대법 "임대주택 임차권 양수인 '무주택' 요건은 '등기' 기준"
임대주택법상 임차권을 양수받을 수 있는 '무주택 세대구성원'인지 여부는 임차권 양도 당시 등기부를 기준으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.
임차권 양도 당시 양수인이 이미 주택을 매도하는 계약을 체결해 실질적인 무주택자로 볼 수 있다고 해도 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 상태라면 임차권 양도는 무효라는 취지다.
대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 A씨가 공공건설임대주택 임대사업자 B사를 상대로 낸 소유권이전등기 청구 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다고 2022년11월16일 밝혔다.
A씨는 2016년 5월 30일 자신이 살던 대전 중구 소재 아파트를 C씨에게 팔기로 하는 매매계약을 체결했다.
그리고 같은 해 2021년6월 17일 임대사업자 D사의 동의를 얻어 E씨로부터 세종시에 있는 한 공공임대주택 임차권을 양수받았다.
2016년 7월 15일부터 임대주택에 전입신고를 마치고 살기 시작한 A씨는 같은 달 25일 매매계약의 내용대로 C씨에게 자신의 대전 아파트 소유권이전등기를 해줬다.
2017년 12월 5일 B사는 D사로부터 A씨가 살고 있는 임대주택을 매수한 뒤 2018년 1월 5일 소유권이전등기를 마쳐 임대사업자의 지위를 승계했고, 같은 해 9월 13일 A씨와 종전과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 체결했다.
A씨가 살고 있는 임대주택의 임대의무기간은 2019년 9월 30일까지였다.
B사는 2018년 1월부터 임대주택 임차인 대표들과 조기 분양전환 절차에 관해 협의하기 시작했고, 임차인들은 같은 해 11월 B사에 조기분양전환신청확인서를 제출했다.
A씨도 2018년 11월 5일 조기분양전환신청확인서를 제출했지만 B사는 같은 해 12월 추가 소명을 요구했고, A씨의 소명에도 2019년 1월 29일 최종 부적격 판정을 내렸다.
A씨가 임차권을 양수할 당시 대전에 있는 아파트의 소유권자로 등기가 돼 있었던 만큼 무주택자에 해당하지 않아 분양전환자격을 충족하지 못한다는 이유였다.
공공임대주택 분양 전환을 거절당한 A씨는 B사를 상대로 소송을 냈다.
재판에서는 A씨를 임대주택법상 무주택자로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다.
A씨가 임차권을 양수할 당시 임대주택법(2015년 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정) 제19조는 임대주택의 임차인이 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 없도록 제한하면서 '대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우'에 양도나 전대가 가능하도록 예외를 뒀다.
그리고 당시 시행령 제18조 1항 1호는 임대주택 임차인이 근무, 생업 또는 질병 치료 등 사유로 주거를 이전할 때 '무주택 세대구성원'에게 임차권을 양도하거나 전대할 수 있도록 정했다.
1심과 2심은 A씨의 손을 들어줬다.
2심 재판부는 "등기를 부동산 물권변동의 성립요건으로 하는 우리 법체계에서는 원고가 2016년 7월 25일까지는 기존 주택의 소유권자이기는 하다"라면서도 "등기성립요건주의 때문에 양도일에 기존 주택을 이미 매도하는 매매계약을 체결했음에도 그 이행이 완료되지 않아 주택의 소유자로 남아있다가 양도일로부터 상당한 기간 내에 소유권이전등기까지 마쳐주는 등 매매계약의 이행을 완료한 경우까지 '무주택자인 임차인'에 해당하지 않는다고 해석하는 것은 지나치게 형식적이고, 국민의 주거생활 안정을 목적으로 하는 임대주택법의 목적에도 부합하지 않는 것으로 보인다"고 밝혔다.
하지만 대법원의 판단은 달랐다.
대법원은 무주택자인지 여부는 등기부 등본을 기준으로 판단해야 하기 때문에 A씨는 애초 공공임대주택 임차권을 넘겨받을 자격이 없었다고 판단했다.
재판부는 "임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정하고, 이에 동의하는 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다"고 전제했다.
재판부는
"임대주택법이 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 '무주택세대 구성원'이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다고 할 것이다.
그리고 주택의 '소유' 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재돼 있는지 여부에 따라 결정될 수 밖에 없다"고 밝혔다.
또 재판부는 "원고는 이 사건 임대아파트의 기존 임차인으로부터 임차권을 양도받을 당시 기존 주택의 소유권이전등기를 마쳐 주지 않아 건물등기부상 기존 주택을 소유하고 있었음이 명백하므로, 그 등기가 원인무효에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대아파트의 임차권을 양도받을 수 있는 무주택 세대구성원에 해당한다고 보기 어렵다"고 결론 내렸다.
이어 "이와 같이 원고가 임차권 양수 당시 무주택 세대구성원에 해당하지 않는다면, 원고와 E씨 사이에 이뤄진 이 사건 임차권 양도 계약은 임대주택법 등 관련 법령에 위반돼 그 효력이 인정될 수 없고, 임대사업자인 D사 내지 피고가 임차권 양도에 동의했다거나 원고가 이 사건 임대아파트에서 실제 거주하면서 사후적으로 무주택 세대구성원이 됐다는 등의 사정만으로 달리 볼 수 없다"고 덧붙였다.
대법원 관계자는 "이번 판결은 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련해 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결"이라며 "향후 유사한 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것으로 기대한다"고 밝혔다.
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