필리핀 부동산 산업 - 정부의 세제 개혁 패키지, 금융 지원 및 인센티브로 우호적 여건 조성 - - 코로나19사태로 인해 주거용 부동산시장 둔화 예상 –

[수봉]

필리핀 부동산 산업

2020-07-06 강지숙 필리핀 마닐라무역관

- 정부의 세제 개혁 패키지, 금융 지원 및 인센티브로 우호적 여건 조성 -

- 코로나19사태로 인해 주거용 부동산시장 둔화 예상 –

가. 산업 특성

□ 정책 및 규제

ㅇ 필리핀 시민권자, 필리핀 법인 또는 필리핀 자본이 최소 60%이상인 외국법인에게 필리핀 토지 취득 권리가 주어짐. 외국기업의 사유지 임대는 50년, 연장은 25년이 허용됨.

ㅇ 공화국법 제9856호(부동산투자신탁법, 2009)는 자본시장의 발전을 촉진하며 필리핀 부동산 소유에 대한 필리핀인들의 참여를 확대함으로써 부를 민주화하며, 금융과 인프라 개발 프로젝트을 지원하고 투자를 보호하는 수단으로 활용 가능하게 하며, 규제 및 산업 환경을 조성하여 투자자를 보호함.

ㅇ 2020년 1월 20일, 정부는 부동산투자신탁법(2009)의 개정 시행규칙 및 규정(IRR)을 발표함. 주요 개정내용은 부동산투자신탁법의 광범위한 사용을 막는 엄격한 세금과 최소 공공 소유 요건의 삭제임. 이를 통해 기업들은 필리핀 증권거래소에 부동산 자산을 독립적으로 상장할 수 있게 됨.

<참고> 필리핀 부동산의 상업적 운영을 위해 필요한 부동산 면허/허가

-       주택토지사용규제위원회 (Housing and Land Use Regulatory Board, 이하 HLURB) 등록

-       승인된 개발계획

-       주택토지사용규제위원회(HLURB)의 분양판매권 취득

-       지방자치단체(LGU)의 건축허가

-       환경자원부(DENR) 환경 허가

-       농업개혁부(DAR)로부터의 전환 확인서(해당되는 경우)

□ 최신 기술 동향

ㅇ 필리핀 부동산 산업이 직면한 문제점들을 해결하기 위해 기술의 중요성은 앞으로 더 증가할 것으로 예측됨. 여기서의 문제점은 잘못된 정보, 투명성 결여, 느린 정보전달, 부족한 자료 등임. 또한 코로나19 사태로 인해 직접방문을 통한 마케팅 및 부동산 계약이 불가능한 부동산업체는 기술을 통해 이러한 부분을 보완할 수 있음.

ㅇ Fintech Philippine Mixer의 기술 분야 최고 전문가들은 기술의 역할에 대해 다음과 같이 발표함.

   - 온라인 플랫폼 (물리적 사무실 공간 대체), 가상 투어 (코로나19 사태에 불가능한 직접 방문 문제 해결), 비트코인 또는 스마트 계약, 온라인 마케팅 및 부동산앱 개발 (데이터 수집 용이, 시공간 제약없는 마케팅 가능, 종이 절약 효과), 신속한 신용정보 확인, 온라인 결제 시스템 개발, 스마트 도시 건설 등

□ 주요 이슈 

ㅇ 주거용 부동산에 대한 정부의 금융 지원

   - 주택보증공사 : 법령이 정하는 정부 소유 및 통제공사는 주택개발 대출/공제, 주택금융을 부여하는 은행 및 금융기관/투자자에게 위험보장과 세금/재정 인센티브를 제공하여 지속가능한 주택 소유를 촉진함. 주택보증공사의 주요 고객은 은행, 주택개발자, 보험사, SSS, 국민주택저당금융공사, Pag-Ibig(HDMF) 등임.

   - 국민주택담보대출공사 : 주택담보대출의 증권화를 통해 실행 가능한 주택금융시스템을 운영하는 제2차 주택담보대출기관임. 국민주택담보대출공사는 주택대여금 수취채권을 원청기관으로부터 매입해야 하며, 자본시장에서 매각할 유가증권 또는 채권의 발행 11페이지 중 10페이지에 해당하는 자산풀로 전환된다. 게다가, 국민주택담보대출공사는 상각 지원 프로그램, 사회주택 개발 기금, 모기지 거래 지원 프로그램을 담당 및 관리하는 기관임.

   - 사회주택금융공사 : 저소득층의 공식 및 비공식 부문에 부합하는 사회주택 프로그램을 실시하는 정부 주도의 기관임. 사회주택금융공사는 사회주택 프로그램 계획, 특히 CMP와 Abot Kaya Pabahay Fund Program (Amortization 지원 프로그램과 개발 자금 조달 프로그램)의 개발 및 관리를 담당하는 기관임.

   - Pag-Ibig : 자신의 주택단위를 취득하고 있는 필리핀 근로자에 대한 국가적인 저축과 재정적 지원이 필요함에 따라 설립됨.

ㅇ 인센티브

   - 공화국법 제7279호(1992년) : 도시개발 및 주택법 제20조에 따라, 주택 개발업자들의 민간 부문 참여를 확대하도록 장려하고, 나아가 소외계층과 무주택자의 이익을 위해 주택 단위의 비용을 절감할 수 있도록 다음의 인센티브를 제공

      . 참여 민간개발자에 대한 자격요건 및 인가요건의 축소/간소화

      . 허가·허가·면허의 처리·승인·발급을 위하여 전국 각지에 원스톱 오피스를 조성함. 다만, 참여 민간개발자의 모든 요건을 제출한 날부터 90일 이내에 허가·허가·면허를 발급하여야 함.

      . 금융절차 간소화

      . 다음 각 호의 지급 면제 : 프로젝트 관련 소득세, 사업의 원토지에 대한 양도소득세, 해당 프로젝트에 대한 부가가치세, 원사업과 완료사업 모두에 대한 양도세

      . 지방자치단체에서 인증한 두 토지에 대한 증여세는 사회화 주택용으로 증여됨.

   - 개정된 행정명령 제226호 : 1987년 개정된 옴니버스 투자 규정에 따라 대규모 주택 프로젝트를 장려하기 위해, 저비용 주택이 투자 위원회의 연간 투자 우선 계획에 포함됨. 투자청에 등록된 저비용 주택 프로젝트의 개발사는 다음과 같은 재정적 및 비재정적 인센티브를 받을 수 있음.

      . 3~4년 소득세 면제

      . 자본장비(EO 70)의 면세수입 : 엘리베이터(중고층 및 고층 건물용), 타워 크레인 및 부속품, 콘크리트 제강소, 대기 발전기, 기초, 수정, 터널, 파사드 등 다양한 형태

     . 외국인 고용

ㅇ 호텔 및 레저 진흥

   - 국가관광개발계획 : 관광부는 정부가 관광산업을 포용적 성장 달성을 위한 수단으로 추진한 점을 감안해 다른 정부기관 및 민간 이해관계자와 협력해 필리핀 국가관광발전계획을 시행함. 동 계획은 고용 창출과 산업의 추가 성장을 위한 전략적인 프레임워크와 개요를 제공함. 동 계획에 포함된 주요 프로그램으로는 접근성 및 연결성 향상/ 경쟁력 있는 관광지 및 상품 개발, 마케팅 / 관광제도, 거버넌스, 인력연량 개선 등이 있음. 

   - 관광부의 새로운 관광숙박시설 인증기준 : 관광부는 2012년 5월 관광숙박시설(호텔, 리조트, 아파트 호텔) 인증기준으로 5성등급제를 채택하는 내용의 회람 2012-02를 승인, 발행함. 새로운 표준에 앞서 관광청은 호텔의 경우 De Luxe, First Class, Standard, Economy, 리조트의 경우 A, AA 및 AAA 등급과 같은 분류를 사용함.

   - 투자 우선 순위 계획에 계속 포함 투자청에 등록되어 있는 관광 경제 구역 외부에 위치한 관광 기업에는 계속해서 재정 및 비재정적 인센티브를 부여함.

   - 관광부 및 공공건설도로부의 융합 프로그램 협약 : 2012년 2월 관광부와 공공건설도로부는 '관광 접근성 제고를 위한 융합 프로그램'을 위한 업무협약을 체결함. 이 프로그램은 국내 우선 관광지 지역의 관광 인프라 사업을 활성화하기 위한 것임.

□ 주요기업 현황

ㅇ 필리핀 대형 부동산 개발사는 10개임. Ayala Land의 2019 매출액은 1688억 페소로 전년대비 2% 증가하였음. SM Prime Holdings의 매축액은 1183억 페소이며 전년대비 14% 성장함. DMCI Holdings와 Megaworld의 매출액은 각각 전년대비 6%, 15% 성장한 878억 페소와 620억 페소임. Vista Land의 매출액은 429억 페소로 전년대비 3% 증가함. 이외에도 Robinson Land, Century Properties, Federal Land, Rockwell Land, Shang Properties가 있음.

필리핀 주요 부동산 개발사 매출액 변동(2015~2019)

(단위: 10억 페소)

번호	회사명	2015	2016	2017	2018	2019	성장률 ‘19/’18
1	Ayala Land, Inc.	107.2	124.6	142.3	166.2	168.8	2%
2	SM Prime Holdings, Inc.	71.5	79.8	90.9	104.1	118.3	14%
3	DMCI Holdings, Inc.	56.0	68.3	80.7	82.8	87.8	6%
4	Megaworld Corporation	44.8	46.7	50.4	53.8	62.0	15%
5	Vista Land & Lifescapes, Inc.	29.4	31.8	36.0	41.5	42.9	3%
6	Robinson Land Corporation	20.3	22.8	22.5	29.5	30.6	4%
7	Century Properties Group, Incorporated	8.4	5.6	6.7	10.7	14.3	34%
8	Federal Land, Inc.	10.3	17.3	11.3	10.5	13.2	26%
9	Rockwell Land Corporation	8.9	12.7	14.3	15.7	자료없음
10	Shang Properties, Inc.	7.4	10.3	13.8	11.2

자료: Ayala Land, Inc., SM Prime Holdings, Inc., DMCI Holdings, Inc., Megaworld Corporation, Vista Land & Lifescapes, Inc., Robinson Land Corporation, Century Properties Group, Incorporated, Federal Land, Inc., Rockwell Land Corporation, Shang Propeties, Inc.

  ㅇ Ayala Land, Inc. : Ayala Land는 필리핀에서 규모가 가장 큰 부동산 개발회사임. Ayala Land는 150년 이상의 부동산 경력을 가지고 있으며 Frost & Sullivan과 같은 주요 기관으로부터 수상경력이 있음. Ayala Land는 필리핀의 가장 유명한 계획도시인 보니파시오를 계획 및 건설한 기업임. 더불어 Ayala Land는 마닐라의 비즈니스와 금융의 중심지인 마카티의 건물을 건설함. 오늘날 Ayala Land는 주거용 부동산과 더불어, 리조트, 쇼핑몰 등 다양한 부동산 프로젝트를 담당하고 있음.

  ㅇ SM Prime Holdings, Inc. : Sy 가문이 소유하고 있는 SM Prime Holdings는 필리핀 내 41개의 쇼핑몰을 건설한 부동산 업체임. 그 중 가장 큰 쇼핑몰은 마닐라만 간척지에 위치한 SM Mall of Asia임. 이외에도 SM Prime Holdings는 세계적인 산악 휴양지 타가이타이 하이랜드와 같은 고급 부동산을 개발하고 있음.

  ㅇ DMCI Holdings, Inc. : DMCI Holdings는 메트로 마닐라에서 가장 큰 개발사 중 하나임. DMCI Holdings는 세계 상위 1000대 기업에 속하며, ZipMatch로부터 필리핀 최고 부동산 개발사라는 칭호를 받음. 타 경쟁사들과 달리 DMCI Holdings의 핵심적인 투자부문은 주거용 부동산임. DMCI Holdings는 마닐라 메트로에 30개 이상의 주거용 부동산을 건설한 경력이 있으며, 주거용 부동산부문에서 메트로 마닐라 내 가장 저렴한 콘도로 익히 알려져 있음. DMCI Holdings가 판매하는 주거용 부동산의 판매가격은 약 10만 달러 미만임. 이외에도 DMCI Holdings는 호텔, 카지노, 필리핀 증권거래소 광장을 포함한 마카티의 대형 상업건물들을 건설함.

ㅇ Megaworld Corporation : Megaworld는 250개가 넘는 부동산 건설을 성공적으로 진행했으며 대표 상업 및 주거 프로젝트로는 Forbes Town Center와 Mckinley Hill가 있음. Megaworld의 주요 건설지역은 메트로 마닐라이지만 점차 세부 및 다바오에서도 입지를 다지고 있음. 온라인 부동산 회사인 PropertyGuru는 Megaworld에게 여러 번 최우수 부동산 개발업체상을 수여함. 이외에도 Megaworld는 대규모 상업용 부동산 개발에 초점을 맞추고 있음.

ㅇ Vista Land & Lifescapes, Inc. : Vista Land는 저가형 대량주택을 중요시하는 부동산 건설사임. Vista Land는 6개 사업부를 통해 주거용 부동산 개발 사업과 상업용 부동산 개발 사업을 하고 있음. 주거용 부동산으로는 Brittany, Crown Asia, Camella Homes, Communities Philippines, Vista Residences이 있으며, 상업용 부동산에는 Starmalls가 있음.

ㅇ Robinson Land Corporation : Robinson Land는 주상복합용부동산 개발업체임. Robinson Land는 전국에 29개의 Robinson 쇼핑몰 체인을 운영함. 1980년 창사 이래 다양한 주거용, 상업용, 기타 건물 등 140여 개의 부동산 건설을 진행함. Robinson Land는 지속가능성, 인테리어, 전반적인 품질에 대한 수상 경력이 있음. Robinson Land는 주로 콘도미니엄을 개발했지만 최근 들어 상업용 부동산으로 초점을 옮기고 있음.

ㅇ Century Properties Group, Incorporated : Century Properties는 필리핀 부동산산업의 후발주자로 경쟁사에 비해 상대적으로 젊은 기업임. 그러나 지난 30년간 Century Properties는 국내 최고의 부동산 개발사 중 하나로 성장함. Century Properties의 수익은 2010년대에 들어서며 약 2배 증가했음. Century Properties는 마닐라에 본사를 두고 있으며, 주요 건설지역은 마닐라임. 최근 바탕가스 지역으로 건설지역을 확대하였음. Century Properties는 고층 콘도미니엄 건설을 전문으로 하며 평균 판매가격은 10만 달러 이상임.

ㅇ Federal Land, Inc. : Federal Land가 건설한 대표적인 건물은 마카티에 위치한 GT 타워임. Federal Land는 GT Capital Holings의 일원이자 Metrogroup의 파트너이며, 재정적으로 가장 부유한 개발사 중 한 곳임. Federal Land의 주거용 부동산은 부유한 필리핀인과 외국인 투자자를 대상으로 하고 있으며, 가장 잘 알려진 콘도미니엄은 Grand Hyatt Residence와 Marco Polo Residence임. Federal Land의 부동산 평균 판매가격은 10만 달러 이상임.

ㅇ Rockwell Land Corporation : Rockwell Land는 1990년대 Rockwell Center(전 발전소 부지)에 ‘미니 도시’를 개발함. 이러한 ‘도심 속 도시’ 컨셉의 개발은 외국인과 필리핀 사람들에게 큰 인기를 누렸고, 종합 부동산 개발의 새로운 트렌드로 자리잡음. 오늘날, Rockwell Land는 호화로운 부동산으로 잘 알려져 있음. 주요 건설 지역은 메트로 마닐라와 세부의 주요 도시에 위치하고 있음.

ㅇ Shang Properties, Inc. : Shang Properties는 싱가포르의 부동산 회사인 Kuok 그룹이 소유하고 있음. 최근 몇 년간 Shang Properties는 호텔에서 주거용 부동산으로 초점을 옮기고 있음. Shang Properties는 주로 최고급 지역에 고급 고층 콘도를 짓는 것으로 알려짐.

ㅇ 필리핀 중앙은행(BSP)은 부동산 산업의 투자 규모가 전체 산업 중 4위를 차지하고 있다고 밝힘. 2019년 부동산 산업의 자본금 투자율은 230.83%을 기록함.

필리핀 분야별 순 외국인 직접투자 규모(2015 ~ 2019)

(단위: 백만 달러)

순위	분야	2015	2016	2017	2018	2019p
자본투자(재투자수익 및 순이익 제외)		1,816.18	2,592.05	3,397.88	2,345.64	1,449.12
1	금융 및 보험	522.51	1126.05	141.49	454.24	543.52
2	전기, 가스, 증기 및 에어컨	9.79	-83.10	1388.02	199.24	330.78
3	제조	772.68	334.25	1181.81	1094.07	257.52
4	부동산	137.90	121.88	247.82	294.18	230.83
5	운송 및 보관	-3.29	7.84	49.49	11.21	103.82
6	행정 및 지원 서비스	32.32	22.48	-5.64	22.09	55.64
7	건설	102.60	8.77	162.38	42.69	51.63
8	정보통신	16.05	-2.61	38.26	15.90	44.00
9	건강 및 사회 활동	0.28	35.24	23.94	2.04	32.15
10	숙박 및 음식 서비스	5.64	168.21	-38.37	6.74	19.59
	기타	124.64	852.07	208.68	203.34	-220.37
재투자수익		746.85	710.19	862.62	896.57	1045.51
채권투자, 순이익		3,076.13	4,977.30	5,995.94	6,706.39	5,152.87
총계		5,639.16	8,279.55	10,256.44	9,948.60	7,647.49

자료: 필리핀 중앙은행(BSP)

나. 산업의 수급 현황

□ 주거용

ㅇ 메트로 마닐라 중심업무지구(Central Business District, 이하 CBD) 내 주거용 부동산 시장은 활력을 잃었으나 나머지 지역은 호황을 이어가고 있음.

ㅇ 부동산 컨설팅 회사인 Colliers International(이하 Colliers)에 따르면 필리핀은 2010년부터 2018년까지 마카티 중심업무지구(CBD) 가격이 거의 132% 오르는 등 집값 호환을 겪음. 그러나 미∙중 무역전쟁과 맞물려 국내 경기 둔화로 지난해 주택시장이 급격히 둔화됨.

연간 주거용 부동산 가격지수

자료: Colliers International, Global Property Guide

ㅇ 그러나 전국적으로 높은 집값 상승세가 이어지고 있음. 필리핀 중앙은행(BSP)에 따르면, 2019년 3분기에 전국 주거용 부동산 가격지수는 10.4%(물가상승률 10% 감안) 급등했음. 2019년 3분기 주거용 부동산 가격지수는 전분기 대비 9.5%(물가상승률 8.9% 감안)오른 것으로 확인됨.

2019년 3분기 주거용 부동산 유형별 가격지수 증가율

주거용 부동산 유형	전년동기대비 증가율	물가상승률
콘도미니엄	29.1%	28.6%
단독주택	2.4%	2.1%
연립주택	24.8%	24.4%
타운하우스	6.0%	5.7%

주거용 부동산 가격지수

(기준: 2014년=100)

자료: 필리핀 중앙은행(BSP), Global Property Guide

  ㅇ 그러나 세계적인 불확실성이 지속되고 코로나19 대유행으로 인한 추가 타격이 발생함에 따라 잠재적 주택 구입자들이 단기적으로 “관망” 접근법을 취할 것으로 예상되기 때문에 올해 주택시장은 급격히 둔화될 것으로 예상됨.

  ㅇ 높은 가격 상승에도 불구하고, 필리핀 주택 시장은 1997년 아시아 금융 위기 이후 추락에서 여전히 회복하지 못한 상태임. 1997년 ~ 2004년 사이 고급 콘도미니엄 가격은 28%(물가상승률 52% 감안) 하락했으며, 이 시기 아시아 금융위기의 영향을 받은 모든 국가는 최대 부동산 폭락을 겪음.

  ㅇ 현재 가격 면에서 임대료와 부동산 가격 모두 1997년 수준을 상회함. 그러나 물가상승률을 감안한다면 2019년 주거용 부동산 가격이 여전히 아시아 금융위기 이전 수준의 10%를 밑돌고 있음.

고급 3베드룸 콘도미니엄 평균 가격변동

(기준: 1sqm 당 1000페소(한화 약 2만 4000원))

자료: Colliers International, Global Property Guide

  ㅇ Colliers에 따르면 메트로 마닐라 중심업무지구(CBD)의 총 콘도미니엄 재고는 2019년 기준 13만 90가구로 전년대비 9.4% 증가한 수치임. 2019년 신규 주택 가구수는 총 1만 1200가구로 이는 2018년 신규 주택 가구수인 1만 1800가구에 비해 적지만, 지난 10년간 연평균인 7500가구를 훨씬 뛰어넘는 수치임.

  ㅇ 해외 게임 사업자(offshore gaming employee)의 높은 수요로 필리핀 개발사들은 일부 임항 지구의 콘도미니엄 건축계획의 완공 시기를 앞당김. 포트 보니파시오는 고급 쇼핑몰, 식당, 사무실, 국제학교 등으로 인해 가장 선호하는 거주지역이며, 임항지구는 2020년 최고의 콘도미니엄 하부 시장이 될 것으로 전망됨.

  ㅇ 2020년부터 2022년까지 포트 보니파시오와 임항 지구의 건설이 약 80% 완성될 것으로 예상됨. 전체적으로 메트로 마닐라의 콘도미니엄 재고량은 2022년 말까지 15만 8300개에 달할 것으로 전망되 지난해보다 약 22% 증가할 것으로 예상됨.

메트로 마닐라 신규 주택 수

지역	2019년	2022년(예상)	증감률
Bay Area(임항지구)	22,430	41,730	86.0
Alabang	4,430	5,650	27.5
Fort Bonifacio	37,290	41,720	11.9
Rockwell Center	5,270	5,810	10.2
Ortigas Center	18,730	20,190	7.8
Makati CBD	28,220	29,350	4.0
Araneta Center	4,550	4,550	0.0
Eastwood City	9,170	9,290	1.3
총합	130,090	158,290	21.7

자료: Colliers International

<개발사의 주요 고려 사항>

ㅇ 위치/접근성

ㅇ 시공 및 서비스 품질

ㅇ 신뢰할 수 있는 실적

ㅇ 소매 및 레크리에이션 옵션

ㅇ 시세차익(Capital appreciation) 잠재력

□ 사무용

  ㅇ 필리핀 정부가 ‘필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(Philippine Offshore Gaming Operators, 이하 POGOs)’의 범죄활동을 단속함에 따라 마닐라 사무실 공실율이 최근 2년 사이에 가장 높을 것으로 예상됨. 지난 1월 필리핀 국회의원은 “필리핀 내 중국 온라인 카지노 사업체(POGOs)의 유입과 필리핀 범죄활동 증가가 일부 관련되어 있다.”고 제기하며 중국인 입국자에 대한 비자면제 혜택 중지를 요청함.

  ㅇ Colliers International과 Cushman & Wakefield에 따르면 올해 공실률이 2019년 4.3%에서 2017년 4분기 수준인 7.6%로 증가할 가능성이 높은 것으로 전망됨. 단기적으로 완공을 앞둔 프로젝트에 대한 수요 감소에 따라 임대료가 하락할 가능성이 높을 것으로 예상됨.

  ㅇ 2019년 메트로 마닐라의 ‘필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(POGOs)’의 사무 공간은 약 126만 sqm이며 수도권 전체 사무 공간의 약 11%를 차지함. 일부 중국 온라인 게임 사업체의 경우 중국 본토에서 온라인 카지노가 불법이기에 마닐라에 사업체를 둔 것으로 조사됨.  이에 따라 Colliers는 이 부문의 임대 성장 전망치를 5.8%에서 5.6%로 하향 조정함.

□ 관광용

  ㅇ 2019년부터 2020년까지 새로 완공되는 객실 대부분은 포트 보니파시오, 마닐라 베이 지역, 메트로 마닐라 전역의 주요 타운에 위치하게 됨. 메트로 마닐라 내 호텔 객실에 대한 수요는 여전히 필리핀 전체 외국인 입국자의 약 60%를 차지하는 한국, 미국, 중국, 일본 등 필리핀의 외국인 관광객에 의해 몰리고 있음. 부동산 전문가들은 올해 관광객 수가 10.0% 성장한 660만명으로 관광청의 예상인 17%(700만명)보다 부진할 것으로 전망함. 국내 여행 숙소 선정 시 3,4성급 호텔에 대한 수요가 지속될 것으로 전망됨. 더욱이, 현지 여행자의 절반 이상을 차지하는 밀레니얼 세대들 사이에서는 여전히 저렴한 호텔이 인기가 있음. 2019년 외국인 관광객 입국 관련 세부보고서는 내년 초 공개 예정임. 2018년 외국인 관광객 입국자는 총 720만 명임.

□ 산업용

ㅇ 카비테-라구나-바탕가스 지역의 산업단지재고는 향후 1년간 최소 10%의 성장률을 보일 것으로 예상됨. Colliers에 따르면 산업공간이 상당 부분 배정된 팜팡가와 팡가시난의 주요 타운십 완공은 2019~2020년 사이 북/중부 루손의 산업재고를 증가시킬 것으로 예상됨.

ㅇ 카비테-라구나-바탕가스 지역에 제조업 투자가 지속적으로 유입되면서 산업 공간과 표준 공장 건물(SFB)에 대한 수요가 지속되고 있음. 기존 산업 로케이터 확대 및 필리핀 대기업들의 제조업 진출 다변화로 인해 필리핀의 1차 산업 중심지인 카비테-라구나-바탕가스의 산업 공간과 시설 수요가 더욱 높아질 전망임.

ㅇ Colliers 전문가들은 앞으로 1년간 산업용지와 표준 공장 건물(SFB) 임대료가 4~5%가량 상승할 것으로 예상한다고 밝힘. 북부와 중부 루손 지역의 산업 공간 개발 증가와 산업 운영을 위한 이러한 공원의 실행가능성 증가에 따라 2019~2020년 사이 요금 상승이 2~3% 둔화할 것으로 예상함.

다. 진출 전략

□ SWOT 분석

Strength	Weakness
ㅇ 유명 업소를 가진 널리 알려진 개발자 ㅇ 안정적 경제 ㅇ OFW로부터의 강력한 자금 흐름 ㅇ 전년대비 높은 경제성장률 ㅇ 숙련공 ㅇ 공공 및 민간 부문 지출 증가	ㅇ 도심에 집중된 열악한 인프라 ㅇ 자연재해 ㅇ 높은 빈곤율 ㅇ TRAIN Law (250만 페소 이상의의 신규 부동산(주택용, 분양용, 콘도용)은 부가가치세가 부과됨.) ㅇ 높은 토지 비용 ㅇ 부동산 거품 ㅇ 인플레이션율 상승
Opportunities	Threats
ㅇ 비즈니스 프로세스 아웃소싱(BPO) 및 KPO(지식 프로세스 아웃소싱) 산업의 높은 사무실 점유 수요 ㅇ Pogos의 성장 ㅇ 종합 세제 개편 패키지 등 정부 정책 추진 ㅇ 전자상거래 증가 ㅇ 관광객 증가 ㅇ 공유사무실에 대한 수요 증가 ㅇ 페소 약세 ㅇ Build Build Build 프로그램	ㅇ 높은 토지 가치 ㅇ Pogos에 대한 모라토리엄 증가 ㅇ 메트로마닐라에서 필리핀 경제 구역 당국(PEZA) 인가서 발급 ㅇ 온라인을 통한 전자상거래 증가에 따른 백화점 축소 가능성

□ 코로나19 사태가 필리핀 부동산산업에 미치는 영향

  ㅇ Wong+Bernstein 고문부서의 상무를 맡고 있는 Enrique Soriano III 교수는 코로나19사태에도 필리핀 부동산은 주택에 대한 높은 수요로 인해 심각한 타격을 받지 않을 것이라고 말함. 그러나 특정 지역에서 일시적으로 수요 감소 및 가격 하락이 발생할 가능성이 높으며, 자본 기반이 제한된 주택 개발사에게 큰 부담이 될 수 있음.

  ㅇ Santos Knight Frank에 따르면 코로나19 사태와 국제 주식시장의 침체에도 불구하고 필리핀 부동산 업계가 낙관적인 이유 6가지를 발표함.

     1) 부동산 투자 신탁(REIT) 출시;

     2) 의료, 애니메이션 및 게임 개발분야와 관련된 비즈니스 프로세스 아웃소싱 산업의 지속적인 확장;

     3) 공용 사무실의 증가;

     4) 개발자의 환경을 고려한 지속가능성에 대한 관심;

     5) 수도권 외곽에 신 건설부지를 탐색하는 산업 및 물류 산업의 요구사항 증가;

     6) 수도권 지역 노동자들의 임시거주공간(작은 원룸) 수요 증가 및 공동 생활 공간의 증가

  ㅇ 반면 필리핀 현지 언론사인 Manila Times의 기사에 따르면 Colliers는 메트로 마닐라의 호텔, 사무실, 주택 부동산의 점유율이 감소할 것으로 전망하고 있음. Colliers는 올해 상반기 이후 상황이 악화될 경우 신규 콘도의 공실률은 20% 이상일 것이라고 전망함. 이 같은 하락세는 2019년 전국 콘도미니엄 판매가격이 전년대비 평균 18.9% 상승했던 부동산 호황과 극명한 대조를 이룸. 아파트와 단독주택의 판매가격은 2019년 4분기 평균 10.2% 상승함. 이러한 호황은 ‘필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(POGOs)’의 중국 근로자들이 필리핀에 대규모로 유입됨에 따라 주택 수요가 급증한 데 기인함. 이 같은 필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(POGOs)들은 평균적으로 30만 평방미터 이상의 사무공간을 여러 개 사용하고 있음. 이 외에도 코로나19사태와 그에 따른 지역 봉쇄령으로 인해 호텔을 이용하는 관광객 점유율이 2019년 말 71%에서 35%로 떨어짐.

□ 시사점

  ㅇ 2019년 필리핀 부동산은 사무용, 주거용, 산업용 부문에서 강세를 보임. 코로나19사태에도 사무용, 주거용, 관광용 등 주요 부문이 사상 최대 수요와 공급을 앞두고 있어 부동산 부문이 탄력적인 것으로 확인됨.

  ㅇ 필리핀 정부는 종합 세제 개혁 패키지, 소매 및 건설에 대한 외국인 소유 제한 완화, 조달법 및 사업자 등록 제도의 개정을 통해 민간부문의 인프라 개발참여를 촉진하고 있음. 또한 두테르테 행정부는 Build Build Build 프로그램을 통해 향후 10년간 인프라 사업(공항 6개, 철도 9개, 고속버스 환승 3개, 도로와 교량 32개, 항만 4개 등 건설)에 약 1800억 달러를 투입할 예정임. 이러한 건설 움직임은 농촌 투자를 장려하고, 사람 및 상품의 효율적인 이동을 촉진하며, 더 많은 일자리를 창출할 것으로 예상됨.

  ㅇ 필리핀 부동산 개발사들은 다음의 전략을 통해 세계적인 부동산 개발사로 거듭날 수 있음.

    - 활용도가 낮은 부동산을 물류용 창고, 식료품점, 의료센터 등으로 용도 변경

    - 기술의 이점을 활용할 수 있는 스마트 도시 계획

    - 환경, 에너지 효율성, 지속가능성을 고려한 스마트 부동산(주택, 사무실) 계획

    - 친환경 건축자재 및 첨단 에너지 기술 사용

    - 부동산 매매인 및 임대인을 위한 지불 방식의 다양화

자료: BOI, Globalpropertyguide, Businessmirror, Business World, Inquirer, Manila Times, Lamudi, OMH, Investasian, Mordorintelligence, Kenresearch, Scmp, 구글 등