* 지난 11.19 한국주택협회와 베트남 부동산협회간 세미나시 베트남 부동산협회장이 발표한 자료를 국문번역한 것입니다.
최근 몇년간 베트남 주택현황 및 전망
Trinh Huy Thuc 부동산 협회장
I/ 베트남 주택 현황 총괄
1. 베트남의 총 인구는 8,500만명이며, 그 중:
‐ 도시 지역은 27% 차지
‐ 농촌 지역은 72% 차지
2. 베트남 주택은 다음과 같은 종류가 있다.
‐ 아파트 (주요 큰 도시에서)
‐ 단독주택 (도시와 농촌에서)
‐ 빌라
3. 베트남에는 729개의 도시가 있다.
‐ 특별시 2개 (하노이시와 호치민시)
‐ I 등급 도시 3개
‐ II 등급 도시 14개
‐ III 등급 도시 43개
‐ IV 등급 도시 36개
‐ V 등급 도시 631개
베트남의 도시화 속도가 2007년~2010년간 높을 거라고 예상된다.
II/ 2007년까지의 주택현황 및 2010년까지의 예상
‐ 베트남 주택 총 면적: 702,800,000 m2
그 중:
+ 국가소유 주택: 약 2,000,000 m2
+ 민간소유 주택: 약 700,000,000 m2
‐ 1인당 평균 주택 면적:
+ 도시: 9.5 m2/명
+ 농촌: 9.1m2/명
_ 2010년까지 베트남의 총 주택 면적은 1,270,000,000 m2 이 될 것으로 예상됨.
그 중:
+ 도시: 438,000,000 m2
+ 농촌: 829,000,000 m2
+ 1인당 평균 면적: 14.4 m2
‐ 2020년까지 베트남의 총 주택 면적은 1,820,000,000 m2 이 될 것으로 예상됨.
그 중:
+ 도시: 920,000,000 m2
+ 농촌: 900,000,000 m2
+ 1인당 평균 주택면적: 19 m2
III/ 2007년~2010년간 건설할 필요가 있는 주택 면적이 366,000,000 m2 라고 추계됨
그 중:
+ 도시: 176,000,000 m2
+ 농촌: 190,000,000 m2
베트남의 부동산 투자정책 일반
I. 투자 정책 (2005년 투자법)
1. 투자자는 베트남 법률의 규정에 따라서 합법적인 분야와 업종에 투자할 수 있으며 투자 활동을 자체 결정할 수 있다.
2. 투자자는 법 앞에 평등하게 대접을 받는다. 국가는 투자활동에 유리한 조건을 조성해 주고 유도하게 된다.
3. 베트남 정부는 투자자의 재산 소유권, 투자 자본금, 소득, 그리고 합법적인 권한과 이익을 승인하고 보호하며, 투자활동의 장기적인 존재와 개발을 승인한다.
4. 정부는 베트남이 회원인 투자 관련 국제조약을 시행할 것을 확약한다.
5. 정부는 투자에서 우대를 받는 지역과 분야에 대해 투자를 유도하고 우대하는 정책을 시행한다.
II. 하노이시와 호치민시에서의 사업
II.1/ 하노이시 * (제1단계 90개의 사업)
1. 공업 (5개의 사업)
2. 무역, 서비스 (33개의 사업)
3. 주상복합 빌딩 (10개의 사업)
4. 문화 – 스포츠
5. 공공 인프라와 기술 (18개의 사업)
* 구체적인 사업목록은 별첨1을 참조.
II.2. 호치민시 **
1. 기본적 인프라 (8개의 사업)
2. 무역센터, 사무실, 주택 (5군데)
3. 학교, 병원 (1군데)
* 별첨2를 참조.
III. 투자 보장
1. 자본금과 재산 보장
2. 지적재산권 보호
3. 시장 개방
4. 외국에 자본금과 재산을 송금
5. 통일된 요금을 납입하는 형식을 적용함
6. 법이나 정책이 변화할 경우에 투자 보장
7. 분쟁 해결
IV. 투자에서 우대를 받는 대상과 분야
IV.1. 투자에서 우대를 받는 대상과 조건
a. 분야
1. 신재료와 신에너지 생산, 생명공학과 정보기술품 생산, 제조기계
2. 농림수산 경작 및 가공 처리, 소금 생산, 새로운 식물과 동물의 종자 생산
3. 현대적 기술과 첨단기술 수용, 환경보호, 첨단 기술 연구 및 개발
4. 근로자를 많이 채용하는 분야
5. 인프라와 중요하고 큰 규모가 있는 사업 등 건설 및 개발
6. 교육, 훈련, 보건, 체육, 스포츠 등 발전
7. 전통업종 발전
8. 유도가 필요한 생산과 서비스 분야
b. 지역
1. 어려운 경제‐사회 조건이 있는 지역, 특별히 어려운 경제‐사회 조건이 있는 지역
2. 공업단지, 제조단지, 첨단기술단지, 경제특구
IV.2. 조건부 투자 분야
1. 조건이 맞아야 투자가 가능한 분야
a) 국방, 국가안녕, 사회안전질서 등에 작용하는 분야
b) 재정, 은행 분야
c) 공동 보건 분야
d) 문화, 정보, 신문, 출판 등
e) 오락서비스
f) 부동산 경영
g) 자원과 생태 환경 조사· 발견· 탐구· 개척
h) 교육훈련 사업 발전
i) 법률의 규정에 따른, 다른 분야들
2. 외국인 투자자에게는 IV.1.에서의 분야 외에, 조건부 투자분야들이 베트남이 회원인 국제조약에서의 국제적 확약을 시행하는 투자 분야 등을 포함한다.
3. 외국 투자자본금이 있는 기업들이 조건부 투자 분야가 아닌 분야에서 투자했는데, 사업진행 기간동안 조건부 투자분야로 된 경우 투자 분야 리스트에 보충되면 투자자는 그 분야에서 계속 활동할 수 있다.
4. 베트남 투자자가 기업의 총 정관자본금의 51%를 소유하는 경우에 외국인 투자자는 국내 투자자처럼 투자조건이 적용된다.
5. 각 시기의 경제사회 발전 요구에 따라서, 그리고 베트남이 회원국인 국제조약에서의 확약에 맞게, 정부는 조건부 투자분야 리스트와 경제조직 설립 관련 조건, 외국인 투자자에게 몇 개의 분야에서 투자와 시장개방을 허용할 지 등을 규정한다.
IV.3. 투자 금지 분야
1. 국방과 국가안녕, 공공이익 등을 방해할 수 있는 사업들
2. 베트남의 역사유적, 문화, 도덕, 풍습 등을 방해할 수 있는 사업들
3. 인민의 건강을 방해하거나 환경과 자원을 파괴할 수 있는 사업들
4. 외국으로 베트남에 유입한 독극 폐기물 처리 사업, 국제조약대로 금지된 유독한 화학물질 생산 및 유독한 물질 사용 사업
V. 특혜제도
1. 세금
2. 적자 교환
3. 고정재산 감가상각
4. 자본금 이용
VI. 베트남에서의 부동산 경영활동의 범위 및 조건
VI.1. 범위
1. 국내 조직과 개인은 다음과 같은 범위에서 부동산을 경영할 수 있다.
a) 주택과 건설공사를 투자해서 판매하거나 임대하거나 임대분양 (for rent to buy)을 한다.
b) 주택과 건설공사를 구입해서 판매하거나 임대하거나 임대분양을 한다.
c) 주택과 건설공사를 임대해서 남에게 임대한다.
d) 토지 개량을 위해 투자하며, 임대토지에서 인프라 공사를 투자한 후에 인프라가 건설된 토지를 임대한다.
e) 토지사용권 양도를 받아 들이며, 공사를 투자한 후 양도하거나 임대한다. 또는 인프라가 건설된 토지사용권을 임대하여 재임대한다.
2. 내외국 조직과 개인은 다음과 같은 범위에서 부동산을 경영할 수 있다.
a) 부동산 중개서비스
b) 부동산 평가서비스
c) 부동산 거래서비스
d) 부동산 컨설팅서비스
e) 부동산 경매서비스
f) 부동산 광고서비스
g) 부동산 관리서비스
* 외국인 조직이나 개인과 외국에서 거주하고 있는 베트남사람에게는 b) 및 c) 사항을 제외한다.
VI.2. 조건
1. 조직이나 개인이 부동산을 경영할 때는 기업이나 협동조합을 설립해야 하며, 법정자본금을 소유해야 하고 법률의 규정대로 부동산 경영을 등록해야 한다.
2. 조직이나 개인이 부동산서비스를 경영할 때는 기업이나 협동조합을 설립해서 동 조항의 3사항을 제외한 법률의 규정대로 부동산 서비스 경영을 등록해야 한다.
조직이나 개인이 부동산 중개서비스를 경영할 때는 최소한 1명이 부동산 중개 증명서가 있어야 한다. 부동산 평가서비스를 경영할 때는 최소한 2명이 부동산 평가 증명서가 있어야 한다. 부동산 거래소 서비스를 경영할 때는 부동산 중개 증명서가 있어야 하고 부동산 평가서비스가 있으면 최소한 2명이 부동산 평가 증명서가 있어야 한다.
3. 개인이 부동산 중개서비스를 독자적으로 경영하려면 법률의 규정대로 경영을 등록해야 하고 부동산 중개 증명서가 있어야 한다.
VII. 부동산 투자경영 정책
1. 정부는 모든 경제성분에 속한 조직이나 개인이 각 시기때, 각 지역에서 국가의 경제사회 발전 목적에 맞게 부동산을 경영하는 것을 격려한다.
2. 정부는 공로자나 가난한 사람, 저수입 주민 등에게 분할부로 판매하거나 임대하거나 임대분양하기 위해 부동산 경영 조직이나 개인이 주택매매센터를 투자해 설립하도록 격려한다. 또한 공업단지의 인프라를 투자해서 생산 장소를 임대하도록 격려하기도 한다. 그리고 정부는 그 조직과 개인에게 지원을 한다.
3. 정부는 사업 범위 외에의 기술인프라 공사를 투자하기도 하고, 사업 범위에 속한 사회인프라 공사와 정부기관들을 건설하기도 한다. 또한 혜택을 받는 사업에게는 사업 범위안에의 기술공사을 투자해 건설하는 것을 지원한다.
4. 정부는 조직이나 개인이 부동산 투자경영 사업에 관한 도시의 공익서비스 사업을 투자하도록 격려한다.
5. 부동산 투자경영 사업을 진행하는 지방의 인민위원회는 투자주에게 토지 철거를 시행할 수 있도록 좋은 조건을 마련해 줄 책임이 있다.
6. 정부와 교환하는 인프라 공사와 경영치 않는 인프라 공사, 우대 정책에 속한 대상을 위한 아파트 등의 건설토지의 면적에게는 토지사용료와 토지임대료를 감면한다.
7. 공로자나, 가난한 사람, 저수입 국민, 학생, 공업단지나 제조단지에서 일하는 근로자 등에게 임대하거나 임대분양하거나 판매하기 위한 주택 건설 사업에게는 정부의 신용조직이 우대차관을 제공한다.
8. 정부는 부동산 시장에 변동이 생길 경우 시장을 안정시키고 투자자와 소비자의 이익을 보장하도록 하는 규제와 정책이 있다.
VII. 부동산 경영활동에 대한 금지 행위
1. 본 법정대로 경영 등록이 없이 부동산 경영활동, 또한 증명서가 없이 부동산 중개, 부동산 평가 활동 등.
2. 불확실한 부동산 정보 제공
3. 부동산 경영활동에서의 사기행위
4. 부동산 구입측, 임차측, 임차분양측, 또는 부동산 투자경영을 위해 자본금을 대는 측 등의 자본금을 불법적으로 동원하거나 횡령해 이용함
5. 정부에게 재정의무를 시행하지 않음
6. 정부의 혜택정책을 이용해서 불법적으로 부동산을 경영함
7. 부동산 중개 증명서와 부동산 평가 증명서를 본 법정에 따라서 틀리게 발급함
8. 부동산 경영활동 관련 여러가지의 비용을 불법적으로 수금함.
9. 사리사욕을 위해 직책이나 권한을 이용하거나 부동산 경영활동에 불법적으로 간섭함.
10. 법에서 정한 다른 금지행위
첨부 1. 하노이시내 투자유치 사업목록
사업 명 |
산품 |
투자 자본금 |
혜택정책 |
국제무역서비스전시회장 (Central Business District) |
Dong Anh (200ha) |
1,000,000,000 |
√ |
Tam Xa 신도시 |
Dong Anh 현 Tam Xa 면 (700ha) |
500,000,000 |
√ |
Kim Lien – O Cho Dua 구간 간선도로 1 의 양쪽에서의 신 거리 건설 |
Kim Lien – O Cho Dua 구간 간선도로 1 |
300,000,000 |
√ |
Lang Ha – Thanh Xuan 거리 (Khuat Duy Tien – Phung Khoang 구간) |
Lang Ha – Thanh Xuan 구간의 거리와 양쪽에의 포장도로 (100ha) |
250,000,000 |
√ |
Bac Song Hong 첨단기술 교육연구개발 센터 |
Xuan Trach – Dong Anh (50ha) |
200,000,000 |
√ |
홍강 양쪽 강가 호안 및 개척 |
홍강 양쪽 강가 |
200,000,000 |
√ |
Nam Van Tri 신도시 |
Dong Anh (100ha) |
150,000,000 |
√ |
주상복합 빌딩 |
Thanh Nhan 병원 옆에 ‐ Tran Khat Chan 거리 (3.13ha) |
125,000,000 |
√ |
무역재정센터 (Tay Ho Tay 신도시 사업의 부대사업) |
Tay Ho Tay 신도시 (5ha) |
100,000,000 |
√ |
고급 주택구역 (Tay Ho Tay 신도시 사업의 부대사업) |
Tay Ho Tay 신도시 (5ha) |
100,000,000 |
√ |
저수입 가족에게 주택 건설 (판매, 임대) |
Thanh Tri (15ha) |
90,000,000 |
√ |