경매지식 임차인이 전세자금 대출을 받은 경우 집주인과 HUG의 상환 방법

[goodtime24]

01 주택도시보증공사(HUG)의전세보증금 반환보증이란?

전세보증금 반환보증이란,전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증 상품으로, ① 주택도시보증공사(HUG)(채권양도 방식으로 대출), ② 서울보증보험(SGI)(질권설정 방식으로 대출), ③ 한국주택금융공사(HF)(임대인 동의 없이 임차인의 신용만으로 대출)에서 취급하고 있다.

전세보증금 반환보증은 임차인이 주택의 인도와 전입신고, 그리고 전세계약서상 확정일자까지 마치고 나서 신청해야 한다. 그리고 ① HUG의 채권양도와 ② SGI의 질권 설정 사실 등을 임대인에게 통지한다.

02 임차인의 전세자금 대출을 집주인이 상환하는 방법

전세자금대출은 임차인이 전세자금을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것이다.

① 한국주택금융공사(버팀목, 청년전세, 주택금융공사 보증서 대출)의 전세자금 대출은 임대인의 동의 없이 임차인의 신용만으로 대출하는 방법이다. 계약 시 은행으로부터 간단한 전화나 상담사의 확인 정도만 한다. 이 사례에서는 임대인은 전세보증금을 임차인에게 반환하면 된다.

② 주택도시보증공사 보증서 대출은 채권양도 방식으로 임대인은 임차인의 전세자금 대출 은행에 직접 보증금 전체를 반환하고, 은행은 대출금을 정산하고 나머지 금액에 대해서 임차인에게 반환하는 방법이다.

③ 서울보증보험 보증서 대출은 질권설정 방식으로 임대인이 질권금액(전세대출금의 120%)을 대출금융기관에 상환하고, 나머지 전세금은 임차인에게 반환하면 된다.

03 임차인이 어떤 대출을 받았는지 알 수가 없는 경우 반환 방법은?

임대인은 반드시 임차인이 전세자금 대출을 받은 금융기관에 상환 방법을 확인 후 임차인 또는 금융기관에 전세금을 상환해야 한다.

왜냐하면 임대인이 전세자금 대출에 대한 보증 책임이 있는 주택도시보증공사와 서울보증보험 전세대출을 받은 경우에 임차인에게 전세보증금을 반환하면, 또다시 대출금융기관에 이중적으로 상환 책임이 발생할 수도 있기 때문이다.

특히 유의할 점은 전세보증금에 대한 보증책임이 동의한 임대인에게만 미치는 것이 아니라 그 임차주택을 매수해서 종전 임대인의 지위를 승계한 새로운 주택소유자에게도 그대로 미칠 수 있다는 점이다. 그래서 임차인이 거주하는 주택을 매수한 경우에는 전세자금 대출을 받았는지 여부와 받았다면 금융기관에 전세보증금 상환 방법을 확인하고 상환해야 한다.

04 주택도시보증공사(HUG)에서 전세 보증금 대신 돌려받는 방법

주택도시보증공사에 직접 방문하여 신청할 수도 있고, 메일로 서류를 받아 작성 후 우편으로 신청할 수도 있다.

① 보증채무이행 청구서, ② 전세계약서 원본(은행이 보관중인 경우 사본 제출 가능), ③ 주민등록(초)본(주소변동내역 포함 발급), ④ 주택 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서, ⑤ 대위변제증서, ⑥ 계좌입금의뢰서(통장사본 첨부), ⑦ 명도확인서 및 퇴거(예정)확인서, ⑧ 주택임차권등기명령 취하 및 해제신청서와 관련 위임장, ⑨ 배당금 수령 관련 위임장, ⑩ 인감 증명서 2부(필요서류에 날인한 인감), ⑪ 신분증 사본(앞, 뒤)

이렇게 HUG가 임차인에게 보증 이행청구 서류를 받는 과정을 통해 임차권을 양도받고 임차인에게 전세보증금을 지급하는 절차로 진행된다.

이 절차에서 중요한 부분이 임차인이 계속 대항요건을 유지하는 경우에는 문제가 없겠지만, 퇴거하면 대항력과 확정일자부 우선변제권이 상실한다.

그래서 HUG는 위 ④번과 같이 주택 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서를 확인하고 임차권을 양도 받는다. 임차인이 임차권등기 후에 퇴거하더라도 임차인의 대항력과 확정일자부 우선변제권이 그대로 유지되고, 임차권 양도 받은 HUG도 임차인의 대항력과 우선변제권으로 보호 받을 수 있다.

그리고 유의할 점은 ① 임차권등기 없이 양도받으면 임차인과 HUG 모두 대항력 없는 일반채권자가 된다는 사실과 ② 임차권등기 후 HUG가 양도 받아도 배당받을 권리는 임차인에게 있어서, 임차인을 대위해서 배당받아야 한다(그래서 위 ⑨ 배당금 수령 관련 위임장이 필요함).

- 부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표