새로 업데이트된 2021년 4분기 주택구입부담지수를 바탕으로
지난 주에 서울 부동산 버블 수준을 판단해보았었는데요,
이번에는 6대 광역시의 버블 수준을 판단해보고자 합니다.
모르시는 분을 위해 다시 설명드리자면
주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아
중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요,
참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로,
이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시
소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요한 수준을 의미합니다.
금리와 집값, 소득을 고려해서
현재의 집값이 과거와 비교해 어느 수준까지 와있는지를 나타내준다는 면에서
유용한 지표라고 할 수 있겠습니다.
다만 현재 주택금융연구원에서 발표하는 주택구입부담지수가
2004년부터 2012년까지는 KB부동산 중위 매매가를 사용해왔지만
2013년부터는 한국감정원의 중위 매매가를 사용해왔는데
시계열상으로 중간에 기준이 달라진다는 것은 분석에 오류를 초래할 단점이 있습니다.
따라서 저는 6대 광역시 주택구입부담지수 그래프에
지금까지 주택금융연구원이 발표해온 지수를 "주택구입부담지수(구)",
2013년부터도 KB부동산의 중위 매매가로 환산해서 산출한 지수를 "주택구입부담지수(신)"으로
수정 반영토록 하였습니다.
그럼 하나씩 들여다보겠습니다. (지역별 착공/인허가 물량은 아파트 기준입니다)
□ 부산
부산의 2021년 4분기 주택구입부담지수는 95.3으로
과거 18년간 평균인 61.3 대비 155%인 상황입니다.
반면, 전고점인 2017년 3분기 84.6 대비 113% 수준입니다.
그래프에서 보시다시피 2020년 3분기에는 중장기 평균을 밑돌고 있었으나
2020년 4분기 이후 매매가 급등으로 중장기 평균을 단숨에 돌파하더니
최근에는 금리 인상까지 겹쳐 전고점을 훌쩍 넘어버렸습니다.
4분기 지수가 중장기 평균 대비 +55% 초과되었고 전고점도 +13% 초과된 상태이기 때문에
버블의 정점에 왔거나 다가가고 있는 수준으로 판단됩니다.
물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 2.4만호인데
2019~20년 연 평균 착공 물량이 2.7만호 내외로 단기적인 물량 부담이 다소 있는 편입니다.
다만 2019년부터 인허가 물량이 상당히 감소한 상태고
(2017년 4.1만호 → 2018년 3.1만호 → 2019년 1.4만호 → 2020년 1.5만호 → 2021년 2.0만호)
이 탓으로 착공 물량도 2021년이 2.0만호 수준으로 감소해
2024년 이후 부산이 공급 부족으로 빠질 가능성은 높다고 하겠습니다.
□ 대구
대구의 2021년 4분기 주택구입부담지수는 77.9로
과거 18년간 평균인 61.5 대비 127%인 상황입니다.
반면, 전고점인 2015년 2분기 76.2 대비 102% 수준입니다.
4분기 지수가 중장기 평균 대비 +27% 초과되었고 전고점도 +2% 초과된 상태이기 때문에
부산과 마찬가지로 버블의 정점에 왔거나 다가가고 있는 수준으로 판단됩니다.
문제는 다른데 있는데요,
물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.7만호인데
2019년 2.7만호 → 2020년 3.6만호 → 2021년 2.9만의 착공 물량은 단기적으로 상당한 부담입니다.
게다가 2011~19년 연 평균 인허가가 1.9만호인데
2017~19년 연 평균 인허가 물량이 3만호 수준인데다 2020년도 2.7만호로 적지 않아
단기ㆍ중장기 모두 물량 부담이 만만치 않을 것으로 보입니다.
다만 2021년 인허가 물량은 2.4만호로 조금씩 감소 추세인데
이것이 추세적인지 아닌지 좀더 지켜봐야
대구의 과잉 공급 시기가 언제 끝날지 판단이 가능할거 같습니다.
□ 인천
인천의 2021년 4분기 주택구입부담지수는 97.0으로
과거 18년간 평균인 65.0 대비 149%인 상황입니다.
반면, 전고점인 2008년 3분기 90.6 대비 107% 수준입니다.
2020년만 해도 다른 광역시 대비 훨씬 저평가된 부분이 주택구입부담지수로 확인되었으나
2020년 하반기부터 매매가가 급등을 지속하면서 주택구입부담지수도 크게 올라
2021년 4분기 지수가 중장기 평균 대비 +49% 초과되었고 전고점도 +7% 초과된 상태이기 때문에
부산, 대구와 마찬가지로 버블의 정점에 왔거나 다가가고 있는 수준으로 판단됩니다.
부산과 마찬가지로 급등 지속에 따라 그간의 저평가 국면이 완전히 해소가 된 모양새입니다.
물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.5만호인데
2019년 4.1만호 → 2020년 3.6만호 → 2021년 3.4만호의 착공 물량이 크게 다가옵니다.
조금씩 감소 추세이긴 하나 워낙 물량 자체가 커서
단기적인 물량 부담이 작지 않은 수준입니다.
다만 2011~19년 연 평균 인허가 물량은 2.2만호인데
2018년 3.5만호, 2019년 3.9만호의 인허가는 상당한 수준이나
2019년을 기점으로 2020년 2.5만호 → 2021년 1.8만호로 인허가가 감소하고 있어
이 추세가 이어질 경우 중장기 물량 부담은 크게 감소할 가능성이 확대되고 있습니다.
□ 광주
광주의 2021년 4분기 주택구입부담지수는 61.6으로
과거 18년간 평균인 41.2 대비 150%인 상황입니다.
반면, 전고점인 2017년 3분기 51.6 대비 119% 수준입니다.
4분기 지수가 중장기 평균 대비 +50% 초과되었고 전고점도 +19% 초과된 상태이기 때문에
계속 반복되는 표현에 송구합니다만 버블의 정점에 왔거나 다가가고 있는 수준으로 판단됩니다.
물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.2만호인데
2019년 1.4만호, 2020년 1.0만호가 착공되어 평균에 수렴합니다.
단, 2021년은 착공 물량이 0.7만호에 불과해 2023~24년 공급이 급감할 가능성이 생겼습니다.
인허가도 2011~19년 연 평균 인허가 물량이 1.4만호인데
2018년 1.3만호, 2019년 1.8만호 인허가로 평균과 큰 차이는 없으나
2020년 0.9만호, 2021년 0.4만호로 인허가가 급감하였다는 점을 고려하면
2024년 이후 광주도 부산과 마찬가지로 공급 부족 상황이 벌어질 가능성이 높겠습니다.
□ 대전
대전의 2021년 4분기 주택구입부담지수는 91.4로
과거 18년간 평균인 56.3 대비 162%인 상황입니다.
그리고 전고점인 2011년 4분기 63.7 대비 144% 수준입니다.
올해 4분기 지수가 중장기 평균 대비 +62%나 초과되었고 전고점도 +44% 초과된 상태이기 때문에
사실상 버블의 정점 수준에 이르고 있는 것으로 판단됩니다.
물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 0.8만호인데
2019년 1.0만호, 2020년 0.9만호가 착공되어 평균에 수렴하고 있었으나
2021년 2.0만호나 착공되어 단기적인 물량 부담을 높이고 있습니다.
반면 인허가는 2011~19년 연 평균 인허가 물량이 0.8만호인데
2019년 1.7만호, 2020년 1.6만호가 인허가되었고 2021년도 1.2만호가 인허가되었기에
단기뿐 아니라 중장기적으로도 물량 부담이 만만치 않을 것으로 보입니다.
□ 울산
울산의 2021년 4분기 주택구입부담지수는 63.4로
과거 18년간 평균인 46.9 대비 135%인 상황입니다.
반면, 전고점인 2017년 2분기 65.7 대비 96% 수준입니다.
4분기 지수가 중장기 평균 대비 +35% 초과된 상황이니
전고점까지는 +4%의 괴리가 있기 때문에 버블의 후반부 수준으로 판단되며
다른 광역시가 이미 전고점을 갱신한 것에 비하면 상대적으로 저평가되었다고 생각됩니다.
물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 0.7만호인데
2019년 0.5만호, 2020년 0.8만호, 2021년 0.6만호 착공으로 부담되는 수준은 아닙니다.
인허가는 2011~19년 연 평균 인허가 물량이 0.9만호인데
2019년 0.5만호, 2020년 0.7만호, 2021년 1.0만호 인허가로 증량 추세이긴 하나
중장기적으로 부담이 될 수준은 아니어서 물량 부담도 덜한 편입니다.
□ 결론
2020년 12월에 발간한 신간 《 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져있다 》 에서
주택구입부담지수로 본 광역시별 집값 저평가 순위를
① 인천 ② 부산 ③ 울산 ④ 대구 ⑤ 광주 ⑥ 대전 순으로 기재했었는데
2021년 4분기 지수를 반영하고 2013년부터 중위 매매가를 KB부동산 기준으로 업데이트했더니
순위가 아래와 같이 다소 변경되었습니다.
★ 2021년 4분기 기준 광역시별 집값 저평가 순위 ★
① 울산 ② 대구 ③ 인천 ④ 부산 ⑤ 광주 ⑥ 대전
울산의 저평가 순위가 계속 올라갔으며
대구도 그간 조정으로 저평가 순위가 올랐으나 여전히 막대한 물량이 부담되는 상황입니다.
인천과 부산은 그간의 급등으로 저평가 순위가 떨어진 상태이며
대전은 광역시 중 가장 고평가된 상황이 유지되고 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
따라서 책에서 주택구입부담지수 외 착공/인허가 물량, 현금부자 수까지 고려하여 선정한 톱픽은 부산이었으나
현재 기준으로는 부산과 울산이 톱픽으로 변화되었다는 말씀도 드립니다.
부산과 광주는 중장기 입주 물량 부담 감소가 예상되고
울산은 현 집값이 저평가된 측면이 다른 광역시 대비 매력적으로 보이는 요소가 되겠습니다.
다만 현재(2021년 4분기 기준)의 주택구입부담지수는
대부분의 광역시가 전고점을 넘어선 상황이므로
주택 구입에 신중하셔야 할 상황으로 판단해봅니다.
이 지표들은 계속 분기별로 업데이트하도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^