경매지식 주택도시보증공사의 대항력 포기 경매사례

[goodtime24]

전세사기가 이슈화 되어 문제가 되고 있습니다. 임차인분들 중 보증보험에 가입하신 분들은 그나마 다행이시긴 한데 아닌 분들은 금전적인 피해 또는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이런저런 피해가 발생되고 있습니다. 그렇다 보니 보증보험가입을 많이들 하고 계시는 상황인데 최근 주택도시보증공사의 보증액이 점점 늘어난다는 뉴스가 계속 나오고 있습니다.

임차인에게 임대인을 대신하여 돌려준 보증금액 규모가 어마어마합니다. 아래 표를 보니 20~30대가 가장 많은 것으로 나옵니다.

현행 제도상 임차인이 보증금을 지키는데 가장 좋은 방법은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것인데요. 이 금액이 매년 늘어나고 있습니다. 2021년 사고금액이 5790억 원이었는데 올 7월달 까지 5368억 원이니 내년 초에 나올 2022년 금액은 더 커질 것입니다.

전세사기라는 단어가 사회적 이슈가 된 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 임차인에게 내어주고 임차인의 지위를 양수한 경매물건을 보게 되었습니다. 매각조건에 나와 있는 내용은 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 내용이었습니다.

전세보증금반환보증보험제도는 임차인이 계약이 만료되거나 경매진행 등으로 인해 보증금을 바로 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사에서 보증금을 돌려주고 보증금 채권을 양도받아 임대인에게 직접 보증금을 돌려받거나 경매절차 등을 통해 돌려받게 되는 구조로 되어 있습니다.

그런데 신축이나 소형주택의 경우 전세보증금이 시세에 거의 육박하는 경우들이 많습니다. 1순위로 전세계약이 되어 있지만 전세보증금이 시세에 육박하므로 아무도 입찰을 하지 못하는 케이스들입니다.

일반 개인이라면 임차인이 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득한 후 계속 거주하거나 매매로 팔고 이사를 하는 방법이 있으나 채권을 양도받은 주택도시보증공사는 개인하고 똑같이 하기 어려울 것입니다. 그렇다 보니 이러한 전세보증금이 시세에 육박하는 경우에 아무도 입찰을 하지 않는다면 대위변제액을 회수하는데 어려움이 발생하게 됩니다. 그래서 나온 방안이 대항력이 있지만 대항력을 포기하는 전제로 매각을 하는 것으로 보입니다. 결국 손실이 생긴다는 얘기입니다.

이 보증액은 주택도시기금이 재원이 될 것 같은데 이러한 전세사기에 관련된 내용들이 계속 나타난다면 기금손실액이 커질 것 같습니다.

관련 경매사건을 보도록 하겠습니다.

양천구 목동에 있는 다세대주택입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인 김영석은 주택도시보증공사로 부터 보증금을 돌려받고 임차보증금채권을 양도했습니다.(전세보증금반환보증보험을 통해)

임차인의 보증금은 2.95억 원으로 감정가와 약3000만 원 정도 차이가 납니다.(감정가와 동일하거나 감정가이상인 경우도 더러 있습니다.) 임차인이 대항력이 있으므로 2억 원에 낙찰이 되도 미배당되는 9500만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 결국 이래나 저래나 2.95억 이상으로 취득해야 하는 건입니다. 감정가가 3.29억 원이고 부동산 가격이 하락세이다 보니 경매시장에서 이 물건에 입찰할 입찰자를 찾기는 어려울 것입니다.

아무도 입찰하지 않는다면 주택도시보증공사가 낙찰을 받아 소유권취득 후 매도를 해야 할 것으로 보입니다. 물건매각명세서등을 봤더니 주택도시보증공사에서 뭔가 제출한 내용이 있었습니다.

법원에서는 대항력이 있다는 점을 기재 해 놓았지만 채권자로부터 확약서가 제출되어 (대항력을 포기한다는)기본내역에 고지를 해 놓았습니다.

즉, 이 물건은 2.95억 이하로 낙찰을 받더라도 미배당된 보증금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 말이 됩니다.

주택도시보증공사가 낙찰을 받아 매매를 통해 보증액을 회수할 수도 있지만 시간도 걸리고 이 업무를 해야 할 직원도 있어야 할 것이고 시간과 비용이 들어가니 대항력을 포기하고 경매로 회수할 수 있는 만큼만 회수하려는 것으로 보입니다.

아마도 이런 물건들이 꽤 될 것으로 보이는데요. 주택도시보증공사에 손해가 발행하므로 결국, 주택도시기금의 재원의 손실이 생기는 것이므로 추후 금액이 커진다면 문제가 될 것도 같습니다.

결국 현행 임대차계약이나 보증제도에 대한 제도개선이 필요할 것으로 판단됩니다. 전세사기 임대인 관리, 임차인의 세금체납여부 확인 등 여러 조치를 하려고 하고 있으나 조금 부족해 보이는 부분도 있어 보입니다.

- 부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사사무소 우광연 대표