나홀로 등기

[황기훈]

(질문) 다음달에 아파트 입주를 합니다.

평형 : 33평형(전용면적 25.5평정도)
분양가 : 1억7천3백만원

저는 무주택자인데, 들리는 말로는 취득세, 등록세
감면이 있다고 하던데, 제 경우 취득세, 등록세가
얼마인지 알았으면 합니다.

그리고, 아파트 등기를 제가 직접할 경우
방법이 궁금합니다. 제가 해도 문제될 게 없는지.
법무사(?)를 통하면 비용이 비싸다고 해서요..

부탁드립니다.

답변

안녕하세요.

축하드립니다. 이제 입주가 눈 앞에 왔군요.

먼저 취등록세 계산부터 해 보겠습니다.

취득세는 분양가의 2%

농특세는 취득세의 10%(상담자님은 면세입니다. 25.7평 초과시 10%)

등록세는 분양가의 3%

교육세는 등록세의 20%

결론적으로 분양가의 5.6%가 세금입니다.

그럼 173,000,000원 x 5.6% = 9,688,000원입니다.

그런데 2001. 5.23 ~ 2002. 12.31 사이에 분양받았다면 25% 감면(전용면적 18평 이하면 50% 감면)되므로

여기다가 75%를 곱한 7,266,000원이 되겠군요.

그리고 나홀로 등기는 좀 번거롭고 귀찮기는 합니다.

아래에 나홀로 등기 사례를 붙였습니다.  

첫번째로 할 일은 건설회사 등 분양자로부터 법인등기부등본 1통, 인감증명서(매도용) 1통, 인감증명서(위임용) 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용)을 받아 두는 것입니다.

두번째로 관할등기소를 방문해 등기소에 비치된 "소유권 등기신청 안내서"를 읽고 관련서류 를 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 이때 등기 구비서류를 어떻게 갖추는 것이 좋은지 등기담당자에게 문의하는 것이 좋습니다.

세번째는 시군구청에서 할 일입니다. 먼저 분양계약서원본과 복사본 4부를 준비해 지적과 에서 검인을 받습니다. 이 검인계약서를 부과과(세무과)에 제출하면 취득세와 등록세 고지서를 받을 수 있습니다. 취득세는 잔금일(또는 사용검사일)로부터 30일이내에, 등록세는 60일 이내에 납부하지 않으면 과태료를 물게됩니다(취득세는 20%, 등록세는 지연기간별로 최고 30%). 시군구청에서 민원실에 들러 등기 구비서류인 토지대장과 건축물관리대장 및 토지가격확인원을 발급받고 민원실에서 수입인지를 사 두는 것이 좋습니다.

네번째는 다시 등기소로 가서 등기신청서를 교부받아 작성해야 합니다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 됩니다. 등기신청에 앞서 토지 건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에서 과세시가표준액에 따른 1종국민주택 채권매입금액을 계산해야 합니다. 이 부분의 계산이 어려워 포기하는 경우가 많습니다.

개략적으로 설명하면 토지와 건물의 과세시가표준액(등기소에 있는 과세시가표준액 책자 참 조)을 산출하고 그 액수에 따라 채권매입비율을 곱하면 됩니다. 토지의 경우는 토지면적×개별공시지가×적용비율을 하면 토지과세표준액이 산출되고 여기에 채권매입비율을 곱하면 토지채권 매입금액이 산출됩니다.

건물의 경우는 분양면적×기준시가(구조별로 다름)×가감산특례비율을 곱하면 건물과세표준액이 산출되고 여기에 채권매입 비율을 곱하면 건물 채권매입금액이 산출됩니다. 토지와 건물의 채권매입액을 합한 액수만큼 1종국민주택채권을 주택은행에서 매입하면 됩니다. 국민주택채권은 매입 즉시 주택은행에서 할인받을 수도 있습니다. 할인률은 금리에 따라 변동되는데 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말입니다. 등기소에서 나오기 전에 대법원 수입증지 판매 은행을 문의합니다.

다섯번째는 은행에 가서 취득세와 등록세를 납부하고 영수필확인서와 통지서를 받습니다. 주 택은행에서 국민주택채권을 매입한 후 할인을 받을 지 결정합니다. 대체로 할인받는 경우가 많습니다. 또 등기소에서 지정한 은행에서 수입증지를 삽니다.

여섯 번째는 등기소로 돌아와 현재까지 준비한 모든 서류를 1부 복사한 후 제출하면 일단 등기신청은 끝납니다. 등기필증 교부 지정일을 등기공무원으로부터 통보받고 등기필증을 교부 받으면 모든 과정은 끝나게됩니다. 혼자 힘으로 등기를 마친 것입니다. 지금까지의 과정을 단 하루만에 하는 것은 쉽지 않은 일입니다.

대체로 효과적으로 이루어진 다고 해도 2일가량이 소요되므로 분양받은 본인이 시간적인 여유가 없다면 법무사에게 의뢰 할 수 밖에 없습니다. 이 경우 수수료를 적어도 20 ~ 30만원은 줘야 하는게 일반적입니다.

그리고 나홀로 등기를 할 때 도움이 될만한 사이트는 모네타(www.moneta.co.kr) 부동산(메뉴에 나홀로 등기 클릭)

과 부동산뱅크( www.neonet.co.kr ) --> 상단메뉴에 샐프등기클릭)

입니다. 들어가셔서 나홀로 등기를 찾으시고 순서대로 따라 하시면 됩니다. 또 다른 사이트는 ‘나홀로 등기’를 도와주는 셀프등기닷컴( www.selfdeungki.com ) 등기닷컴( www.deungki.com )

우리 동네 등기소 [ 강원도 원주시 ]

이름	춘천지방법원 원주지원 등기과
주소	(220-030) 강원도 원주시 학성동 1008-91
대표전화번호	(033) 747-0999
민원전화번호
관할구역	원주시
약도	function imglink() { window.open('http://map.hanmir.com/search.asp?startX=284239&startY=427951®ion=8&jiha=&map=lv6.map&accuracy=3&title=&originX=284239&originY=427951&addr=%BF%F8%C1%D6%BD%C3+%C7%D0%BC%BA%B5%BF+1008-91&tel=&width=600&height=450&optionVal=0&ntitle=%C3%E1%C3%B5%C1%F6%B9%E6%B9%FD%BF%F8+%BF%F8%C1%D6%C1%F6%BF%F8+%B5%EE%B1%E2%B0%FA&mapSize=2','map','resizable=yes,scrollbars=yes,menubar=0,width=800,height=650,left=' + (screen.width/2 - 400) + ',top=' + (screen.height/2 - 325)).focus() ; } 네이버 (www.naver.com) | 한미르(www.hanmir.com) 제공

* 나홀로 등기하는법 II

아파트를 분양 받아 입주한 후 법무사만 등기를 할 수 있다는 관행을 없애고자 혼자 등기를 하기 위해 시간을 낸 주부 K씨... 그런데 등기소를 찾아가 설명서를 받으려 했으나 개인이 알아서 하라는 대답과 함께 한가지 서류를 떼기 위해 관공서를 이리저리 돌아다니기만 하고 어떤 공무원도 등기에 관한 한마디 안내를 해주지 않았다. 약간의 설명과 시간이 있으면 개인이 충분히 할 수 있는데도 개인이 등기 할 수 없도록 하는 제도는 개선되어야 한다.

아파트를 포함한 부동산등기를 직접 처리하는 수요자들은 의외로 드물다. 법무사가 대행하는 것이 보편화되어 있는 것이다. 대부분 중개수수료에 버금가는 비용을 부담해가며 법무사에게 일임하고 있다. 아무래도 일이 복잡하고 번잡스럽다는 인식이 퍼져 있는 탓이다.

한꺼번에 입주자가 몰리는 입주아파트는 법무사가 일괄등기를 하지 않으면 입주자별로 건설회사나 등기소에서 일일이 설명해 주어야 하는 번거로움이 있기 때문에 시공사나 등기소에서는 비협조적으로 일관하게 된다.

스스로 이전등기를 하려면 이틀 정도 시간을 낼 생각을 하고 구비서류를 꼼꼼하게 챙겨야 하며 법무사에 의뢰해 일을 처리할 경우에도 소유권이전 등기 및 양도세 납부절차 등을 알아두는게 좋다. 참고로 부동산등기는 본인이 하거나 법무사, 변호사가 대행할 수 있지만 본인이 아닌 주변사람(배우자 포함)이 대신할 수는 없다.

▣ 소유권 이전등기절차

먼저 등기소를 방문해 비치된 '소유권 등기신청 안내서'를 읽고 관련서류들을 꼼꼼히 챙긴다.

[1] 매도인(건설회사)으로부터 주민등록초본 1통(법인은 법인등기부등본 1통), 매도용인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 양도신고 확인서(분양받은 경우는 불필요)를 받아 두는 것.

[2] 분양계약서에 검인을 받는 일이다. 검인신청은 원본과 사본 4통을 작성해 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 하면 된다. 검인받은 사본을 구청 부과과에 제출하면 취득. 등록세 고지서를 받을 수 있다.

[3] 관련세금 납부. 취득세는 신고가액(분양받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%다. 교육세는 등록세의 20% 즉 0.6%이고 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세02.%(취득세의 10%)를 납부한다. 전체를 합치면 5.8%.

취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과된다. 등록세는 잔금납부일로부터 60일이내에 내도록 한다.

[4] 소유권이전등기를 위한 구비서류를 준비한다. 소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게된다. 토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고 확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다. 이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.

매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아둔다. 분양받은 경우 건설회사로 부터 등기위임장을 교부받는데 상당한 애를 먹게된다. 잔금을 다 받았기 때문에 건설회사에서 비협조적이기 때문이다.

구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 받는다. 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사게된다.

등기신청서는 등기소에서 교부받아 작성하게되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다.

문제는 국민주택채권을 얼마나 매입해야 하는지 스스로 계산하는 것이 복잡하기 때문에 중도에 법무사에게 맡기는 경우가 많이 있다. 국민주택채권을 얼마나 매입해야 할것인지는 우선 토지와 건물의 과세시가표준액을 산출하고 그 액수에 따라 일정한 비율을 곱하면 된다. 등기신청에 앞서 당해 부동산의 토지ㆍ건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에 과세시가표준액 및 국민주택 채권매입금액의 계산을 신청하면 그 등기소의 등기민원담당공무원이 해당금액을 계산해 주고 있다.

국민주택채권은 주택은행에서 사고 매입필증을 다른 첨부서류와 함께 등기소에 제출하면 된다. 국민주택채권은 사는 즉시 주택은행에서 할인받을 수 있다. 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다.

[5] 등기신청서를 작성.

▣ 등기신청서 기재요령

▶ 부동산의 표시란

원칙적으로 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재. (토지는 소재·지번, 지목, 면적별로 기재하고, 건물은 소재·지번, 종류, 구조, 면적별로 기재 )

▶ 등기원인과 그 연/월/일란 : 매매, 증여 등 소유권이전의 원인이 된 사실을 기재.

(예) ○년 ○월 ○일 매매

▶ 등기의 목적란 : 소유권 일부이전이 아닌 경우에는 "소유권(일부)이전" 중 「일부」자를 삭제.

▶ 등기의무자란 : 매도인(시행자)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하며, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 함. 등기의무자란의 주소는 등기부 등본상의 주소와 달라도 되지만 주민등록등.초본상의 주소와는 일치해야 한다

▶ 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재.

▶ 등록세란 및 교육세란 : 구청 등에서 발급받은 영수필통지서·확인서에 의하여 기재.

▶ 세액 합계란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재.

▶ 첨부서면란 : 부동문자로 기재된 것 중 당해 등기신청에 첨부할 필요가 없는 것은 줄을 그어 지운 다음 그 곳에 날인을 하여야 하고, 기타란에는 그밖에 첨부한 서면을 기재.

▶ 신청서는 원칙적으로 한글과 아라비아 숫자를 사용하여 작성한다. 그리고 부동산표시란과 신청인란등 해당란에 기재할 여백이 없을 경우에는 별지를 이용하고 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 간인을 하여야 한다.

[6] 마지막으로 등기신청서를 관련서류와 함께 제출하면 등기신청절차는 끝나고 등기소의 심사를 거쳐 대체로 3∼5일 후에는 등기부등본을 발급받아 등기 내용을 확인하면 된다

그러면 "나홀로 등기"는 얼마나 절약이 되나?

(사례3)

정말 내손으로 내집 등기를 마치고 난 소감.

한마디로 구~~~~욷

그리고 뿌~~~듯

몇일전부터 서류 작성을하고 준비를 해서...

아침 일찍,,부동산으로 향했다.

집주인 아저씨와 만나..

서류에 날인하고 검인하고...또 매도인에게 받을 서류를 인수받고

동사무소로 향했다.

등기이전을 하기위핸 서류상의 주소와 등초본의 최종 주소와 같아야 했기때문에

접입신고를 해야만 했다.

전입신고야 첨 해본 일이 아니니 쉽게 끝낼수 있었다.

전입신고가 완료된 다음 그 해당주소로 되어있는 등초본과 인감

비가 오려고 날씨가 무지하게 후덥지근...

땀을 뻘뻘 흘리며..서류를 떼어서 구청으로 향했다.

아,,,그전에 검인받을 계약서 사본 복사를 4부해서....

등기이전을 하기위핸

맨처음 해당구청 지적과에서 매매계약서 검인을 받아야 한다.

등기도우미 같은데선 원본1부+사본4부를 주면

검인을해서 원본1부+사본2부를 되돌려 준다는데

첨부터 원본1+사본2부만 받고서 2부는 검인도장을 안찍어주네...허걱~~~

그래서 되돌려받은 건 원본1부뿐

결국은 검인도장이 찍은 원본계약서를 또 한번 복사를 해야하는 2중 복사비가 들어야했다.

구청안에 세무과에서 등록세고지서를 발급 받아야 하는데...

이 구청엔 세무과가 없고...법원 내 등기소 민원행정실에 있다한다.

어차피 등기소는 가야했기에...등기소로 이동

등록세고지서를 발급 받으려고 준비된 서류를 내었더니만

검인받은 매매계약서에 빠진 내용이 있다는거다.

우리가 매매한 아파트가 주소 정리가 워낙 엉망으로 되어있다보니

정말 난해...업무처리 하시는 아저씨도 혀를 내두르신다.

결국은 매매계약서를 다시 써서 검인을 다시 받아야 한단다.

다행히...매매계약서를 여유있게 프린트해간게 있어서 다행이긴 하였지만

매도인 도장이 안찍혀 있으니,,,큰일!

어차피 4시쯤 매도인인 아저씨께서 우리에게 주셔야할 등기권리증을 분실하셨다 하셔서

등기소에 오셔서 본인확인을 해주셔야 했던지라...

4시까지 아저씨를 기다려서 일을 처리하기로 했는데

가만,,,,

등기소내 은행은 등기관련 업무는 다행히 6시까지 진행이 되지만

국민주택채권 매입을 하려면 국민은행에서만 가능

법원 앞, 국민은행은 4시30분까지만 업무를 본다.

창구 아저씨한테 오늘 일 다 처리해서 접수해야하는데 어쩌져? 하면 앓는 소리를 했더니만

법무사를 통해서 아니라,,,나홀로 등기를 하는 새댁이라고 어여삐 보셨는지

아저씨께서 시가표준액 확인을 해주셨다.

요즘 관공서 공무원들 많이 친절해진거 같다(아저씨 땡큐~)

마침,,,오후시간을 비우고 나와준 아톰이가 왔다.

오전부터 아무것도 못먹고 움직였더니,,,,12시가 되기전부터 몹시 배가 고팠던지라

아톰이가 오자마자 먼저 밥집으로 향했다.

허둥지둥 그래도 맛있게 밥을 먹고...그릇들을 한쪽으로 밀어내고

따로 준비된 매매계약서에 빠졌던 내용들을 집어넣고...클립으로 철을해서 정리를 해뒀다.

아무래두 이따 4시 이후에 일을 진행하려면 좀 정리가 되어야 진행이 될듯 싶어서다.

국민은행으로 가서 채권매입..동시에 할인을 받고

채권매입액은 시가표준액을 기준으로 그 금액에 맞게 퍼센트를 적용해서 금액이 산출된다.

그럼 꽤 되는 금액이 나오는데

돈이 있는 사람이야 매입을 해도 되겠지만

우리같은 서민은 그런 돈이 어딨냐,,,그래서 이걸 그날의 할인시세에 맡게 할인을 받아

그 금액만 납부를하면 채권매입증을 끊어준다.

오늘의 채권할인율은 9.113%

그담은 정부수입인지...

신고가액이 1억원 미만의 주택을 구입하는 경우엔 수입인지가 면제란다.

오호~ 퍼센트를 적용해봤더니,,,그 금액만 약 7만원 가량이 나오던데...횡재한 기분이다.

그담은 대법원 수입증지...즉 등기수수료 같은거다.

이것도 신고가액을 기준으로 산출되는데 우린 8,000원

등기소내 조흥은행이나 우체국에서 사면된다.

이렇게 준비를 해두고

한참을 아톰이와 수다를 떨고 있는데

4시가 좀 넘어서 주인 아저씨께서 오셨다.

서둘러 매매계약서에 다시 도장을 찍고,,아톰이가 복사를 하러 달려갔다.

이번엔...

매매계약서 사본4부, 소유권이전 신청서 사본2부가 더 필요했다.

기다리는 동안 소유권이전 신청서도 다 작성이 되어서 한꺼번에 복사를 할수 있어서 시간 단축

땀나게 달려온 아톰이 검인창구에서 검인을 받는다.

여기선 우리가 사전 공부를 했듯이

매매계약서 원본1+사본4 부를 모두 받아서 그중 원본1+사본2 부는 되돌려 준다.

이래야 이중으로 또 복사하러 안달려가지...

검인을 받자마자 옆 창구

등록세고지서 발급창구로 가서 좀전에 아저씨에게 서류를 냈다.

준비됐던대로 아저씨 서류작성 후,,,등록세고지서 발급해주시고...

바로 옆에 있는 조흥은행에서 등록세를 납부했다.

여기서 잠깐,,

등록세는 신고가액(매매계약서상의 금액)의 3% 와 등록세의 20%인 교육세가 포함된 금액이다.

취득세의 경우엔 등기완료후 1개월안에만 납부를 하면 된다.

이제 신청서 을지에(갑지, 을지, 별지가 있다)

등록세영수필확인서(등기소보관용/등기소의 시청 통보용)을 붙이고

하단엔 대법원 수입증지를 붙이고...

준비된 모든 서류들을 모아 편철을 한다.

이렇게 편철된 서류를 들고 등기소로 가서 접수만 하면 끝인데

우린 주인아저씨가 잃어버린 등기권리증땜에

아저씨 확인조서를 꾸미는데,,,세상에 여기에 아저씨 키도 물어서 적는다...ㅋㅋ

이제 모든 서류가 완료됐다.

접수창구에 접수를 마쳤다.

이상이 있으면 연락이 오겠지만, 연락이 없으면 월요일날 다시 등기소로 와서

등기권리증(일명 집문서..ㅋㅋ)을 받으면 된단다.

모든 일을 마치고 법원을 나오며 시간을 보니,,,5시30분....

오늘 하루를 꼬박,,,이렇게 다 보냈다.

야호~~~

아톰이와 난 하이파이브를 했다.

그 기분,,,정말 느껴보지 못한 사람은 모를것이다.

앞으로 집을 장만하는 사람들에게 나홀로...내손으로 등기를 꼭~ 권해주고 싶다.

이제 별 연락없이,,,월욜만 기다려 본다.

그럼,,,따끈따끈한 등기권리증을 만져볼 수 있으리라!

집에와서 계산기를 두들겨보니

첨 법무사를 통해서 하려했던 비용보다 거의 40만원 가량이 절약이 되었다.

많아야 한 20만원 정도나 생각했는데,,,꽤~~~~ 되는 금액에

더 보람을 느꼈다.

울아톰이 아까 서류를 준비하는 동안내내,,,내 머리를 쓰다듬으며

아유~ 우리 똑똑이! 똑똑이!

를 연발한다.

나 ; 캬캬캬~ 장가 잘왔지??

아톰 : 웅

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<법무사를 통한 비용>

취득세 : 1,360,000만원

등기비용(등록세,교육세 포함) : 3,266,000원

총 : 4,626,000원

<내손으로 등기>

취득세 : 1,360,000원

등기비용

1. 등록세+교육세 : 2,448,000원

2. 채권매입/할인 :   197,359원

3. 대법원증지대 : 8,000원

4. 농어촌특별세 : 136,000원(예정)

총 : 2,789,359원

부대비용

1. 복사비 : 2,500원(허튼데 깨진게 많다)

2. 교통비 : 10,000원(아톰이꺼 포함해서)

3. 인감, 등초본 발급 : 800원

4. 음료수 : 2,100원(등록세고지서창구 아저씨1, 주인아저씨1, 아톰+나 1)

5. 문구류 : 1,500원 (화이트, 클립)

총 : 16,900원

총합계 : 4,166,259원

그래서...절약된 비용은

4,626,000원-4,166,259원 = 459,791원

하루를 투자해서,,,정말 해볼만한 일인거 같다...^^

[강미경]

우리는 웃겨