Re:2011-16299 서울 송파구 거여동 293 거여4단지 아파트(25평형)

안녕하세요.   카페가 박력있고 활기차게 돌아가는 모습이 너무 보기 좋습니다. 부족한 투자자의 한 사람으로서 배우면서 조그만한 참여라도 하면 어떨까해서 답글을 올려 봅니다. 물건을 올려주신 골든브릿지님! 제가 함부로 답글을 올리는 것이 아닌지 조심스럽습니다.   개인적으로 위의 물건은 저와같이 경험이 부족한 투자자들이 공부하기에 재미있는 물건으로 보입니다. 이유는 부실채권과 입찰을 함께 고려하여 수익률을 고민해 볼 수 있기 때문이 아닐까 합니다.   권리분석을 해보니 특별한 하자는 없습니다. 1. 말소기준권리는 2004. 4. 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다.    이후에도 3번에 걸쳐서 우리은행에서 추가적인 대출을 해주었습니다.    마지막에 설정된 근저당권이 2007. 11. 12이니 당시에 이 아파트의 시세는 4억 중반이었으니,    금융권에서 대출한 금액은 크게 무리가 없어 보입니다. 2. 송파세무서에서 압류가 들어와 있는데, 이건은 당해세 또는 국세인데    투자자 입장에서는 당해세로 보수적으로 판단하고 배당표를 작성하시는 것이 안전할 듯 합니다. 3. 전입신고된 김영*은 소유주의 처로 부부관계에 있고 인도명령 대상이니 인수는 없습니다.   참고할 내용은 우리은행의 채권청구액이 3억8000만원에 이른다는 점입니다.   먼저, 위 물건의 월별 가격추세와 거래량을 확인해 보았고 이해의 편리를 위해서 그림으로 올립니다.   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/153E703B4FC5B27908" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="1024" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" id="A_153E703B4FC5B279085BB8"/> 국토해양부에서 발표하는 실거래가 내역을 기초로 평균가격을 산출한 것이고 평균가격의 흐름속에서 또 다시 최고, 최저가격과 가격의 추세선을 그려보았습니다. 그림의 하단은 거래량입니다.   이렇게 가격과 거래량의 흐름을 그래프로 확인한 후 중개업소에서 브리핑하는 얘기를 참고하면 개인적으로 도움이 많이 됩니다. 2007년 2사분기에 최고점을 찍었고 이후 현재까지 가격이 완만한 하락추세를 형성하고 있습니다.   감정가격이 4억이니 최고점대비 20%는 하락해 있고 일반 매매시장에서는 감정가대비 10~15%는 또 하락해 있다고 볼 수 있습니다.   투자기법은 다양하기 때문에 구체적인 언급은 적당하지 않을 듯 하지만, 보다 중요한 것은 부동산 시장상황을 정확하게 인지하고 각각의 국면에 맞는 투자방법을 자신의 자금력과 결합해서 나오는 교집합을 구하면 되지 않을까 생각합니다.   회원님들 모두 즐겁고 행복한 투자하시길 바랍니다.   좋은시간 이 무용