안녕하세요.<br />오늘 우등회원으로 등업된 빅터Lee 입니다.<br />강의 후기를 쓰다보니 등급도 올라가고, 복습도 되고 여러모로 좋네요 ^^<br />이제 우수회원으로 달려가겠습니다~ gogogo~!<br /><br />이번 강의 주제는 신탁공매 입니다.<br /><br />신탁공매가 뭔가요? <br />위탁자가 금융기관에 대출금을 갚지 못하면 부동산을 수의계약이나 자체공매로 부동산을 처분하여 대출금을 상환하는데 이 때 신탁회사에서 실행하는 공매를 말함합니다.<br /><br />온비드 공매에서는 압류재산에 대해서만 재산명세서를 제공합니다. 국유,수탁,신탁,예보,일반재산은 제공하지 않으니 조사 철저히 하셔야합니다.<br /><br />신탁공매에서는 신탁회사로 소유권 이전된 시점이 중요합니다. 등기부명의가 신탁회사로 된다는 말이예요. 여기서 세입자는 전세계약할 때 누구와 계약을 해야할까요 ? 헷갈리시면 안되요. 잘못 계약하면 세입자는 임대차보호법으로 보호 받지 못할 수 있습니다.<br /><br />내용증명을 보낼 때는 회신날짜를 콕 찍어 정해줘야합니다.<br /><br />점유이전금지가처분은 집을 개방하여 실내에 붙이므로 명도대상자에게 압박감을 줄 수 있습니다. 떼면 벌금 있습니다.<br /><br />명도확인서는 관리비, 공과금을 납부한지 확인하고 이사를 나가면 줘야합니다. 사정있다고 먼저 달라고 그냥 주시면 안됩니다. 안나갈 수 있습니다.<br /><br />장기수선충당금은 경공매에 의한 낙찰자가 소유자에게 줘야할 의무가 있을까요 ? 일반매매의 경우는 매수자가 매도자에게 주면되는데요. <br /><br />부가세가 포함되서 나오는 물건의 경우, 투자금이 줄어드는 효과가 있습니다. 부가세 포함된 금액으로 대출을 받고 부가세는 환급 받을 수 있습니다.<br /><br />오피스텔의 경우 분양받아서 임대사업자 내면 취득세 환급이됩니다. 임대기간 5년 전에 매도하려면 임대사업자에게 매도해야합니다. 이런물건은 일반물건보다 저렴하게 나옵니다. <br /><br />신탁공매 입찰장에서는 사람의 심리가 적용됩니다. 무슨물건 입찰하러 왔는지 서로 물어봅니다. 경쟁자들이 나를 경계하지 않게하려는 옷차림 팁이 있다 ? 내가 입찰 할 물건에 투자자가 안들어오게 하려면 자신있게 OOO컨셉으로 하면된다 ?<br /><br />우선수익자에게 다이렉트로 물어보는게 좋습니다.<br />입찰 10~20분전 OOOO, OOO에 전화해서 연락온 곳이 있는지 물어보십시오. 연락온 곳이 없다면 최저가 단독으로 가져올 수 있습니다.<br /><br />담보신탁 주택담보대출 <br />고객이 신탁사로 소유권 이전 -> 신탁사는 은행에 제출 할 수익증서 발행 -> 은행은 고객에게 대출 실행<br /><br />명도(소유주, 임차인이 단독일 경우)<br />내용증명 -> 전화(오게끔) -> 점유이전금지가처분 -> 전화 -> 내용증명 -> 협상 -> 명도소송 -> 내용증명 -> 협상<br /><br />명도(다수 임차인)<br />주도권을 가진 사람 찾는다 -> 주도권자에게 신탁사항 설명(잘 아는 사람인 경우 많음) -> 시공사와 계약 주도한 사람을 상대로 소송 도움으로 명도 협상한다 -> 공인중개사와 계약 시에도 중개사의 잘못을 알려서 도움을 주고 협상한다<br /><br />말소되지 않고 인수되는 근저당의 경우 실제 갚아야하는 금액이 얼마인지 확인해야합니다. 채권최고액을 다 갚는게 아닙니다. 인수되는 근저당이 있으면 대부분 그냥 패스합니다. 이게 기회일 수 있습니다.<br /><br />상가 건축물관리대장에 불법건축물이 등재되면, 현 임차인은 영업이 가능하지만 다음 임차인에게 영업허가가 나오지 않을 수 있습니다.<br /><br />단독주택, 다가구의 토지가 준주거나 상업지역으로 종상향되면 건폐율, 용적율이 올라가므로 토지의 가치가 올라갑니다. <br />이런 물건이 나올 경우 감정평가서를 잘 봐야합니다. 감정평가가 잘못 됐을 수 있습니다. <br /><br /><br />코리아신탁<br />아시아신탁<br />한국자산신탁<br />한국토지신탁(고난이도)<br />KB부동산신탁<br />대한토지신탁<br />하나자산신탁<br />국제자산신탁<br />무궁화신탁<br />코람코자산신탁<br />생보부동산신탁<br /><br /><br />
<!-- -->
첫댓글 빅터리님 후기 난이도가 점점 올라가는군요 @..@
공부를 열심히할 각오를 하고 월투반 신청해야될 것 같습니다 ^~^;;
월투반 너무 좋아요. 멋샘님께서 매력적이시지요 ^^ 공부만하지말고 이제 법인 세우면 입찰하러 댕겨야겠어요 ^^
저도 경쟁이 덜 치열한 공매, 신탁경매 등에 관심이 많은데 내용 읽어보니 어렵네요 ^^;
월투반 멋샘님 강의들으면 좀 쉬워질까요? ㅎ
제가 정리를 못해서 어려우신거예요. 멋샘님 강의 들으면 이해가 훨씬 쉬울거라 장담합니다 ^^
빅터리님 덕분에 신탁공매 잘 살펴보고 갑니다~
제이하우스님 감사합니다. 실제로 입찰해서 낙찰 받아야하는데요. ㅎㅎ