학습자료 2013년도 제24회 감정평가사 제2차시험 감정평가실무 채점평

[에듀멘토]

 2013년도 제24회 감정평가사 제2차시험

( 감 정 평 가 실 무 )   채   점   평

 [문제 1]

  문제1은 토지소유자와 골프장 개발ㆍ운영업체가 계약을 맺고 같이 투자하여 조성된 골프장에 관한 것으로서, 준공시점에서의 토지소유자에 귀속되는 가격과, 양 법인의 투자가 합리적인지를 판단하라는 두가지를 묻고 있다. 

  첫 번째 물음에서 많은 답안들이 준공된 상태의 골프장의 가치만 구하되 원형지 부분을 고려하지 않거나 수익방식에 의한 검토를 하지 않았을 뿐 아니라,  골프장 개발ㆍ운영업체가 향유할 영업이익으로 검토하는 등 문제의 핵심에서 벗어나고 있었다. 두 번째 물음의 요지는 양 법인이 합리적으로 의사결정을 하였는지 NPV 분석을 통해 검토하라는 것이다. 많은 답안들이 양 자의 입장에서 합리적인 의사결정을 하고 있는지 판단하고 있으나 일부는 전체 프로젝트 관점에서 검토하거나, 또는 토지소유자와 골프장 개발ㆍ운영업체의 현금흐름을 혼동하는 답안을 작성하였다.

전체적으로 보면, 답안 작성에 있어 가장 기초적이라 할 수 있는 단락의 나눔, 단락의 소결, 계산의 오류, 숫자에서의 자릿수를 혼동하는 등의 실수가 있었다. 감정평가에서는 문제를 해결하는 능력도 중요하지만, 평가액을 결정하는 과정에서 계산 및 단위 등도 중요하므로 평소에 잘 준비한다면 답안이 보다 명료하게 작성될 수 있을 것이다.

 [문제 2]

  문제2는 보상가격, 종후가격을 평가하고 매도가능가격과 비교하여 적절한 투자의견을 제시할 것을 요구하고 있다.

보상가격과 종후자산의 가치, 종전부동산 상태의 매도가능가격을 비교하여 적절한 투자의견을 제시하여야 하나 많은 수험생들이 현가화 등 기준시점의 가치로 환산하지 아니하고, 단순히 산출된 금액만 제시하여 답안을 작성한 아쉬움이 있었다.

 [문제 3]

  문제3번은 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지 즉, 미불용지에 대한 평가와 관련한 문제로, 비교표준지선정, 평가대상 토지의 특성 확정 및 개별요인비교치 결정의 과정을 거쳐 최종적으로 보상액을 산정할 것을 요구하고 있다.

감정평가의 가장 기본이 되는 사항인 비교표준지의 선정과 관련하여 본 문제는 종전에 시행된 공익사업으로 인하여 용도지역이 변경되었을 때, 비교표준지의 선정기준은 어떠해야 하는 지를 묻고 있고, 다음으로 개별요인비교에 있어서 종전에 시행된 공익사업에 편입될 당시의 상황을 기준으로 해야 하는 대원칙을 알고 있는지를 묻고 있다. 대부분의 수험생들이 보상평가와 관련한 기본원칙 및 방법은 숙지하고 있는 것으로 판단되나, 이를 해당 사안에 적용해서 정확한 결론을 도출한 수험생은 의외로 많지 않았다.

 [문제 4]

  문제4는 경매감정평가에 관한 것으로서 토지와 건물의 가격과 예상낙찰가를 묻고 있다.

예상낙찰가는 타인소유 토지를 시장가격으로 거래하거나 시장임료로 임대해야 하므로 추가비용이 필요하다는 점을 감안하여 본건 낙찰가가 낮아질 것으로 예상하고 답안을 작성해야 한다.

그러나 대부분의 수험생들은 이에 대한 언급없이 동지역의 최근 평균 낙찰율을 기계적으로 대입한 경우가 많았다.

전체적으로 문제 4번에 대한 수험생들의 답안은 대부분의 내용을 첫째 물음에 집중하고, 둘째 물음은 간략하게 쓰면서 핵심을 벗어나는 경우가 많아서 아쉬웠다.

 [총 평]

  평가실무는 자료가 많으므로 수험생들이 답안작성을 하는 과정에서 서두르다가 숫자상의 정확한 계산을 하지 못하거나 단순한 실수나 오기 등이 많았으나 풀이과정을 충분히 고려하여 채점하였다. 많은 수험생들이 시간 안배를 잘하여 문제를 풀고 답안작성을 잘 하였으나, 일부 수험생은 일부 문제에만 치중하다 나머지 문제를 풀지 못하였는 바, 수험생들이 답안지에 필요없는 내용은 생략하고, 문제의 취지를 이해하여 풀이과정을 좀더 집약하였으면 하는 아쉬움이 많았다.

 

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