Northwest Realty Co. v. Jacobs(fee simple? right of way?)

[강석근]

1978 사우스다코다 대법원 사건 입니다.

원고 제이콥스는 피고 노스웨스트의 주차장을 파헤처 원래 수로 형태로 되돌려 놓을 것을 요청하는 소송을 제기 했습니다. 이에 맞서 피고 노스웨스트는 부지에 대한 소유권을 주장 했습니다. 원고 제이콥스는 주차장으로 사용 전에 수로로 사용 되었던 땅을 되찾으려고 했었고 피고는 그 주차장 부지가 자신의 땅이라고 믿고 있습니다.

사건의 발단은 1895년으로 거슬러 올라 갑니다.
관계수로 회사인 아이오와 디치가 설립 되었고 넓은 지역의 수로를 확보 하기 위해 여러 토지 소유주로 부터 quit-claim deeds 와 회사의 주식을 교환 하였습니다. 아이오와디치는 여러종류의 deed를 확보 했습니다. 현 사건에 해당하는 deed는 Smith 라는 소유주가 발행한 deed 입니다. 원고 제이콥스는 스미스땅의 상속자 입니다. 따라서 스미스가 아이오와 디치 회사에게 땅을 fee simle로 판매 했었다면 제이콥스는 해당부지의 소유권을 주장 할수 없을 것이고 easement만 판매 한 것이라면 소유권을 주장 할수 있을 것 입니다.
이후 디치회사는 부도가 났고 확보되었던 deed 는 팔렸거나 다시 원래의 소유주에게로 돌아 갔습니다.
스미스의 deed 는 원고 노스웨스트에게 팔렸습니다.

당시 스미스가 디치회사로 넘긴 quitclaim deed 의 상세는 다음과 같습니다.

On April 26, 1898, Jacob A. C. Smith (Smith) executed and delivered a quitclaim deed to Iowa Ditch which is shown in the records of the register of deeds as follows:

KNOW ALL MEN BY THESE PRESENTS:

That Jacob A. C. Smith of the County of Pennington in the State of South Dakota, party of the first part, in consideration of the sum of Fifty Dollars in hand paid by The Iowa Irrigation Ditch Company a Corporation with its principal office at Rapid City, County of Pennington and State of South Dakota, party of the second part, the receipt whereof is hereby acknowledged, do hereby grant, remise, release and quit-claim unto the said party of the second part, its successors and assigns forever, all his estate, right, title, interest, claim, property and demand, of, in and to the following real property, situate in the County of Pennington, State [**3]  of South Dakota, and described as follows:

A Strip of land not exceeding forty (40) feet in width following the course of the survey of the Iowa Irrigation Ditch Co. as shown by the recorded plat thereof across lot four (4) Section five (5) in Township One (1) North of Range Eight (8) East B.H.M. to be used as a right of way for an Irrigation Ditch,

It is hereby agreed as a further consideration for payment of this right of way, that the party of the second part will furnish water at the regular established price fixed by said second party, for the purpose of irrigating all the land owned by the party of the first part, as soon as the ditch contains water that can be used for this purpose, and the party of the second part also agrees to place a bridge over said ditch at such place as the party of the first part may demand.

deed 상세를 통해 스미스의 의도를 파악하는 문제 입니다. 법원은 일곱가지 질문을 통해 deed 가 easement 판매라는 결론을 내렸습니다.


(1)  the amount of consideration
무제한 사용권으로 적절한 금액입니다. fee simple 금액으로도 적절 합니다. 해석나름입니다.

(2)  the particularity of the description of the property conveyed
상세한 경계가 없으므로 사용권 판매라 볼수 있습니다.

(3)  the extent of the limitation upon the use of the property
"As soon as the ditch contains water."
이 문구를 통해 수로사용의 목적 이라는것을 알수 있습니다.
 
(4)  the type of interest which best serves the manifested purpose of the parties
뚜렸한 경계가 없다는 것은 디치회사가 추후 수로공사를 용의 하게 하기 위한 목적이라 볼수 있읍니다.
 
(5)  the peculiarities of wording used in the conveyance document
("its successors and assigns forever" may indicate fee, but "Over and across," "across," or "over" “right-of-way” may indicate easement.)
두가지의 경우에 해당하는 용어가 같이 사용 되었기에 사용된 용어로는 판단하기 어렵습니다.

(6)  to whom the property was assessed and who paid the taxes on the property.
노스웨스트 회사는 세금을 내지 않았습니다.

(7)  how the parties to the conveyance, or the heirs or assigns, have treated the property.
원고와 피고는 모두 자신의 땅이라고 생각 하고 있지만 노스웨스트 회사가 세금을 내지 않은점은 참고할만 합니다.