제26회 감정평가사 2차 시험 과목별 채점평-감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규

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제26회 감정평가사 2차 시험 과목별 채점평

감정평가실무

감정평가실무과목은 감정평가법규와 감정평가이론에 관한 지식을 활용하는 경우가 많아 고득점을 위해서는 이들 과목에 대한 이해가 선행되어야 할 것이다. 이번 시험에서는 수험생의 기본적인 실무능력을 평가하는데 중점을 두고 실제 현업에 종사하는 경우 필요한 지식을 중심으로 출제하였다. 수험생은 출제의도와 핵심을 파악하고 논점에 대해 빠짐없이 기술하려고 노력하여야 할 것이다. 또한, 항목별 배점을 고려하여 답안 분량을 배분하고 포기하는 문제가 없어야 할 것이다.

[문제 1] 본 문제는 집합건축물(업무용)의 매각을 위한 일반거래(시가참고)목적의 감정평가로써, 첫째, 자료해석능력과 둘째, 감정평가관련 제 규정 숙지 여부에 초점을 두고 출제되었다. 자료(data)분석 및 해석은 감정평가액을 도출하는 일련의 과정으로 이를 얼마나 충실히 하였는가에 따라 감정평가서의 질과 객관성 등이 달라지며, 감정평가서 작성 시 감정평가관련 법령 등의 준수(예를 들어 감정평가 실무기준서상의 내용 준수)는 감정평가사라면 반드시 지켜야 하는 원칙이기 때문이다.

우리는 자료를 분석하는 방법을 통상 통계분석이라 한다. 통계분석기법에는 평균분석, 분산분석, 횡단면분석, 시계열분석, 페널분석 등 다양한 용어로 표현되는 기법들이 있다. 혹자는 통계가 만능인 것처럼 말한다. 그러나 통계는 완벽한 것이 아니다. 통계의 한계는 자료의 한계(공간 및 시간적 한계)에서 기인한 것으로 결국 통계분석은 자료의 평균과 오차에 대한 이야기일 뿐이다(그렇기 때문에 통계치에 대한 해석이 더 중요할 수 있다). 따라서 통계치는 유일한 정답이 아니며 전문가에 의해 해석되고 활용되어야 할 대상인 것이다.

본 문제에서 주어진 자료(헤도닉모형 및 실무기준 해설서 상의 통계치) 역시 모두 시간적・공간적 한계를 가지고 있었는데 수험생 중 일부는 이를 잘 해석하여 답안을 작성하였으나, 많은 수험생들이 주어진 자료를 해석하지 않고 맹목적으로 채택하여 답안을 작성하고 있었다. 한편, 예상외로 표준지선정, 시점수정, 집합건축물의 평가방법 등에서 틀린 답안지가 많았다. 수험생이라면 좀 더 기본에 충실할 필요가 있어 보인다.

[문제 2] 가공 송전선로를 위한 구분지상권의 보상평가에 관한 문제로서 업계에서 화두가 되고 있는 주제이나 핵심을 파악하고 답안을 작성한 수험생이 많지 않았다. 수험생 중 일부는 구분지상권이 설정된 토지의 보상평가로 이해하였으며, 과락방지를 위해 서술형(10점)을 추가하였음에도 포기한 수험생이 많았다. 설정사례나 보상사례를 기준으로 평가하거나, 구분지상권의 유무에 따른 감가율이나 새로이 설정하는 경우의 보상액 등 다양한 방법을 통해 시산가액을 도출하고 이를 조정하는 것이 필요하다.

[문제 3] 택지개발사업 시행에 따른 이의재결목적의 보상평가에 있어서 토지보상액, 농업손실보상액을 평가하는 문제였다. 보상평가에 관한 기본적인 문제이다. 이의재결평가의 기준시점(가격시점), 불법형질변경토지의 평가방법, 공익사업의 고시로 인한 토지가격의 변동여부, 농업손실보상의 대상자 판단, 농업손실보상액 산정기준 등이 핵심이다. 보상평가는 일반평가와는 다른 법정평가이므로 그 내용에 대해 충분히 이해하여야 하나 절대적인 공부량이 부족한 수험생이 많음을 느꼈다.

물음1) 토지보상액 산정시 적용공시지가 선정, 불법형질변경 토지의 보상방법이 주된 논점이었으나 일부 수험생은 가격변동여부의 검토과정을 누락한 경우가 있었고, 의외로 시점 수정치를 정확하게 계산한 답안지가 많지 않았다.

물음2-1) 농업손실보상대상여부 검토의 경우 문제의 출제의도를 정확히 파악하고 기술한 답안지도 있었으나, 별도로 검토부분에 배점이 부여되었음에도 불구하고 간단히 결론만 언급하는 안타까운 경우도 상당수 있었다.

물음2-2) 보상대상자별로 농업손실보상액을 산정하는 문제로 대부분 관련규정에 대한 기본적인 이해를 바탕으로 정확히 산정하였으나, 일부 수험생은 규정에 대한 이해가 부족한 답안지도 많았다. 수험생은 곧 미래에는 감정평가업무를 수행할 사람으로서, 공정한 평가를 위해 평가관련 제 규정의 변화에 관심을 기울이고, 숙지할 필요가 있다.

[문제 4] 제시외 건물이 있는 토지, 건물 복합부동산의 경매목적의 평가로서, 제시외 건물에 대한 이해 및 토지에 미치는 영향을 어떻게 감안해야 할지가 논점인 문제로서, 핵심논점만 파악되면 짧은 시간에 기술할 수 있는 단순한 문제였음에도 불구하고, 시간배분에 실패하여 전혀 기술하지 못한 학생들이 있었다.

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감정평가이론

[문제 1]

본 문제는 토지와 건물을 별개의 부동산을 채택하고 있는 우리나라의 법제도하에서 토지와 건물로 구성된 부동산의 평가와 관련된 기본적인 문제들을 묻고 있습니다. 우선 집합건물이 아닌 토지 및 건물로 구성된 부동산의 평가와 관련하여 감정평가에 관한 규칙에서 규정하고 있는 원칙적인 평가방법, 근거 및 그 정당성에 대해서 묻고 있습니다. 원칙적인 평가방법에 대해서는 대다수 수험생들이 제대로 썼지만, 그 근거 및 정당성에 대해서는 제대로 논하지 않은 수험생들이 많았습니다.

전세금 설정을 위한 부분평가에 대해서도 부분평가개념을 제시하지 못한 수험생들이 많았고, 특정 감정방법을 채택할 경우 발생할 수 있는 문제에 대해서 검토하지 못하는 수험생들이 많았습니다. 토지에 대한 조건부평가 및 해당 사항의 판단과 관련하여 조건부평가에 대한 이론적 내용은 대다수 수험생들이 기술하였습니다. 그러나 해당 사안을 구체적으로 판단하는 것과 관련하여서는 제대로 판단하지 못한 사람이 많았습니다. 결과적으로 수험생들이 교과서나 수험서의 내용을 그대로 외워 적는 것에는 익숙하지만 해당 제도의 목적이나 취지에 대한 깊은 이해가 부족하다고 판단됩니다.

[문제 2]

감정평가 목적에 따라 감정평가 대상에 대한 고려해야 할 것과 가격 격차가 클 경우 평가방법에 대해 물었다. 대다수의 수험생들이 보상평가, 경매평가, 담보평가의 내용을 잘 숙지하고 이를 잘 기술하였으나 일부는 단순한 암기 항목을 나열하거나, 동일한 대상에 대한 감정평가금액의 격차와 감정평가 목적에 따라 그 대상 자체가 달라지는 것에 대한 혼동도 다수 있었다.

공제방식과 가산방식에 대해서는 전반적으로 높은 이해도를 보이고 있었으나, 보상평가에서 당해 사업으로 인한 개발이익의 배제 여부의 검토가 미진한 부분은 제한된 시간 때문인 것으로 생각은 되나 다소 아쉬움으로 남는다.

[문제 3]

토지가 국공 유화되어 있는 국가에 진출하고 있는 우리 기업들과 관련된 문제로 토지의 소유권이 아닌 장기사용권의 가치를 산정하는 방법에 대해 물었다. 가액의 산정과 임대료의 산정을 혼동하는 수험생도 다수 있었으나, 권리에 대한 가치 평가를 3방식에 따라 설명하고 규정과 업무영역의 확대에 대해 이해도 높은 제안을 해준 수험생들과 토지와 인간과의 관계에 대해 깊은 이해와 이를 표현해준 일부 수험생들에게 고마운 인사를 드린다.

[문제 4]

본 문제는 보유세의 인상이 부동산시장에 미치는 영향을 묻는 문제입니다. 매매 및 임대시장에 미치는 영향에 대해서 논리적인 설명을 요구하고 있습니다. 결과 및 그 결과가 도출되는 인과관계를 정확히 설명하는 것이 본 문제의 핵심입니다. 많은 수험생들이 수험서에 나오는 특정한 내용이나 도표를 그대로 기술하거나 도표를 그렸습니다. 그렇지만 인과관계를 제대로 이해하지 못하는 수험생들이 많았습니다. 기본적인 내용을 이해하고 이것을 스스로 논리적으로 설명할 수 있어야 하겠습니다.

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감정평가 및 보상법규

[총 평] 채점자의 가슴 속을 시원하게 해 주는 우수한 답안도 많았지만, 그 반대로 설문을 정확하게 이해하지 못하는 답안, 자신이 아는 내용을 논리적으로 서술하지 못하는 답안, 손실보상청구와 국가배상청구를 근본적으로 혼동하는 답안과 같이, 법리를 다루는 기본적인 능력을 갖추지 못한 답안이 적지 않았다. 감정평가사 또한 법률가의 일종이라는 자부심을 가지고, 그에 걸 맞는 법리적인 능력을 갖추기 위해 노력할 것을 주문한다. 이를 위해 대학에서 개설되는 행정법 관련 교과목(행정법1, 행정법2, 행정구제법 등)을 충분한 시간을 두고 체계적으로 수강할 것을 추천한다.

[문제 1] ‘감정평가실무기준’의 대외적 구속력 여부와 보상금증감청구소송의 본질에 관한 문제이다. ‘감정평가실무기준’과 관련하여서는 이른바 법령 보충적 행정규칙의 대외적 구속력 여부에 관한 학설과 판례의 일반적인 입장을 설명하고, 더 나아가 ‘감정평가실무기준’에 관한 판례를 구체적으로 설명한 답안에 높은 점수를 부여하였다. 보상금증감청구소송의 본질과 관련하여서는 관련 법령, 학설, 판례를 충분히 설명하면 높은 점수를 부여하였다.

[문제 2] 무허가 건축물에 대한 평가와 그 주거이전비 보상에 관한 문제이다. 무허가 건축물에 대한 평가와 관련하여서는 단순히 답만 제시하는 데 그치지 않고 더 나아가 관련 법령, 학설, 판례를 충실하게 소개한 답안에 높은 점수를 부여하였다. 주거이전비 보상과 관련하여서는 관련 법령에 대한 정확한 이해 및 설문의 사실관계에 대한 정확한 분석 여부를 중점적으로 보았고, 합의서의 효력에 관한 판례 등 쟁점을 빠짐없이 골고루 서술한 답안에 높은 점수를 부여하였다.

[문제 3] 잔여지 손실 보상과 그 절차에 관한 문제이다. 관련 법령과 판례를 충실히 설명한 답안에 높은 점수를 부여하였다. 설문의 취지에 따르면 잔여지 매수 또는 수용 청구에까지 이르는 사안은 아니지만 관련 내용을 서술한 답안에 대해서도 적절한 점수가 부여되었다. 아울러, 공익사업시행지구 밖의 토지에 관한 손실보상(공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률 제79조), 사업폐지에 따른 손실보상(공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률 시행규칙 제57조), 간접손실보상 일반이론에 관한 내용을 서술한 답안에 대해서도 적절한 점수가 부여되었다.

[문제 4] 감정평가업자의 성실의무(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률 제37조)와 그와 관련된 조건부 감정평가(감정평가에 관한 규칙 제6조)에 관한 문제이다. 관련 법령과 판례를 충실히 설명한 답안에 높은 점수를 부여하였다.

[김진호]

보통 공부해서는 힘들겠네요...