등기 안 되는 새 아파트 전세, '가짜 집주인'인지 꼭 확인하세요! [내돈내산]

[향하여]

전세보증보험 가입, 전세권 등기 안 돼
신축아파트 전세 계약 유의점 A to Z
올 서울서 2.6만 가구 입주... 주요 단지는
편집자주
'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 모습. 뉴스1

"전셋값도 많이 떨어졌는데, 서울에 있는 신축 아파트 들어가서 살까?"

결혼을 앞둔 김모(32)씨는 요즘 신혼집을 구하느라 여념이 없습니다. 김씨가 눈여겨보는 건 바로 서울의 신축 아파트 전세. 2년 전만 해도 모아둔 돈으로 어려울 거라 생각했지만, 지금은 달라졌거든요. 전셋값이 매맷값과 함께 떨어진 데다 입주를 앞둔 단지는 집주인들이 잔금을 마련하지 못한 매물이 쏟아지고 있어요. 김씨가 새 아파트로 눈을 돌리게 된 이유죠.

신축 아파트는 깨끗한 데다 각종 편의시설이 있을 테니 여력만 된다면 들어가 살고 싶은 게 당연합니다. 전망이나 동호수에 따라 원하는 물건을 고를 수 있는 기회가 많고요. 그러나 신축 아파트 전세 계약은 일반 아파트보다 훨씬 더 각별한 주의가 필요하답니다. 왜냐고요? 그 이유와 유의점, 그리고 올해 입주에 나서는 서울의 단지까지 한번에 정리해 드릴게요.

신축 아파트 계약 절차. 그래픽=김문중 기자

신축 아파트에 들어가는 절차를 살펴볼게요. 시행사나 시공사가 아파트를 다 지었다는 사용승인을 받고, '출생신고' 격인 소유권보존등기를 해요. 청약에 당첨됐던 수분양자는 잔금을 다 납부하면 입주할 수 있고요. 잔금을 내는 입주지정기간(45~60일) 전후로 전세 계약이 이뤄져요. 일명 '입주장'이 열리는 거죠.

문제는 입주 후에야 집주인의 소유권 이전등기가 가능하다는 겁니다. 즉, 전세 계약 때 집의 신분증이라고 할 수 있는 등기부등본이 없는 거죠. 소유권이 어떻게 돼 있는지, 집 살 때 빚은 없는지 확인하기가 어려운 셈입니다. 소유권 이전등기를 받는 데 걸리는 시간은 가늠할 수 없어요. 인허가가 취소당하거나 문제가 생기면 수년간 지체될 수도 있거든요.

전세사기 방지를 위한 안전장치도 안 먹혀요. 등기가 없으니 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입도 할 수 없고요. 임차인이 등기에 '내가 전세 세입자'라는 것을 기록할 수 있는 전세권 등기 설정도 어렵습니다. 그렇기에 신축 아파트 전세 계약을 할 때는 임차인이 따져봐야 할 점이 비교적 많아요. 주의 사항들을 차근차근 정리할게요.

가짜 집주인, 가짜 공급계약서 조심
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신축 아파트 전세 계약 유의 사항. 그래픽=김문중 기자

일단 나랑 계약하는 집주인이 그 집의 실소유자가 맞는지 확인해야 해요. 방법은 '공급계약서'입니다. 집주인이 신축 아파트 분양 시 청약에 당첨된 사람이 맞는지 '공급계약서' 원본과 신분증을 대조하는 거죠. 위조 계약서일 수도 있으니 임대인의 이름과 생년월일, 동호수가 맞는지 시행사나 시공사에 물어봐야 해요. 원본이 맞는지 시행사 등에서 임대인과 함께 확인하는 것도 방법입니다.

만약 청약 당첨자가 분양권을 다른 사람에게 팔았다면 실소유자가 달라지겠죠. 그 내역들은 공급계약서 뒷면에 있는 권리승계내역에 써 있으니 꼭 확인해야 합니다. 최근 입주장이 열린 서울 동대문구의 한 부동산중개업소는 "작년 위조 공급계약서로 계약할 뻔한 사례가 있었다"며 "계약 시 집주인 양해를 구해 공급계약서 원본을 부동산중개업소에 맡기는 것도 이중, 삼중으로 사기 계약을 막을 방법"이라고 말했어요.

계약금과 잔금은 반드시 수분양자의 계좌로 넣어야 합니다. 임대인이 가족이나 친척 명의로 넣어달라고 하면 거절하세요. 만약 계약일에 임대인이 아닌 대리인이 왔다면 수분양자의 인감증명서와 위임장, 대리인의 신분증까지 다 확인해야 해요.

다음으로 중요한 건 수분양자가 분양대금을 온전히 낼 수 있는지 확인하는 겁니다. 돈을 제대로 못 내면 입주가 막히거든요. 게다가 등기부등본이 없어 채무나 권리관계를 알 수 없으니 더 적극적으로 임대인에게 요구해야 합니다. 무리한 갭투자자일 가능성이 있으니 대출은 얼마 정도인지, 내 보증금으로 갚을 건지, 그간 중도금은 연체 없이 잘 냈는지 묻고 잔금은 전세 계약 완료일에 문제없이 낼 것이라고 확답을 받는 게 좋습니다.
아울러 분양권에 대해 돈을 받을 게 있어 분양권을 팔지 못하도록 가압류나 가처분이 걸려 있는지도 봐야 해요. 예컨대 청약에 당첨된 수분양자가 분양권을 다른 사람한테 팔았는데, 마음이 달라져 명의 변경을 안 해주면 산 사람이 가처분을 낼 수도 있거든요. 입주 시 문제가 생길 수도 있으니 꼭 확인하는 걸 추천합니다.

전세 계약은 평일에 하는 게 좋습니다. 잔금을 치르는 날, 수분양자가 그 돈으로 동시에 잔금을 납부하는지까지 함께 확인해야 하거든요. 수분양자가 전세보증금을 다른 데다 홀랑 썼다가 입주 불가 통보를 받을 수도 있잖아요. 은행 계좌에 돈이 제대로 들어갔는지 확인하고 같이 은행, 입주지원센터에 들러 잔금완납증명서 등을 보세요. 그리고 함께 입주 키를 받아올 수도 있죠.

계약서 '특약' 넣고 전입신고·확정일자도
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서울 한 부동산의 모습. 연합뉴스

자, 다 확인했다면 이제 계약서에 넣을 특약을 알려 드릴게요. 입주에 차질이 없도록 구두가 아닌 문서로 약속하는 겁니다. '잔금 미납으로 분양 계약이 해지되는 등 임대인이 소유권을 얻지 못하거나 문제가 발생하면 계약을 무효로 하고 위약금을 지급한다', '보증금 잔금을 받기 전이나 받는 즉시 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다'를 적으면 법적 분쟁이 있을 때 유리해요.

그리고 가장 중요한 단계입니다. 전세 계약을 마쳤으면 확정일자를 받고, 전입신고를 하세요. 임대차 신고를 함께 해도 됩니다. 소유권 이전등기와 상관없이 가능하니 반드시 해야 해요. 전입신고는 입주 후 14일 내로 해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 마쳐야 만약 집주인의 집이 경매로 넘어갈 시 전세보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 혹시 중복으로 임대차 계약을 했을 수 있으니 구청이나 동사무소(복지센터)에서 전입세대 열람을 해 봐도 돼요.

혹시 전세자금대출도 가능한지 궁금한 분들이 있을 텐데요, 은행별로 상이하지만 일단 가능합니다. 단, 사용승인일로부터 1년을 넘으면 안 됩니다. 소유권보존등기가 나오고 대출이 가능한지, 전셋값이 분양가보다 높지 않은지 등 대출 가능 여부와 상품들을 은행에 물어보면 됩니다.

참고할 팁은 '신축 아파트 하자보수는 꼼꼼히 보는 게 좋다'입니다. 통상 신축 아파트는 만든 지 2년까지 시공사의 하자보수 서비스가 제공되니까요. 시공상 문제점이 발견되면 집주인에게 적극적으로 제기하는 것을 추천해요.

올해 서울서 2.6만 가구 입주 나서
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올해 입주하는 서울 주요 아파트. 그래픽=김문중 기자

마지막으로 서울에 들어서는 아파트 입주 단지들을 알아보겠습니다. 부동산 R114가 집계한 자료를 보면 올해 서울에 예정된 입주는 2만6,215가구입니다. 특히 강남권에 대단지 입주물량이 나와요. 개포동의 개포자이프레지던스(3,375가구)가 지난달 말부터 입주를 받고 있어요. 올여름에는 대치푸르지오써밋 489가구, 서초구 잠원동의 신반포르엘 330가구, 반포동의 래미안원베일리 2,990가구가 입주에 나섭니다.

1,000가구가 넘는 대단지도 있습니다. 동작구 흑석동 흑석리버파크자이(1,772가구)와 동대문구 용두동의 청량리역한양수자인192(1,152가구), 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처(1,163가구) 등이죠. 주변 아파트 시세보다 싸게 전세를 들어갈 수 있는 기회가 될 수도 있어요.

다만 집값 하락기라 더 각별한 주의가 필요해요. 집값이 떨어지면서 갭투자를 했다가 발등에 불이 떨어진 수분양자들이 세입자의 전세보증금으로 빚을 돌려 막을 수 있거든요. 향후 보증금을 못 돌려받을 수 있는 위험도 있으니 전세사기 당하지 않도록 알려드린 유의점들, 꼭 확인해서 계약하길 바랍니다.

서현정 기자 (hyunjung@hankookilbo.com)