*매입기* 석남동 썩은 빌라 엄마 이름으로 매수했어요 1편

[포근한님]

안녕하세요 포근한님입니다. ^^

홍소장님의 상권분석반과 지역분석반 임장까지 총 11주의 대장정이 끝나고 어느덧 한달 가까이 지났네요.

저는 홍소장님 수업을 듣고 배운바를 토대로 지구단위 계획도 찾아보고 지적편집도, 학교 정화구역 등을 살펴보는 시간들을 가졌답니다.

최근 저희 어머니께서 소액으로 투자를 꼭 하고 싶어하셔서 직접 조사하고 발로 뛰며 엄마와 이모의 종잣돈을 이용해 석남동의 썩은 빌라를 계약하고 왔어요.

지도에 보이는 저 분홍색 부분이 일반상업지역인데요.

저희 어머니가 매수한 물건은 1번 출구에서 1분 거리입니다 ^^

이 물건을 왜 투자했는지에 대해서 서술해보도록 하겠습니다 ^^

인천 지하철 7호선이 부평구청에서 석남역까지 연장공사를 하고 있고, 2020년 10월 개통 예정이라는 점!!

그리고 석남역 주변이 분홍색의 일반 상업용지라는 점!!!

이 부분이 관심을 갖게 했었습니다.

그래서 이 석남동과 관련된 개발 계획이나 지구 단위 계획이 있는지를 열심히 검색했죠

2019년 "50년을 돌아온, 사람의 길"이라는 주제로 도시재생사업 공모작이 당선되었음을 발표한 보도자료가 있었고, 이에 대한 자료를 열심히 찾아보았죠.

이 사업은 제1 경인고속도로를 일반화하는 사업과 관련이 깊어 담당부서가 고속도로재생과 입니다.

과거 우리 나라 물류 산업의 주축으로 많은 역할을 해주었던 것이 제1 경인고속도로이지만, 이 제1경인고속도로의 넓은 차선 + 방음벽으로 인해 단절이 되고 주변이 슬럼화돼, 인천광역시는 제2 경인고속도로를 만들었고, 제2 경인고속도로를 통해 물류 및 차량 이동을 하게 하는 것이 목표인 상황입니다.

제1경인고속도로의 서인천IC~신월IC 까지 지하화하면서 생활권 단절 해소를 위해서 옹벽 및 방음벽 철거, 단차 제거, 도로포장 등 도시 재생 사업이 계획돼 있는 것을 알 수 있었죠.

생활권 개발 방향 설정에서도 석남은 더블역세권의 지역성장 거점으로 계획하고 있는 것을 알 수 있었습니다.

현재 석남역 주변 빌라들을 봤을 때는 가서 살고 싶지 않을 수 있습니다.

경인고속도로의 방음벽 때문에 양쪽 단절이 심하고, 상당히 슬럼화 된 느낌이 들거든요. 그만큼 더 나빠질 것도 없다는 생각이 들었습니다.

하지만 이미 일부 건축가들은 2번 출구쪽 상업용지에 있는 단독주택이나 연립 몇개를 사서 아파트 형태로 다시 짓고 신축 빌라로 분양중인 상황이었습니다. 내년 7호선 개통을 염두에 둔 게 크다고 생각했습니다.

현재 상황은 너무 후지고 별로로 보일 수 있지만, 경인고속도로 방음벽 철거를 하고, 단차제거를 위해 석남제1고가를 철거하면, 석남역 4거리가 지금과는 확연히 달라질 수 있다고 생각했고, 특히 제가 산 물건지는 1번출구에서 1분 거리인 위치여서, 차와 사람이 다니는 골목에 위치해 있어 이 빌라가 허물어지고 상가가 들어서더라도 괜찮을 것 같았고, 그게 아니더라도 건축업자가 아파트로 허가 받아 신축 빌라를 짓거나 오피스텔을 짓는데도 무리가 없을 거라는 생각이 들었습니다.

물론 이 사업은 상당히 오래 걸리는 사업이기 때문에 일단은 2020년 7호선 개통이라는 점으로도 단기 투자면에서 나쁘지 않을 것 같았습니다.

이제 이 빌라의 가격이 적정한지 안 한지를 보기 위해서 과거의 경매 물건 낙찰가와 국토부 실거래가를 확인하는 게 좋을 것 같다 생각했습니다

2007년부터 물건지의 실거래가를 확인해보니 1억 5천5백만원까지도 거래가 된 적이 있었습니다.

아무래도 종상향이 되면서 개발이 될거라는 기대감 때문에 거래가 많이 늘었던 때가 아니었을까 추측했고, 그 후 지지부진하자 가격이 다시 떨어졌고, 작년 거래가가 9800만원이었습니다.

그래서 보수적으로 잡아서 생각했을 때 내년 7호선 개통시 1억 4~5천까지는 갈 수 있겠다 생각이 들었습니다.

밸류맵을 통해서 물건지 주변 실거래가 및 경매 기록을 확인해보니, 경매가 잘 나오는 편은 아니었지만 나오더라도 100%를 넘겨서 낙찰이 되는 것을 알 수 있었고, 경매 물건보다 저희 어머니가 매수한 물건의 대지지분이 더 크다는 것도 알 수 있었습니다.

매수 가격은 100만원 깎아서 1억 400만원이었는데, 이 물건지 외에 근처 다른 물건들은 대지지분이 더 적으면서 훨씬 가격이 비싸서 평당 가격은 제일 저렴하고도 대지지분은 많은 물건이었습니다.

언제 개발이 될지 모르고 기다려야 하기 때문에 임대가 수월하도록 1층 or 2층 물건을 원했는데, 다행히 매수 물건은 1층이고, 담이 있어 사생활이 보호되고 있었습니다.

하지만 연식이 거의 30년 다 되어가고 있고, 집주인이 2005년부터 살았던 집이라 매도자가 나오면 전체 인테리어 공사를 해야 합니다.

아주머니가 거실을 갖고 싶어하셔서 부엌이었던 자리를 거실로 만들고 방 하나를 부엌으로 만들었는데, 이건 원상복구를 해야 할 것 같아요.

운이 좋게도 잔금 전에 이사 나가신다고 하여 잔금 전 수리하고 전세를 맞출 계획입니다.

매도자분이 7월 12일에 이사나가시면 수리 전 상태를 찍고 인테리어 공사 후 세를 맞춘 뒤 다시 투자기를 이어보도록 하겠습니다. ^^

[호호아짐마]

얼마나 공부하면 이 경지에 이를까요....부럽습니다^^

[알랄라리]

좋은 후기 잘 봤습니다. 저도 이렇게 분석해서 투자하는 그날까지 공부 열심히 하겠습니다 !

[행꿈찬]

알차게 조사하는 방법을 잘 배우고 갑니다

[꽃 보다]

전문성을 가지고 손품 팔며 데이터를 바탕으로 하는 경매.
실패할 확률이 크게 낮아지겠네요. 실전 사례 잘 봤습니다.

[그동안의기회]

와 전문성이 돋보이는 글이네요. 한수배우고 갑니다

[-호야]

자료조사가 엄청나시네요^^ 잘보고갑니다

[3yearsgo]

우왕~~~ 조사의 달인 이신듯요~~~ 하나씩 따라 해봐야겠어요~^^

[은규지애]

자료 조사에 전문성이 보입니다.~~

[폭주기관차]

자료 잘보고 갑니다.

[내일은부자]

와... 이렇게 다각도로 분석하고 투자를 해야 되는 것이군요. 저도 언젠가는;;;;; (자료 잘 보았습니다)

[솽이솽이]

포근한님 안녕하세요 :) 저도 석남을 지목하시는 분들이 많아 관심있게 보고있는데 쿵쌤의 말에 의하면 저렇게 살고싶지 않은 지역이 재개발 될 확률이 크다고 하시더라구요 :) 가치투자하는 보람이 있는 물건이었으면 좋겠습니다 ^^

[월세부자~]

소중한 정보 감사합니다
석남동에 대해 많은공부가 되었습니다 ~^^

[Omnis]

와... 정말 감탄만 나오네요.. 어떻게 이런 자료를 다 수집하고 계획에 옮기셨는지....

[꾸니봉쓰]

저도 인천에 살았던 사람으로서, 좀더 일찍 알아보고 실행에 옮기지 못한것이 내심 후회되네요. 좋은 선택이실듯 합니다.축하드려요

[kate89]

소중한 정보 감사합니다!저도 이렇게 열심히 공부해야겠어요^^

[열정열투]

석남동에 관심 많은데 이렇게 분석 잘 해주셔서 많이 배울수 있었습니다^^ 세입자도 잘 구하시길 기원 드립니다

[마음그릇]

자세한 정보 감사합니다.저도 석남동 투자건이 있는데 이정도로 상세히는 공부를 못했네요

[연모]

공부할것이 이렇게나 많네여. 차근 차근 상세한 공부가 필요하다는 생각이 드네여

[나야나wow]

정말 자세히 써주셨네요. 잘 봤습니다.

[가을바다98]

정말 논문수준의 글이네요. 많은 걸 배우고 갑니다.

[인생은투자]

진짜 꼼꼼하게 준비하고 실행하셨네요. 대박나세요~

[filtyrich]

대단하십니다

[네안]

석남동 친근해서 읽어봤네요~~꼼꼼하고 좋은 정보 감사합니다^^

[재텍고수]

너무 꼼꼼하고 대단하십니다. 소중한 정보 감사합니다^^

[앤두맘]

많이 공부하시고 들려주신 후기 감사합니다~

[Tony Lee]

무엇보다 투자의 이유가 확실하시네요. 좋은 후기 감사드리며 다음 편도 기대하겠습니다

[핵인싸민여사]

우와 글 읽으면서 진짜 똑똑하시다 생각 했어요~ 저도 곧 따라가겠습니다^^

[빛초롱2010]

석남역 호재를 꼼꼼히 조사하셨네요. 모두 되는 사업으로 알고 있습니다 (저도 루원시티와 함께 장바구니에 들어가 있는 곳입니다.^^). 인테리어 잘하셔서 큰 수익 내세요~^^ 축하드립니다~ !!

[REJay]

와 멋지시네요

[Go Rich]

자료 만드신 거 보고 헉! 했습니다;; 퀄리티가 역시.. 내공이 대단하신 분이네요!

[도닦는곰돌이]

석남동 선택하신것도 놀라운데 논리적으로 투자하신다는 느낌입니다. 합리적인 기대가격인 것 같아 공부해 볼 만한 투자처 알게 된 것 같아 좋았습니다

[쎄오권]

대단한 열정 이십니다. 엄지 척 합니다.

[뻐띠]

우와 부러워요~~^^

[아이별]

꼼꼼하게 분석하시고 대범하게 투자하시니 정말 부럽습니다. 한수 배워갑니다~^^

[헨리아빠]

대단하시네요 ~. 훌륭하십니다. ~~^^

[머씨]

이렇게 분석하고 공부할 게 많다니.. 대단하십니다 많이 배워갑니다

[헤이스ㅎ]

분석자료가 엄청나네요 많이 배워갑니다~~

[리치베베]

안녕하세요~ 20살 대학교 1학년 예비^^; 건물주 입니다. 저도 열심히 공부하고 노력해서 건물주의 꿈을 이루도록 노력할 예정이에요. 초기 투자비용이 부족해서 열심히 파트타임까지 뛰면서 돈을 벌고있어요.. 멋진 후기 감사합니다. 석남동 위치적으로 서울 진입이 편한 동네라 투자 가치가 있는 곳 같아요~ 많이 배워갑니다.

[캐쉬리]

많이 배웠습니다.

[참부]

썩은 빌라.. 제목 보고 들어왔는데 집이 생각보다 상당히 준수하네요.부엌 미니 선인장 제 스턀 ^^ 성투를 기원합니다.

[유자탱이]

우아!분석 꼼꼼히 하셨네요~많이 배워갑니다!!

[텐텐텐텐바거]

많이 배웠습니다. 인사이트와 분석방식이 아주 훌륭하십니다.

[nadu]

우와~ 전문가포스네요
이제 한발넣어보려는 부린이로서 넘넘 부럽습니다^^

[아영]

우와...멋집니다....정말 많은 공부를 해야하는군요....근처에 관심물건이 있어서 더 자세히 보게되네요 감사합니다~^^