'22년 7월 서울 아파트 시장 정리 (KB지수로도 상승을 멈춘 서울)

[samtoshi]

7월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다. 즉, 여기서 말하는 7월 시세 증감률은 6월 중순부터 7월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 7월 거래량의 정확한 수치는 8월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

7월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +0.03%.

다음 달에 소개드릴 8월 서울 아파트 매매 시세 증감률은 마이너스 전환될 것으로 보입니다. 다만 KB부동산 통계는 공인중개사 분들이 시세를 입력하는 방식을 취하고 있어 상승장 반영은 빠른 반면, 하락장 반영은 느린 측면이 있습니다. 이 부분은 부동산 스터디 카페에서 분석전문가님께서 디테일하게 설명해놓으신 글이 있으니 참조하시면 이해하는데 도움이 되실거 같습니다.

그리고 서울 아파트가 하락하고 있다는 의견과 아직 오르고 있다는 의견이 상충하고 있는 것 같은데요, 실제 서울 아파트는 하락하고 있다는 것이 제 의견입니다. 그렇게 보는 이유를 다음 주에 올리는 글로 설명드리겠습니다. 다만 이미 중장기 변곡점이 온 것인지 아닌지에 대한 제 생각도 아직 가다듬는 중인데 생각이 정리되는대로 이 역시 멀지 않은 시점에 글을 올려볼까 합니다.

또한 많은 분들이 전세 → 월세ㆍ반전세로의 급격한 전환으로 인해 전세가 및 전세가율이 가지는 의미가 퇴색되고 있다는 지적을 해주셔서 오늘은 임대차 거래에 대해서 잠시 언급을 하고 싶은데요, 서울 부동산 정보광장의 임대차 거래 정보를 확인해보면, 서울 아파트 임대차 거래 중 월세ㆍ반전세 비중은 2020년 3분기 임대차3법 시행후 크게 오르긴 하였으나, 그 이후 2021년 3분기 40% → 4분기 41% → 2022년 1분기 40% → 2분기 41%로 더이상 비중이 크게 오르지 않는 상황이 진행되고 있습니다. (강남3구는 2021년 3분기 44% → 4분기 45% → 2022년 1분기 44% → 2분기 44%)

다주택자에 대한 중과세로 세입자에 대한 과세 전가 시도가 있어왔고, 세입자도 금리 인상으로 거액의 전세자금을 대출받는 것보다 월세를 내는 것이 유리해짐에 따라 전세에서 월세ㆍ반전세로의 급격한 전환이 회자되고 있는 것이 사실이나 실상은 전세 비중이 전체 임대차 거래의 60% 수준을 근 1년째 유지하고 있습니다. 따라서 전세가 및 전세가율이 가지는 의미는 여전히 작지 않다고 판단됩니다.

그런 측면에서 봤을 때, 전세가율의 향방 역시 중요한 의미를 지니고 있다고 보는데 전세대란이 올 것인지 아닐 것인지 의견이 분분했던 8월이 마침내 다가왔습니다. 개인적으로는 8월 이후 전세대란은 없다는 입장을 전달해왔는데 귀추가 주목되네요.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다. 모든 분위의 아파트 매매가 증감률이 전월 대비 0.0%를 기록한 것은 제가 관련 데이터를 집계한 5년간 처음 있는 일 같습니다.

올해 들어 독특한 장세가 이어졌는데요, 이는 최상위 아파트(5분위)와 최하위 아파트(1분위)가 상승해왔고 나머지 중간 가격대 아파트들은 지지부진한 모습을 보여왔습니다. 그런데 2분위(상위 20~40%) 아파트가 2분기에 상승을 멈췄고, 계속 나홀로 상승을 구가해온 5분위(상위 0~20%)와 1분위(상위 80~100%) 아파트가 7월에 상승을 멈춘 셈인데 이는 8월 매매지수의 하락을 예고하고 있습니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 마치 힘겨루기라도 하듯 2022년 7월 54.7%로 동일 수준을 유지중입니다.

2022년 7월 54.7%라는 전세가율은 과거와 비교하면 1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다만 전세자금대출이 활성화되기 전의 시기와 동일선상의 비교는 어렵다고 볼 때, 현재의 전세가율은 매매가를 본격적으로 하락장으로 인도하기에도 매매가를 상승시키기에도 애매한 수준으로 판단됩니다. 그런 의미에서라도 향후 전세가율의 향방은 매매가에도 미치는 영향이 크리라는 생각입니다.

코로나19가 다시 확산되고 있습니다. 특히 아직 안 걸리신 분들이 집중적으로 걸리고 있다는데 부디 건강 유의하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.