업무보증 공제가입 바로 알고 가입해야 합니다.

[박태종]

존경하는 한국공인중개사 회원여러분!!
작년11월25일 협회장 선거에 출마하여 낙선한 박태종입니다. 이렇게 인사드리게 됨을 무한한 영광으로 생각합니다.

그간 회원여러분 안녕하시지요? 저는 회장선거 이후 회원 여러분과 약속한 대로 회원의 한사람으로서 중개업 현장에서 열심히 생업에 종사하고 있습니다. 많은 회원님들의 성원에도 희망을 드리지 못한 점 새삼 송구하고 죄송하게 생각합니다.

오늘 제가 지면으로 인사드리게 됨은 개업공인중개사들의 중개업 복병인 우발적 사고에 대비하는 공제가입에 대하여 말씀을 드리고자 합니다.

개업공인중개사들은 부동산 중개사무실을 개설을 하기 위해서는 마지막으로 준비해야 하는 것이 공인중개사법 시행령 24조에서 정한 금액을 한국공인중개사협회가 사업자인 업무보증공제 (공제증서)에 가입하거나 서울보증보험에서 보증상품인 업무보증서보험 가입을 해야 하고, 그것도 아니라면 감독관청이 지정한 금융기관에 현금을 예탁을 하여야 부동산중개 사무실의 개설등록증을 등록관청에서 수령하여 부동산 중개를 할 수 있도록 공인중개사법이 정하고 있습니다.

공제증서 (위에서 지칭한 모든 증서를 통칭하여)는 부동산 중개사고가 발생할시 개업공인중개사를 대신하여 공제사업자가 우선 피해를 본 중개의뢰인에게 피해액을 배상한 후에 개업공인중개사에게 배상채권에 대하여 구상행사를 함으로 최종적으로는 개업공인중개사가에게 배상하는 것이고 공인중개사법 시행령 제.24조에서 개인인 개업공인중개사는 1-2억원, 법인은 2-4억원을 보증사업자에게 가입을 하도록 하고 있습니다.

다시 보면 부동산중개 사업자가 부동산거래를 하면서 중개의뢰인에게 고의. 과실로 손해를 발생하게 하면 손해배상을 하여 주는 것입니다. 흑자들 입장에서는 이것을 부동산 중개업소에서 가입하는 일종의 보험이라고 말을 하지만 사실상 보험이 아니라 공제사고가 발생하면 일시적으로 손해배상금을 대신 납부하여 주고 개업공인중개사들 채권을 구상을 함으로 인하여 일시적 보증인 역할을 한다고 보면 정확한 답이라고 할 것입니다.

공제증서 가입을 사업자별로 보면 2016. 8월 개업공인중개사 약 9만2천명 중 한국공인중개사 협회가 사업자인 공제증서 가입자가 회원이 7만4천명 정도이고 나머지 1만8천명 서울보증보험에서 운영하고 있는 업무보증보험에 가입을 하여 공제증서를 발급받아 부동산 중개업을 하고 있습니다.

그런데 개업공인중개사에게 한국공인중개사협회에서 운영하는 공제를 가입하지 않고, 국가가 대주주인 회사이지만 외부 회사에 가입을 하고 있는지 그 이유를 들어 보았습니다. 그 이유 중 첫째이유가 1년 부담하는 공제료 부담금액 입니다. 협회는 현제 1년 약 20만원을 서울보증은 12만원을 부담으로 보험회사에 가입하면 년간 약 8만원이 추가되고, 또 협회에 가입하면 가입비 50만원과 년간 회비 7만2천원으로 572,000원을 추가를 해야 하지만 그 해택은 엄청나게 차이가 발생합니다.

그러나 공제사고라는 대부분 우발적으로 사고가 발생하였을 때 후속조치에 대하여 생각해야 합니다. 이러한 공제사고에 대하여 많은 회원들은 나와는 관계없는 것이다. 라는 생각에 별 관심도 없고 알고자하지도 않습니다. 또 회원들은 협회의 회직자들의 말을 양치기 소년의 말로 들어버리고. 또 회직자들은 회원 모두를 설득 못하는 것이 현실의 문제점 입니다.

공제사고는 우발적으로 발생하는 교통사고와 같습니다. 물론 고의적으로 사고를 내고 외국으로 도피하고 1-2년만에 잡혀오는 경우도 많이 있습니다. 우리 성실한 회원들에게 공제사고는 우발사고로 . 통상적으로 연간 사고는 400- 600건 정도가 매년 발생하는 것으로 절대 안일하게 공제사고를 방심하면 안됩니다.

● 공제는 반드시 협회에 가입을 해야 한다는 당위성을 보면

보증보험에 공제를 가입하고 중개 업무를 하던 중 공제사고가 발생하면 보험회사 보상담당 팀에서 중개의뢰인과 개업공인중개사에 대하여 사고 진의를 확인하고 즉시 합의 조정을 하여 통상적 과실비율에 따라 개업공인중개사로 하여금 손해배상을 하도록 조치를 합니다.

이때 개업공인중개사가 우선 손해배상을 부담능력이 없거나 부족하여 보험회사가 대리부담을 하는 경우에 개업공인중개사는 사고자로서 신용불량등록. 공제증서 재발급 재한과 금융거래 등이 정지가 되고 등록관청에 통보가 되어 행정처분으로 인하여 부동산중개업을 사실상 폐업을 해야 됩니다.

보증보험회사는 금융기관에 해당이 되어, 공제사고가 발생하여 대납을 하면 금융사고자로 취급됩니다. 즉 기업의 부도와 동일하게 관리가 됩니다. 그리고 보험회사에서는 공제사고로 인하여 대리납부한 손해배상금액에 대하여 100% 구상권을 청구합니다.

● 그러나 한국공인중개사협회에서 사업자로 운영되는 공제증서에 가입한 회원이 사고가 발생하면 피해를 본 중개의뢰고객이 관할법원에 공제사업자인 협회와 사고를 발생한 개업공인중개사 둘을 상대방으로 하여 손해배상소송을 하면 그때부터 대응을 하여 1심 판결에 따라 손해금액을 법원에 공탁을 하고 고등법원 혹은 대법원까지 재판이 진행되어 결정이 나면 손해배상을 하게 되는 것입니다.

여기에서 본다면 우선 소송기간이 15개월에서 30개월 정도는 상호 협의 및 대응할 수 있는 있는 시간적 여유가 생긴다는 것입니다. 이 기간에도 공제증서 발행이나 등록관청의 중개 업무에 재한을 받지 아니 합니다.

● 그리고 손해배상에 대한 구상에 대하여서는 차이가 크게 발생합니다.
대법원에서 손해배상소송이 확정되면 손해배상금에 대하여 우선 공제사업자 공제규정 제21조의3항에 의하여 구상권의 범위 및 감면규정을 두고 있습니다. 공제사고유형에 따라

√ ➀ 중개의뢰인이 인감증명서, 신분증, 등기권리증을 위조한 부득이한 사건에 연루되어 공제금을 지급한 경우는 개업공인중개사의 과실 정도에 따라 지급 공제금의 50% 범위 내에서 감면 할 수 있고. (공제구정 21조의3)

√ ➁ 개업공인중개사의 과실로 인하여 공제금이 지급된 후 집행권원 확보를 위한 판결을 확정 받아 권리를 실행하기 전까지 지급금 전액을 일시 상환할 경우 지급 공제금의 30% 범위 내에서 감면할 수 있다. 라고 하여 대폭 할인을 하여 주고 있습니다. (공제규정: 21조의3 :구상권의 범위 및 감면)

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지금까지 비교를 하여 보고 조금은 이해를 하였는지 모르겠습니다. 그러면 협회 공제를 가입하려면 회원가입 입회비 50만원이 문제라고요. 협회는 사단법인으로 크게 보면 개업공인중개사들의 친목단체입니다. 주변산악회를 가입해도 가입비가 있습니다. 한번 납부하면 평생 납부하지 않은 금액입니다. 월 회비는 단체회원으로서 당연히 회비를 납부해야 할 의무를 가지는 것입니다.

협회에서 공제를 취급은 회원 상호 상호부조를 목적으로 운영이 되고 있는 것입니다. 그리하여 중개 업무에서 의뢰인의 위. 변조 등 우발적 사고에 대하여 손해배상금액에서 최고 50%를 감면하여 주고 있는 것입니다.

또 협회는 금융기관이 아니기에 공제사고에 대하여 대리납부를 하였다 하더라도 신용불량 등록할 법적 근거가 없습니다. 결과적으로 공제사고 50% 감면 등 금액으로 인하여 공제금액이 타 기관보다 8만원 정도 가 더 비싸다. 라고 생각하면 됩니다.

▶ 협회 공제규정 ◀
제6조:(보상하는 손해) 공제사업자의 보상책임은 공제가입자가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률에서 정하고 있는 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 손해배상책임중 제 8조의 규정에서 정하는 보상한도 내에서 공제증서에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상해야한다.

제7조:(보상하지 아니하는 손해) 공제사업자는 아래의 사유로 인한 손해는 보상하지 아니한다.
1. 전쟁, 혁명, 내란, 사변, 테러, 폭동, 천재지변, 등 기타 이와 유사한 사태로 생긴 손해에 대한 배상책임
2. 법제14조의 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리 대행 업무로 인한 손해
3. 법 제3조에 정하고 있는 중개대상물이 아닌 물건이나 권리 등을 거래함으로써 발생한 손 해 (동, 호수가 특정되지 않는 분양권 등)
4. 법25조의 규정에서 정하는 중개업자의 중개대상 확인· 설명 의무사항 이외의 업무범위를 벗어난 설명 및 중개업자의 책임특약에 의한 손해
5. 법 제33조의 규정에 의거 중개업자의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해

제 21 조의 3 (구상권의 범위 및 감면)
① 구상권의 범위는 다음 각 호와 같다.(신설 2009. 11. 18.)
1. 지급공제금
2. 지급공제금의 연체이자
3. 법적 절차비 및 제부대비용

② 지급공제금의 구상은 다음 각 호에 의거 구상한다.(신설 2009. 11. 18.)
1. 중개의뢰인이 인감증명서, 신분증, 등기권리증을 위조한 부득이한 사건에 연루되어 공제금을 지급한 경우는 개업공인중개사의 과실 정도에 따라 지급공제금의 50% 범위 내에서 감면할 수 있다.

2. 개업공인중개사의 과실로 인하여 공제금이 지급된 후 집행권원 확보를 위한 판결을 확정 받아 권리를 실행하기 전까지 지급금 전액을 일시 상환할 경우 지급공제금의 30% 범위 내에서 감면할 수 있다.

3. 지급공제금은 분할상환 약정을 체결하고 분할하여 구상할 수 있으며, 이때 최장상환기간은 채무 잔액이 2천만원 이하는 분할상환 약정일로부터 2년 이내, 5천만원 이하는 3년 이내, 5천만원 이상은 5년 이내로 한다. 다만 부득이한 경우 상환을 연장할 수 있으며, 분할상환의 경우는 감면규정을 적용하지 않는다.(단, 분할상환 중 잔액에 대하여 일시변제 할 경우 제2항의 규정을 적용할 수 있다.)

③ 지급공제금의 연체이자는 다음 각 호와 같이 구상한다.(신설 2009. 11. 18.)
1. 제2항 각 호의 규정에 의하여 구상금을 변제하였거나 변제하고 있는 경우는 지급공제금의 연체이자를 감면할 수 있다.

저는 과거 협회 대의원, 이사를 잠시 역임은 하였지만 지금은 여러분과 같은 회원으로 협회 회무에 대하여 가객에 불과 합니다. 공제사고가 발생하기 전에는 이러한 내용을 누구도 느끼지 못 하는 것이 현실입니다.

저는 개업공인중개사들에게 간절한 맘으로 말씀드립니다. 협회에 불만이 있다. 하더라고 “구더기 무서워 장을 담지 못하는” 우를 범하지 마시길 바랍니다. 과거에 협회 공제에 한번이라도 가입을 했던 회원들은 입회비를 납부하지 않아도 됩니다. 타 공제에 가입하신 회원들은 입회비 마련해서 협회 공제로 바로 갈아타시길 바랍니다.

 공제사고 사전에 예방하고 혹시라도 우발적으로 중개사고가 발생하면 협회 공제에 가입하여 손해배상금액 할인을 받고 협회에 납부해야 할 손해배상금 분납을 하면 사고가 발생한다 하더라도 중개사무소는 별걱정 없이 운영 할 수 있습니다.

지금까지 타 공제가입 하신 회원님들은 지금 바로 공제해지 하고 새로이 한국공인중개사 협회 공제에 가입하여 우발적 공제사고에 대비와 예방을 하시길 간절히 바랍니다.

국민의 대 명절인 추석입니다, 가족과 함께 풍성하고 따뜻한 가족의 정을 나누시고 하시는 사업 번창하시길 기원합니다. 회원 여러분 존경하고 사랑합니다.
     
                                                                    2016. 09. 11

                                                                진주에서 박 태 종 배상

[이은호]

공제 문제에 대해서 사실에 입각해 정확히 비교 판단을 해주셨고 진정으로 애협심이 바탕된 글입니다.
현재 회장과 집행부가 모두 회원에게 머리를 숙이고 간곡히 밝혀야 할 사항을 대신 말씀해 주셨네요,

[이은호]

두가지 질문드리겠습니다.

[이은호]

1. 현재 회장과 집행부는 위와 같이 간곡한 충정의 말은 고사하고, 임원과 회원을 무차별 고소하고 징계하고
법원 판결도 짓밟고 직무정지하는 등 탄압을 개속하고 있습니다.
또한 회무에 있어서는 무능하기 이를데 없는데 회원들이 언제까지 그런 작태를 용인해야 한다고 생각하십니까?

[이은호]

2. 또 회장은 지난 회장 선거에서 규정을 위반하여 불법선거운동을 한 혐의로 제소되어 재판을 받고 있습니다.
이에 대해 많은 회원들은 각종 증거가 명백하므로 회장이 회원에게 사과하고 용퇴해야 하다고 생각하고 있습니다.
전 회장 후보이자 소송 당사자 중 1인으로서 그점에 대해서는 어찌 생각하십니까?

[박태종]

제11대 회장선거의 정의를 바로 세우기 위해 노력을 하고 있습니다. 가까운 시일에 결과가 결과가 표출되리라 보고 있습니다. 또 협회 정관과 규정을 무시하고 진행된 조직장선거 등은 반드시 바로 잡아야 할 것입니다.

법원의 판결을 무시하고 짓발은 행위는 92천명 개업공인중개사의 수치라고 생각합니다. 침묵하고 있는 많은 회원들을 무서워 해야 할 것입니다.

정관 규정을 무시하고 회원을 무서워하지 않은 작태에 대하여 반드시 후회 할 것입니다. 규정을 무시하고 11대 조직장에 당선된 가짜 조직장은 스스로 정의가 무엇인지 양심에 비추어 판단해야 할 것입니다.

[이은호]

바로 답을 주셨네요. 휴일인데 감사합니다.
신념대로 나아가면 반드시 뜻을 이루고 업계도 한층 발전적인 방향으로 전개될 것이라 믿습니다.
오는 추석 평안하게 보내시고 건투하시기 바랍니다.

[박태종]

저는 한번도 나 아니면 안된다는 생각해본 적 없습니다. 누구든 회원과 중개업을 사랑하고 회원님들이 중개업을 편하게 할수있도록 도와주어야 하는 마음과 능력을 가지고 있다면 된다고 생각합니다. 저는 약속대로 선거이후에 일반회원으로 친구로 돌아 가 본연에 일에 열중하고 있습니다. 시대가 원한다면 몰라지 지금 그곳을 바라보고 이런글 쓰는건 아닙니다. 선거때 다하지 못한말들을 명절인사에 보태기 한 것입니다.

[좋은날올까]

추석 인사와 함께 좋은 말씀을 하셨습니다.
협회 공제가 분명 장점이 있습니다.
그러나 그것은 협회가 마땅히 회원을 위해 해야 할 일입니다,

협회는 공약대로 공제료 및 가입비 등을 인하해야 하며, 회원이 내는 돈이 협회의 위법하고 불의하고 방만한 행위에
쓰이길 결단코 반대합니다,
현재 회장과 협회에 책임을 물어야 한다고 봅니다.

[좋은날올까]

이은호님 질문에도 답해 주시면 좋겠네요.

[박태종]

좋은 날은 올 것입니다. 반드시 희망을 가지고 우리 모두 협심해서 손잡고 의논하여 함께하면 반드시 국민에게 신뢰받는 개업공인중개사가 되고 우리의 위상도 올라가는 그날이 올것이라고 믿고있 습니다.

희망을 드리지 못해 죄송합니다. 협회가 지금처럼 혼란 할 거란 과거에꿈속에서도 상상해보지 못했습니다. 잘못된 회무행위 반드시 으리 다같이 양심을 가지고 바로 잡아가야 할 것입니다.

[서울정영일]

휴일날 쉬지도 못하고 협회를 걱정하고 회원을 생각하는 글이 진심으로 와닿습니다.
공제에 대한 말씀은 충분히 이유가 있다고 생각합니다.
그러나 현재의 협회는 그런 요구를 회원에게 할 자격이 없지요.
협회를 쇄신하는데 굽힘없이 계속 나아가주시길 바랍니다.

[신동건]

평소 공제걱정 특히 보증보험에 가임된 회원에 대하여 많이 걱정하던 생각을 오늘에서야 표현 하셨네요.

글을 쓰고 싶어도 혹시라도 오해를 받을까 두려워 하시더니 회원을 위하고 우리개업공인중개사 위상을 위해 그리고 업역을 지키는 일이라면 누구도 박후보님을 의심하지 않을겁니다.

우리 중개업권을수호하고 업역이 확대되는 길은 누구라도 동행 할 것이라 생각합니다. 현)집행부 눈치보지말고 소신있는 발언 현실성 있는 대안이라면 회원누구도 질타하지 않을 것입니다.

[조나단리]

매우 유용한 정보입니다.

[신동건]

공제사고는 자동차 교통사고와 같습니다. 본인스스로를 위해 선택해야 됩니다. 누구때문에 왜 기간이 만기되면 어디로 갈아탄다 정확히 알고 갈아타던지 해야합니다. 사고금액 30에서 50% 할인 그리고 구상금 금액에 따라 분활구상 개업중개사로 봐서는 최고의 현 조건입니다.
협회나 보증보험회사 공제는 보험아닙니다. 사고발생시 손해배상금을 잠시 대납하는 보증인역활일뿐 그나마 협회 50 %할인 뷰명 회원을 위한 것입니다. 구더기 무서워 장 못담그지 맙시다

[꼬레아]

협회 공제가 사고회원에게 유익한 것은 알겠는데 이 장점이 바로 단점이기도 하다고 봅니다.

무자격자가 일으키는 사고에 대해서도 관대하고 그 결과로 사고비울이 높은 무자격자는 협회공제를 들고 사고율 제로인 회원들은 보증보험에 가입함으로써 애협 성실회원들이 싸가지 없는 무자격 대여자들의 사고비용을 떠맡는 결과가 되는 문제가 있습니다. 이에 대한 성찰이 필요합니다.

황당무개들을 쫓아낸 후 제도개선에 꼭 반영해야 할 과제라고 봅니다.

[미쓰호호호호홍]

글쓰신 김에
이해광 전임협회장님의 위대한 업적 교육비 관련 본인의 생각도 부탁드립니다.

[미쓰호호호호홍]

추가 질문사항
이번 협회장선거비용 얼마나 쓰셨는지요?
황회장님에 비해 적게 쓰셔서 낙선된 것은 아닐까요.
이 방식대로가 좋으신가요?
혹시 돈선거라고 생각되시면 인터넷 모바일 선거등 선거제도 방법등을 바꿔서 재도전 하시면 어떠신지요?

[미쓰호호호호홍]

조직장선거 관련 출마비 내놓고 선거치룸에 있어서도 고견 부탁드립니다.
지금 협회에 교육비등 챙겨서 돈 많이 비축해 놓았다고 들었는데이런 출마비용등은 협회에서 부담하면 안되는 것인가요?
말단 분회장도 30만원씩 인가?내놓고 출마한다는데 요렇게 해버리니 분회장 출마자가 30프로밖에 되느니 안되느니 관심이 있느니 없느니 하는 것 아닐까요?
또 해본 사람이 해라!는 규정도 그렇고.....거

[미쓰호호호호홍]

아래 요것은 그냥 넉?넋?두리로 써보는 것입니다.
30만 곱하기 분회장 2000
얼마입니까?
정히 협회에서 부담하기 어려우면
지금 인터넷 최첨단 시대에 요런ㅈ조직은 없애 버리는 것은 어떨지요?
년말 달력 돌리고 선거운동원으로 써먹는 것 외 없는 것 같습니다.

[편력]

전 회장 잘못한거 많습니다.
그러나 현재에는 거론할 사항이 아닙니다.

전 회장 후보는 당선자(회장) 외에는 말할게 없지요.

지금 폭주 트럭이 언제 충돌할지 모르는데 한가하게 전 운전자나 다른 가능한 운전자 후보군을
거론할 계제입니까?

[미쓰호호호호홍]

거론할 계제가 아니고....
답변하기 싫고
다른 것이 더중하면(강조!!)
말씀 답변 안하셔도 됩니다.고

[꼬레아]

전회장이 잘못한 것...
1.중개보수 일부 인하
2. 중개보수지불시기 후불화
다른 점은 대체로 정상 회무의 수준에서 처리하였습니다.

그 중에서 중개보수 인하는 국민들과 박근혜의 대 공인중개사 적개심의 결과였고 불가항력이었다는 측면이 있고... 월전세전환배율의 개선 싯점을 놓친 점은 큰 감점요인이었습니다.
2. 중개보수 지불싯점의 후불화는 국가가 일방적으로 소비자 편을 들어 준 것으로 역시 대응 미숙으로 초래된 결과이지만 계약서에 지불시기를 못 박음으로써 전혀 해롭지 않을 수 있으니 큰 문제는 아닙니다.

나머지 회무는 황기현이나 이종열 신용철 들의 개참회무와는 판이하게 정관과 규정에 입각해서 처리하였습니다.

[꼬레아]

간혹 정관과 규정에 위배된 조치도 있었으나 적어도 법원의 판결은 절대 존중했었습니다.
황기현 무리들과 비교한다는 것은 황당무개들을 너무 고평가하는 소치로 봅니다.ㅋ

교육비 문제는 과다의 문제이니 큰 문제로 보지 않습니다. 국가자격사의 자격 유지 조건에 교육이 없을 수는 없습니다. 개인적으로는 교육이 아니라 재평가로 발전시켜서 성적 미달자의 자격을 취소시킬 필요성이 절실하다는 입장입니다. 떡빵인지 공인중개사인지 모를 사람들이 전체 공인중개사들의 입지를 추락시킨다고 보고 있습니다.