분양가상한제 피할 가능성 높은 구역 사업박차

[인성♧이규인]

지난 해 하반기부터 냉랭해진 재개발 시장은 2007년에 들어서며 더욱 급격히 얼어붙고 있다. 매수세가 사라진 거래시장은 조용한 분위기이다. 또한 1.11대책 발표로 재개발 사업장도 분양가상한제 적용이 불가피해지면서 이러한 소강 상태가 장기화될 가능성도 커졌다.
오는 2007년 8월 말까지 사업계획승인 신청을 한 재개발구역도 11월 말까지 관리처분인가를 신청하지 않으면 분양가상한제의 적용을 받게 된다. 이런 경우, 조합원들의 수익성이 현저히 감소해 조합원들의 부담이 가중될 뿐만 아니라 사업추진 자체에도 영향을 끼칠 것으로 예상된다. 용적률 완화 등의 추가 지원책이 나오지 않는 한 냉각된 재개발 거래시장이 쉽게 활기를 되찾기는 어려울 것으로 보인다.

그러나 진행 속도에 박차를 가하는 구역들도 일부 늘어나고 있다. 이미 사업시행인가를 마치고 관리처분인가를 준비 중인 구역들은 분양가상한제 적용을 피할 수 있게 돼 사업속도에 오히려 박차를 가하고 있는 분위기이다. 또한 완료 단계에 접어든 구역들도 속도를 내려는 움직임이 엿보인다.
이에 따라 주택법 개정을 앞두고 재개발 구역들의 움직임도 양극화될 전망이다.

- 사업 초기단계 구역들, 분양가 상한제 적용 예상, 사업 자체 재검토 고민

오는 11월 말까지 관리처분인가를 신청하지 않으면 분양가 상한제가 적용되면서 재개발 사업 전반이 위축될 위기에 놓였다. 조합설립인가를 받은 단지들은 적용을 피하기 위해 사업진행에 박차를 가하고 있다.

반면, 사업 초기단계 구역은 사업 자체를 재검토해야 하는 상황에 놓였다. 따라서 주요 구역별로 실제 매수 시 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
또한 전반적인 주택시장의 가격 약보합세와 거래 부진이 당분간 계속될 것으로 예상됨에 따라 재개발 매물 수요자들의 매수 타이밍 또한 더욱 늦춰질 가능성이 높아졌다.


- 07년 1월 한 달간 사업이 진척을 보인 구역들, 분양가 상한제 적용 피할까 최대 관심

07년 1월 현재, 서울 지역의 재개발 사업장은 한산한 거래시장과는 사뭇 다른 분위기이다. 구역지정신청 혹은 조합설립인가 등 사업이 단계별로 계속 진행되고 있기 때문이다. 반면, 경기지역의 경우 선호도가 높은 부천, 안양 등의 지역이 재정비촉진지구로 지정돼 기본계획을 기다리고 있는 상황으로 개별 구역의 사업 진행은 거의 없는 상태이다.

전농뉴타운 내에서 사업을 진행 중인 답십리제16구역의 경우 지난 1월 25일 조합설립인가를 받았다. 분양가상한제가 적용될 가능성이 높아 사업추진에 가속도를 내고 있는 분위기다. 현재 나와있는 매물은 얼마 되지 않는다. 이미 한 차례 거래가 이뤄지기도 했지만 사업진행에 따라 나오는 매물의 수는 극히 적다. 4~5평형대 소형지분의 경우, 평당 2,500만원 수준으로 가격이 상당히 오른 상태이다.

중구 신당동의 경우 신당제10구역(01/19)과 신당제7구역(01/09)이 나란히 조합설립인가를 받았다. 진행이 가속화됨에 따라 매수문의는 간간히 이어지고 있지만 올 들어 매우 뜸해졌다. 신당7구역의 경우 10평형대 미만 소형지분의 경우 평당 1,700만원~1,800만원 수준에 거래된다.

성북구 종암제5구역과 길음정릉제9구역은 사업시행인가를 받으면서 분양가 상한제 적용을 피할 수 있는 가능성이 높아졌다. 특히 정릉동 길음정릉제9구역의 경우 관리처분인가까지 빠르게 진행에 들어가면서 관심이 높다.


서울 외 지역에서는 부산 가야동 가야제1구역이 1월 2일 구역지정이 됐고 괴정동 괴정제4구역이 1월 11일 추진위원회 승인을 받았다.

- 07년 1월, 강남 근접 동작구 오름세, 사업 진척된 구역도 소폭 올라

지난 해 12월 말 대비 2007년 1월 말 현재, 한 달간 구역별 지분시세 변동률을 살펴보면 강남권 진입이 용이하고 한강이 가까이 위치한 동작구의 상승이 두드러졌다. 거래 관망세가 짙은 상황이지만 우수한 지역 여건으로 선호도는 여전히 높다.
이 밖에 전농제6구역, 왕십리뉴타운제1구역 등 사업이 한창 진행중인 구역들의 상승세가 나타났다.


흑석동 일대 재개발 구역의 경우 관망세가 짙어졌음에도 불구하고 가격 상승은 이어지고 있다. 이 중 흑석제5구역의 경우 흑석뉴타운 내 사업지로 관리처분 총회 (2006.12.02)까지 진행되어 분양가 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 보인다. 총 600여 가구가 들어설 예정이며 동부건설이 시공을 맡는다. 10평형 미만 소형지분의 경우 평당 4,000만원을 호가하고 있으며 10~20평형대의 경우 2,200만원~2,500만원 수준에 거래된다. 상대적으로 소형 지분의 상승세가 두드러지는 편이다.

서대문구 홍은동 홍은제13구역의 경우 지난 해 12월 20일 기본계획 확정 이후 상승세를 보였다. 홍은제13구역은 홍은동 11-111번지 일대에 추진 중인 구역으로 05년 8월 추진위 승인 이후 지난 해 12월 말 기본계획이 확정되면서 가격이 상승세를 보였다.

동대문구 전농제6구역의 경우 06년 12월 26일 사업시행인가를 받았고 3월 중순까지 조합원 분양신청을 받는다. 사업이 진행됨에 따라 가격이 상승세를 타고 있다. 1월 말 기준 10평형대 미만 소형지분의 경우 평당 1,500만원~2,000만원 수준에 거래되며 10~20평형대는 평당 1,500만원 수준이다. 소형 지분부터 대형까지 비교적 고른 상승세를 보이고 있다.



한편, 경기 지역의 경우 거래가 소강상태에 접어들면서 한산한 상황은 서울과 마찬가지다. 특히 경기1차 뉴타운사업 예정지는 토지거래허가제 시행 이후 가수요가 차단되면서 문의 조차 뜸한 상황이다. 관심도가 높은 성남, 부천 지역 등의 사업지에서도 가시적인 사업진행이 없어 조용한 분위기이다.


[부동산114 백정은]