PF는 원래 1920년대 미국의 유전개발 사업에 활용되면서 세계적으로 확산됐다. 지금도 대규모 투자가 요구되는 가스, 석유와 같은 에너지개발이나 도로, 항만, 발전소와 같은 사회간접자본 투자에 많이 활용된다. 프로젝트 자체를 담보로 장기간 대출을 해주는 것이므로, 금융기관이 개발계획 단계부터 참여해 수익성이나 업체의 사업수행능력 등을 포함한 광범위한 분야에 걸쳐 심사한다. 즉시 확인할 수 있는 담보대신 프로젝트 자체의 사업성을 면밀히 평가하는 작업이 필수적으로 요구된다는 것이다. 금융기관은 심사과정에서 사업계획의 타당성, 추진주체인 회사나 국가의 신용도, 완공 후 해당 시설이나 설비의 유용성 등을 종합적으로 판단할 수 있어야 한다. 대규모 플랜트나 도로공사의 경우 개발기간만 10년이 넘는 경우도 허다하기 때문에 금융사 스스로 개발계획의 위험(risk)을 평가하고 이에 적당한 수익률, 즉 대출금리를 계산해낼 수 있어야 한다는 얘기다.
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 구조
구체적인 투자는 모회사(母會社)와는 별도로 설립된 프로젝트 회사(SPC)에 제공된다. 모기업의 담보와 신용을 근거로 하는 일반금융과 달리 해당업체의 신용보다는 특정사업 자체를 지원하는 까닭에 형식으로 달라지는 셈이다. 자금을 지원하는 금융기관들은 이에 따라 프로젝트회사에 대출 등을 진행하게 된다. 프로젝트가 실패하더라도 모회사는 차입금 상환에 대한 부담은 없다.
그러나 최근 프로젝트 리스크가 커지면서 모회사가 직·간접으로 보증을 서는 변형된 프로젝트 금융이 등장하고 있다. 우리나라에서 은행들이 주로 선호한 형태의 PF는 건설사의 보증이 붙은 후자로 분류된다. 일단 PF투자가 이뤄지면 대출금 상환은 프로젝트에서 발생하는 수익으로 원천을 삼는다. 이 때문에 프로젝트에서 발생한 현금흐름(cash flow)을 유지·확보하는 것이 중요하다. 국내에서는 부동산을 제외하면 석유 및 플랜트업체, 종합상사 등이 국내외 프로젝트에 소요되는 자금을 PF로 조달하는 경우가 많다.
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