▶빠숑◀ [빠숑] 광교, 김포, 파주…2기 신도시 투자법! - 발전가능성이 핵심이다!

[빠숑]

“판교와 광교는 너무 많이 올랐어요! 지금 사도 될까요? 
 김포와 파주는 미분양이 많아요! 사면 안되겠죠? 
 동탄은 공급 물량이 너무 많아요! 활성화가 안되겠죠?”

1기 신도시에 비해 2기 신도시 매수 여부에 관심이 더 높습니다. 
2기 신도시를 투자하고 싶은데 아직 불안한 요소들이 많고 
투자 비용도 1기 신도시보다 많이 필요하기 때문에 
지금 투자해야 하는 지에 대한 판단이 서지 않기 때문일 것입니다. 

오늘 매수해서 내일 매도하는 단타, 즉 데일리 트레이닝이 아니라면 
부동산 투자는 단기적으로 투자하면 안됩니다. 
그건 투기죠. 

정상적인 부동산 투자라고 한다면 반드시 미래 가치를 보고 해야 합니다. 
당장의 시세 변동보다 
시간이 지날수록 시세가 꾸준히 상승할 확률이 높은 부동산에만 
투자를 해야 한다는 것입니다. 

이를 위해서는 
해당 부동산의 발전가능성에 대한 확신이 있어야 합니다. 
따라서 2기 신도시에 투자를 한다면 
당장의 시세 변동보다는 
발전가능성을 보고 접근해야 합니다. 

발전가능성을 어떻게 예측해 볼 수 있을까요? 
1기 신도시의 성장 과정을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 

1기 신도시의 전성기는 대체적으로 2005~2008년이었습니다. 
1기 신도시가 최초 입주한 때가 1991년~1997년 정도였습니다. 
조성된지 약 10년의 시간이 지나서야 전성기가 온 것이죠. 
1기 신도시도 
입주 초기에는 지금의 2기 신도시처럼 
불안과 초조의 시간을 겪어야 했습니다. 
분당도 그랬고, 일산, 평촌, 중동, 산본도 그랬습니다. 
10년이라는 물리적 시간이 지나서야 
안정된 주거지로서 가치를 인정받았습니다. 

1기 신도시가 정착되는 데에는 
왜 10년이라는 시간이 필요했을까요? 
교통, 교육, 상권, 환경이라는 기반시설이 제대로 역할을 하는데 
10년이라는 절대 시간이 필요했던 것입니다.

2시 신도시는 어떻게 전망해야 할까요? 
먼저 2기 신도시 최초 입주를 따져봅시다. 

동탄1기가 2007년 최초로 입주하였고, 
판교가 2009년부터 본격적인 입주를 하였습니다. 
이 두 지역을 제외하면 대부분 2011년 이후에 입주합니다. 
광교, 운정, 김포, 동탄2, 위례는 최초 입주한 지 채 5년도 되지 않았다는 것이죠. 
게다가 아직도 건설 중인 지역들도 꽤 있습니다. 

현재 기준으로 보면 당연히 기반시설이 부족할 수 밖에 없습니다. 
김포, 동탄2, 운정을 보면서 
이 지역은 인기 주거지가 되기에는 부족한 지역인 것 같다라고 
판단을 하기에는 너무 이른 시기라는 것입니다.

물론 2기 신도시 중에서 판교, 광교, 위례는 이미 활성화가 되어 있습니다. 
하지만, 판교, 광교, 위례는 다른 2기 신도시와 다른 시작을 하였습니다. 
이미 상당한 기반시설을 가진 곳을 베이스캠프로 두고 시작을 했던 곳이라는 것이지요. 
판교는 분당이라는 거대도시에 인접해 있었고, 
광교는 수원 영통이라는 경기도 최고 도시가 같은 권역입니다, 
위례는 서울권입니다. 그것도 강남권 가까운 입지이구요. 

현재의 단면으로 
1기 신도시 대비 2기 신도시의 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 
하지만, 투자를 위한 평가를 할 수 있습니다. 

기반시설이라는 입지 경쟁력이 
1기 신도시와 유사한 수준이라면, 
2기 신도시가 무조건 경쟁력이 높습니다. 
새 시설, 새 아파트라는 이유만으로도 경쟁력이 높을 수 밖에 없지요. 
게다가 2기 신도시는 1기 신도시보다 발전가능성이 더 높기 때문이기도 합니다. 

물론 1기 신도시도 
재건축이나 리모델링이 집단적으로 실시될 경우 
다시 경쟁력을 높일 수는 있습니다. 
하지만 서초구 반포/잠원동이나. 강남구 개포동, 강동구 고덕/둔촌동처럼 , 
1기 신도시가 대규모로 재건축/리모델링이 진행될 계획이 
향후 10년 동안은 없을 것이므로 
현재 시점에는 2기 신도시의 발전가능성을 주목하시는 것이 더 합리적이 방법이 될 것입니다. 


물론 지역마다 기반시설이 제대로 갖춰지는 시기가 다릅니다. 
그 영향력도 다릅니다. 
2기 신도시도 입지마다 다른 전략을 가지고 있어야 합니다. 
판교는 분당보다 강한 지역이 되었습니다. 
광교도 수원보다 경쟁력이 더 높구요. 
김포와 파주는 거대한 일산과 계속 경쟁을 하고 있습니다. 
물론, 아직은 일산을 역전할 내공을 갖추지 못했지만요. 

동탄은 1기 신도시와 경쟁을 하는 체제가 아닙니다. 
스스로의 수요를 충당해야 하는 지역이지요. 
산업단지가 들어오고 일자리가 많아질수록 
동탄은 엄청난 경쟁력을 갖출 것입니다. 
규모면에서 1기, 2기 신도시 중 가장 큰 규모입니다. 
현재 미분양이 쌓이고 있는 지역 중 한곳이지만, 
그것은 신규로 분양되는 동탄의 변두리 지역이지 
동탄역 주변의 중심지역은 프리미엄이 1억 이상 형성되어 있습니다.  

2기 신도시에 투자를 해야 하는 시기와 방법이 궁금하시겠죠?  
1기 신도시에 주로 투자했던 방법인 
전세가율이 높은 지역만 소액으로 투자하는 갭투자 방법으로는 
투자하기가 어려운 지역입니다. 

2기 신도시는 발전가능성을 보고 
중장기 입지 투자를 해야 하는 지역입니다. 

신도시의 초기에는 
프리미엄이 있더라도 핵심지역을 매입하는 것이 바람직하고, 
미분양 물량 중에서도 입지의 발전가능성이 높은 지역은 
오히려 투자 타이밍이 될 수 있습니다. 

2기 신도시 중에서도 
현재 전세가가 분양가를 넘은 지역들이 계속 생기고 있다는 사실은 
투자 경쟁력이 높아지고 있다는 것을 증명하고 있는 것입니다. 

칼럼 원문이 궁금하시다면!

http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JA21&newsid=01230006612582664&DCD=A00102&OutLnkChk=Y

[진주사랑]

매번 생각하고 공부할수 있게 글 올러주셔서 감사합니다~~^^

[꿈쟁이~]

어렵게 느껴지는 투자를 이해할 수 있게 해주세서 감사합니다

[니코 원숭이]

오늘도 글 재미있습니다. 항상 기대하고 있습니다. 고생하셨네요!

[에런]

좋은글 감사드립니다. 신도시투자 시 많은 참고가 될 것 같습니다.

[경매친구]

좋은 글 항상 감사합니다 즐거운 주말 보내세요~ ^^

[누가나를막을쏘냐(행크2기)]

2기 신도시 이해에 도움이 되었습니다.
감사합니다^^

[하영리더]

매번 좋은 자료를 알려주셔서 감사드립니다~~^^

[Carpediem3]

감사합니다~

[푸른나라]

1

[뫼르소]

좋은글 감사합니다~^^

[만적]

잘 읽고 갑니다..

[푸르른 날]

감사합니다.

[재텍달인]

글 감사합니다

[최고야 ㅇ]

좋은 글 감사합니다 😊미래가치를 보고 투자하란 말 꼭 기억하겠습니다 감사합니다

[가이 아]

감사 합니다

[탁사마]

무작정 오를 것이라는 예측만 했었는데... 세부적인 신도시 분석 감사합니다~

[40세 100억]

정말좋은글입니다 항상감사합니다
담주 특강때 뵐께요 타카페꺼 ^^

[매일발전소]

신도시들의 입지 분석 잘 봤습니다. 감사합니다.

[아람지]

신도시 공부 잘했습니다.
미래가치.....
볼 수 있는 눈이 빨리 생기길 바래봅니다.
빠숑님 글 열심히 읽다보면 저도 그럴날 있겠지요?? ㅎㅎ
행복합니다~~^&^

[깁슨57]

좋은 글 잘 봤습니다.

[최이삭]

좋은글 감사합니다.

[simon J]

광교지역의 좋은정보에 감사드립니다^^

[야호놀자]

좋은 정보 감사합니다

[밝은부자]

2기 신도시는 입지의 발전가능성이 있는 곳으로 투자해야 한다는 말씀, 감사드립니다~ ^^