강남규제에 마포로 눈 돌리니…그중에도 으뜸은 성산시영

[수석연구원]

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 마포구 블루칩 아파트 톱5 ◆

성산시영.

서울 부동산 시장에서 마포구에 대한 인기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 마·용·성·광(마포구·용산구·성동구·광진구)이라는 신조어에서 보듯 마포 부동산은 강북을 대표하는 중심 시장이 되고 용산과 더불어 강남권 대체 주거지역으로 자리매김하고 있다.

강남을 겨냥한 규제 대책이 나올 때마다 마포 지역 아파트값은 되레 오르는 등 반사적 이익과 풍선효과를 톡톡히 누리고 있다. 그 이유는 뭘까. 도심권에 위치한 데다 공급 부족으로 집값과 전세금이 꾸준히 상승했고 미래 가치(FUTURE VALUE) 또한 높기 때문이다.

부동산 이론에서 집값을 결정하는 세 가지 요인으로 유용성, 상대적 희소성, 유효수요를 꼽는다. 마포구 집값이 오르는 이유도 따지고 보면 주거 만족도가 높으며(유용성) 공급이 제한적이고(상대적 희소성) 구매력을 갖춘 매입수요(유효수요)가 풍부해 집값을 결정하는 세 가지 요인을 모두 충족하고 있기 때문이다.

한국자산관리연구원이 자체 개발한 아파트가치분석시스템(AVS)인 '살집팔집'에 따르면 대지 지분, 공시지가 등 내재 가치 지표와 지역의 성장성 등 미래 가치 지표가 동시에 높은 아파트가 결국 투자 가치도 높아 집값이 오른다.

우선 마포구 미래 가치부터 살펴보자. 서울시 도시기본계획인 '2030 도시플랜'에 따르면 3대 도심권은 광화문을 비롯한 4대문(종로·중구)과 강남, 여의도·영등포 지역으로 마포는 엄밀히 말해 서울의 핵심 도심권(CORE)은 아니다.

하지만 실질적으로는 도심권 기능을 수행하고 있다는 점은 주목해야 한다. 여의도·영등포 지역이 도시계획상 도심 본래 기능을 충실히 수행하지 못하고 있는 것과는 달리 마포 지역의 도심 기능이 고도화되면서 주거지역으로서 위상과 자산 가치도 점차 높아지고 있기 때문이다.

마포는 지리적으로 여의도와 광화문 중간에 위치하고 업무·상업·주거시설이 밀집돼 있으며(직주근접) 주거 환경 측면에서도 교통 중심지, 우수한 교육시설, 생활편의시설을 골고루 갖추고 있는 것도 장점이다. 최근 들어 마포구 인구와 가구 수는 정체 중이나 도시의 미래 가치를 반영하는 재건축·재개발은 활발하며 지역 내 산업 활동과 소득 증가, 도시재정비계획, 교통망 확충계획도 존재한다.

성장지표와 빅데이터를 분석해 본 결과도 마포구 미래 가치는 타 지역에 비해 비교적 높다는 사실을 알 수 있다. 구체적인 개발 호재로는 상암 DMC미디어 타운 조성, 제2타임스퀘어 조성, 홍대입구 상권 확장계획, 경의선로 공원화(경의선 숲길) 계획, 신안산선 착공, 서부선경전철 계획 등이 잡혀 있다. 이러한 도시계획, 개발사업, 관광 활성화 계획, 교통망 확충 계획 등이 제대로 진행되면 5~10년 앞을 내다본 마포구 미래는 매우 밝다는 평가가 대세다.

그렇다면 투자 가치가 가장 높은 마포구 슈퍼 아파트는 어디일까.

빅데이터에 기반한 개별 아파트 수익성을 예측하는 '살집팔집' 가치분석 솔루션에 따라 마포구 '슈퍼 아파트 톱5'를 선정해 보았다. 2018년 6월 말 기준으로 표에서 보는 바와 같이 성산시영, 래미안공덕4차, 래미안밤섬리베뉴Ⅱ, 마포자이2차, 공덕자이가 최종 선택됐다. 참고로 아파트는 건물 연령에 따라 새 아파트(1~10년), 일반 아파트(11~30년), 재건축 아파트(31년 이상)로 구분한다.

투자 가치 분석을 위한 지표로는 총 18개 중 대지 지분(용적률)을 비롯해 공시지가, 매매가, 전세금 변동률 등 4대 주요 지표를 사용해 과거 10년간 빅데이터를 활용했다는 점을 밝혀둔다. 10년간 빅데이터를 활용한 이유는 우리나라 사람들은 집을 한 번 구매하면 약 10.6년간 보유하며 주택 경기 순환 변동 주기도 7~12년(10년 주기설)으로 10년 앞을 내다보고 집을 구매하는 장기 투자자가 대다수인 투자 패턴을 감안했다. 재건축 아파트, 일반 아파트, 새 아파트 순으로 투자 가치가 가장 높은 각 1개 단지를 선택해 투자 가치를 따져본다.

첫째, '성산시영'은 1986년 입주한 단지이며 기존 용적률이 159%로 마포구 평균 용적률(272%)에 비해서 굉장히 낮다.

용적률이 낮다는 것은 다른 아파트에 비해 대지 지분이 상대적으로 넓다는 뜻이며 실제로 이 아파트 전용 59㎡ 매매가격은 6억3450만원으로 3.3㎡당 대지 지분 가격은 4112만원 선이다. 매매가격 대비 내재 가치가 저평가돼 있다는 뜻이다.

공시지가 변동률은 10년간 4.73% 상승해 마포구 평균 상승률(5.8%)보다 약간 낮다.

매매값 변동률은 10년간 3.9% 올라 마포구 평균 상승률(5.15%) 대비 낮으나 3년간 상승률(13.16%)은 마포구 평균 상승률(10.12%)보다 높게 나타나 최근 상승 폭이 컸음을 알 수 있다. 10년간 전세금 변동률은 9.8%로 마포구 평균 상승률(9.93%)과 비슷하다. 따라서 이 아파트의 특징은 대지 지분이 넓고, 땅값이 꾸준히 오르고 있으며, 최근 매매값 상승 폭이 커 재건축 대상으로서 투자 가치가 비교적 높다.

둘째, '래미안공덕4차'는 2005년 입주한 단지이며 기존 용적률은 199%로 마포구 평균 용적률(272%)에 비해 상당히 낮다. 대지 지분이 넓어 이 아파트 전용 83㎡ 매매가격은 8억6000만원 기준으로 건물 가치의 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 4746만원 선이다. 공시지가 변동률은 10년간 평균 상승률이 5.02%로 마포구 평균 상승률( 5.8%)보다 다소 낮은 편이지만 3년간 평균 상승률(13.68%)은 마포구 평균 상승률(10.9%)보다 높게 나타나 최근 들어 집값 상승 탄력이 커졌음을 보여준다. 매매값 변동률을 보면 10년간 평균 상승률(4.05%)은 마포구 평균치보다 낮으나 3년간 상승률(14.32%)은 마포구 평균치보다 높다. 전세금 변동률은 10년간 7.61%, 3년간 7.39% 각각 상승했다. 따라서 이 아파트의 특징은 대지 지분이 넓고 최근 들어 아파트 매매값과 전세금이 동반 상승함에 따라 마포 지역 성장성이 지속되는 한 투자 매력도도 높을 것으로 전망된다.

셋째, '래미안밤섬리베뉴Ⅱ'는 2014년 입주한 새 아파트 단지이며 기존 용적률은 243%로 마포구 평균 용적률(272%)에 비해 약간 낮은 편이다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 10억1750만원이므로 건물의 감각상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 6577만원 선이다. 새 아파트 특성상 대지 지분 가격이 상대적으로 높아 내재 가치 대비 집값이 다소 고평가된 상태다. 공시지가 변동률은 3년간 평균 상승률 11.1%로 마포 평균 상승률(10.9%)보다 약간 높다.

매매값 변동률은 3년간 10.39% 상승해 마포 평균 상승률(10.12%)과 비슷하며 전세금 변동률은 3년간 상승률 14.18%로 마포구 평균 상승률(9.52%)보다 훨씬 높다. 따라서 이 아파트의 특징은 새 아파트임에도 불구하고 대지 지분이 상대적으로 넓다는 점과 지가 상승률과 매매값 상승률, 전세금 상승률 모두 지역 평균을 상회하고 있어 주거 가치와 투자 가치를 겸비한 이른바 '똘똘한' 아파트에 해당된다. 다만 단기간에 집값이 급등한 탓에 대지 지분 가격이 높은 점은 상승을 제약하는 요인으로 작용할 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 마포구는 도시계획상 지역의 성장성이 확실한 성장도시에 해당되며 다른 지역에 비해 투자 가치가 높은 '슈퍼 아파트'가 비교적 많다는 걸 알 수 있다. 재건축은 성산시영, 일반 아파트는 래미안공덕4차, 새 아파트는 래미안밤섬리베뉴Ⅱ가 마포구의 투자 가치 최고 아파트로 뽑혔다. 마포자이2차, 공덕자이도 합류했다.

[추동훈 기자]