1. 재개발을 선택한 이유
① 투자기준이 심플해서
- ‘종전자산금액+프리미엄+추가분담금 <= 랜드마크 아파트 가격’ 이면 안전마진 확보
- 조합원은 옵션비용도 무상인 경우가 많음
② 레버리지 극대화 가능해서
- 이주비 대부분 무이자, 중도금도 후불제 또는 무이자
- 다주택자로 대출이 안나오면 조합에서 대신 빌려주기도 하는데 다주택자 때문에 사업이 밀리면 안되기 때문
2. 재개발 투자기준 3가지
① 입지가 좋아질 곳을 찾아라.
가. 일자리와 연결된 노선
- 직장 많은 순(국민연금 가입자 현황) :
강남구 80만 > 중구 45만 > 영등포구 40만 > 서초구 40만 > 송파구 25만 > 종로구 25만 > 마포구 20만 순
대략 GBD 150만, CBD 85만 , YBD 40만 순
- 전철이 개통되었을 때 가장 영향이 큰 곳은 전철이 없던 곳, 업무중심지에서 먼 곳.
→ 광교호반마을21단지 아파트가 관심.
원래는 역에서 멀어 광교역까지 도보 1시간인데, 인동선 개통으로 도보 10분 거리에 지하철이 들어섬.
인동선은 수원월드컵경기장역으로 신분당선, 영통/동탄으로 삼성전자 출퇴근, 인덕원 통해 gtx-c 연결이 가능하기 때문.
2014년생. 용적률 150%도 긍정적
나. 비선호시설 이전 예정지역
- 교도소, 군부대와 같이 비선호시설이 이전한다면 그곳에 주민의 청원으로 공원이나 문화시설이 들어설 가능성이 높음
- 최근에는 스타필드 들어서는 곳이 인기이고, 인근 아파트 상승률도 높은 편
→ 수원비행장, 성남비행장이 이전하면 소음 줄고, 층수 높일 수 있어서 좋을 것 같음. 구성남과 수원역 일대에는 호재
수원역 센트라우스는 가격은 저렴하나, 주변이 낙후되고 외진 편. 동간 간격도 좁음.
화서역에 스타필드 수원 들어서고, gtxc 개통하면 달라지긴 할듯
(직접 임장해보니 수원역 일대는 차이나타운이 들어서 있었다. 쉽지 않음을 직감)
다. 대규모 신규단지가 들어설 곳
대규모 신규단지가 들어서면 학군도 좋아지고, 인프라도 좋아진다.
→ 동네 전체가 재개발구역으로 지정된 곳이 그럴 것 같다. 구성남(수진1구역. 산성구역), 광명 관심
② 무엇을 사야 하는가.
가. 빌라
장점: 작은 투자금액, 관리 용이
단점: 중대형평수 우선순위 밀림, 재개발 해제시 애물단지로 전락, 투자수요가 몰려 가치에 비해 가격이 높을 수 있음
나. 토지/무허가 건축물
장점: 다주택자 취득세 저렴(토지는 주택수 미포함)
단점: 요건을 충족해야만 가능하므로 꼼꼼이 따져볼 것, 무허가 건축물 권리가액 낮아 선호 평형 못받을 가능성, 도로는 토지 권리가액 1/3수준
다. 다가구
단점: 인기없음(역으로 저렴하게 구입 가능), 높은 투자금액(LH전세 적극활용), 관리가 어려움(셀프시공능력 필요)
→ 저자는 다가구가 편견이 있어 사람들이 구입을 가장 꺼리지만, 그렇기에 가장 매력적이라 판단.
※ 참고: 1+1 입주권 노려라
기준: 감정평가의 총액이 분양할 아파트 2채의 조합원 분양가를 넘을 때 또는,
주거 전용면적의 크기가 분양하는 면적의 크기를 넘을 경우(땅 크기 상관 없음) ex) 155 > 84+59
(다만 조합정관에 따라 달라질 수 있음)
가격은 1.5배 좀 안되는 수준에서 거래. 작은 평형은 이전고시후 3년간 전매제한, 입주권이 되는 순간 집 두채로 간주되어 이주비와 중도금에서 불이익
대지가 크면 평당 얼마를 받아야한다는 생각에 비쌈. 따라서 땅이 작고 건평이 큰 것이 좋음
③ 타이밍!
입지보다 중요한 것이 타이밍. 크게 3번 있다.
가. 선두 재개발이 분양 성공 했을 때
→ 산성구역 성공으로 수진1구역?
나. 일반분양이 지속되고 분양가가 올라가는 시점
이때 첫번째로 분양한 단지의 분양권 매입이 좋음. 그 당시는 분양권이 비쌌을 것이라는 인식이 있지만, 후순위 분양단지들의 분양가가 비싸다면 상대적으로 저렴해보임
다. 일반분양이 계속되면서 분양 경쟁률이 상승하는 시점
이때 정비구역 해제된 곳들이 움직임. 기존 재개발지정구역은 이미 너무 비싸서 진입장벽이 높아졌기 때문.
※ 참고: 어느 단계에서 들어가야하나?
가. 조합설립인가 후 / 건축심의 통과 직전
조합설립 이후 단계는 사업시행인가인데, 사실상 건축심의가 통과되면 사업시행인가까지의 9부 능선을 넘었다고 봄
나. 사업시행인가 직후 / 감정평가 발표 직전
최적의 매수 타이밍. 재개발의 가장 큰 리스크는 구역이 해제되는 것. 사업시행인가가 승인되면 구청에 고시가 공고.
고시공고 파일을 보면 조합원들의 권리명세서가 첨부. 권리명세서에는 소유자들의 현재 거주지가 나오는데 구역 외 거주자의 비율이 60%에 육박한다면 투자자가 많다는 뜻으로 긍정적
다. 감정평가 발표 직후
감정평가 실망매물 출현. 또는 시세를 잘 알지 못하는 눈먼 매물 출현. 하지만 양도 적고, 나한테 돌아올 가능성 희박
라. 입주 직전
저자가 투자기회로 자주 이용. 보통 분양권 가격이 입주권보다 비싼데, 입주권은 큰 돈이 들어가기 때문. 하지만 다주택자 입장에서 보면, 입주권은 취득세 4.6%만 내면 되기 때문에 유리.
3. 돈 버는 재개발 투자 인사이트
① 사업성 판단하는 법(비례율)
비례율 = (총수입-총비용) / 종전자산
따라서 비례율이 높을수록 좋음
가. 총수입
조합원분양금: 관리처분계획 수립시 확정. 거의 변동되지 않음
일반분양금: 관리처분계획 시 일반분양시점의 시장 상황을 예측할 수 없어, 보수적으로 설정
상가분양금: 상당히 보수적 설정. 미분양 우려해 통매각 (조합에서 차지하는 비중이 매우 작아 영향 미미)
임대분양금: LH나 민간임대사업자에 통매각
나. 총비용
공사비용(6)+사업비용(4)
공사비 : 아파트 지을때 드는 비용. 전체 연면적 X 평당 공사비
사업비: 현금청산자의 자산매입 비용, 세입자 주거 이전비, 상가의 영업 보상비
② 사업성 추정하는 법
가. 사업시행인가 전까지
일반분양비중이 30%이상이면 사업성이 괜찮다고 판단. 만약 일반분양가가 높은 지역이라면 비중이 더 적어도 됨.
나. 관리처분인가 전까지
사업시행인가 고시시 건축연면적과 분양세대수 고시.
수입 : 분양세대수를 바탕으로 추정
비용: 공사비 건축 연면적(대지면적 X 용적률 X 1.6배) X 평당 공사비
1.6배의 근거는 지하 때문. 주차장과 커뮤니티시설.
다. 일반분양전까지
관리처분인가 때 조합원분양가, 일반분양가가 나오므로 이것을 보고 계산.
조합원 분양가는 거의 변동 없지만, 일반 분양가는 다름
(일반분양가는 인근 시세의 90%, 투과 지역은 85%를 넘을 수 없음)
공사비는 실 착공 시점 공사비가 10% 이상 상승하면 부동산원의 검증을 거치도록 되어 있어 웬만하면 10% 이내에서 하는 편
③ 수익성 판단하는 법
수익률 = (미래예측시세-총매입가) / 투자금액
가. 미래예측시세
현재 랜드마크 아파트 간 연식 차이만큼을 적용
랜드마크 아파트와 입지/상품성이 열위인 경우엔 연2%, 동등 연2.5%, 우위 3%
랜드마크 아파트 가격의 적정성은 누가 판단? PIR을 통해 판단
PIR= 아파트 가격/해당 가구평균 소득 (6~7.5 사이)
④ 사업성과 수익성이 충돌할 때
수익성 > 사업성
사업성이 떨어지지만 수익성이 높은 경우 오히려 투자자 입장에서 블루오션인 경향이 있음
투자자의 관심이 없기 때문
4. 돈을 벌라면 계산하라
① 공동주택가격(빌라)의 감정평가
- 공동주택가격을 참조하되 재개발 예정지 근처 외의 실거래가를 봐야함. 재개발 예정지는 공시가가 이미 높아짐.
- 빌라살 때 대지지분 보나?? 놉. 실사용가치 기준이 중요. 전용면적 > 연식 > 접도율 > 편의시설 > 층 > 경사도 > 대지면적 순.
- 감정평가 기준시점 = 사업시행인가일. 따라서 사업시행인가일 기준 직전2년간의 실거래가 조사.
② 개별주택가격의 감정평가
- 토지 + 건물
- 토지: 표준지 공시지가 x 지가변동률 x 지역요인 x 개별요인 x 기타요인
여기서 기타 요인빼고는 다 거의 같다.
기타요인은 재개발이익이 없는 지역의 유사부동산의 거래시세를 반영하여 보정
- 건물: 건물신축단가표(아파트 m2당 150만, 다가구 160만 등) x 내용연수(벽돌 45년, 콘크리트 50년)