* 경험담 * 아산 소형아파트 임장과 입찰 그리고 패찰이야기(1)

[샘이깊은물]

그 동안 여러 지방으로 임장을 다녔지만 지방임장을 다니며

여러분과 나누고 싶은 이야기가 너무 많은데...

아직 블로그에 편하게 써내려가는 것이 어렵네요.

역시 아직도 한참이나 더 많은 경험을 하고 배워야 할 것 같습니다.

그런 의미에서 제 글은 그저 일상에서 임장으로 겪은것을 여러분과 나누려는 의미로

전문적인 지식이나 지역정보는 아니라는 것을 참고해 주세요^^

제가 부족하나마 경험을 남기는 이유는 제가 어설프게 부동산 투자를 시작하는 단계에서

실수했던 것들을 여러분은 동일하게 경험하지 않았으면 하는 바램입니다.

물론 실수도 하고 실패도 하면서 더 많이 성숙하게 되는 것이지만 투자라는 것이 실패하면

다시 돌아올 수 없는 길을 갈 수도 있다는 것은 여러분도 저도 아는 사실이기 때문입니다.

서론이 길었죠..작년 연말 천안에 관심을 가지던중 우연히 보게된 아산의 소형아파트에 대해서

지금부터 임장과 입찰 경험담을 나누려고 합니다.

바로 이 물건이였네요 ㅎㅎ

해당물건은 아산에서 약간 외곽으로 공단지역을 바로 앞에 두고 있는 아파트 단지랍니다.

제가 이 물건을 콕 찝었던 이유는 외진 곳이지만 공단과 학교를 근처에 두고 있어

아파트는 저평가 되어 있지만 실거주 인구는 있을거라는 생각이였고 천안과 아산의 중심가에

비해 경쟁력이 낮아 저가에 입찰가능해서 월세 투자로 좋은 물건이라는 생각이였습니다.

때마침 해당 물건은 시세보다 감정가가 낮게 경매로 나와 있어 수익이 더 좋아 보였습니다.

일단 손품을 팔아 얻은 정보를 알기 위해 지도와 부동산 실거래가로 설명할께요.

대략의 지도상 위치는 저기 화살표시 있는곳.. 보이시죠?

작년 하반기 시세는 대략 이정도였는데요 아시지만 천안_아산지역이 엄청난 공급물량에

일부 신도시를 제외하고는 하락의 바닥을 치고 있지요. 거기다가 충남지역 어느 대담하신 분이

몇년전 대규모 투자로 인하여 깡통전세의 피해를 본 임차인 경매 물건이 쏟아지고 있답니다.

여기는 시세차익을 목표로 하는 것이 아니였기 때문에 전세나 월세 수요를 확인하는 것이

우선이였습니다. 그런데 실거래 내용을 보면 월세거래가 너무 작네요.

이대로 그냥 잊어버리기엔 감정가 대비 수익이 너무 아까워 현장 임장에 나섰습니다.

임장을 넓은 영역으로 하기에는 거리에 대한 부담이 있었기 때문에 아산의 다른 경매물건과

함께 일정을 잡아 해당 물건 아파트 부동산 소장님을 만나 물어보기로 했습니다.

부동산을 방문해서 다짜고자 '경매 물건에 대한 정보를 물어보러 왔습니다.'

이렇게 말하고 부동산을 들어서면 거부반응이 아주 심합니다.

거부반응이 힘들다는 것이 아니라 그러면 알고싶은 정보를 제대로 얻지 못하는 것이 안타깝겠죠.

부동산 소장님께는 죄송스럽지만 제가 개인사업자이니 근처 공단에 기술용역하는 업체라고

말하고 직원들이 거주할 숙소를 찾는다고 하고 계약기간이 끝나면 월세 투자를 하고

싶다는 나름 완벽(?)하고 송구한 히스토리를 구상해서 부동산 소장님을 만났습니다.

일단 먼저 월세거래는 잘되냐는 저의 질문에 비수기가 있긴 하지만 그렇게 오랜기간 월세 물건이

남아 있지 않는다는 말씀에 부동산 사이트에는 왜 월세 실거래가 별로 없냐고 질문을 드렸더니

월세 거래는 금액이 작아서 전부 등록하지 않는다고 하시네요. 믿을수 없지만 믿고 싶었답니다. ㅎㅎ

해당물건과 부동산 소장님이 주신 정보를 상세 지도를 보면서 설명해 볼께요.

해당물건 부영아파트 뒤쪽으로도 아파트는 있습니다만 득산농공단지를 가장 근거리에

두고 있는건 부영입니다. 다만 부영이 근처 아파트보다 얼마나 월세투자가 효과적인지에 대한

정보를 얻는게 관건이지요.

제가 구상한 히스토리로 부동산 소장님께 상담을 요청하니 친절하신 소장님이 너무 자세하게

설명해 주셨어요.

우선 좌측에 코아루에 대해 물으니 단지는 이 근처에서 가장 거주하기 좋지만 평수가 크게 형성되어

공단에 출퇴근하는 직원숙소로는 맞지 않다는 결론~~(근로자들이 월세로 살기에는 부담스럽다는 결론)

아산 친오애 단지는 공단과 근접하고 평수가 가족 주거지로도 좋지만 가격대가 높기 때문에 그 부분 부담으로

근로자나 직원숙소로는 비선호한다고 합니다. (이것도 월세투자 물건은 아니란 뜻이지요)

그 다음 양우내안에는 2014년 신축이지만 건물 뼈대는 1998년식 부영보다 더 오래되었다고 하네요.

무슨소리지 하시겠지만 눈치빠르신분들은 아실듯 ㅎㅎ

아주 오래전 건물 뼈대 기초공사를 하고 해당 건설업체가 부도를 냈고 양우건설에서 인수해서 다시

아파트를 마무리 했다고 하네요 그리고 이 단지는 평수가 작은것에 비해서 신축이라 매매가가 높고

약간 혼자 사는 사람들이 선호한다네요. 약간 동네가 어두워서 여자분이 혼자 거주하기에는

힘들거란 정보까지 주시네요.

그리고 바로옆에 아주 넓고 좋은 땅을 차지하고 분양되어야 할 거 같은 풍림아이원 제가 처음

도착했을때 이 단지의 신규 분양이 가장 큰 영향일거라고 생각해서 공사현장을 아무리 찾아봐도

없습니다. 그래서 부동산 소장님께 물으니 계획은 있는데 시행승인이 아직 안났다네요.

'너무 멋진 스토리 전개 아니겠습니까' 다만 참고할 건 부동산 소장님이 부영상가에서 영업하고 있어

부영에 대한 편견이 좀 있을수도 있다는점 참고하세요...ㅎㅎ

그럼 이제 해당단지의 제가 낙찰받고 싶었던 물건을 설명할께요.

해당 물건은 1층이였지만 맨앞동 105동이였습니다.

저 맨앞동이 1층인데도 괜찮은 이유...또 하나의 비밀이 있습니다.

남동향이라 채광이 좋은점 플러스 지대가 높답니다.

보시는 바와 같이 약 2m정도의 축대가 있어서 1층인데도 2층 높이입니다.

그리고 마지막으로 해당 물건 내부를 봐야겠죠.

이 부분은 여러분도 잘 아시겠지만 임장에서 내부를 볼 확률은 50%이하입니다.

하지만 늘 멀리 임장을 다니는 만큼 많은 시간을 들여서 상세히 임장은 하지 않습니다만

제가 가장 중요하게 생각하는 한가지 입찰전 내부를 꼭 봐야한다는 생각은 여지가 없습니다.

하지만 점유자들의 기분을 상하게 하며 내부를 확인하지는 않습니다.

이 물건도 내부 임장을 위해 벨을 눌렀답니다.

소액배당 임차인이라 크게 거부반응이 없을것 같아 많이 긴장하지는 않았습니다만

남편분이 밤에 일을 하고 주무신다는 말에 그냥 현관에서 내부만 살짝 훔쳐보고

돌아서서 와야했답니다.

임차인분한테 재계약에 대한 여지를 살짝 흘려보니 긍정적인 것 같아

그것만으로도 좋은 성과를 거두었다는 생각에 흡족했습니다.

여기까지 첫번째 이야기를 마칩니다.

언제나 짧게 쓰려고 생각합니다만 쓰다보면 길어지네요.

좀더 스킬을 쌓아야겠다는 생각이....ㅎㅎ

그럼 조만간 다음이야기 포스팅하겠습니다...

여러분 행복하세요..~~

[최고자산가]

우와 물건 선택이유부터 분석, 임장까지 고수느낌이 물씬 풍기네요 ! 많은 도움 됩니다 감사합니다^^

[새미기픈물]

고수라니요 전혀...아닙니다. 초보이기때문에 기본에 충실해서 임장하고
입찰했답니다...하지만 항상 초심을 잃지 않으려고 노력하고 있습니다..
감사합니다...행복한 하루되세요...^^

[밀바(밀키바니)]

우와~ 임장기를 읽으니 정말 제대로 공부가 되네요. 어떻게 임장해야할지가 늘 고민인데 정말 많은 도움이 됩니다. 감사합니다.

[새미기픈물]

도움이 되셨다니 다행이네요...저의 경험담으로 좋은 결과 있으시길 바랍니다...^^

[매직아워25]

상세한 임장기 잘 읽었습니다.
설명도 쉽고 잘 술술 읽혀서 잘 배웠습니다.

[새미기픈물]

감사합니다....성투하세요...^^

[천리향202]

상세한 임장기 감사합니다. 현장 확인하는 이유를 알 거 같아요~~

[새미기픈물]

도움이 되시라고 좀 길게 적었습니다...현장확인이 중요하지요...성투하세요..^^

[주먹밥a]

제가 몇번 가본 아파트단지 같네요~~ 임장 내용을 상세히 적어주셔서 현장감이 제대로 느껴졌습니다!

[새미기픈물]

여러번 방문하셨다니 저보다 더 임장을 잘 하셨을것 같습니다.
부족한 글 읽어주셔서 감사합니다...^^

[퍼플로렝]

아산지역에 대한 정말 상세한 임장기네요~~
다음포스팅도 기대가 되는데요 ?^^

[새미기픈물]

상세한건 아니구요...그냥 제가 실행한 부분 도움되시라고 적었습니다...
도움 되시면 다음 포스팅도 확인해 보세요...감사합니다...

[불후의명작]

부동산은 싼거 여러개 하지 말고 좋은 걸 사야 돈 법니다.

[새미기픈물]

좋은말씀 감사합니다....아직 배우는 중이라 여러가지 경험을 얻고 있습니다..ㅎㅎ
행복한 하루되세요...^^

[착한상가스토리]

경험담 잘보고갑니다^^

[새미기픈물]

감사합니다 ~~^^

[어거스트 러쉬]

경험담 잘보고 갑니다^^ 성투하세요~

[새미기픈물]

감사합니다...^^