시흥시 투자 포인트와 매화역, 하중역 역세권투자 방향

[황박사]

시흥시 투자 포인트와 매화역, 하중역 역세권투자 방향

시흥시는 2024년 까지 5개의 대중철도 노선이 신설 또는 연장된다.

수인선 수원구간이 올 말 연장 완공을 하며, 2018년 소사원시선 완공, 신안산선이 2017년 착공하여 2023년 개통, 월곶판교선이 2019년 착공하여 2024년 완공, 인천제2지하철(시흥~광명구간) 2024년 완공이 된다.

이에 따라 시흥시는 10여 개 이상의 새로운 전철역이 건설하게 되고  거기에 합당하는 새로운 역세권개발을 준비하려고 한다. 따라서 역세권 투자에 목말라하고 있는 투자자들에게 시흥시의 신설역 쪽으로 지대한 관심이 쏠리는 작금의 현상은 어찌보면 당연한 이치라고 생각한다.

         - 시흥시 철도망 계획도

그러나 시흥의 역세권 토지 뿐 아니라 역세권이 아닌 지역의 토지를 하는 데에는 몇가지 중요 포인트를 알아야 하는데 이는 바로 시흥시 투자에서 반드시 주의해야 할 점이기도 하다.

★

그래서 오늘은 시흥시 토지투자의 중요 포인트를 살펴보고 요즘 투자자가 많이 몰리고 있는  매화역세권과 하중역세권의 제대로 된 투자방향을 알아보고자 합니다.

황박사 본인의 글은 워낙 논리와 근거자료를 바탕으로 작성한 글이라 다소 딱딱해 보일 수 있지만, 

차근차근 꼼꼼히 읽어내려가 보면 명쾌함을 느낄 수 있습니다~

 시흥시 투자의 중요포인트   ◑                           

2020시흥시도시기본계획을 면밀히 검토해 보면, 시흥시가 도시개발사업이나 산업단지 등을 개발할 때 일정한 절차에 의해 개발하는 걸 볼수 있는데.

이러한 절차가 곧 시흥시 투자의 중요 포인트가 되는 것으로 이를 차근차근 알아보도록 합니다 .

첫째, 우선 시흥시의 개발 방법을 먼저 알아야 한다

시흥시는 시흥시 전체 면적에서 약 2/3인 64.6%가 그린벨트 지역으로 시흥시의 개발이 안된 미개발지의 거의 전부를  차지하는데, 시흥시가 개발을 하기 위해서는  이러한 그린벨트를 해제하여야 하는 전제조건이 필요하다.

그래서 시흥시는 2020년시흥시도시기본계획에서,

▷ 그린벨트지역을 개발가능지, 개발억제지, 개발불능지 등으로 먼저 분류하고,

▷ 개발가능지는 GB우선해제지역, GB조정가능지역, 대규모 개발사업 등으로 이의 대부분을 시가화예정용지로 지정하였으며,

▷ 이는 개발사업 결정과 변경에 따라 확정된 개발사업내용을 반영하여 그린벨트를 해제하고 시가화예정용지에서 시가화용지로 변경하게 되며,

▷ 향후 주변지역과 상위계획 수용 등 여건변화에 따라 체계적으로 개발한다는 계획을 세워놓고 있다.

(현재 GB우선해제지역, 군자지역, 장현지구 등 대규모 개발사업이 시가화용지로 변경되어 개발준비중이거나 공사중에 있다)

즉, 시흥시는 그린벨트 해제 가능한 지역을 먼저 시가화예정용지로 반영하고 향후 단계적으로 개발을 확정결정하여 시가화용지로 변경하여 체계적으로 개발을 진행한다. 이것이 시흥시가 개발을 진행하는 순차적인 개발방식인 것이다.

☞ 따라서 시흥시의 투자는 그린벨트가 해제되고 개발가능용지인 시가화예정용지에 주목하여야 한다.

둘째, 시흥시의 시가화예정용지 실태를 파악해야 한다

시흥시는 그린벨트가 많은 만큼 투자하려고 하는 지역이 그린벨트가 해제되고 개발이 가능한 시가화예정용지인지를 파악하는 것이 상당히 중요하다.

현재 시흥시에서 확보하고 있는 시가화예정용지는 

토취장(약 5.265㎢)와 GB조정가능지역 에서 매화산단 배후단지(0.501), 옛염전부지(1.956), 행정타운 잔여지(0.165) 등 약 7.9㎢(약 240만 평) 정도이며, 작년 투자설명회를 개최한 지역이 곧  시흥시에서 현재 보유하고 있는 시가화예정용지 전체라고 보면된다

☞ 따라서 시흥시의 투자는 시가화예정지역인 바로 이 지역에 주력해야 하는 것이다.

셋째, 시흥시는 그린벨트지역에서 덩어리 임야는 개발에서 제외된다

시흥시의 그린벨트 임야는 환경평가등급 1등급으로 개발이 불가한 지역으로 분류된다. 그러나 1등급이라도 모든 임야가 개발 불가한 것은 아니고 경우에 따라서는 개발지역에서 필요에 의해 임야 일부가 깎여서 개발이 되긴하지만 동떨어진 덩어리 자체를 개발하지는 않는다.

                (장현지구와 그 주변 임야덩어리)

 위 사진은 시흥장현지구의 사진으로, 보는 봐와 같이 장현지구 안과 주변 임야 덩어리는 개발되지 않았슴을 볼 수있다.

그러나 장현지구내 시흥시청역앞 근처처럼 임야가 일부 깍여서 개발되기도 하지만 임야 덩어리 자체를 개발하지는 않는다.

더군다나 깎이고 남은 임야덩어리를 추가로 계획을 세워서 개발하지도 않는다. 필요하면 처음부터 개발계획에 포함시켜 개발을 진행하는게 더 효율적인 도시개발이라고 본다

               (신현역앞 임야덩어리)

위사진은 소사원시선 신현역 주변으로, 신현역 앞 미산동 임야는 임야덩어리 그 자체로 개발이 불가하다고 봐야한다.

굳이 개발이 되려면, 신현역 주변 미산동 농경지와 임야가 신현역세권으로 시가화예정용지로 지정되어야 하는데 이지역에 대한 신현역세권 개발계획은 지금은 없다. 현재로는 옛염전 A지구(방산동), B지구(포동) 지역만 시가화예정용지로 지정되어 있으며, 이지역이 시흥시 개발가용지 투자설명회 당시 신현역세권 개발로 가능하다고 되어있다. 

넷째, 시흥시에서 현재 확실한 역세권개발 계획은 월곶역과 하중역이다 (2020시흥시도시기본계획)

시흥시에서 2020년까지 역세권개발이란 명칭으로 개발을 하는 곳은 시가화예정용지에서 개발이 확정되어 시가화용지로 변경된 월곶역세권 도시개발사업 뿐이고, 그외 지금은 역세권개발이 확정되지는 않았지만 행정타운잔여지구가 투자설명회에서 하중역세권으로 개발이 가능하다고 하였고, 또 하중역세권으로 개발될 수 밖에 없는 이유가 충분하기에 하중역세권도 시흥시의 확실히 계획된 역세권 개발이라고 본다.

그외, 매화역, 장곡역, 신천역, 대야역, 시흥시청역 등의 역세권개발은 지금은 존재하지 않는다.

매화역, 장곡역, 신천역, 대야역, 시흥시청역 등의 역세권개발에 대해서는

이들 지역이  2020시흥시도시기본계획에 시가화예정용지로 지정된 바가 없어  2020년 까지는 역세권개발계획이 전혀 존재하지 않으니 이들 지역의 투자는 반드시 주의해야 한다 ☞ 주의1  

나중 8~13년 후인 2025나 2030시흥시도시기본계획에 시가화예정용지로 지정되면 그때서야 개발 계획이 있다고 해야할 것이다.

(잠시 쉬어가기)

우리가 먼저,

시흥시 투자의 오류에서 벗어나자~~!!

요즘 시흥시 역세권투자지역으로 소사원시선 하중역과 신안선선의 매화역에 대한 상담문의가 정신없이 몰려와 이 지역에 대한 관심도가 부쩍 높아진 것을 알 수 있다.

그래서 이번에는 먼저 설명한 시흥시의 투자 포인트를 기반으로 하여

신안선선의 매화역과 소사원시선의 하중역의 역세권 투자에서 올바른 투자방향이 무엇인지 살펴보고자 합니다'

 쉿! 뭣이 중헌디, 시방 뭣이 중헌디?

 매화역과 하중역 역세권 투자방향  ◑                          

이들 역의 투자방향을 설정하기에 앞서 참고사항으로,

역세권투자에서 실패하지 않고 반드시 성공하려면, 황박사 제언(提言) 칼럼에서 황박사 본인이 늘 강조하는 원칙을 먼저 알아야 합니다.

바로 '역세권투자시 성공하려면, 꼭 지켜야 하는 3가지 '

역세권투자는

첫째, 역이 존재해야 하고 ,

둘째, 역세권개발 계획이 있어야 하며(시군도시기본계획),

셋째, 역세권 개발섹타(범위) 내에 위치해야

   실패없이 성공을 할 수 있습니다.

이중 한가지라도 만족하지 못하면 실패의 확률이 높은 쪽으로 가울어지기 마련입니다.

★

따라서 신산안선 매화역과 소사원시선 하중역의 역세권투자의 방향을 위 3가지 원칙에 맞추어 설정해 보기로 한다.

 (지도1) 신안산선 매화역과 소사원시선 하중역의 위치

(신안산선 매화역세권 투자)

첫째, 신안산선 매화역은 존재한다.

신안산선 매화역은 원래 없었다가 매화산단 등 인구유입의 증가가 예상되어 2015년에 신안산선 복선전철의 새로운 역으로 확정되어 매화역이 존재한다.

둘째, 신안산선 매화역의 역세권개발계획은 현재는 없다. 

시흥시는 도시개발사업과 마찬가지로 역세권개발도 2020시흥시도시기본계획에 시가화예정용지로 먼저 반영한 후 개발을 확정한다.그런데 신안산선 매화역세권은 2020년시흥시도시기본계획에 시가화예정용지로 지정된 바가 없기 때문에 매화역세권 개발에 대한 그 어떤 진행도 2020년까지는 없다고 봐야한다.

따라서 여기가 매화역세권이다, 매화역주변 이 위치가 상업예정지 라는 등 이런 말 자체는 현재로서는 진실에서 벗어나 왜곡된 것이라고 할 수 있다.

셋째, 신안산선 매화역 주변은 어디가 역세권섹타범위에 위치하는지 알 수가 없다.

매화역세권 개발 계획이 아직 정해진 바가 없으니 개발범위가 정해졌을리는 만무한 일이다.

따라서 이곳의 투자시 내땅이 역세권개발 범위에 속하는지 알 수가 없어 투자의 리스크(위험성)가 상당히 높다고 할 수 있다.

☞ 그러므로 매화역세권은 매화역만 존재하고 역세권개발 계획이나 개발범위가 정해지지 않아,

투자성 면에서 투자기간을 2020년 안팎 3~5년 정도로 봤을 때, 불확실한 부분이 많고 투자리스크(위험성)가 너무 높아 투자의 성공확률보다는 실패할 확률로 돌아선다고 봐야할 것이다.

 주의 2   시흥시의 여타 역인 시흥시청역, 대야역, 신천역, 장곡역, 신현역(신현역세권으로 개발가능한 포동, 방산동이 아닌 미산동 임야, 전, 답 지역)도 매화역과 같은 경우라고 봐야하므로 현재로서 이들 역주변 투자도 실패할 확률이 매우 높다고 할 수 있다.

그러나 8년에서13년 이후 2025년이나 2030년시흥시도시기본계획에 매화역세권 개발계획이 시가화예정용지로 반영되면 그때부터 개발계획이 있는 것이 되고 개발범위도 그때 정해진다고 볼 수 있다.

             (지도 2) 신안산선 매화역주변 시가화예정용지인 매화산단과 배후단지

 주의 3   현재 매화역의 투자를 권장하는 데서, 매화역을 중심 앞, 뒤, 옆의 농경지에 자기네가 임의대로 매화역세권이라고 범위를 그려놓고 상업지가 되니 초역세권이 되니 하는 건, 위에서 설명했듯이 현재로서는 진실에서 벗어난 왜곡이며 과장이니 이에 현혹되지 말아야 한다.

굳이 매화역 주변을 투자하려면,

시흥시 개발가용지 투자설명회 개최 당시 매화역 부대사업으로 추진가능하다고 소개된(위 지도2의 노란색 부분인) 매화산단 배후단지(0.51㎢=510,000㎡≒15만 평 정도)에 주목해야 하며, 이 지역은 2020년시흥시도시기본계획에 시가화예정용지로 지정되어 있어 2020년 까지 개발 계획이 확정되어야 하는 지역이다.

(소사원시선 하중역 역세권 투자)

      (지도3) 소사원시선 하중역주변 상황

첫째, 소사원시선 하중역은 존재하게 된다.

하중역은 소사원시선의 장래역으로서 이미 기본계획에 반영되어있고, 소사원시선은 화물과 여객을 겸용하는 노선으로 하중역 지상부에 여객과 화물열차가 겹칠시 화물열차가가 대기하는 부본선이 건설될 예정이라 이에 관계된 신호체계라든가 이를 관리할 역사가 필요하게 되고, 또한 하중역사는 국토부에서 국비를 부담하여 공사하겠다고 국토부관계자가 발표한 만큼 하중역은 당연히 존재하게 되는 것으로 봐야한다(존재의 타당성 입증)

둘째, 소사원시선 하중역세권 개발 계획은 존재한다고 봐야한다.

앞서 시흥시 투자포인트 내용에서

시흥시는 그린벨트지역을 GB우선해제지역, GB조정가능지역, 대규모 국책사업 등으로 분류하고 이를 시가화예정용지로 지정하여 단계별 개발한다고 설명한 바 있다.

◇ 그중 소사원시선 하중역세권으로 개발가능한 행정타운 잔여지구가 시가화예정용지로 지정된 근거를 찾아보기 위해 GB조정가능지역에 관한 내용을 보기로 한다.

(아래는 2020시흥시도시기본계획 제2장 토지이용계획 부문의 160쪽의 발췌부분임)

- 위에서 보면, 2020시흥시도시기본계획에 시흥시 개발가능용지인 GB조정가능지역은

동부생활권과 중심생활권의 4개 지역으로 되어있으며 시가화예정용지로 반영한다고 되어있다.

- 그리고 위 표의 2번째 중심생활권의 역세권개발로 되어있는 0.235㎢는 월곶역세권 지역으로 시가화예정용지에서 월곶역세권 도시개발사업 확정으로(2011.12) 시가화용지(주거, 준주거, 상업용지 배분)가 되었으며,

그외 3개 지역은 매화산단배후지구, 옛염전지구, 행정타운 잔여지구라고 명칭이 정해져 토취장 지역(이미 시가화예정용지로 지정되어 있슴)과 함께 이 지역에 대해 2016년에 시흥시에서 개발가용지 투자설명회를 개최하여 민간투자자를 모집한 바 있다.

☞  그래서 위의 내용을 정리하면, 행정타운잔여지구는 2020시흥시도시기본계획에 GB 조정가능지역으로 시가화예정용지로 지정되어 있슴이 확인되었다.

◇ 다음은 행정타운 잔여지구가 하중역세권개발이 될 수 밖에 없는 근거를 찾아보기로 한다.

(아래는 시흥시 개발가용지 투자설명회 자료이다)

- 위에서 보면 행정타운 잔여지구는 주거중심으로 개발하지만, 하중장래역사 역세권개발로 가능하다고 되어있다.

- 그리고 하중역 앞 300미터 지점은(위의 지도3 의 A 농경지 부분) 투자설명회 개최당시 환경평가등급 2등급(제척)으로 되어있어 개발에서 제외되었으며, 300미터에서 1km 지점에는 하중1, 2지구단위계획구역으로 지정되어 기존시가지 재정비사업을 실시할 예정으로 있다.

그런데 (위 지도3에서 보듯이) 행정타운 잔여지구는 제척지역 우측으로 하중1, 2정비지구 사이에 이들과 연계해서 개발을 하게되는데,

하중역 주변에서 새로운 도시개발사업으로 개발이 가능한 곳은

제척지역과 기존시가지 재정비사업지구를 제외하고 오로지 시가화예정용지로 지정되어 있는 행정타운 잔여지구가 유일하다고 할 수 있다.

그래서 행정타운 잔여지구를 위치적으로 정황을 살펴보면 행정타운 잔여지구 개발이 곧 하중역세권 개발이 됨을 알 수 있다.

☞ 따라서 이를 종합해 보면,

행정타운잔여지구가 시흥시 시가화예정용지로 지정되어 있슴과 동시에 하중역세권 개발이 될 수 밖에 없다.

그래서 필연적으로 행정타운 잔여지구가 하중역세권으로 개발하게 되면

주거중심 개발에서 역세권개발의 주거, 상업, 업무 문화 등 복합적인 고밀도중심으로 개발을 하게 될 것이다.

셋째, 소사원시선 하중역은 개발범위가 정해져 있다.

행정타운 잔여지구가 곧 하중역세권 개발이고, 행정타운 잔여지구의 면적이 0.165㎢=165,000㎡≒5만평 으로 개발 경계선이 확정되어 있으니 이것이 곧 하중역세권의 개발면적이라고 할 수 있다.

따라서 하중역세권 개발 섹타(범위)인 행정타운 잔여지구 경계선 이내의 토지는 2020년 까지 개발이 확정되어야 하는 단계이기 때문에 안정성이 보장되고 위험성이 거의 없다고 할 수 있다.

 ☞  이상으로 소사윈시선 하중역세권은 황박사 본인이 주장하는 역세권투자 3원칙을 모두다  만족하기에

투자성 면에서 실패할 확률이 거의 없어 성공과 고수익이 보장되는 행복한 투자라고 생각한다.

 따라서 시가화예정용지가 2020년 까지 확정결정되어 시가화용지인 주거지, 준주거지, 상업지 등으로 용도 변경이 되어야 하는 단계인 만큼,

하중역세권인 행정타운 잔여지의 평균 공시가가 190,63175/㎡로 평당 약  62만원이고, 

하중동 주변 토지의 공시지가는 주거지가 308만원/평, 준주거지가 457만원/평, 상업지가 621만원/평 정도 하므로,

하중역세권인 행정타운 잔여지구의 투자가치는 (공시지가로 계산해서)

내 땅이 주거지가 되면 약 5배,  준주거지는 약 7배,  상업지가 되면 약 10배 정도의 수익이 된다는 계산이 나온다.

 주의 4  하중역 앞 농경지(제척지역)와 하중역 뒤 농경지는 환경평가등급 2등급으로 시흥시 개발가용지인 행정타운잔여지구에서 제외되어 그린벨트해제가 안되고 개발이 안 되는 지역인데, 이 지역을 역 근처라고 하중역세권이라고 하는데, 이는 사실(팩트)에서 왜곡된 것으로 이에 속지 말아야 함을 알려 드립니다.

운동하다 여자에 홀리면 저렇게 되죠~

시흥시에서 엉뚱한데 관심가지면 저렇게 됩니다~~

이상으로 시흥시의 토자 포인트와 시흥시에서 역세권 투자시 올바른 투자방향을 살펴보았습니다.

아무쪼록 시흥시에서 역세권투자를  생각하시는 분들께 다소나마 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

 아울러 시흥시 역세권투자에 궁금하신 분들은 언제든지 상담문의 바랍니다.

    (타지역 역세권의 심오한 상담도 가능합니다~~)

역세권 탑맨(Top Man)

황박사(010-7235-0790)  

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잠깐만요? 신설역세권이라 궁금하면 클릭 큐~~!!

[황박사]

제대로된 내용이라고 자부합니다. 제대로 평가해주세요~

[내사랑 아톰]

제가 봐도 제대로네요~ 황박사님 홧팅!!

[황박사]

아톰씨 늘 관심가져주셔서 감사해요~^^

[인생정거장]

좋은글 감사합니다

[황박사]

인생정거장님도 감사하고요~

[조이라이더]

감사합니다.

[황박사]

감사합니다. 꼬맹이 참 귀엽던데, 많이 컷죠?

[조이라이더]

예. 정말 많이 컸어요. ^^ 한번 뵈야하는데 ...대선 끝나면 연락드릴게요.

[황박사]

네 대선 끝나고 연락 한번 주세요~~

[평행선]

ㄳㄳ요

[황박사]

고맙습니다

[조미라]

참 책임감있는 글이네요. 많은 도움이 됩니다~

[황박사]

우연인지 몰라도 예전 제가 알고 있는 사람과 이름이 똑같네요~
좋은 평 감사합니다~~

[투자명감독]

길어 보이는데 남다른게 있네요~

[황박사]

네 감사합니다. 나름 신경 좀 써서 썼습니다.

[투자명감독]

전 이미 황박시님한테 3번 투자한 사람으로서
이런 글에 매력애 되어 믿음이 가더라구요~~

[황박사]

처음 뵙을 때도 그러셨는데 매번 감사합니다~

[황박사]

조만간에 보고 싶다고 하셨는데 언제로 시간 잡을 까요?

[투자명감독]

지방 출장중이라 투표 끝나고 다음주 되야 서울 올라갈거 같습니다. 올라가서 연락드리겠습니다

[도깨비]

대단한 분석 입니다. 감사합니다.
신뢰합니다.

[황박사]

고맙습니다. 오랜만에오셨습니다~

[황지현]

좋은 글 감사합니다.

[황박사]

감사합니다.
요즘 같은 종씨 분들이 많이 오시네요~ㅎ 종친회 모임이라도 해야 되는 거 아닌가 모르겠습니다.

[갑산]

분석 내용이 참 좋내요^^좋은 정보 감사합니다^^

[황박사]

좋게 봐주셔서 감사합니다~

[뭣이중헌디]

남들이 넘보지 못할 정확하고 고차원의 분석입니다.
그야말로 역세권의 올바른 방향을 인도해 주시네요~ 감사합니다.

[황박사]

초면에 고맙습니다~

[뭣이중헌디]

신입이지만 곧 찾아뵈어야 할 듯합니다~

[황박사]

네, 약속만 미리해 주시면 언제든 가능합니다~

[내사랑 아톰]

어떤 블로그의 글중 하중역 앞 제척지역이 행정타운잔여지구에서 제외된것이지 하중역세권개발과 하등 관계가 없어 하중역세권은 제척지역에 개발이 된다고하는데 맞는지요??

[황박사]

시흥시에서는 하중역앞에는 행정타운잔여지구만 개발가용지로 지정하어 그 지역만 개발하겠다고 하였고, 행정타운잔여지구가 하중역세권으로 개발이 가능하다고 하여 행정타운잔여지구가 곧 하중역세권 개발이 되는 것이다. 그외 지역은 환경평가등급 2등급으로 제척이라고하여 개발이 억제되는 지역으로 시흥시에서도 개발이 안한다는 방침으로 있다.
제척지역은 엄연히 모든 개발에서 제외라는 뜻임을 명심하시길 바랍니다.

[아직은청순]

제척지역은 행정타운잔여지구에서도 제외되고, 환경평가등급 2등급이라서 개발도 제외되고 그린벨트도 풀릴 가망성이 없다고 하는곳인데...
우째 저리들 거짓말들을 하는지 참내!

[황박사]

그러게 말입니다

[홀리객]

좋은분석입니다

[황박사]

감사합니다

[소천]

세밀하면서도 근거 있는 분석에 놀랍습니다.

[로즈마리]

대박 매화역세권이라고 토지를 파는곳이 정말 많았는데 다 오래걸린다니 놀랍습니다.

[역세권멘토]

요즘도 시흥시 매화역, 신현역, 하중역 지역에 땅 사라고 난리네...

[아랑]

토지는 역시 하나만 보고 판단해서는 안되는 종합적인 안목이 필요할듯 하네요

[녹차]

좋은 정보 감사합니다.

[eddie]

오랜만입니다 새해 건강하시요^^