2006년 대도시의 원도심 상권침체에 따른 심각성이 우려할만한 수준에 있다.
대도시의 공통적인 현상으로- 정부는 원도심에 투자하기보다는 원도심 주변에 신도시를 개발해서 신도시 중심으로 경제를 이끌어 나가고 있다. 이는 투자금액 대비 효과 측면에서 원도심을 활성화 하는 것 보다 신도시를 건설하는 것이 더 효과적이며, 능률적이기 때문이다.
공정측면에서도 원도심은 매우 시간이 길고, 활성화하기가 쉽지 않지만, 신도시는 짧은 기간 효과적으로 활성화 할 수 있기 때문이다.
한때 시대를 주름잡던 부동산 부자들은 원도심을 떠나 신흥신도시로 배를 갈아 탄지 오래다. 시장의 변화를 읽고 패러다임의 변화에 한발 앞서서 움직임으로써 부의 영역을 더욱 더 넓혀갔다.
부동산 흐름을 필드에서 체감하고, 향후 전개될 방향을 예측 한발 앞서 투자 하는자만 부자의 대열에 들어 서 있는 것이다.
부자들은 이 시대의 상가를 어떻게 보는가?
첫째-장기적인 관점에서 진정한 투자처로써의 인식은 공통적으로 같이 한다는 점
둘째-발전성을 예측하며, 미래가치를 평가하여 그것을 투자의 기준으로 삼는다는 것. 이러한 힘을 기를 수 있는 방법은 평소 한 분야에 관심을 집중하고, 정보를 수집하고, 분석하여 나름대로의 상가가치관을 형성하는 것이 중요하다.
셋째-상가 투자처로써는 대형쇼핑몰 보다는 단지 내 상가를 선호한다.
단지 내 상가는 비교적 안정적인 수익을 바탕으로 노후대비를 겸 할 수 있으며, 향후 시세차익 또한 기대할 수 있기 때문에 선호도가 높다.
부자들이 생각하는 임대수익-현상유지 개념으로 생각을 하는 경향이 높으며, 가치상승에 따른 시세차익을 목적으로 하는 경우가 많다.
일반적으로 2,000~3,000세대의 대단위아파트 상가에 집중하는 경향을 보인다. 최근 강남 및 잠실의 대단위 재건축 아파트 상가 분양가는 평균 4,000 ~ 5,000만원/坪 정도로 최고가의 행진을 하는 것을 볼 수 있다. 저가의 여러 개 상가 보다 우수입지 하나의 상가가 효자노릇을 하는 사례가 많으며, 부동산 부자들의 투자형태와도 그 맥을 같이 한다. 이러한 투자형태는 미래가치가 높은 상가에 집중적으로 투자 하는 마인드이다.
그럼, 과연 단지 내 상가를 분양 받으려면 최소 어느 정도의 자금이 필요한 것일까? 최근 한 부동산 정보업체가 전국에 분양하고 있는 상가 20,832개를 분석한 결과 지상1층 기준 평균 19.8평으로 평균분양가 4억8596만원으로 평당 2,450만원으로 집계됐다. 그 중 서울에서 분양중인 상가는 지상1층 기준 평균 17.6평으로 평균분양가 5억5117만원으로 평당 3,130만원인 것으로 파악됐다. 따라서, 지상 1층 기준으로 상가 분양 시에는 30%정도의 대출금과 보증금을 감안하면 초기투자비용이 최소 3억 정도는 되어야 하는 것으로 조사됐다.
디즈레일리는 “성공의 비결은 목적을 향해 시종일관하는 것이다. 한 가지 목표를 버리지 않고 지켜 나간다면 반드시 싹이 틀 때가 온다. 사람이 성공하지 못하는 것은 처음부터 끝까지 한길로 나가지 않았기 때문이지 성공의 길이 험악해서가 아니다. 한마음 한뜻은 쇠를 뚫고 만물을 굴복시킬 수 있다” 라고 했다.
부자가 될 수 있다는 믿음을 갖추고, 목표를 바르게 세우면 당신의 미래는 밝을 것이다.
상가 투자의 모든것
상가는 경기에 가장 민감하게 반응한다. 이때 경기는 내수경기를 말한다. 올(2005넌)부터 내수경기가 본격 침체됐다.
그런데도 상가가 투자자에게 인기를 끌었던 이유는 저금리에다 주택시장 규제책에 따른 반사이익 때문이었다. 하지만 경기 침체 (권리금 하락) 이어진다.
권리금은 상가의 활성화 정도를 나타내는 지표. 수도권 주요 역세권 대부분 상가의 권리금이 지난해 이맘때에 비해 적게는 20∼30%, 많게는 70∼80%까지 떨어졌다. 분당 정자역에서 지난해 4000만원의 권리금을 주고산 상가가 영업이 안되어 권리금 없이 내놓아도 세입자를 찾기 힘들다. 떨어지는 것은 권리금 뿐 아니다. 월세도 지난해 이맘때에 비해 10∼30% 떨어진 곳이 수두룩. 임대료 없이 관리비만 내면 입점할 수 있는 곳도 많이 생겨나고 있다. 주변 월세가 워낙 많이 떨어지다 보니 계약기간 월세를 깎아달라는 요구에 건물주인들이 홍역을 치르고 있다.
하지만 상가의 입지나 동선을 잘 따진다면 목이 좋고 또한 권리금 까지 충분히 챙길수 있음은 당연 할 따름일것이다. 이처럼 권리금과 월세가 급락하는 데도 상가가격은 요지부동이다. 일부에선 신축상가를 기준으로 값을 몰래 깎아주기도 하지만 강남권 등 인기지역에서 기존 상가건물의 시세에 큰 변화가 없는 편이다. 갈곳 없는 시중의 부동자금이 여전히 상가시장으로 기웃거리고 있기 때문이다.
주로 20억∼100억원대 이상 자금을 갖고 있는 큰손들을 중심으로 상가에 대한 미련을 버리지 못하고 있는 것 같다. 정보에 발 빠른 큰손들을 따라하는 것은 위험하다. 큰손들이야 여윳돈이 많아 월세가 불규칙적으로 들어오거나 서너 달 들어오지 않아도 버틸 수 있지만 월세로 생계를 유지하는 노년층들은 그렇지 않기 때문이다.
올해도 여전히 내수경기가 별로 신통치 않을 뿐 아니라, 소비성향이 높은 저소득층은 카드부채, 중산층들은 주택담보대출 부채에 시달리고 있다. 소비여력이 많은 일부 부유층들은 부자 정서에 오히려 더 움츠리고 있다. 기업들의 접대비 축소로 고급음식점이나 유흥가에 흘러들어가는 자금도 막아놓은 상태다. 더욱이 저소득층과 함께 소비성향이 높은 20대 ∼30대 초반 젊은 층들은 이렇다할 벌이가 없어 소비할 여력이 없다.
한국은 자영업자가 전체의 30%가 된다며 내수가 침체될 경우 자영업자(소호족)들이 심각한 타격을 입을 것으로 예상했다.
한 중개업자는 “이런 상황인데도 상가 가격이 빠지지 않고 있는 것은 착시현상 때문인 것 같다”며 “재건축 아파트보다 더 거품이 심한 게 상가가 아닌가 한다”고 말했다.
상가에 투자를 하더라도 아직 바람을 타지 않은 역개통지역,도로개통지역 등 특정지역을 제외하고 투자를 하는 것은 신중해야 한다는 의견이 많다. 지금 상가 시세는 임대료및 권리금 하락분이 아직 제대로 반영되지 않은 것 같으며, 지금의 임대수익만을 보고 상가에 투자를 한다는 것은 매우 위험하니 조금 더 추세를 보고 결정해도 늦지 않을것이다.
임대수익률6%이상 나오면 매입하라. 지난 8월 정부의 부동산 종합대책 이후 서울 강남을 중심으로 한 아파트 투자 열기가 상당 부분 식어가는 모습이다. 아파트는 투자수익을 얻으려면 무엇보다 시세가 매입한 가격보다 올라줘야 하지만 매도·매수 심리가 위축된 현 시점에서 은행이자보다 못한 수익률을 보이는 아파트가 훨씬 많을 전망이다.
이런 측면에서 봤을 때 상가투자는 목이 좋은 곳을 잘 고르면 ‘월세수익+시세상승'을 기대할 수 있어 아파트 투자보다 더 나은 결과를 얻을 수 있다. 이런 이유로 노후보장용으로 안정적인 월세수익을 얻길 원하는 수요 등 상가투자 빈도가 높아지고 있다.
현 시점은 과거 2002∼2003년과 같이 임대수익률만 9% 이상 나오는 상가는 거의 없다. 매매가 상승 및 분양가 인상이 되면서 임대수익률이 낮아졌기 때문이다. 지금은 임대수익률 6% 이상 나오는 상가는 매입해도 좋다.
■ 아파트보다 상가가 좋다?
8.31 부동산 종합대책 이후 7억5000만원으로 강남 33평형 아파트를 매입해 3억5000만원에 전세를 놓은 A씨와 구로동 디지털단지 내 상가 18평형을 매입해 보증금 1억원/430만원 임대를 놓은 B씨의 경우를 비교해보자.
현재 강남 33평형의 시세는 큰 차이가 없으며 전세보증금으로 받은 3억5000만원을 상호저축은행(연 5%)에 넣어둔 A씨의 이자는 연 1750만원(월 145만8000원)으로 투자비용 대비 수익률은 4.3%다.
반면, 월 430만원씩 받는 B씨의 경우 임대수익률만 7.94%에 달하고 있다. 이처럼 아파트 임대사업을 하는 경우 매매가 대비 전세가 비율이 40∼50% 수준밖에 안 되기 때문에 연 4%대에 머무르는 곳이 대부분이다.
상가투자는 상가의 규모, 위치, 점포의 크기 등이 다양해 투자금액도 1000만원에서부터 수백억원까지 천차만별이다. 일반적으로 우량상가의 시세는 대부분 5억원 이상으로 보면 된다.
간혹 테마상가, 쇼핑몰 등 1억원 미만의 상가분양이 많이 이뤄지고 있는데 리스크가 큰 만큼 초보투자자에겐 절대 권하고 싶지 않다.투자자금의 규모가 적으면 리스크가 많고 투자자금의 규모가 많으면 리스크는 훨씬 줄어든다.
■‘상권+업종+수익'이 핵심이다 돈이 되는 상가는 한마디로 상권과 업종, 수익률이 모두 잘 갖춰진 곳.
첫째, 실제 구매력이 있는 유동인구가 모이는 곳에 위치한 상가가 좋다. 단순히 유동인구가 많다고 좋은 것은 아니다. 유동인구는 많지만 구매력이 떨어지는 대학가 상권이나 소득수준이 낮은 곳은 경기변동에 매출 하락률이 크기 때문이다. 소득수준이 높은 곳은 불경기에도 소비 지출이 크게 줄지 않는다.
물론 이런 곳은 대부분 권리금이 붙어있다. 하지만 권리금이 없다는 것은 그만큼 장사가 안 된다는 것을 뜻하므로 권리금이 과다하게 붙어있지 않다면 감수해야 한다.
둘째, 업종선택을 잘해야 한다. 대부분 약국, 제과점, 편의점, 부동산중개업소 등이 근린상가에 들어가는 업종인데 그 상권에 맞는 업종이 다양하고 각 상권마다 다르게 나타나므로 사전에 면밀히 검토해야 한다는 것이다. 예를 들어 사무실 밀집지역의 경우 편의점, 김밥, 사무전문점, 약국 등이 좋다. 가급적 24시간 운영하는 곳일수록 좋으며 독점적으로 운영되는 곳이라면 더할 나위가 없다.
셋째, 수익률은 연 6% 이상 돼야 한다. 물론 1층이고 업종도 좋아 권리금이 붙은 곳을 기준으로 한 것이다. 1층이 아니라면 요구수익률은 1% 이상 더 높아야 한다. 또 수도권이나 입지여건이 떨어지는 곳도 연간 1∼1.5% 정도의 수익률이 더 나와야 우량상가로 볼 수 있다.
■ 입지는 같아도 상권은 변한다. 그러나 상가투자에서 실패하지 않기 위해서는 여러가지 주의할 점이 있다.
첫째, 내부상가와 테마상가는 가급적 피하라. 공실이 발생할 우려가 많고 시세 하락 가능성도 높다. 그중에서도 테마상가는 잘만 하면 큰 수익을 얻을 수 있지만 상권이 꺼지면 원금까지 다 날리는 수가 있다. 한마디로 ‘고수익, 고위험' 상품인 것이다.
둘째, 임대료가 무조건 높다고 좋은 것이 아니다. 임대료가 높은경우 그만한 가치가 있을 것이라는 선입견은 버려야 한다. 대부분 그런 경우가 많기는 하나 검증되지않은 상권은 피하는 게 좋다.
셋째, 임차인이 없는 상가는 피하는 게 좋다. 경기침체로 임대차가 없는 상가는 곧바로 공실로 이어질 가능성 높다. 분양상가의 경우가 특히 그렇다.
넷째, 입지와 상권은 다르므로 무조건 선호도 높은 지역만 고집하지 마라. 서울 강남의 상가는 지방에 위치한 상가보다 비싼 경우가 많다, 그러나 이면도로와 접한 강남 상가와 지방의 사거리에 있는 상가의 수익성을 비교하면 지방 상가가 수익성이 훨씬 높다.
마지막으로 입지는 변하지 않지만 상권은 변한다는 것이다. 대규모 택지개발로 신규 상권이 형성이 되거나 지하철의 개통으로 역세권이 형성되거나 재건축·재개발로 유입인구 증가와 시설 개선이 이뤄지는 지역 등이 뜰 전망이다. 반면, 기존 상권에 위치한 근린상가의 경우 이들에 구매수요를 빼앗겨 매출이 감소할 것으로 보인다.
■ 상권 형성의 법칙
항간에는 아파트 투자를 통해 돈을 번 사람들이 상가 투자에서 망한다는 이야기가 있다. 그러나 상가만큼 고수익이 되는 상품 또한 드물다는 것도 사실이다.
분양이 조기 100%성공 분양했다고 해서 상권이 형성된다고 보기는 어렵다. 흔히 토지 및 건물 지분에 대하여 단독 등기로 분양되는 상가를 보면 초기에는 입지가 좋아 분양이 순조롭와 보이나 높은 분양가로 인해 장사를 하는 임차인에게 높은 임대료를 부과하는 악순환으로 장사하는 사람이 들어오지 않거나 들어와서도 몇 달을 버티지 못하고 사업을 접는 경우가 왕왕있다.
이렇게 한 두개 점포가 비기 시작하면서 빈 점포의 모양새는 상권을 떨어뜨리고 슬럼화 되는 것이다. 적재적소란 말이 있듯이 상가에는 그 지역을 반영한 특성에 맞춰져야 하는 것이다.
명동 한복판에 세탁소가 어울리지 않고 동네 골목에 극장이 들어설 수 없듯이 업종에 적합한 상가 아이템이 들어서야 한다. 그리고 대형 할인점 및 유동인구가 몰리는 고객유인점포는 도로가 3차선이상이어야 성공확률이 높다.
백화점이 부자동네 근처이더라도 4차선이고 차량 접근성이 떨어져서 상권형성에 실패하고 손바뀜이 일어난 사례를 강남에서도 보아왔다. 또한 상가의 입지에서도 고객 심리를 파악하여 선정되어져야 한다.
그러나 주부들의 소비 행태를 보면 먼저 편하게 내려가는 길을 택해 아래에 있는 상점을 선택하는 경우가 태반이다. 또한 아래쪽은 지하철, 버스 정류장이 있는 경우가 많아 상가도 많이 형성되어 있으니 상점이 즐비하게 늘어섰고 다양한 점포들이 아이쇼핑을 하기에도 좋다.
결국 점포가 많이 몰리는 지역으로 주부들이 이끌리게 되고 이곳에서 소비를 하게 되는 것이다. 그리고 점포의 내부문제를 보면 의류점으로 분양하기 위한 근린상가들이 의료병원으로 분양되는 경우도 왕왕 생긴다.
그런데 병원의 시설은 휠체어 및 진료 수술 입원실간 이동문제가 일반 상가와는 설계상 달라야 한다. 그러나 이를 건축 완공된 후에 바꾸는 것은 쉽지 않고 투자자들로 하여금 메디칼센터로 분양하면서 고수익을 보장한다는 분양회사의 말을 믿고 분양받은 투자자가 이런 시설을 한다는 것은 쉬운 일이 아니다.
그리고 상가를 이용하고 있는 동선을 고려한 출입구 설계가 이루어져야 하는데 극장 및 대형할인점의 동선과 일반 품목의 상가 동선이 어울리지 못하면 상권형성이 실패하는 경우도 지하철 역세권에 있는 상가중에서도 보여진다.
그리고 건물 전체를 특정 아이템으로 꾸며진 테마상가의 경우 주변 고객 수준 및 시대흐름의 상황을 정확히 파악하지 못하게 되면 건물 상가 전체가 슬럼화되는 경우도 생긴다.
그러므로 상가 형성의 법칙을 보면 상가는 그 지역적 특성에 따라 입지 창출형 부지, 입지 적응형 부지, 독립형 부지로 나누어지고 또한 공간적 구조로 보았을 때는 광역중심 입지, 지역 중심 입지, 근린 입지로 나누어진다.
상권이 초기에는 잘 형성되다가도 지역의 특성이 고객의 욕구를 충족시키지 못하는 상태에 이르면 고객들은 대체지역으로 몰리게 되어 상권의 변화가 일어나는 경우를 자주 본다. 십년전만 해도 영동시장과 강남구청지역이 대단한 번화가 이었는데 젊은이들의 집중현상을 만족시키지 못하자 소비의 한계가 다다르고 결국은 강남역으로 주류 상권이 바뀌게 되었다.
이러한 입지 분석, 주위 고객 분석, 고객 이동 동선, 향후 경제흐름, 문화의식 변화등을 분석한 적합한 상점만이 그 상권을 형성시킬 수 있다.
8.31대책 그 이후 상가시장은 ‘맑음’
정부의 8.31대책발표 이후 부동산 시장은 혼돈의 장이 계속되고 있다. 특히 주된 규제내용이 ' 주택' 과 '토지' 쪽에 집중되다보니 다주택 보유자와 토지 소유자등의 심리적 압박감은 가히 공포에 가깝다고 할 수 있다.
아파트의 경우 비 인기지역 매물이 늘어 하락압력이 커지고 있고 재건축아파트의 경우도 기반시설부담금등 잇따른 악재로 하락폭이 적지않을 듯 하다. 응당 주택과 토지시장이 위축될 수 밖에 없는 불가항력인 상황이다.
반면 8.31 부동산 정책에 따라 상대적인 수혜주로 부상하고 있는 상가시장은 임대수익형 또는 확실한 투자가치가 있는 상가를 중심으로 투자자들의 무게중심이 이동될 것으로 예상된다
고정수익 확보가 가능한 상가나 미래 투자가치가 확실한 수익형 상가에는 방황하는 투자자들에게 보다 안정적이고 확실한 수익원이 될 수 있기 때문이다.
그렇다면 8.31 부동산정책과 관련해 ‘상가시장’이 더욱 주목을 받는 이유에 대해 살펴보자.
먼저 상가후분양제(2005년 4월 시행 - 연면적 3000㎡ 이상이 되는 상가는 골조공사 2/3이상을 마치고 분양해야함)로 이미 상가공급은 줄어있지만 다른 부동산 상품보다 고정적인 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있는 상품이라는 점이다. 종전보다 법적 보호장치가 강화되자 투자 안정성이 보장되는면서(자금관리 신탁) 투자자들의 관심도 예전보다는 높아지고 있다.
8.31정책과 관련하여 상가의 실 거래가에는 영향이 미치나 보유세 및 양도세 부담이 적고 8.31 대책내에 상가에 대한 별도의 규제조항이 없다는 점도 상가만이 갖는 잇점이라 할 수 있다.
또한 전매제한이 없는 큰 메리트가 여전히 상가에는 존재하고 있고 재건축규정 강화에 따라 ‘리모델링 상가’에 투자할 경우 자금회전이 빠르다는 점도 장점중 하나다.
한가지를 더 보탠다면 다상가 보유자에 대해서는 ‘1가구 2주택’에 해당되는 중과 규제가 없다는 점도 장점에 해당된다.
이상 여러 가지의 잇점 때문에 부동산 양대축인 주택과 토지시장의 위축속에도 유독 상가시장만은 투자이동과 인기상승으로 이어질 가능성은 더욱 커지게 되었다.
마땅히 8.31대책으로 갈길을 잃은 투자자들에게 상가시장은 자신들의 파이를 키워갈 수 있는 훌륭한 오븐역할을 할 것이다. 돈 되는 상가 따로 있다
2006년의 부동산 투자의 인기 종목은 땅과 상가가 아닐까 한다. 그 중에서도 8.31 폭풍을 피해간 상가 물건이 한창 인기이다. 모 경제TV 프로그램에 나가 경매물건을 소개한 적이 있는데 꼭 부탁받는 물건이 바로“상가”매물이다.
사상 최저 저금리가 계속되고 앞으로도 예금으로 생활할 수 없게 된 사람들이 가장 관심을 가지고 있는 물건이 월세를 받을 수 있는 상가 매물로, 어차피 마이너스 금리시대를 살아야 한다면 지금까지와는 전혀 다른 노후 전략을 세워야 하는 시대에서는 불가피한 선택이다.
경매로 상가를 낙찰받을때 주의해야 할 사항
상가는 크게 4가지로 구분된다.
▶근린상가
병아리 투자자로부터 가장 높은 인기를 받고 있는 물건으로, 근린주택의 일부에 있는 소규모 상가이다. 소규모상가의 경우 두 가지로 나누어 살펴보아야 한다. 상가(근린) 부분만 낙찰 받는 경우와 근린주택 전부를 낙찰 받는 경우다.
주의해야 할 물건은 상가(소형)부분만 경매로 나온 경우로 상가는 상권이 죽어 있는 경우가 일반적이다. 만약 영업이 잘되거나 위치가 좋은 물건이라면 대개는 동네 중개업소에서 해결하여 버리기 때문에 경매시장까지 등장할 여지가 별로 없다.
그러나 근린 물건 중에도 근린주택 전체로 투자가치가 충분한 우수물건도 자주 등장하는데 이런 물건은 장사가 안 되어서라기보다는 건물 소유자의 과다한 채무로 경매시장에 등장하는 물건이다.
입지여건이나 배후 인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린 상가는 투자가치가 충분하여, 현재는 미성숙 상태라 해도 시간이 지날수록 주변 상권이 안정되고 땅값이 오르는 것이 일반적이므로, 자산가치 측면에서도 유리하며 불경기에도 이 종목의 부동산 낙찰 가격은 떨어지는 경우가 거의 없다.
주거까지 겸용할 수 있어 직접 운영하고자 하는 물건은 독자들에게 권할 만하다.
얼마 전 수원법원 경매7계에서 경매가 된 안양시 안양동에 있는 근린 주택의 경우 전체 대지면적이 152평이고, 건물은 지하 1층, 지상 4층으로 총건평 250여 평 규모다.
지층(60여 평), 1층(80여 평)이 슈퍼마켓으로 사용되고 2, 3, 4층은 주택으로 사용되는 물건으로 법원감정가격이 12억원 정도였는데 낙찰가격이 12억 5천만 원으로 감정가격 이상으로 낙찰 되었지만, 위치나 상권 등이 우수한 곳으로 성공한 낙찰사례였다.
이 종목은 현재 낙찰가격이 상당히 올라가고 있는 것으로 나타나고 있어 수익률이 낮아지는 문제가 있는 것이 추세다.
▶아파트 단지내 상가
극심한 불황을 맞아 생계형 창업하거나 임대사업하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지내 상가가 꼽힌다. 요즈음 대형쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형 쇼핑센터와 중복업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다.
단지내 상가는 5000만 원대의 소액으로도 투자가 가능하고 가족들의 노동력으로 운영 할 수 있는 것이 장점이다. 최근의 실업난을 창업으로 뚫어보려는 사람들이 늘어나면서 그 동안 외면당하던 단지 내 상가도 경매시장에서 인기도 점차 회복세를 보이고 있는 추세이다.
이 물건의 동향을 보면 서울·수도권에서 매월 200∼300여건이던 것이 최근 경제 상황을 반영한 탓인지 400여건 정도가 경매에 붙여지고 있다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 50%를 밑돌아 한동안 경매시장에서 큰 관심을 끌지 못하는 상품이었다.
1층 상가를 기준으로 1회 이상 유찰된 후 2차 입찰에서 10-15대1 정도로 낙찰되고 있고, 2층 이상의 물건은 3회 유찰에서 겨우 낙찰되고, 소규모 단지의 물건이나 지방의 아파트단지는 낙찰가격이 잡히지 않는 곳도 있다고 한다. 이런 경우는 주의해야 할 것은 자명하다.
★아파트 단지 내 상가의 장점
부동산 경매를 통해 단지 내 상가를 낙찰 받는 경우 1층을 기준으로 분양가격의 70-75%선에서 소유권취득해야 경매의 잇점을 살렸다고 할수 있다. 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능하여 초기 취업비용을 줄일 수 있다.
낙찰가격의 50%정도는 경락잔금을 이용하면 전세보증금 정도의 가격으로 내 건물에서 시작이 가능하다(지역에 따라 낙찰가격 차이가 매우 크다).
살아있는 상권이거나 운 좋게 목 좋은 상가의 경우에는 바닥 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰 받으면 웃돈 없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다.
최근 단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다는 점도 장점이다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방등 대부분의 근린생활 시설까지 확대되었다. 이런 영업을 목적으로 임대 얻으려는 세입자를 상대로 한 단지 내 임대사업용으로도 적합하다.
1000가구 이상 대단지로 독립적인 상권을 확보하고 있는 경우의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다. 그러나 최근에 제정*시행되고 있는 상가건물임대차보호법과 시행령에 의한 세입자에 대한 임대차 보호규정으로 인해 권리분석도 신경을 써야 한다.
★소액으로 아파트 상가에 투자한 사례
광진구 자양동에 사는 신영모씨는 지난해 9월 서울 송파구 방이동에 있는 ** 아파트 단지 내 상가 2층 실평수 14평을 2번 유찰 때 감정가격 4,500만원의 67%선인 3,020만원에 낙찰 받았다. 이 아파트는 지난 92년 말 입주됐으며, 900여 가구로 독립적인 상권을 확보하고 있다. 낙찰당시 보증금 2,000만원에 월 35만원 피아노 학원으로 임대되고 있었다.
입찰일에 이 피아노학원 원장님도 함께 입찰했었는데 경험이 없던 원장님은 당일 입찰가격의 최저가격인 2,900만원에 응찰하여 3명중 꼴등을 했는데 2등은 3,000만원에 응찰했다. 잔금 치르고 피아노 학원에 다시 재임대 했는데 학원 원장님이 감정가격 수준으로 매매할 것을 부탁했는데 그 다음 진행상황은 잘 모르겠다.
경매를 처음 배우는 과정에서는 이처럼 투자자금이 소액이면서 명도가 어렵지 않는 물건으로 경험을 쌓아가는 것이 무엇보다 중요하다.
▶종자돈 2억 원 정도로 방이동 상가에 도전한 사례
얼마 전에 송파 방이동 송파구청 건너편 먹자골목 안에 3층짜리 상가중 1층에 실 평수 140여 평이고 용도는 갈빗집으로 사용되고 있던 물건이 경매로 나온 적이 있었다.
장사가 안 되어 경매 나온 것이 아니라 건물주가 망하는 바람에 갈빗집까지 망하게 된 것이데, 갈비집 사장이 인테리어공사하면서 들어간 공사비 약 3억원을 유치권이라고 신고하는 바람에 감정가격 7억5천만 원짜리가 3번 유찰(세 번 유찰이면 감정가격 대비 51,2%)로 떨어져 입찰당일 최저입찰가격이 3억 9천여만 원일 때 4억7천만 원에 응찰하여 경쟁자 5명을 물리치고 낙찰 받은 것이 2003년 말이었다.
응찰 전에 서울 잠실 신천동 모새마을금고가 이율 8%로 3억원을 잔금융자해 주기로 약속한 상태로 응찰해서 순투자 금액은 2억원 정도였다.
잔금 납부후 기존의 갈비집 사장과 재계약하는 조건으로 유치권 포기각서를 받았는데 응찰 전에 이런 경우에 유치권은 성립하지 않는다는 이미 알고 있었다. 만약 계속해서 유치권을 주장하며 돈을 요구하는 억지를 부리면 강제집행 하겠다고 식당주인에게 협박(?)한 것도 어느 정도 효과가 있었는데, 더 중요한 것은 장사가 상당히 잘되고 있었다.
임대조건은 보증금 4억원에 월세 7백만 원을 받는 조건이고, 단 1순위로 전세권을 설정해주기로 하였는데 이것으로 유치권과 명도문제가 한번에 해결된 것이다.
받은 전세금으로 새마을금고 융자를 상환한 것은 말 할 것도 없고, 따라서 순투자는 1억 원 정도이고 월세 700만원을 받고 있는데 갈비집 사장이 평당 1,000만원씩 계산해서 14억원에 팔라고 하고 있다.
▶수십,수백 개로 쪼개진 소형 평수의 상가들
대형상가중 일부 점포로 수십,수백 개로 쪼개진 소형 평수의 상가들이 경매로 넘어오는 경우이다. 몇 년씩 비어있는 이런 상가는 병아리들은 처음부터 쳐다볼 생각을 하지 않는 것이 좋다.
지상 층이라면 그나마 어떻게 해 볼 수도 있는데, 대개는 지하층으로서 상권이라고는 형성될 가망이 전혀 없는 그야말로 완전히 죽은 상가에 투자하였다가는 머리만 아플 뿐이다. 그러나 지하층이라도 역세권의 대형상가라면 리모델링이나 용도변경등의 방향이 잡히는 경우라면 도전해 볼만하지만, 전체적으로는 사업 위험부담이 높다.
▶대형상가가 통째로 경매에 붙여지는 경우
이 경우는 한 번 해볼 만하다. 대체로 이런 상가는 장사도 상당히 활발하고, 투자처로는 손색이 없으나 우선 투자금액이 상당하다.
2년여 전에 서울 동부법원에서 경매에 붙여진 강동구 암사동의 모 아파트단지 입구에 있는 **종합상가의 경우 지하 1층, 지상 3층짜리로 최초감정가가 64여억 원 정도였고, 3차 유찰되어 32억 6,500여만 원에서 경매가 진행되었는데 경쟁률 2대 1로 모 부동산컨설팅회사가 42억원에 응찰하여 낙찰 받은 사례가 있었다.
시가 100억원이 넘는 상가를 권리금 한 푼 지불할 법적 의무 없이 45억 원 정도에 소유권을 취득했으니 성공한 사례라고 생각할 수 있으나, 아무나 그렇게 할 수 있는 것이 아니다.
이 상가에는 전체로 약 100여개의 점포가 성업중으로 상가건물임대차보호법 시행이전에 저당권이 설정된 연유로 이법의 보호를 받지 못하는 상가 임차인이 수백 명이 존재하였고, 보증금과 권리금을 모두 날릴 처지에 빠진 상가 세입자들의 격렬한 반발로 인해 명도에 많은 비용과 시간이 소요된다는 점은 유의해야 한다.
요즘 상가투자에 나서는 분들의 성향이 직접 자신의 명의로 구입하기보다는 펀드 등을 통해 덩치를 키운 다음 은행이자 이상의 월 수익이 기대되는 대형 상가나 오피스건물을 공동 응찰하는 추세가 일반화되고 있다.
또 하나는 펀드전문회사가 펀드 등을 통해 자금을 모아 오피스나 상가에 투자하여 운영비를 제외한 이익금을 배당금 형태로 돌려주는 간접투자도 더욱 발전할 것이다. 8.31 정책이 어떤 결과를 가져오는 것과는 상관없이 대세는 간접투자의 시대로 나아가고 있는 것은 분명하고, 이는 올바른 추세라 할 수 있다. 그 중심에 상가나 오피스물건이 있다고 보면 정확하다.
상가투자 잘못된 상식 바로잡기 (4) - '유명 브랜드 상가'는 상권분석 따로 필요없다 (?) -
우리 국민들은 유난히 메이커(이름난 제조회사 또는 제품을 말함)에 민감하다. 세계적으로도 일본과 함께 메이커에 대한 충성도는 정평이 나 있을 정도다.
메이커에 대한 의존도 또한 소형에서 대형 소비재에 이르기까지 다앙하고도 폭넓다. 아침에 일어나 잠들기 전 하루일과를 따져봐도 먹고, 입고, 마시는 일련의 움직임 조차 메이커와 결코 뗄레야 뗄 수 없는 관계로 형성되어 있다.
모든 기업이 브랜드 강화에 사운을 걸고 있는 이유는 바로 여기에 있다. 브랜드 가치가 곧 기업의 가치이기 때문이다. 일단 검증된 신뢰를 통해 소비자들의 의식에 안착된 브랜드라면 그 기업은 최상의 경쟁력을 갖추게 된 셈이다.
부동산 시장의 경우도 예외는 아니다. 특히 아파트는 브랜드에 따라 분양율의 결과값이 다르게 나타나고 집값에도 영향을 미친다. 아파트 브랜드의 영향력이 강력해지자 모 지역에서는 자신들의 아파트 가치를 높이기 위해 낡은 건물을 도색하는 과정중 유명브랜드를 무단 사용했던 웃지 못할 해프닝이 벌어진적도 있었다. 그만큼 요즘의 아파트 브랜드는 자산가치를 결정짓는 중요한 잣대가 되었다.
상가시장에서도 브랜드의 중요성이 부각되기는 마찬가지다. 특히 주상복합상가 경우 분양업체가 기 분양했던 아파트의 유명세(브랜드)를 그대로 옮겨와 상가 분양에도 적극적으로 활용하고 있다.
물론 오감에 익숙한 브랜드는 당연히 투자자들의 마음을 쉽게 움직이는 것도 사실이다. 유명 D브랜드 분양현장에서 종사하고 있는 관계자의 말을 빌자면 실물경기 침체로 요즘 상가시장 전체 분위기도 많이 가라않긴 했지만 다른 현장에 비해 상담, 문의건수는 꽤 많은 편이라며 ‘브랜드 파워’를 실감하고 있다고 했다. 그러나 아이러니하게 계약율에 대한 답변은 그리 시원스럽지 못했다.
상가는 다른 부동산과 달리 의외의 변수가 많은 투자 상품이다. 브랜드의 힘만으론 상권을 이끌수가 없다는 부연이다.
실례로 서울 강서쪽에 위치한 A 주상복합 상가는 입주한지 두해를 넘겼지만 1층 일부 공간을 제외하고는 나머지층은 빈 공간으로 남아있다.
역세권의 뛰어난 입지에도 불구하고 공실인 상가도 있다. 서울 강남의 B상가는 지난 7월 완공되었지만 상가 부분은 1/3도 채우지 못했다. 그것도 한 두 살 사이 두 점포가 채워진 결과치를 포함해서다.
서울 강북의 C상가도 이달 입주를 앞두고 있지만 여전히 분양율이 저조해 담당자들은 노심초사하고 있다. 공교롭게도 이들 주상복합건물들은 누구나 이름만 들어도 알만한 유명 브랜드다. 더군다나 역세권의 양호한 입지에다 상층부 주거공간의 분양은 성공했슴에도 상가투자자들을 유인하는데는 이름값을 해내지 못한 형국이다.
주거비율 대비 상가면적이 넘쳐나 상가가치가 떨어진 점과 전반적인 상가시장의 투자 위축으로 분양부진 이유를 들러댈 수도 있으나 상가는 브랜드 자체만으로 상권을 형성하기엔 역부족인 성질의 것이라 할 수 있다. 따라서 상가투자의 초점은 브랜드가 아니라 정확한 상권분석을 하고자 하는 의지에 맞춰져 있어야 한다.
제 아무리 유명한 브랜드라도 주상복합상가 투자를 고려하는 투자자는 고정고객인 상층부 세대수에만 의존해서는 상권형성에 한계가 있으니 일반상가의 주 기능인 유동인구 수요층의 흡수까지 고려한 입지를 눈여겨 봐야 한다.
물론 유동인구가 많다고 해도 주 동선에서 벗어난 위치라면 아무리 역세권이라 해도 소비층을 이끄는데는 한계가 있으니 이점 또한 유념해야 한다.
한가지 더 체크해야 할 주요 사항은 업무시설이 집중된 상권내 주상복합상가는 주 5일제 근무 실시로 인해 5일장 장터로 전락하기 십상이다. 따라서 투자자들은 조석으로 심술을 부리는 상권의 이면을 속속들이 파헤쳐는 혜안을 갖추고 투자에 임해야 한다.
상가투자에 있어서 유명 브랜드만이 능사는 아니다. 결국 브랜드가 상권의 활황을 이끄는 주체가 아니라 상권이 활성화돼야 브랜드가 더욱 돋보이게 될 뿐이다.
상가는 다른 부동산과 달리 의외의 변수가 많은 투자 상품이다.
- 장사가 잘되는 입지 찾기 - 7
- 반면교사, 안되는 입지를 피하는것도 잘되는 입지를 찾는 또다른 방법이다.
우리는 지난 몇주간 장사가 잘되는 입지분석을 위한 공부를 진행하여 왔다.
지난 시간의 내용들을 실전창업에 접목하여 꼼꼼히 분석하여 보는것이 필요하겠지만, 장사가 잘되는 입지를 찾는데서 좀더 다른 시각적인 접근을 시도해보기로 한다.
즉, 장사가 안되는 입지들은 어떤 입지인가를 아는것도 장사가 잘되는 입지를 찾는데 중요한 안목키우기가 될 수 있기 때문이다.
장사가 안되는 입지의 성격들
팽창의주변부상권
상권의 확장은 단순하게 긍정적인 요소가 있지만 자칫 중심부의 활황분위기가 주변부까지 파급효과를 가질 수 있다는 점을 지나치게 확대해석할 경우 기대에 못미칠 수 있으므로 유의해야한다.
분할된 상권
상권이 도보통행으로 교차이용이 가능하지 않고 단락되어서 지역적인 상권은 좋지만 반대편 상권 유동인구를 흡수하지 못하는 상권은 유의해야할 상권이다.
매물로나온상가가많은상권
장사가 잘되는 지역일 수록 매물을 찾는것이 어렵다, 특히 운영주들의 특성상 자신의 점포가 매물로 나와 있는것을 밝히는 것을 꺼리는 특성이 강한것을 고려한다면 중개업소등에 주변 매물점포가 많이 있다면 상권이 위축되어 가는것을 의미한다.
기술서비스 위주의 업종인곳
주변업종을 통해 시너지 효과를 보아야 하는데 기술서비스업종(세탁소,세차장,정비업소,표구상등등)위주로 상권이 형성된 지역은 한정된 업종만이 생존가능하다(예:차량수리서비스업종으로 특화된 곳은 관련 상권이 제한적일 수 있다.
상권의 골목끝이 막다른상권
길은 상권형성에 가장 기본적인 구비점이다.
주변에 대형유통시설이 경쟁관계에 있는 상권
대형업소 가까워서 오히려 대형업소의 유동인구를 흡수할 수 있는 일부 업종도 있으나 중거리이내에 존재함으로 해서 대형업소의 유동인구를 흡수하기는 커녕 경쟁에 밀리는 경우가 있으므로 대형유통시설과의 유동인구 분배에 관해 주의깊은 관찰이 필요하다.
다수점포가 권리금이 없이 유통되는 상권
권리금은 창업을 희망하는 입장에서는 지불하기 아까워 하는 측면이 강하지만 엄밀하게 말하면 장사가 되는 입지의 값어치를 대변하는 기준이되기도한다.
빈점포가 많은 곳
주변의 업종에 대한 업종전환이 자주 일어나고 빈점포가 많다면 겉으로는 화려해보여도 실속없는 상권일 수 있다.
고개마루상권
특별한 호재가 없는 이상 상권의 연속성이 이어지지 않고 단락되어 흐름이 끊기기 때문이다.
보행자통로가 지나치게 협소한곳이나 넓은곳
보행자통로가 지나치게 협소한곳을 피해야 하는 이유는 시각제한때문이다. 즉 보행자의 시야가 적절한 수준을 유지해야 노출을 기대할 수 있는데 지나치게 좁을 경우 앞점포에 가려 뒷점포는 상대적으로 노출기대를 할 수 없다 따라서 이런경우라면 상권유입부 초반이 유리하며 지나치게 보행통로가 넓은곳은 시각의 분산과 유동인구 분산이 있을 수 있어 좁은경우와 반대의 이유로 효과를 기대하기 어렵다. 다만, 보행자와 차량통행이 구분이 있음에도 불구하고 혼재하는곳이라면 보행자통로가 좁더라도 무방하다.
입지분석은 실전적인 요소로 하나하나의 항목에 대한 메모를 현장답사시 활용하여 현장대비를 해야할 필요가 있다.
택지개발지구내 근린상가 뒤이어 민자역사, 테마쇼핑몰은 주춤
2006년 1/4분기를 상가투자의 가장 적정한 타이밍으로 보고 있는 가운데 상가투자를 고려중인 투자자들은 ‘500세대 내외의 단지내상가’를 가장 선호하는 것으로 조사됐다.
이는 8.31대책이후 상가시장의 후광효과가 예상보다 저조함에도 불구하고 단지내상가만이 과열 현상을 보인데 대한 심리적 쏠림현상이 반영된 것으로 풀이된다.
그 다음으로는 ‘택지개발지구내 근린상가’를 선호하는 응답자도 27%에 달해 시세 상승의 한계를 보이고 있는 기존 도심 상권을 벗어나 새로운 상권에 거는 기대가 큰 것으로 나타났다.
‘상권이 발달된 도심내 주상복합상가’에 대한 답변도 19.7%로 나와 일부 투자자들은 상권이 검증된 지역내에서의 주상복합상가에 대한 투자가치에 관심을 두었고 응답자중 9.4%만이 ‘민자역사 또는 테마쇼핑몰’을 투자 희망 상품으로 보았다.
연령별로는 20대(44.9%), 30대(41%), 40대(48.9%), 50대(35.3%) 모두가 ‘500세대 내외의 단지내상가’를 우선순위로 꼽아 투자자들은 경기현실을 감안한 가장 안정적인 투자처를 요구하는 것으로 분석되었다.
한편, 지역별 조사에서도 서울을 포함한 경기권에서는 47.2%가 ‘500세대 내외의 단지내상가’를 희망 투자처로 꼽았으며 그 밖에 지방 지역에서도 대전/충청 38.5%, 광주/전라 38.6%, 부산/울산/경상 37.1%, 강원 41.7%, 제주 40%가 ‘단지내 상가’를 최고의 투자상품으로 선택했다.
[한겨레] 자영업을 하는 진순숙(55)씨는 지난 2002년 5월 힘겹게 모은 돈 7천만원을 투자해 서울 신도림테크노마트 상가 2계좌를 분양받았다. 나이 마흔에 남편을 잃고 붕어빵장사, 과일노점 등 안 해본 일 없는 진씨는 ‘고생 끝’이라는 기대에 부풀었다. 시행사 소개로 중도금 7200만원을 대출받으면서 연 9.5%의 이자를 물어야 했지만 그냥 감수했다.
하지만 진씨는 완공 예정일이 지났지만 상가 구경은커녕 대출이자 57만원을 꼬박꼬박 물어야 하는 처지로 몰렸다. 시행사 쪽에서 애초 자신들이 원했던 방식으로 당국의 허가가 나지 않자, 공사를 2년6개월이나 미뤄 올해 4월에야 시작했기 때문이다. 진씨의 고달픈 생활도 그만큼 연장돼, “앞으로도 2년 넘게 이자를 더 낼 생각을 하면 속이 타들어간다”고 한다. 진씨와 함께 같은 상가를 분양받은 조아무개(54)씨도 “퇴직금 5400여만원을 계약금 등으로 냈다가 착공이 지연되자 불안해서 중도금을 내지 않았는데, 지금은 연체료만 3400만원이 붙었다”며 한숨을 내쉬었다.
8·31대책뒤 거짓광고 홍수
2002~2003년 사이 분양됐던 대형 복합상가들이 하나둘씩 완공되면서, 당시 허술했던 상가분양의 문제가 한꺼번에 드러나고 있다. 여기에 8·31 부동산대책 발표 뒤 상가 시장이 다시 주목을 받게 되자, 과거 미분양됐던 대형 쇼핑몰들이 앞다퉈 분양에 나서 또다시 피해자들이 대량으로 쏟아지는 게 아니냐는 우려가 나온다
단지 내 상가 - 고정수익 얻을 수 있어 초보자에 딱!
20~30평형 중소 아파트 밀집단지 좋아 대형마트 들어서는지 면밀히 조사해야
지난 9월 주택공사가 경기도 용인시 동백지구 1단지에서 낙찰가율이 285%로 상가 감정가보다 세 배 가량 높은 가격으로 낙찰됐다.
고양 풍동, 용인 동백지구 4단지 등 같은 달 분양한 단지 내 상가 낙찰가율도 대부분 160%대를 넘어섰다. 정부의 각종 규제로 부동산 투자 열기가 시들해졌음에도 단지 내 상가 인기는 여전하다. 일종의 상가 투자 ‘블루칩’인 셈이다.
왜 그럴까. 가장 안정적이고 대중적이어서 초보자도 가능하고 아파트 입주자들을 끼고 있어 고정 고객을 확보할 수 있다는 게 큰 장점이다. 당연히 임대가 잘 되는 편이어서 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
?어떤 곳을 골라야 하나
단지 내 독점상권 규모를 가장 먼저 확인해야 한다. 500가구 이상은 돼야 한다.
신도시나 택지지구보다는 오히려 난개발이 된 대규모 단지가 좋다. 택지지구나 신도시의 경우 아파트가 들어서고 난 뒤 근린중심상권에 대형 상가가 들어서면 단지 내 상가는 타격을 입는다. ‘상가 114’의 유영상 소장은 “대형 상권과는 거리가 떨어진 1000가구 이상의 대형 아파트 단지를 고르는 게 유리하다”고 말했다.
배후 아파트의 경우, 20~30평형대 중소형이 밀집한 곳이 좋다. 통상 소득 수준이 높은 곳에선 단지 내 상가에서 소비하는 성향이 낮다. 이들은 주로 백화점이나 할인점에서 물건을 사는 경향이 있다.
단지 내 상가는 동선도 잘 감안해야 한다. 무조건 단지 입구만을 선호하다가는 낭패를 볼 수도 있다. 아파트의 향을 우선해 배치하다 보면 단지 입구가 주민들의 동선과 떨어진 경우가 생길 수 있기 때문이다. 후문 입구라도 주민들이 많이 다니는 곳이 더 낫다.
청약 거품은 주의해야
단지 내 상가의 가장 큰 약점은 시간이 지나면서 인근에 대형 마트나 백화점 같은 중심 상권이 들어서면 급격한 상권의 쏠림 현상을 겪게 된다는 것이다. 단지 내 상가엔 주로 생활 편의 시설 같은 필수 업종들만 들어서는데, 이 경우 인근에 대형 상권이 들어서면 경쟁에서 이기기 어렵다. 소비자들의 소비 성향도 대형 할인점 등을 선호하는 쪽으로 바뀌었다.
실제 분당이나 일산 같은 신도시 상업지역에서도 단지 내 상가는 중심상권과의 경합 때문에 점차 쇠퇴하는 경향을 보이고 있다. 입주 초기에는 좋아보이지만, 일단 단지 내 상가에서 공실이 생기면 채우기가 어려워진다.
단지 내 상가 투자가 아직 안정적이긴 하지만, 낙찰가율 150%를 넘는 무리한 투자는 신중해야 한다고 말한다.생활필수 업종 위주로 들어서는 단지 내 상가는 상권 확대에 한계가 있는 만큼 상가 투자에 앞서 수익률을 면밀하게 따져봐야 한다.
상가시장 기지개 목좋은 곳 찾아볼까
최근 상가시장의 회복조짐은 8．31대책의 규제로부터 자유롭다는 점이 가장 원인이다．
우선 상품별 입지별 개발재료에 따른 양극화가 심화될 것이란 전망이 가장 우세하다．테마상가의 경우 최근 3년간의 공급과잉이 해소될 때까지는 당분간 투자전망이 불투명할 것으로 보인다．
근린상가와 주상복합상가는 역세권과 택지지구 등 입지여건이 양호한 곳을 중심으로 서서히 회복세를 탈 것이란 전망이다．단지내상가는 8．31대책의 반사이익을 가장 빨리 받으면서 투자열기가 달아오를 것으로 예상된다．
전문가들은 8·31대책을 기점으로 향후 부동산시장 투자패러다임이 급격히 바뀔 것으로 내다보고 있다.
주택·토지를 구입해 묻어뒀다 시세차익을 챙기는 그동안의 단순투자 패턴이 양도세 등 각종 세금강화로 앞으로는 상가·오피스텔·빌딩 등 이른바 '수익형 부동산'을 통한 '임대수익 얻기 방식'으로 전환된다는 것이다.
따라서 상가나 빌딩 오피스텔 등 임대수익형 상품의 부가가치가 한층 높아질 전망이다.
단지 내 상가의 경우 상가 수익성을 쉽게 가늠할 수 있는 데다 상권 해당 단지에 대한 독점상권 보장인식 때문에 8·31대책 발표이후 투자분위기가 가장 빨리 호전되고 있다.
8·31대책 발표 두달이 지난 현재 상가 중에서는 단지내 상가가 단연 인기다.
특히 단지규모가 크고 독점상권의 보장성이 강한 수도권 단지내 상가가 투자자들의 관심대상이다.
반면 근린상가와 주상복합아파트 상가는 기대만큼 활기를 띠지 못하나 수도권 유망택지지구나 서울 뉴타운 지정지역,역세권 등지에 들어서는 근린상가나 주상복합아파트상가는 입지여건의 우월성 때문에 투자자들의 발길이 잦다.
근린상가는 지난 4월 후분양제가 실시되면서 관심이 높아졌다.
연면적 3000㎡(907평)이상의 상가의 경우 골조공사가 3분의2 이상 진행된 다음에야 분양할 수 있게 한 게 후분양제다.
이로써 대형 상가의 공급이 4월 이후 급격히 줄었다.
이 때문에 분양 중인 상가의 희소성이 높아져 투자자들의 눈길을 끌고 있는 추세다.
초보 투자자들이나 실수요자들은 택지개발지구의 상업용지에 건립되는 근린상가를 둘러보는 게 좋다.
일단 상권이 활성활 가능성이 높기 때문이다.
공급과잉에 경기불황으로 최근 2년간 침체를 면치못했던 테마상가시장도 모처럼 활기가 돌고 있다.
8·31 대책 이후 마땅한 투자처를 찾지못한 유동자금이 다시 상가로 흘러들고 있기 때문이다.
과거 선분양에 따른 투자위험이 후분양제 등 제도보완으로 상당히 해소된 데다 상가별 차별화로 특화된 틈새시장을 개척하고 있는 것도 한 원인이다.
'택지개발지구 역세권의 유망 근린상가를 노려라'
◆근린상가 투자여건 호전
근린상가가 최근 각광을 받기 시작한 데는 후분양제의 영향이 크다.
연면적 3000㎡(907평) 이상의 상가는 골조공사가 3분의 2 이상 이뤄진 다음에야 분양할 수 있게 되면서 상가 공급이 크게 줄었기 때문이다.
단지 내 상가나 몇몇 '알짜' 테마쇼핑몰만으로는 넘쳐나는 수요를 충족시키기 힘든 상황이다.
여전히 금리가 낮다는 점도 근린상가의 투자매력을 높이고 있다.
투자 시점부터 수익이 발생하는 시점까지의 기간이 비교적 긴 편인 근린상가에 투자해도 이자비용이 크게 부담스럽지 않기 때문이다.
주택과 토지에 집중된 규제로 시중 유동자금이 갈 곳을 잃어 풍부하게 대기하고 있다는 것도 한 이유다.
이에 따라 장기간 묻어둔다는 생각으로 근린상가를 찾는 수요가 늘고 있다고 상가 분양업계는 진단하고 있다.
◆장기투자 관점으로 접근해야
근린상가는 그동안 단지 내 상가에 비해 수익의 안정성이 떨어진다는 시각이 지배적이었다.
단지 내 상가는 아파트 입주와 동시에 고객이 확보되는 반면 근린상가는 상권 형성까지 상당한 시간이 걸리기 때문이다.
근린상가는 상가 주인들이 개업 시기를 동시에 조정하지 않는 데다 해당 지역에 적합한 업종으로 배치가 이뤄지기까지 시행착오가 적지 않은 편이다.
그러나 택지개발지구의 상업용지에 많이 건립되는 근린상가는 역세권 대형 상권을 이루는 게 일반적이다.
분당 서현역,일산 주엽역,평촌 범계역,산본 산본역 등이 성공적인 택지개발지구 역세권 대형 근린상권의 대표적인 예다.
일단 활성화되면 가장 확실한 랜드마크 상권이 될 수 있다는 얘기다.
이 경우 단지 내 상가에 비해 훨씬 높은 수익은 물론 더 많은 시세 차익도 기대할 수 있다.
전문가들은 "대형 근린 상권이 만들어지는 데는 통상 2년여의 시간이 필요하지만,일단 정착만 잘 되면 대박"이라며 "장기투자의 관점에서 접근할 필요가 있다"고 강조했다.
상가투자자 "뭉쳐야 산다"
경기 안산의 한 쇼핑몰을 분양받은 정모씨(54)는 요즘 분양받은 점포 옆 상가 주인들과 만나는 횟수가 부쩍 늘었다.
불황으로 2평 남짓한 점포의 개별임대가 여의치 않아 다른 점포와 붙여 규모를 확장해 공동임대를 추진하기 위해서다.
정씨는 인근 상가를 규합해 매장 규모를 15~20평으로 넓힌 다음 대형 의류 메이커에 임대하는 방안을 구상하고 있다.
정씨는 "영세 상인들의 경우 임대를 하려는 사람들이 적을 뿐더러 자주 가게를 비우려해 보증금 반환 등으로 애를 먹는 경우가 많다"며 "마침 이웃들도 비슷한 생각을 하고 있어 계획을 적극 추진 중"이라고 말했다.
임대가 부진한 대형 쇼핑몰과 지하 근린상가를 중심으로 '뭉쳐야 산다'는 기류가 확산되고 있다.
불황으로 개별 임대가 힘들어지자 지분 몇 개를 모아 대형 업체에 임대하려는 움직임이 활발해지고 있는 것.쇼핑몰의 경우 의류 메이커나 프랜차이즈 매장,지하 근린상가의 경우 유흥업소나 서점이 이러한 공동임대의 대상으로 꼽힌다.
이 같은 상가 공동임대는 여러 사람의 상가를 한 업체에 임대하는 것이므로 임대료는 줄어들지만 경제력이 없는 영세상인에 비해 임대기간이 길다는 장점이 있다.
특히 신축상가의 경우 유동인구 유입을 늘리고 상가 인지도를 높이는 기회로 작용하기도 한다.
[상가시장 기지개] 테마상가 기지개 … 후분양제로 매력 커져
테마상가 시장이 오랜만에 기지개를 펴고 있다.
'8·31 부동산대책'이후 갈곳을 잃은 투자자금이 상가로 몰리면서 투자자들의 관심이 상대적으로 투자가 손쉬운 테마상가로 몰리고 있기 때문이다.
과거 선분양에 따른 투자위험으로 한때 투자자의 외면을 받았던 테마상가는 후분양제 도입으로 이미지가 크게 개선됐고,상가마다 특화된 전문 업종과 운영 전략을 경쟁적으로 내세우고 있어 '알짜'상가를 잘 고를 경우 높은 수익을 기대할 수도 있다.
◆튀어야 산다
테마상가는 쇼핑몰이나 재래상가와는 달리 한 가지 품목을 가지고 서로 경쟁관계를 거치면서 시너지 효과를 내는 상가를 말한다.
1990년 후반 밀리오레,두타 등 서울 동대문에서 의류를 전문으로 취급하는 테마상가가 문을 연 것을 필두로 현재는 전자,액세서리,요식업,한방 등 다양한 종류의 테마상가가 등장하고 있다.
요즘엔 영화관·대형서점 등 다양한 업종으로 구성,업종 간 연계 마케팅을 통해 시너지 효과를 극대화시키는 복합테마상가도 선을 보이고 있다.
터미널·역사 등 교통시설과 상가의 결합도 활발하다.
민자역사와 전자제품 전문 쇼핑몰이 결합한 스페이스나인을 비롯해 동서울터미널,강변테크노마트 등에 이어 최근 분양 중인 부천고속버스터미널의 '소풍'과 신촌 민자역사 내 밀리오레 등이 여기에 속한다.
◆차별화된 상가를 노려라
현재 분양 중인 테마상가 가운데 눈에 띄는 곳은 청계천 복원으로 반사이익이 예상되는 서울 중구 을지로의 '패션밸리 청대문'이다.
'청대문'은 기존 프레야타운의 리모델링 상가로 이달 말부터 입점을 시작한다.
연면적 3만7931평에 지하 6층~지상 22층 규모다.
이 가운데 지하 2층~지상 14층이 상가부분이다.
전체 1400여개 점포로 지상 1~7층이 리모델링돼 문을 연다.
지하철 2,4,5호선 환승역인 동대문운동장역이 걸어서 5분 거리로 주변 밀리오레,두타 등과 함께 대표적인 패션가를 형성하게 된다.
도시산업개발이 인천 계양구 작전동에 짓고 있는 대형쇼핑몰 '메카브'도 현재 회사 보유분을 분양 중이다.
연면적 1만300평에 지하 6층~지상 13층 규모로 멀티플렉스 영화관 CGV 8개 관이 들어설 예정이다.
상가 근처에 계양구청,경찰서 등 관공서가 있고 인근 삼산지구를 포함해 11만가구를 배후 단지로 두고 있어 상권 전망이 밝다는 게 회사측 설명이다.
분양계약자에게 임대와 관계 없이 임대수익을 지급 보증하는 게 특징이다.
서울 제기동 약령시장 입구에 들어서는 한방 전문상가 '롯데 불로장생타워'도 업종 차별화 전략으로 높은 관심을 받고 있다.
연면적 6400평에 지하 5층~지상 14층 규모로 현재 골조공사가 끝났고 내년 9월 입점 예정이다.
1∼2층은 전통약재 매장,3층은 건강생활식품 매장,4∼7층은 의료기 매장,8∼13층은 인삼랜드가 들어선다.
◆소액투자에 적합
테마상가 내 점포는 보통 전용면적 3~10평 정도로 투자자에게 적합한 상품이다.
수익률도 8∼12% 정도로 다른 상가에 비해 높은 편이다.
그러나 그만큼 위험도 크다.
공급과잉으로 같은 업종 간 과다한 경쟁으로 임대수입이 떨어질 수 있다는 점을 항상 염두에 둬야 한다.
[상가시장 기지개] 주상복합 인기 시들? "천만의 말씀"
인기가 치솟던 주상복합상가의 기세가 주춤해지는 분위기다.
최근 주상복합아파트의 본격적인 입주가 시작되면서 주상복합상가의 임대율이 50%에 미치지 못하는 현상이 나타나고 있기 때문이다.
하지만 전문가들은 새로운 상권이 형성되기까지는 시간이 걸리는 만큼 현재의 현상만 가지고 미래가치를 판단하는 것은 적절하지 않다고 지적한다.
인기가 떨어져 경쟁률이 낮아진 때일수록 면밀한 분석을 통해 제대로된 상가를 선택하면 이후 큰 가치상승이 예상된다는 분석이다.
◆배후단지의 규모와 성격
주상복합상가의 1차 고객은 상가 위쪽의 아파트 입주자들이다.
그런 만큼 이곳에 얼마나 많은 사람들이 들어오는지가 첫번째 고려사항이다.
배후단지가 150~200가구 정도라면 인근에 다른 상권이 발달해 있지 않는 한 임대수익을 올리기 힘들다.
전문가들은 일단 1000가구 이상이라면 배후가구를 중심으로 독자적인 상권을 구성할 수 있다고 평가한다. 배후단지의 성격도 중요하다.
오피스텔과 아파트의 비율이 어느 정도인지 알아둘 필요가 있다.
일반적으로 가족 생활이 중심인 아파트보다 독신자나 사무실 중심인 오피스텔이 많은 주상복합 아파트의 상가가 수익률이 좋다.
식사에서부터 세탁까지 생활의 기본적인 부분을 외부에 의지하는 비중이 높기 때문이다.
아파트의 경우 커뮤니티의 질도 따져봐야 한다.
요즘 분양하고 있는 고급 주상복합 아파트의 경우 전문직,자영업자 등 생활수준이 높은 계층을 대상으로 세련된 매장 중심의 업종이 높은 수익률을 거두는 경우가 많기 때문이다.
주로 이런 소비자층을 대상으로 하는 패밀리레스토랑,일식집,스포츠센터 등이라면 면적이 충분히 넓은 상가를 분양받는 것이 유리하다.
◆인근상권에 대한 분석
인근에 위치한 기존 상권에 대한 분석도 필수적이다.
특히 배후단지 규모가 작은 주상복합상가의 경우 독자적인 상권 형성이 불가능하므로 기존 상권에서 유동인구를 확보할 수 있는지 여부를 꼭 체크해 보아야 한다.
배후단지가 크더라도 인근에 경쟁상가가 즐비해 독점상권이 보장되기 어렵다면 업종 중복 등의 이유로 임대 수익률이 저하될 수 있으므로 유의해야 한다.
대부분의 주상복합 아파트는 교통이 편리하고 유동인구 유입이 활발한 역세권과 대로변에 위치하지만 그것이 곧 상가 영업수익률 증가로 이어지지 않기 때문에 인근 상가들의 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
상가 수익률은 대부분 경기에 좌우되므로 현재는 물론 과거의 수익률도 함께 알아보는 것이 좋다.
금융기관이 밀집한 도심상권의 경우 낮시간에는 활발하지만 저녁에는 거의 공실이 되므로 시간대별 유동인구의 변화도 체크할 필요가 있다.
아울러 주위에 청계천 개통,대규모 아파트단지 입주와 같은 호재가 있는지도 살펴봐야 한다.
◆기타 고려사항
주상복합 아파트 내 다른 상가의 입주 추이도 눈여겨 보아야 한다.
새로운 상권이 활성화되기까지 필요한 시간과 비용을 줄일 수 있기 때문이다.
빠른 유동인구 유입효과가 있는 시설이 건물 내에 입점하는지,경쟁력있는 틈새 업종과 인근 상권의 강세 업종 유치가 가능한지 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
임대수익률 외에도 상가 자체의 매매가와 관련된 자산수익률도 염두에 둬야 한다.
당장 장사가 되지 않아 임대수익이 적더라도 자산가치가 상승할 경우 장기적으로 더 큰 수익을 거둘 수 있기 때문이다.
서울 강남 등 앞으로도 가치가 올라갈 지역인지,주위에 최근 분양한 아파트 분양가는 얼마 정도에 책정됐는지 등도 염두에 둬야 한다.
주상복합건물을 분양하는 업체를 선별하는 데에도 신경을 써야 한다.
전문가들은 "주상복합상가의 가치는 배후단지의 브랜드에 큰 영향을 받는다"며 "공신력을 바탕으로 시세차익을 얻기 위해서는 분양업체 선별이 아파트 분양만큼이나 중요하다"고 강조했다.
상가분양광고 잘못내면 큰코다친다
일부 분양업체의 과장된 상가분양광고가 위험수위를 넘고 있어 투자자들의 세심한 주의가 요구되고 있다. 8.31대책이후 주택과 토지투자의 대안처로 부각한 상가시장 투자환경에 편승해 허위. 과장광고가 늘고 있기 때문이다.
분양광고 단속업무가 건교부로 이관될 예정이라 처벌의 강도는 높아질 예정인데 아직도 많은 분양업체들이 분양광고에 대한 준수사항을 모르고 있는 것 같다.
단지 내 상가 묻지마 입찰 조심
투자자들의 인기가 많은 아파트 단지 내 일부 상가의 수익률이 연 6% 대에 미치지 못한다는 분석이 나왔다. 시중 저축은행의 정기 예금 금리 수준에 불과한 것이다.
고양 풍동지구 인근 중개업소 관계자는 “택지개발지구 내 땅값 상승에 따라 상가 분양가도 덩달아 오른 데다 단지 내 상가의 희소가치가 부각되면서 고가 낙찰을 한 것 같다”며 “하지만 상가 임차인들이 높은 임대료를 지불하고 입점할지는 미지수고 임대차 만기 후 권리금을 받으려 할 텐데 비싼 임대료에 권리금까지 내고 누가 들어오려고 하겠느냐”고 말했다.
전문가들은 금리 인상분을 감안한다 해도 단지 내 상가의 수익률은 최소 6% 이상이 되어야 한다고 말한다.
그러나 4억∼6억원의 투자금으로 생활밀착형 업종으로 한정된 단지내 상가에선 그 정도의 수익을 맞추기 어려울 수 있다는 지적이다.
예컨대 단지내 상가 1층 점포 10평을 6억4100만원(대출금액 1억9230만원=분양금액의 30%를 연7% 이자로 빌린다고 가정)에 분양받아 보증금 5000만원, 월세 300만원에 임대를 놓을 경우 수익률은 연 5.65%에 불과하다.
더욱이 대출 이자율이 인상되거나 월세의 인하 또는 연체 땐 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.
상가투자 체크포인트 / 상가 이젠 안심투자 시대
상가는 고정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있어 항상 재테크 1순위로 꼽혀왔다”고 말했다.
그러나 문제가 100% 해소된 것은 아니다. 여전히 함정이 적지 않다. 경기 회복 여부도 여전히 불투명해 투자에 신중해야 한다는 지적이다.
◆상가 분양, “이젠 안심”=새로 시행된 ‘건축물 분양에 관한 법률’(분양법)에 따라 일정 규모 이상 상가·오피스텔은 후분양제가 적용되지만, 신탁회사와 계약을 맺거나, 분양보증서를 발급받으면 착공 후 언제라도 분양할 수 있다. 소비자 피해 장치는 마련된 셈이다.
분양 방식도 ‘공개 모집’과 ‘추첨’으로 바꿔 투명성이 높아졌다. 허위 광고를 막기 위해 분양 광고 문안에 준공예정일·층별 용도·분양신고 번호 등을 명시하도록 했다. 시행·시공사가 부도날 경우에 대비해 신탁계약·분양보증·연대보증 중 하나를 반드시 들도록 해 소비자 피해가 크게 줄어들 전망이다.
그래도 함정은 있
<상권분석과 부동산의 법률적 성질>
1. 상권분석.
상권이란 어떤 특정 업종의 점포 내점 고객중 80%정도가 거주하거나 도보 또는 차량을 이용 10분 이내에 분포하는 지역을 의미한다.
상권에는 비교적 광역의 이미를 가진 지역 상권과 지역내에서 상업적 집적 공간인 지구 상권과 지구상권 내에서의 특정 입지의 점포가 잇는 지점상권등으로 구분되며 이를 1,2,3차 상권으로도 구분한다.
상권의 수준 또는 단계를 나타내는 각 상권을 다음과 같이 구분하는 이유는 상권은 고객 흡입율과 직접 관련되어 있기 때문이다.
**1차상권: 사업장 이용고객의 60-70%를 포함하는 범위를 말하며 점포인 경우는 약 500m이내의 지점을 말한다.
**2차상권: 사업장 이용 고객의 15-25%를 포함하는 범위를 말하며 점포인 경우는 약 1km 반경이내의 지점을 말한다.
**3차상권: 1차상권, 2차상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하며 점포의 경우는 약 2km반경 이외의 지구를 말한다.
다른 한편으로는 고객흡인형태별로 백과점이나, 대형 할인매장, 특수 전문직 매장과 같이 고객창출형 매장 또는 기타 소규모 점포등과 같이 일반 업종인 지역 밀착형 상권이 있다. 그러나 대부분의 소자본 창업자들에게는 지역 밀착형 업태 특성을 가지고 있다.
나. 소자본 상권의 특징.
상권이란 상행위가 이루어지는 공간이므로 상권형성의 바탕이 되는 공간의 특성에 따라 특수성이 달라지게 된다. 특히 소규모 사업의 상권 특성으로는 접근의 용이성, 상품의 다양성, 가격의 저렴성 등을 들수 있다.
**접근의 용이성: 소규모 사업중에서도 특히 소매점은 입지가 성패의 80%를 좌우하므로 거리 교통 주차장등의 조건상 유동인구의 접근이 용이해야한다.
**상품의 다양성: 특정 점포에서 취급하는 상품은 고객이 폭 넓게 선택 할 수 있도록 다양성이 있어야 한다.
**가격의 저렴성: 상품의 가격이 저렴하면 다소 먼 거리에 있는 고객의 흡인도 가능하므로 고객매출이 향상된다.
2. 소자본 창업시 과정별 착안사항
가. 창업 가능성
1)창업자의 주변 여건
* 가족 노동력의 규모
* 전문직종의 직능 보유 여부
* 노부모 부양, 영 유아의 육아 유무
* 과시욕이 있거나 여가 선용심리로 인한 창업인지의 여부
* 주거지와의 근접성 및 연고지 여부
2) 소요 자본의 수급 가능성 여부
* 희망 업종의 투자자본의 적정 여부
* 자기 자본의 규모가 70%정도가 적당
* 창업시 타인 자본의 상환 대책 수립 철저 검토
* 예상 투자 금액의 50%정도는 현금으로 보유하고 입지 점포의 계약이 타당함
3) 사업장 조건 분석
* 상권의 발전성 분석
* 눈앞의 확실한 상권보다는 장래성 분석 후 해당 업종의 성장기에 들어선 신축 상권을 택한다면 고색 끝에 낙이 온다는 것과 같이 결과가 좋을 것이고 최소한 금전적 손해는 적게 볼 것이기 때문이다.
* 부동산을 분양 받는다던가 매입하여 창업하기보다는 업장을 임차하여 창업할 경우 상권의 흐름에 대처 할 수 잇다.
* 거주지와 근접하도록 선택
* 권리금의 적정 여부 꼼꼼히 따져 보고 선택
* 권리금이 있을 때는 사업장의 고객 동향을 정밀분석 후 결정필요
나 사업 타당성 검토
1) 사업 가능성
업종 선택은 비교적 넓게 3-5개분야를 두고 결정하고 결론을 내리기 앞서서 자신의 적성, 자금, 들을 확인하고 자신감이 어느정도 인지에 따라 독립 자영업인지 프렌차이즈점 등을 결정하여야 한다.
2) 사업 안정성
일간지나 생활 정보지등에 매물이 많은 업종은 가능하면 피하고 기존 점포를 인수하였을 경우에는 차별화를 하여 동일 업종 동일 형태의 사업은 피하는 것이 좋다.
3) 사업 발전성
업종의 발전 단계가 성숙기나 쇠퇴기가 아닌 도입기나 성장기업종을 택하고 동일 업종의 상권 지속성이 최소 3년 이상인지를 검토하여야 한다.
다. 사업성 분석
1)현금 흐름
초기 투자금액이 2년이내 회수 가능성
외부 차입금의 상환 기간이 3년이상 중장기 자금이어야 할것임
2) 재무구조
경상비의 구조 적당
인건비를 최소화하고 점주가 가능하면 직접하여야 한다.
3) 손익 계산
영업 마진율이 최소30% 보통50%정도는 되어야 한다.
손익분기점 도달 시기가 3개월 정도면 입지가 적당 할것임.
라. 특정 상권의 분석기법
1) 인구 및 세대수
지역 지점내 인구 및 세대구성
소비계층의 인구 구성
향후 변할 것인가의 분석(예: 재개발 가능성이 있다면 구성 인구의 변화가 많아질것임)
2) 소비성향 분석
가)가계 조사: 지점내 가구의 수입과 지출의 내용
나)소비 동향: 가계 소비 지출의 실태와 전망
다)구매행동: 소비와 구매에 관한 의식과 행동조사
라)백화점 이용도: 대형소매점의 고객층과 구매행동
마)기타: 연령별 학력별 구매행동의 이용형황
3)상업관계
가)지점별 상업통계: 상점의 영업 상황과 경영패턴
나)백화점 실태
다)전문점 실태
라)도매상 실태
마) 지점 계획: 상점가의 입지 환경 문제점 발전 방향등,
4)상권관계
가)입지동향: 업종별 규모별상점 입지 상태
나)사업입지: 건물용도에 따른 입지상태와 인허가
다)상권동향
라)중심지 동향
3. 입지별 특성분석
가. 특성분석
1)통행량
해당 점포앞을 통과하는 사람수 및 대상 고개의 구성비 또는 차량의 경우 차종별 통행량 및 구성비
2) 주변 상권분석
1차 상권내의 주변 상가가 발전이 계속 될 것인지 아니면 쇠퇴기에 들어갈 것인지 면밀히 분석
3)고객의 접근 용이성
고객의 흡인이 용이하도록 점포의 입구나 건널목 상태 고객의 주요 유동 방향들을 확인
4) 점포의 가시성
점포나 사무실의 간판은 항상 눈에 잘 띄고 청결을 유지하여야 한다.
5) 점포 이미지의 연출성
입주 예정 점포의 과거 영업을 판단해보고 잘 응용하여 상권내의 특색있는 점포 이미지를 연출하여야한다.
나. 사업성 분석
|
입지 |
특징 |
권장 업종 |
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아파트 단지 |
* 600세대를 기준하여 상가 형성
* 지하나 2층보다는 1층
* 점포형 업종 선택이 우선
* 배후지 평형수는 25평내지 35평까지가 적당
* 주 소비 계층을 청소년 및 학생층 젊은 주부층, 장년층,노년층으로 구분하여 분석 |
화장품 전문점
비디오점
미용실 및 피부관리업
치킨점, 소규교습소
이발소, 세탁소, 과일반찬가게,부동산 중개업,제과점 |
|
학교 주변 |
대학을 제외한 초,중,고등학교 근처
정문기준500m 후분기준 300m이내 |
문구점, 과학모형기기점, 분식점, CD전문점,팬시용품점,오락실, 인테넷관련업,캐릭터 전문점 |
|
지하철역 주변 |
지하상가를 포함한 500m이내 역세권
환승역은 금상첨화
먹거리 보다는 판매 업종이 유리 |
오디오업종
꽃집 흑은 선물의 집
보세 신발,의류
스포츠용품, 서점 |
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주택가 진입로 |
배후지 5000여세대가 주 고객
버스정유장 기준 100m이내가 적당 |
내의 전문점, 비디오점, 사진관,삼결살 저가중심 식당, 건강식전문점김밥전문점,포장마차형 분식점 |
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사무실 밀집지 |
5층이상 10개동 10층이상 5개동
1층 단독점포보다는 지하
아케이드형 음식점 유리
음식점 및 써비스 업종이 유리 |
베이커리카페,각종 전문음식점,컴퓨터현수막, 사무편의점, 통신관련업, 전문 문구점 |
|
중심지 대로변 |
대학을 포함한 젊은 층 위주의 번화가
6차선 이상보다는 2-4차선이 가장 적당
주로 패션관련 업종이 성업중 |
각종 패션관련업종(의류,엑세서리, 청바지,내의 ,휴대폰) |
* 가든형 입지 필요 종목 혹은 백화점식의 대형 입지는 분석에서 제외함.
4. 상권발전 단계별 특성
지역에도 순환주기가 있듯이 상권도 그 지역의 싸이클에 따라 성쇠기를 겪는다. 한 지역은 성장기, 성숙기, 쇠퇴기를 거치게 되며 이 기간은 대략100년 쯤되는 반면 상권은 7-8년 정보의 짧은 주기로 붕괴 또는 변화를 거듭하는 특징을 갖고 있다.
가. 도입기 지역의 상권
특정업조의 도입기는 소비 계층에게는 다소 생소한 모습으로 보이며 창업하고자 하는 이는 다소 프런티어 정신으로 시장 개척해나가야 할 것임
* 코인 골프방, 즉석 명함방, 캐릭터 포토방, 자동차, 약국, 신, 감각 꽃 체인점, 즉석 방아쌀 전문점, 어린이 패션 용품점, 멀티 휴게방, 제과 커피점, 스트레스 해소방
나. 성장기 지역의 상권
처음으로 형셩되어 발전해가는 상권으로 대구 에서도 신개발된 지역의 상권을 의미하는 바 대곡지구, 시지지구, 상인지구, 월배지구, 성서지구, 등과 같이 계획된 지구가 있을수 있고 불량 주택재개발지나 아파트 단지 재개발 지구등이 있다.
성장기는 보통 15-20년 정도이며 수년에 불과한 경우도 있다.
그리고 지가가 상승되고 토지 투기 현상이 일어나고 새로 입주하는 주민들이 젊고 교육수준도 대부분 높다. 이러한 상권은 대부분아파트 주거 형태를 보이고 있어 주택지 상권은 아주 미약하며 특히 아파트 단지 내의 상권은 매우 변화가 심하다.
현재 성장기에 있는 신도시의 상권을 예로 들어 보자
이러한 신도시에는 300-1000세대 정도의 소규모 아파트가 수개내지 수십개씩 모여 있다. 이때 세대수만 믿고 아파트 단지내 상가로 들어가면 대부분 실패한다. 그 이유는 무엇일까 우선 상권이 안정되고 호황기를 맞기 까지는 주민이 입주한 후에도 몇 년이 걸리는데 그동안 아파트단지내 상가는 편의품점, 세탁소, 부동산 중개업소, 실내장식점등 입주와 관련된 생활 편의품점이 잘된다.
특히 중개업소 , 실내장식점등은 입주 초기에 아주 활황을 맞을 것이며 점차 세대당 생활형태가 안정을 기하면서 소비의 형태도 달라지게 되는 것이다. 또한 상권도 확대되고 대형 시설이 들어오면 상황이 달라진다. 상권이란 상가들이 집중되어 있고 대형화된 곳에 형성되게 마련이어서 넓은 면적이 확보되어 있는 상업지역에 큰 규모의 상권이 형성된다. 이처럼 모든 상권의 중심으로 집중되면서 중심 상권에 가까운 상가는 잘 되지만 중심상권과 200-300미터이상 떨어진 아파트 단지내 사가들은 손님을 잃어 기술위주의 업종을 취급하는 몇몇 점포만이 살아남을 뿐이다.
이처럼 성장 초기에 있는 지역은 상권의 변동이 무척 심하므로 이 시기에 투자하면 실패할 위험이 따른다.
어쨋든 성장기에 있는 상권은 각 지역의 상권을 잘 파악하여 입점한다면 중심 지역의 기존 상권보다 권리금은 싸다는 이점은 누릴 수 있어 고려해 볼 만한곳이다.
****** 과일 편의점, 인터넷게임방, 컴퓨터 공부방, 맞춤건강식 전문점, 과학 모형 기기점 배달 대행업, 생필품 균일가점, 비디오 편의점,
다. 성숙기 지역의 상권
지역 개발이 완료됨에 따라서 점차로 안정되어 가는 상권을 말한다.
부동산의 가격이나 기능이 최고조에 이르고 지역 주민의 사회적 결제적 수준도 최고로 높아져 상권이 안정된다.
성숙기간은 보통 20-25년이며 이 지역의 주거 형태는 아파트, 다세대, 연립 등이 혼재된 모습을 보이고 있으나 주로 아파트 위주여서 대체로 주택지 상권은 미약하다.
반면, 교통망이나 기타 편의 시설이 확충되어 있어 상권이 잘 형성되어 있고 각 지역의 소득 수준이나 소비 성향등에 따라 각기 다른 특성의 상권을 형성하며 안정된 모습을 띄고 있다.
****** 아이스크림점, 커피전문점,제과점,만화 대여점, 패스트푸드점, 어린이 전용사진관, 장난감 전문점, 화장품 할인점, 즉석두부판매점, 칼국수 점문점
라. 쇠퇴기지역의 상권
건물들이 점차 노후하기 시작하여 지가가 낮아지는 상권이다. 이때 재개발이 시작되어 거주자는 주택을 팔고 교외로 나가게 되므로 한 단계 난은 주민들로 바뀐다.(이러한 현상을 필터링 현상이라고 부른다) 대구의 경우 황금동 주공아파트 단지내 상권 혹은 평리동 지역의 저층 아파트 단지등 주민 대부분이 처음 입주자의 소득 수준과 상당히 차이가 나는 주민들로 교체가 완료된 지점등을 말한다. 주택 형태는 단독 다세대, 다가구, 연립등이 혼재되어 있어 새대수가 많고 주거연령은 중장년과 , 중고등학생이 많으며 노령인구 또한 많다. 그리고 중산층과 저소득층이 주류를 이루고 있어 비교적 이지역의 주택지 상권은 양호한 편이다. 이때 주택지 상가는 배우지의 재개발 여부가 상권의 성쇠에 결정적으로 작용하므로 반드시 조사하고 입지하여햐 하는 것이다.
****** 탕수육 전문점, 생조개 구이점, 실내 성궁장, 학습 비디오 대여업, 빨래방, 양품점, 쇠고기 뷔페점, 즉석 소시지전문점, 책 대여점, 실내낚시터
마. 발전 단계별 업종 선정시 유의 점
1) 유망업종이란 예비 창업자가 처해진 환경이나 자본 규모에 따라 달라질수도 있으나 대부분 업종 발전 단계별 도입기나, 성장기 업종이 유리하다.
2) 비록 성숙기에 접어든 업종이라도 동일 상권내의 500m이내에 유사한 업종이 없을 경우에는 가능하다.
3) 위 발전 단계별 업종 구분은 국내 고유업종(미용실, 당구장, 목욕탕, 의류점등)을 제외한 1988년 이후에 등장한 신구 업종을 중심으로 하였음
5. 상권과 권리금
가. 권리금
1) 점포를 팔게 됨으로써 포기해야 하는 시설비와 영업수익을 뜻한다. 즉 점포를 팔지 않고 영업을 계속한다면 그 주인은 수익을 계속 얻게 된다. 바로 이 수익을 포기 한것에 대해 금전적으로 보상 해주게 되는 것 다시 말하면 영업권에 대해 인정한 금액이 곧 권리금인 것이다. 그런데 한발 더나아가 상권에 대한 기초 권리금 속칭 바닥 권리와 인테리어 설비등에 대한 보상적인 성격의 권리금(이하 시설비라 부름)까지도 포함하고 있기도 한 것이 현실이다.
나 권리금과 상권
권리금은 장사가 잘 되는 곳에 형성된다. 예를 들어 인간 정보지에 동성로에 있는 1층 10평의 점포의 권리금이 1억이라고 광고 된 것을 보자면 특별히 부풀려고 광고 한 것이 아니라면 상권이 비교적 양호하다고 판단 할 수 있는 것이다.
이와 같이 특별한 안목이 없더라고 권리금의 액수로 상권의 등급을 알 수 있다.
다 권리금의 지불관습
권리금에 대해 명확히 규정된 사실은 없다. 이처럼 법적 제도적 장치가 없어 항상 문제의 소지가 상존하고 있는 것이고 언젠가는 불특정인이 마지막으로 피해자가 될 수 있는 것이다. 현실적으로 점포의 상권을 사고 팔 때 건물주의 세입자들끼리 주고받는 권리금에 대해 어떠한 간섭도 하지 않으며 보호 또한 해주지 않는 다. 바로 이점이 장사를 하려고 하는 사람들로서는 불안하기 짝이 없는 것이다.
그러나 건물주로부터 권리금을 금전적으로 보장받지 못한다 하더라도 불안해 할 필요는 없다. 사실 건물주의 보장이 무슨 필요가 있는가 권리금은 다음 인수자에게서 보장 받을수 있는 것이므로 대부분 걱정할 필요는 없다. 물론 보장받지 못하는 두 가지가 있다. 우선 악덕 건물주가 내 쫓는 경우이다. 매우 드문 일이기는 하나 임대차 계약 성실 이행의 하자가 임차인에게 없다면 거의 없으며 다만 건물주가 직접사용하기 위하여 내 쫓는 일이 있으나 이또한 상가 빌딩처럼 큰 건물에서는 좀처럼 일어나지 않는다.
간혹 친척에게 운영을 맡기려고 내보내는 경우가 있기는 하지만 흔치 않는 일이며 다만 아파트 단지내 상가는 언젠가 본인이 직접 장사를 할 목적으로 사두는 경우가 있어 위험 할 경우가 가끔 있으므로 주의를 할 필요가 있다고 하겠다.
