고 가네요^^