[2013타경13725(3)] 경기도 용인 처인구 삼가동 소재 - 농지

[라온경매 이재빈]

안녕하세요. 라온경매 이재빈 대표입니다.

어김없이 한주가 흘러가고 여유로운 날씨보다 조바심 가득한 저의 일상들이

유독 답답함을 더해주는 하루입니다.

금일 포스팅되는 추천물건은 귀농 및 투자가 적합한 물건으로서

높은 저감율이 특징인 사건들 입니다.

경매강의 첫 시간이면 어김없이 원생들에게 일러주는 사항 중 하나가 높은 유찰횟수 입니다. 

유찰이 많은 사유는 권리상 하자가 있거나 입지상 하자가 있는 물건으로서,

입지상 하자는 치유할 수 없는 하자로서 그 물건의 운명을 받아들여야 하지만, 권리상 하자는

충분히 치료가능한 질병 중 하나로서 완쾌가 가능하다고 말입니다.

이번 물건은 입지상 하자를 받아들이기에는 안타까운 물건으로서 권리상 하자를 치료한 뒤

감정가 대비 낮은 가격에 매입하여 그 물건의 운명을 지켜보기에 적합하다고 여겨집니다.

본 사건의 입찰에 앞서 온전한 소유권을 취득하기 위한 체크사항들은 다음과 같습니다.

- 농지취득자격증명원

- 분묘기지권

- 토지와 부합된 수목 

위와 같이 약 8억원 가량 평가된 토지가 1억3천만원까지 유찰 된 경매사건 입니다.

비고란을 살펴보겠습니다.

농지취득자격증명제출요망, 제시 외 수목 포함매각, 분묘기지권성립여부 불명, 맹지 등

여러 악조건을 담아놓은 경매사건이기에 높은 유찰횟수를 기록하였습니다.

간단히 하나하나 풀어보도록 하겠습니다.

[농지취득자격증명원]

토지대장상 지목이 전.답.과수원인 토지(이하 “농지”라 한다)에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에

해당 농지가 어느 시기에 조성,등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문하고『농지법 제8조제1항 및 제4항』,

『농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침』등에 의거하여 농지취득자격증명을 첨부해야 소유권이전등기가 가능하며,

경매의 경우 매각허가결정 시까지 농취증을 제출하여야만 매각결정이 이루어집니다.

농취증을 통한 실무상 빈번한 사고사례로는 낙찰 후 7일안에 농취증을 발급받아 제출하여야 함에도 불구하고

구비서류 및 작성 미비로 인하여 반려되어 재작성을 하게되는 경우입니다.

농취증의 처리기간은 농업경영계획서 제출 시 4일, 미제출시 2일입니다.

매각 후 매각결정이라는 7일이라는 사이에 제출을 해야하는 바 작성에 신중을 기하지 않게되면

처리기간에 따라 7일을 넘겨버리는 경우도 발생하기 때문입니다.

아래의 링크는 민원24 농취증에 대한 사항이오니 참조하시면 되겠습니다.

http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&HighCtgCD=A09008&CappBizCD=13800000010

다음에 해당하는 경우에는 농지를 취득하더라도 농지취득자격증명이 필요 없이 농지를 취득할 수 있습니다.

농지 취득자격증명 없이 농지의 취득이 가능한 경우 (농지법 제8조1항 및 영 제6조)

⓵상속에 의하여 농지를 취득한 경우

⓶농지저당권자(개인은 해당없음)가 그 담보농지를 취득하는 경우

⓷농지의 전용에 관한 협의를 완료한 도시지역안의 주거지역,상업지역,공업지역의 농지

⓸도시계획시설예정지로 지정된 농지

⓹도시지역안의 녹지지역 및 개발제한구역안의 농지에 대해 개발행위허가 및 토지형질변경허가를 받은경우

농지가 불법으로 전용되어 사용된 농지의 경우는 원칙적으로 농지취득자격증명이 발급되지 않으며,

농지로 원상복구하구 난 후 이거나 농업경영계획서에 원상복구계획을 포함하여

심사를 받으면 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다.

즉, 상기 2~5항의 사유로 농지취득자격증명원 발급이 안되는 경우 해당 사유를 적은

농지취득자격증명신청서 반려통지서를 매각법원에 제출할 경우

농취증 제출없이 매각허가 결정이 가능합니다.

또한 농지의 일시사용에 의하여 현황이 농지가 아닌 경우 농취증발급이 반려되는 사례가 있습니다.

농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지 소재지인 시,군,읍,면장에

신청인이 직접 작성하여 제출한 농업경영계획서의 내용이 실현가능하다고 인정되는 때에는

발급을하도록 하고 있으므로 원상복구계획을 설득력 있게 작성하여 농취증을 발급 받을 수 있습니다.

다만, 농업경영계획서의 실현가능성은 다음 사항을 종합적으로 고려하여 판단하도록 하고 있습니다.

(농지법시행령 제10조)

1.취득대상 농지의 면적

2.취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계. 장비 등의 확보여부 또는 확보방안

3.소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자에 한함)

4.경작,재배하고자 하는 농작물이나 다년성식물의 종류

5.농작물 경작 등에 이용되지 않는 농지의 경우에는 농지로의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태

6.신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지 등 영농여건

7.신청자의 영농의지

본 건 토지에 식재되어 있는 수목으로서 감정가격에 포함되어 매각대상입니다.

<부합물의 판단기준>

 1. 훼손하지 않으면 분리할 수 없는 경우

 2. 분리에 과다한 비용을 요하는 경우

 3. 분리할 경우 경제적 가치가 심하게 감손되는 경우

<관련 판례>

미등기 수목에 대한 평가의 점에 대하여   경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는

 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어

특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여

경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고(대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정 참조),

다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는

독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다고 할 것이다.

-중 략-

경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 이 사건 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고

위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은

그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여

민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 할 것이고,

 따라서 이와 다른 견해에 선 원심 판단에는 감정평가 및 최저낙찰가격의 결정에 관한

법리오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

위와 같이 토지에 부합된 본건의 70여주의 수목들은

매각대상에 포함 될 것이며, 설사 명인방법 및 입목등기 등에 의하여 수목 취득이 불가할 경우

매각불허가 결정 사유 및 가격결정의 중대한 하자로서 경매법원에 하자담보책임을 물을 수 있는

사유가 될 것 입니다.

본건 위의 분묘사진 입니다.

<분묘기지권>

'타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분의 타인소유의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 권리이다. 이 권리는 관습에 의하여 인정된 물권으로서 판례에 의하면 지상권에 유사한 일종의 물권이라고 한다'

내 땅이 아닌 비록 남의 땅에 설치한 묘지라도 그 묘지와 그 주변 땅은 내 소유의 땅처럼 쓸수 있는 권리를 말합니다

즉 묘지주인이 이 권리를 취득하면 그 묘지 땅은 내것이나 다름없는데

그럼 분묘기지권이 어떤 경우에 발생되고 분묘기지권을 취득하면 어떠한 권한이 있는지 자세히 살펴보겠습니다 

분묘기지권이 미치는 공간적 범위는 분묘를 수호하고 봉사하는 데 필요한 범위이므로, 분묘가 직접 설치된 기지에 한하는 것이 아니고 분묘의 수호 및 제사의 봉행에 필요한 주위의 빈땅에도 효력이 미치게 됩니다.

토지소유자의 승낙을 얻어서 분묘를 설치한 경우에는 당사자 사이에 지료에 관한 약정이 있는 경우에는 그에 따를 것이나, 특약이 없다면 지료는 무상으로 보아야 한다는 것이 일반적인 견해입니다. 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료는 무상이라고 보는 것이 판례의 태도입니다. 그러나 자기 소유의 토지에 분묘를 가지고 있던 자가 그 토지를 처분한 경우에는 다른 약정이 없는 한 지료를 지급하여야 합니다.

지상권에 관한 민법의 규정에 의하면 분묘는 건물 이외의 공작물에 해당하므로 존속기간이 5년이 될 것이나 이는 지나치게 단기간으로서 분묘기지권의 존속기간으로는 적당하지 않습니다. 따라서 당사자 사이에 특별한 약정이 없는 경우라면 분묘기지권자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 권리가 존재한다고 보아야 합니다. 그러나 권리자가 상당한 기간 동안 분묘의 수호와 봉사를 저버리고 있다면 토지소유자는 분묘의 이장을 청구할 수 있을 것입니다. 

■ 분묘기지권은 다음 세 경우에 성립됩니다

① 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치한 때 - 즉 처음부터 남의 땅에 허락을 받아서 묘지를 설치한 경우

② 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서 별도 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 때 - 처음엔 자기 땅에

묘지를 설치했는데 타인에게 땅을 파는 과정에서 묘지에 대해서 어떠한 특약

('이땅을 사시면 저 묘지는 제가 이장하겠습니다' 라는 등)도 없이 땅을 팔았을때

③ 타인의 토지에 승낙없이 분묘를 설치한 경우에는 분묘설치시부터 20년간 평온·공연하게 그 분묘기지를 점유한때 - 남의 땅에

 허가도 없이 묘지를 설치했는데 땅 주인이 20년간 아무소리도 없었을때,

특히 분묘기지권을 이처럼 시효취득하는 경우에는 지료를 지급할 필요가 없습니다(판례)

즉, 분묘기지권이 성립한다면 이장을 청구할 방법은 없습니다.

단, 시효취득 된 분묘기지권의 경우 장기간 방치되어 사실적 관리가 이루어지지 않는 분묘라면

이미 권리는 실효되었다고 볼 수 있으므로 민사소송을 통한 이장청구가 가능합ㄴ디ㅏ.

위의 성립요건을 분석하여 분묘기지권이 성립하지 않는 경우

연고자가 확인될 경우 이장청구를 위한 민사소송제기, 연고자가 확인되지 않을 경우

장사등에 관한 법률에 따라 이장처리가 가능하다 할 것 입니다.

또한   2001. 1. 13.부터 시행되는 장사등에관한법률에 의하면

토지 소유자의 승낙 없이 당해 토지에 설치한 분묘의 연고자나 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙 없이

당해 묘지에 설치한 분묘의 연고자는 당해 토지 소유자·묘지 설치자 또는 연고자에 대하여

토지 사용권 기타 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없으므로, 2001. 1. 13. 이후에 토지소유자 등의 승낙 없이

설치되는 분묘에 대하여는 장래에 발생 될 시효취득 조차 논할 여지가 없을 것 입니다.

이처럼 분묘기지권에 관하여 살펴보았으나 실무는!!

그냥 신경 안쓰고 분묘를 제외한 나머지 토지에 목적대로 활용한다는 것 입니다.

연고자가 확인된다면 일정 지료를 청구하는 것도 보통 입니다.

마지막으로 본건의 위치입니다.

배후의 임야 및 형세 등을 고려하였을때 어찌보면 묘자리로 접할할 수 있겠네요.

맹지이지만 인근 토지를 통해 접근이 가능하다는 감정평가서의 이야기도 있지만

특히 임야 및 토지 경매사건은 반드시 현장 답사가 필수라 여겨집니다.

상기 기재된 사항들은 현황을 통한 법률적 사안들을 풀어드린 것으로

입찰전에는 반드시 재차 확인해야 함은 당연하며, 현장조사 시 위의 사항과 다른 변적 요소들을 발견할 수 도 있습니다.

입지적 요건에 따른 본 사건의 운명은 여러분들이 현장조사를 통해 해결해 보시길 바라며,

본건 입찰에 따른 자세한 사항은 쪽지 또는 경매코너 공지사항란에 연락처를 확인하시기 바랍니다.

입찰결과 확인 : http://www.raonauction.com  라온경매

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이재빈대표 블로그 : http://blog.naver.com/mdandme

꿈에 농장에 게시되는 경매사건 외에 다양한 경매사건들이 업로들 될 예정입니다.

감사합니다.

[꿈에 농장(화천)]

여러번 유찰된 물건이니 낙찰 받아 담보로 사용 한다면 그만인 물건인듯 하군요.

[라온경매 이재빈]

맞습니다. 낙찰가 대비 높은 담보가치가 있는 물건임은 확실합니다. 이번 기일에는 누군가 주인이 나타나겠네요.

[귀농왕초보]

모두들 대단들 하십니다. 경매가 막연하지만 욕심은 나네요

[라온경매 이재빈]

안녕하세요. 라온경매 이재빈대표입니다. 방문 감사드리며 어느때든 문의사항 환영드립니다~~