조합에 보내는 질문사항
가.분양신청
1)분양신청을 하신 조합원은 더 이익이지만 분양 신청을 하지 않는 조합원은 정말 손해라는 근거가 무엇인가요?
2)자기 땅과 지켜야 하는 가난한 영세 가옥주는 분양신청을 하려고 해도 분양권을 사줄 사람이 없고 분양받아 봐야 중도금 잔금을
낼 형편이 안되는데 그래도 신청해야 합니까?
3)분양신청이 75%미만이면 현금청산금을 줄 돈이 없어서 사업자체를 포기해야 한다고 하는데 사실입니까? 분양신청율을 얼마로
예상합니까?
4)예를 들면 현금청산금에 대한 이자가 년4.3%이면 완공까지 최소 5년만 잡아도 21.5%인데 이 돈은 남은 조합원이 나누어 내야
합니까?
5)요즘 아파트 프리미엄 없어진지 오래 되었다고 하는데 우리 아파트는 프리미엄 얼마로 예상합니까?
6)공인중개사에게 물어보아 프리미엄이 있다고 하면 매매보장각서를 써달라고 하면 작성해 줄까요?
7)지금 아파트 구매하는것은 투자대비 수익성이 낮은 악성 투기입니까?
8)추가부담금
가)공사도급가계약서에 의거 물가상승률을 반영하여 현재까지 공사비가 얼마나 인상 되었는지?
나)현금청산자에 대한 청산금을 지불 후에 발생하는 년 3.5~5% 이상의 금융비용으로 약 5~6년치면 우리도 최대 30%이자가
발생합니까?
다)타조합에서 아파트 할인금액을 남은 조합원이 부담 가구당 1~2억이 발생하고 있는데 우리도 할인금액을 분양신청자가
부담해야 합니까?
라)분양신청자들은 약 5~6년후의 부동산 가격하락으로 인한 손실은 얼마나 됩니까?
9)조합 차입금에 대한 이자는 몇%이며 현재까지 및 완공후 조합원 가구당 얼마가 됩니까?
10)할인분양
가)일반분양 아파트 한채당 1억이상 할인해줘야 팔리는 시대가 오고 있다고 하는데 사실인가요?
나)공사도급가계약서에 의하면 일반분양이 할인분양되면 조합원들이 부담해야 되는데 2번이나 설계변경을 했는데 정상가로
100% 분양 할 자신이 있습니까?
11)연세가 많은 조합원
가)이주시점에 매매하는 하는 것이 현금청산금 받는 것보다 더 받게 된다고했는데 사실입니까?
나)“이주비로는 세입자 내보내고 나면 집 얻을 돈도 없다”는 사람도 분양신청을 하라고 하는데 논리가 맞습니까?
다)“지금 살고 있는 집에서는 그래도 내 집이라고 월세를 안 내고 살고 있는데 보증금 한 푼도 들고 나갈 수 없는 사람도
분양 신청하는 것이 이득이다.” 는 것은 무슨 논리가 그렇습니까?
12)동호수 추첨
가)“부담금을 낼 돈이 없어도 분양신청을 하라” 동호수 추첨 후에 매매 하시면 부담금 걱정할 필요가 없다고 합니다.
과연 그럴까요?
나)안 팔리면 조합이 책임지고 프리미엄 붙여서 사줄 것인가요?
다)“동호수 추첨 후 매매 하면 현금청산금보다 더 큰 이득이 된다고 했는데 조합에서 보증서를 발행 해주나요?”
13)조합원 분양가
가)조합에서는 34평인경우 조합원 분양가가 일반분양가보다 12%(4300만원)이득이다고 합니다. 요즘 기본이 30%(1,2억원)
할인인데 누가 일반분양가로 구매를 합니까?
나)조합에서 “지금은 조합원 물건의 매매가 거의 되지 않습니다.”고요 하다가 분양 안내소식지에서는 또 말을 뒤집어서 요즈음
조합원 매물에 대한 문의가 많다고 했습니다. 왜 말을 뒤짚습니까?
다)우리가 갖고 있는 땅과 집을 반값으로 감정평가(보상)받기 때문에 적어도 가구당 1억~2억은 손해를 보고 시작 하는 재개발
사업입니까?
라)조합원 분양가가 물가상승으로 계속 올라가는 셈이고 일반분양은 할인분양으로 내려가는 셈이라 약 4200만원 싸게
분양받는 것은 결코 아닙니까?
14)분양계약
가)다 지어 놓은 아파트도 미분양으로 이자가 발생 하여 건설사가 죽을상인데 ,조합원에게 조차 한 푼(계약금 및 중도금)도
안 받고 아파트 공사를 마치겠다는 말은 도무지 상식적으로 이해가 되지 않는데 사실입니까?
나)납입을 미루면 이자 발생하고, 추가비용 안내면, 공사 지연되고, 또 추가금 발생하고 이자에 이자가 발생하며 결국
보상감정가를 다 날리고,입주하려던 아파트에 차압 들어오고, 땅만 건설사 차지가 되는 것 아닌가요 ?
15)매몰비용
가)100억을 쓴 조합이 있다고 하고 조합원이 1000명이라고 하고 간단히 1조합원당 1000만원이 돌아가는데 감정평가 손실은
가구당 보통 1억 원 이상입니다. 어느 것이 더 손해인가요?
나)현금청산금을 지불하고도 수익성이 있다는 계획을 수립하여야 하는데 그것이 불가능 합니까?
2.현금청산
가.조합의 거짓말
1)분양신청하지 않으면 감정평가 금액 기준으로 현금으로 청산 받는다고 겁을 줄것인가?
2)현금청산자들은 누구나 보상가를 잘 받기 위하여, 새로 감정평가사를 정하고 감정평가를 받아서 한 푼이라도 더 받어라고
법적으로 인정하고 있는데 동의합니까?
나.현금청산이냐? 분양신청이냐? 판단
1)주체인 "재개발은 100% 진행된다!"는 것을 신념으로 갖고 있는가?에 따라 선택한다는데 동의하는가?
2)양신청을 안 한 분이나 분양신청철회를 한분은 조합이 지금까지 쓴 돈에 대하여 책임이 없다고 하는데 맞는가?
다.재개발 찬성자
1)더 놀라운 사실은 조합에 찬성하고 재개발이 되기를 바라는 분들 중에서도 현금청산하여 돈 받고 나가겠다는 분들이 많다는
것이 사실인가?사실
2)부동산 호경기에 빚지고 비싸게 사서 엄청 손해 났는데 값은 떨어지고 팔리지도 않는데 매달 이자는 꼬박 내야 하니
3)"이왕 손해난 거 재개발이나 되서 현금받고 투자금 일부라도 회수하고 나가자" 하는 분들이라고 하는데 맞는가?
라.은행대출 빛 채무
1)현금청산자가 많으면 사업이 위험해져서 돈을 회수하지 못할 수도 있는데 은행이 빌려 줄리가 있나요?
2)조합은 저축은행 등 제2금융권에서 빌려야 하는데 부동산대출이자가 10%도 넘는다죠?
3)분양신청하지 않은자는 분양신청 기간 전이거나 분양신청 기간 후이거나 조합이라는 법인의 채무에 대하여 아무 책임이
없습니까?
3.시공사
가.현지 주민을 빨리 내보낼 목적으로 가구당 1000만원 이상 선이주비를 무이자로 대출해 주었지만, 사업이 지연되어서 결국
시공사가 대납하고 있는 이자만도 엄청납니까?
나.한가구당 4억만 잡아도 150 가구면 600억원이고 연 이자4.3% 5년이면 21.5% 129억원을 최종조합원이 250가구면 한가구당
5000만원씩 돌아가고, 최종조합원이 00가구가 남으면 가구당 1억2900만원이 돌아갑니까?
4.주변여건
가.인구 감소
1)부동산이 폭락 할 수밖에 없는 건 저성장과 인구구조변화 때문이다 부동산 대세 하락을 아직도 못 믿나요?
2)전체 경제활동인구에서 25~49세의 비율도 지난해 61.5%에서 2020년 53.6%, 2030년 48.8% 등으로 떨어진다고 하는데
사실인가요?
3)이미 일본은 21년째 부동산 값이 폭락하고 빈집만 늘어나고 있다는 사실을 다 아시죠?
나.부동산 붕괴
1)우리나라가 뭔 수로 일본보다 더 처참하게 부동산이 안 무너질 수 있을까요?
2)부동산 시금석인 땅 값이 87% 슈퍼 폭락한 일본을 알고 있나요?
3)왕십리 뉴타운, 북아현 뉴타운, 신정 뉴타운처럼 분담금 내고도 수억의 추가분담금 또 내고 입주하고도 추가추가분담금 또
내야 하는 빚더미에 눌린 파산자 신세를 원합니까?
2.의견
가.조합원들은 위의 질문들을 조합에 하여 답변을 받아보고 분양신청 또는 현금청산을 선택하세요
나.대부분 조합과 정비업체
1)개략적인 분담금, 조합원 예상 종전재산감정평가액, 예상 조합원분양가, 추정비례율, 평형별 설계도면 만을 제공하고
분양신청을 독촉하는 실정이다.
2)그리고 조합원 종전재산감정평가액을 분양신청 공고와 동시에 조합원들에게 통지하면 조합원들이 낮은 평가액과 높은 분담금
때문에 분양신청을 거부하기 때문에 늦게 통지하거나 감추려고 한다.
3)여러가지 질문과 답변등 자료를 충실히 만들어 조합원들이 스스로 판단하여 분양신청 또는 현금청산을 선택할 수 있는데도
불구하고 홍보(OS)을 동원하여 분양신청만을 독려하고 있다.
다.실제 조합원 종전재산감정평가액 통지는 분양신청 공고와 동시에 법적 및 시조례, 관청공문에 의거 조합원에게 통보하게 되어
있다.
1)도정법: 제46조(분양공고 및 분양신청) ① 및 시행령 제47조(분양신청의 절차 등) ①
2)시 조례: 시 도시 및 주거환경정비 조례 제23조(분양신청의 절차 등) ①
라.거짓말
1)만약 재개발사업이 어떤 문제가 발생되어 추진위원회 및 조합취소,구역지정 해지가 되면 시공사는 제일 먼저 계약서에
연대보증한 조합임뭔들의 재산을 가압류한다.
2)이들은 가압류를 피하기 위해 사업이 실패하여 조합들에게 막대한 손실이 예상되더라도 이익이 생긴다고 거짓말을 하며 끝까지
끌고 갈 수밖에 없는 운명에 처해있다.
(어느 조합원의 글 요약,편성 정리)
1.분양신청
가.분양신청자 이익
분양신청을 하신 조합원은 더 이익이지만 분양 신청을 하지 않는 조합원은정말 손해라는 근거가 무엇인가요?
전국적으로 자기 땅과 지켜야 하는 가난한 영세 가옥주는 분양신청을 하려고 해도 분양권을 사줄 사람이 없어서 분양신청을 못합니다. 분양받아 봐야 중도금 잔금을 낼 형편이 안 됩니다.
분양권을 팔아서 프리미엄을 2000~5000만원을 번다고 치더라도 감정평가금액에 이 돈 보태어 봐야 갈 곳이 없습니다.
이런 것을 계산 해보지 않고 무조건 2000~ 5000만원을 번다는 데만 몰두 하면 안 됩니다. 얻는다고 하는 프리미엄보다 잃는 돈이 더 많습니다
분양신청자는 쪽박이다!
현금청산자의 집과 땅은 조합이 사들입니다.
분양신청자는 조합의 동업자로서 재개발 사업으로 벌어도 나누고 잃어도 나누는 무한 책임 사원입니다
분양신청자는 쉽게 말해서 연대보증인과 비슷합니다.
연대보증인은 한 두 사람에게만 집중적으로 책임이 넘어갈 수 있지 분양신청자는 자기 소유의 땅과 집의 감정가 비례에 따라 책임집니다.
즉 비례 율이 20% 내려갈 때 감정가 1억인 분이 2천만원 물어낸다면 10억인 분은 2
즉 비례 율이 20% 내려갈 때 감정가 1억인 분이 2천만원 물어낸다면 10억인 분은 2억을 물어내야 합니다
문제는 현금청산자가 25%를 넘으면 조합의 비례 율이 대폭 내려갑니다.
금융비용도 크지만 빚을 나누어 낼 사람이 대거 빠져나가니 남겨진 잔챙이 멍청이들이 피박 광박 청단 홍단 박에다 흔들어 까지 물어내야 하는 것입니다 한마디로 머리 깨지고 코피 터지고 설사하는 것이죠!
분양신청, 분양계약, 완공입주, 조합원이 독박 씁니다
나.분양신청율
분양신청을 안하여도 이주할 수밖에 없다고 기죽이는 말에 겁먹을 이유가 없습니다.
분양신청이 75%미만이면 현금청산금을 줄 돈이 없어서 사업자체를 포기해야 합니다.
현찰 동원능력이 그렇게 많은 건설사는 드뭅니다. 또한 현금청산금에 대한 이자가 년4.3% 이면 완공 까지 최소 5년만 잡아도 21.5%입니다. 이 돈은 남은 조합원이 나누어 내야 합니다. 그냥 !!!! 장난이 아닙니다.
분양 신청한 조합원만 얻어터지는 것이 아닙니다. 사실 건설사가 맥이 빠져 있습니다.
회사 임원이나 가족 명의로 사둔 건설사 지분을 못 팔아먹어서 죽을상입니다. 프리미엄이 있다면 룰루랄라 할 것 인데! 속으로 멍들고 있는 것입니다
다.프리미엄
조합의 프리미엄 쫓다가 장독 깨지 맙시다. 속임수에 넘어가면 코피 터집니다. 요즘 아파트 프리미엄 그런 없어진지 오래 되었습니다.
조합임원들이 불쌍하다고 동정표로 분양신청하면 당신을 아무도 동정하지 않습니다. 재개발은 진행이 안 될 것입니다
요즘에는 아파트 프리미엄이 있다는 것은 일반적인 현상이 아닙니다. 상업지역이거나 지역의 배후에 어떤 수요가 있는가? 학군이 좋은가? 매력적인 투자가치가 있는가? 뭐 그런 것 있나요?
없어서 섭섭하지만 현실은 그냥 현실일 뿐이잖아요!
조합원 프리미엄이 있을 요인이 없다는 판단은 이미 서 계시잖아요? 그런 기발한 요인이 있기를 바라는 마음은 제가 알겠어요! 이해하지요! 저도 안타깝지요! 프리미엄이 생길 요소가 있으면 모두가 좋지요!
아파트 개발 하다가 엄청난 매장량이 있는 금광이 발견된다거나 하는 것은 기대 할 수가 없다는 것은 아시잖아요!
프리미엄이 있을 것이면 이미 그 냄새를 맞고 복부인이 매물을 찾아서 복덕방에 선불을 꽂아둡니다
조합에서 가보자는 복덕방에 가서 들어보면 프리미엄이 있는 것 같습니다. ( 복덕방 기름질 작업이 되어있다고 봐야지요.) 그러나 내 발로 찾아다니면서 확인해보세요!
“프리미엄을 받을 수 있는지?” 확인하면 “요즘 프리미엄이 어디 있냐?” 는 말이 금방 튀어 나옵니다.
주민들의 소문에 의하면, 홍제2구역에도 분양신청만 하면 2000만원의 피가 생기고 입주 때가 5000만원이 생길 것이라는 소문을 내고 있는 복덕방이 있어요.
그래서 매매보장각서를 써달라고 하니까 그런 것은 복덕방이 왜 써주냐?고 펄쩍 뛰더랍니다.
그럼 당장 팔아 줄 수 있냐고 하니까 당장에는 곤란하고 앞으로 경기가 좋아 지면 팔아줄 수 있다고 말꼬리를 돌리고 말더랍니다. 이렇게 복덕방이 주민에게 분양신청을 유도 하는 것에 속으시면 안 됩니다.
이런 식으로 복덕방을 통해서 조합을 돕는 것은, 어디에서나 있는 작전 매뉴얼입니다 순진하게 당하지 맙시다.
이런 말은 한 복덕방 중에는 분양신청마감하고 한 달도 안 되어서 문 닫는 곳이 많습니다.
라.아파트 수익성
지금 아파트 구매는 투자대비 수익성이 낮은 악성 투기 입니다
그래서 아파트 즉 적절한 새집이 급히 필요한 경우는 재개발이 되건 안 되건 따지지 말고 현재의 보유자산을 매각하고 당장의 사용효용이 높은 할인가격의 완공아파트를 사야겠지요!
단, 완공된 미분양할인 아파트를 구매하는 행위에도 위험은 있습니다. 투자나 투기가 아니고 소모품 구매 행위라는 것 즉, 나는 사지만 남에게 파는 것은 쉽지 않습니다.
빈 아파트도 관리비는 내야 하는 임대물이기 때문입니다 아파트는 소유물 같지만, 월세를 내야 하는 임대물이라는 것, 잊지 마시기 바랍니다.
마.추가부담금
부천약대주공의 현대산업개발 피해자주민은 이미 집단 파산상태입니다.
왕십리, 북아현, 신정, 많은 원주민이 수억의 추가부담금으로 아비규환입니다
분양계약을 하시고 나서 입주시 부담하는 추가 추가 부담금을 고려하세요.
1, 공사비 증액 (매년 물가상승률을 반영해야합니다)
2, 현금청산자에 대한 청산금을 지불 후에 발생하는 년 3.5~5% 이상의 금융비용으로 약 5~6년치는 최대 30%이자가 발생
3, 미분양 일반아파트 할인금액을 남은 조합원이 부담 가구당 1~2억이 발생하고 있습니다.
4, 약 5~6년후의 부동산 가격하락으로 인한 손실
분양신청이 80%를 넘는다는 말은 완전히 거짓말입니다.
조합에 가서 분양신청계약서를 보지 않고서 조합의 말만 믿으시면 안됩니다.
해산동의자 분양신청철회자 2011년 애초에 분양신청하지 않고 현금청산 소송한자가 있어서 80% 분양신청은 불가능한
숫자입니다.
바.차입금 이자
우리조합에서는 입주시까지 계약금과 중도금이 하나도 없다는데 정말 사실인가요?
건설사가 전액 투자하여 아파트를 완공하게 현대산업개발과 계약되어 있나요?
설사 그렇게 되어있어도 우리조합원이 차입금에 대한 이자 지급은 해야 합니다
가구당 3억에 대한 이자를 32개월간 내야합니댜. 가구당 약3년치의 이자만 해도 25평*1500만원*3년*0.043=4837만원
사.할인분양
일반분양 아파트 한채당 1억이상 할인해줘야 팔리는 시대가 오고 있습니다.
분양계약한 조합원이 일반분양한 분의 햘인금액을 두개씩 안고 가야합니다
전세 넣어서도 해결이 안되어서 조합원 전원 입주 포기하고 매물로 내놓고도 팔리지 않아서 코피 터지고 있는 신정동 아파트 입주자 이야기는 알고 계시나요? 왕십리 2구역 조합원 구청 옥상 자살 소동은 아시나요?
현금청산자가 많아서 때려 죽여도 재개발 못하는 구역입니다
아.나이 많은 조합원
“나이가 많아 아파트가 지어질 때까지 기다릴 수없는 분 까지도 분양신청을 받아라!고하는데 논리가 해괴합니다.
이주시점에 매매하는 하는 것이 현금청산금 받는 것보다 더 받게 된다고 합니다.
그것이 가능할까요? 안 팔리거나 사업이 진퇴양란으로 빠지면 조합에서 책임지고 사주는 것인가요?
“이주비로는 세입자 내보내고 나면 집 얻을 돈도 없다”는 사람도 분양신청을 하라고 하는데 논리가 해괴합니다.
재개발 깡통조합원인데 집 얻을 돈 이상으로 수익이 발생한다. 는 가요? 무슨 근거로 이런 논리를 펴는 지요?
“지금 살고 있는 집에서는 그래도 내 집이라고 월세를 안 내고 살고 있는데
보증금 한 푼도 들고 나갈 수 없는 사람도 분양 신청하는 것이 이득이다.” 는 것은 무슨 논리가 그렇습니까?
자.동호수 추첨
“부담금을 낼 돈이 없어도 분양신청을 하라”
동호수 추첨 후에 매매 하시면 부담금 걱정할 필요가 없다고 합니다. 과연 그럴까요?
안 팔리면 조합이 책임지고 프리미엄 붙여서 사줄 것인가요? 말이 안 되는 논리입니다
“동호수 추첨 후 매매 하면 현금청산금보다 더 큰 이득이 된다고 했는데 조합에서 보증서를 발행 해주나요?”
조합에서 하는 말은 “아니면 그만”이고 책임을 지지는 않습니다.
분양신청 후 동호수 추첨을 하고나면 거래가 활발하게 이루어지고
감정평가금액보다 훨씬 높은 금액에 매매 할 수가 있다고 하는 말은 소설책입니다
다른 구역의 조합원 분양자들이 추가부담금으로 곡소리 나고 있다는 사실을 조합장은 잘 알고 있습니다.
그렇지만, 건설사에서 빌린 돈으로 월급 받는 조합장이 “분양신청하면 피박씁니다 ” 라고 할 수 없는 것이지요
차.조합원 분양가
조합에서는 34평인경우 조합원 분양가가 일반분양가보다 8000만원 이득이다. 고 합니다.
요즘 누가 일반 분양가로 구매를 합니까? 기본이 30%할인입니다
조합에서는 현실을 인정하고 있습니다. “지금은 조합원 물건의 매매가 거의 되지 않습니다.”고요
그런데 지난번 분양 안내 소식지에서는 또 말을 뒤집습니다. 요즈음 조합원 매물에 대한 문의가 많다고 했습니다.
앞뒤가 맞지 않는 이야기를 중언부언 하고 있습니다
34 평 기준으로 일반분양자보다 약 8천만 원 싸게 분양받는다는 말은 거짓입니다
1,우리가 갖고 있는 땅과 집을 반값으로 보상받기 때문에 적어도 가구당 1 억~2억은 손해를 보고 시작 하는 재개발 사업입니다
2,관리처분당시에는 일반분양의 분양가가 비싸고 조합원 분양가가 싸 보입니다.
3,하지만 일반 분양가는 변동이 없지만 조합원 분양가는 매년 물가상승률 만큼 올립니다.
4, 일반 분양가는 할인분양으로 결국 내려가는 것입니다
5, 조합원은 분양가가 계속 올라가는 셈이고 일반분양은 내려가는 셈이라 약 8000만원 싸게 분양받는 것은 결코 아닙니다.
파.계약금 및 중도금
계약금 및 중도금 입주 시 납부한다는 말은 말이 안 되는 소리입니다. 현대산업개발에서 약속하고 공증 받았는지를 확인바랍니다. 공사계약서에는 계약금내야하고, 중도금도 4회 분납으로 나와 있습니다.
다 지어 놓은 아파트도 미분양으로 이자가 발생 하여 건설사가 죽을상인데 , 조합원에게 조차 한 푼도 안 받고 아파트 공사를 마치겠다는 말은 도무지 상식적으로 이해가 되지 않습니다. 사업을 안 하겠다는 말과 같습니다.
요즘에 이렇게 건설사가 전액 자기 돈으로 아파트 재개발 준공을 마치는 곳은 없습니다.
타.땅부자 조합원
분양신청자 중에 땅을 많이 갖고 있는 분은 계약금 중도금을 납부 않는 것은 맞습니다. 하지만
1,현금청산자 에게 지불한 돈에 대한 이자
2,공사비 증액
3, 일반 분양 미분양대책비
4,기타로 인한 추가 비용이 발생하면 지분비례로 부담 해야 하므로 10평 소유자가 5000만원을 추가부담금으로 낼 때 100평
소유자는 5억을 추가부담금으로 내야 합니다
하.암반
우리 구역에 붙어 있는 한신아파트 공사 할 때 보신 분은 잘 아시는 이야기입니다
돌산을 깨고 지하주차장을 만드는 일은 실로 돈 먹는 하마입니다. 다 분양신청한 분들이 부담하여야 하는 것입니다
하1.입지조건
우리구역은 역세권이고 위치가 좋다 산에 위치해서 로얄층이 아니라도 “다 로얄층이다”고 합니다 금방 들으면 맞는 말 같지만 잘 생각해보십시오.
요즘 전철이 사방으로 뚫려 있고 마을버스가 있어서 교통이 불편하여 집값이 떨어지는 곳은 별로 없습니다.
평지보다 산꼭대기 아파트가 더 가치가 있다는 말을 들어 보셨나요? 주민 끼리 서로 기분 좋자! 고 하는 소리가 아닐 까요?
하3.분양계약
세상에 공짜 없습니다! 분양계약에는 돈 내겠다는 지불약속이 포함됩니다. 시간이 지나면 돈 내라고, 손 벌립니다. 계약금, 중도금, 이주비, 옵션 모두 분양가에 포함되어 있습니다.
납입을 미루면 이자 발생하고, 추가비용 안내면, 공사 지연되고, 또 추가금 발생합니다. 이자에 이자가 발생합니다. 결국 보상감정가를 다 날리고, 입주하려던 아파트에 차압 들어오고, 땅만 건설사 차지가 되는 것 아닌가요 ?
하4.매몰비용
매몰비용 의외로 작습니다.
100억을 쓴 조합이 있다고 합시다. 조합원이 1000명이라고 합시다. 간단히 1 조합원당 1000만원이 돌아갑니다.
감정평가 손실은 가구당 보통 1억 원 이상입니다. 어느 것이 더 손해인가요?
저희가 분양신청을 다 같이 하지 말자는 것은 분양신청이 저조하면 사업성이 없어서 관리처분 계획을 수립할 수 없기 때문입니다.
현금청산금을 지불하고도 수익성이 있다는 계획을 수립하여야 하는데 그것이 불가능해진다는 것입니다.
지킴이는 이것에 목숨을 겁니다. 우리 동네 재개발은 어차피 멈춥니다. 분양신청하신 분만 피해보시는 겁니다. 봅니다.
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문) 아무리 계산해도 지금까지 발생비용을 지분만큼 공제하면 부담이 너무 커요?
답) 애초청산자, 철회자, 그냥 지키는 자, 이번에 재 분양신청 않는 자 는 해당 없습니다.
결국 사업은 길어지고 그만큼 사업성은 떨어지고 그 분담금은 분양 받은 자의 몫입니다!
2.현금청산자
가.감정평가
프리미엄을 붙여서 분양권을 팔 수 없으면 결국에는 분양계약금을 안내고 미계약 현금청산자가 되기 때문입니다.
미계약 현금청산자에게 바로 돈을 주는 것이 아닙니다. 더군다나, 이때에는 조합에서 차 떼고 포 떼고 (사업비다. 위약이다. 연체료다. 등 )합니다.
돈을 엄청 줄여서 주거나, 이주비 대출 받아 가라면서 이주비이자까지 떠넘기고 맙니다.
아예 아파트 팔아서 남으면 주겠다면서 현금청산금을 마냥 미루어서 여러분을 사글세로 전전하게 만듭니다.
조합에서는 분양신청하지 않으면 감정평가 금액을 기준으로 현금으로 청산 받는 다고 합니다. 이는 엄격하게 말 하면 틀린 말입니다.
조합에서 하는 감정평가는, 관리처분을 위한 감정평가입니다.
현금청산을 이 감정평가를 기준으로 받는 것은 틀린 이야기입니다.
현금청산자들은 누구나 보상가를 잘 받기 위하여, 새로 감정평가사를 정하고 감정평가를 받아서 한 푼이라도 더 받으려고 합니다. 다시 말하면 조합에서한 감정평가로 청산받아 나간다고 하는 말은 거짓말입니다
나.현금청산이냐? 분양신청이냐?
현금청산이냐? 분양신청이냐? 는 고민을 하기 전에 먼저 판단해야 하는 것이 있지요!
그 판단의 주체인 당신께서는 "재개발은 100% 진행된다!"는 것을 신념으로 갖고 있는가? 를 먼저 생각하세요!
분양신청률이 75%이하면 재개발은 중단 됩니다 이 지역의 소유자 중에 25%가 현명한 판단을 할 줄 아는 사람인가? 가 더 중요합니다. 75%가 분양신청을 해도 분양계약을 그 이하로 하면 주민 파산으로 갑니다.
함량미달의 토지주 조합원으로는 토지매입비 상승으로 동반자살코스로 갑니다. 이익을 이자로 다 날리기 때문입니다.
분양신청한 분은 조합에 현물출자 하신 분 입니다
분양신청을 안 한 분이나 분양신청철회를 한분은 조합이 지금까지 쓴 돈에 대하여 책임이 없습니다( 강제조합원에서
해방되었기 때문) 후 조합 해산 조합 파산 등으로 문제가 생기면 출자조합원 즉 분양신청자에게 불똥이 튈 가능성이 높습니다
다.뉴타운 재개발을 절대 못하는 이유 현금청산금을 못 주기 때문이다
각 지역의 뉴타운 재개발 조합이 바뀐 경제 현실로 인해 절대 사업진행을 못 합니다
그 이유가 대체 뭘까요? 세계 경제가 디플레이션 시대로 접어들고 있고 한국은 특히 가계부채 1000조 시대를 맞아 부동산 시장이 일본과 같은 장기침체를 벗어나지 못할 것이기 때문이죠
만약 조합이 분양신청을 강행한다면 재개발에 반대하는 분들은 당연히 현금청산을 요구합니다
그런데 더 놀라운 사실은 조합에 찬성하고 재개발이 되기를 바라는 분들 중에서도 현금청산하여 돈 받고 나가겠다는 분들이 많다는 사실입니다
이 분들은 부동산 호경기에 빚지고 비싸게 사서 엄청 손해 났는데 값은 떨어지고 팔리지도 않는데 매달 이자는 꼬박 내야 하니 "이왕 손해난 거 재개발이나 되서 현금받고 투자금 일부라도 회수하고 나가자" 하는 분들이죠.
그런데 문제는 현금청산자의 비율이 50%를 간단히 넘기고 땅 지분이 큰 분들이 많아서 이 분들의 재산가치가 전 자산의 70% 가까이 된다는 것입니다 이렇게 되면 조합이 절대로 현금청산자에게 현금을 줄 수 없습니다.
왜냐구요? 은행이 절대 조합에 대출을 해 주지 않기 때문입니다
현금청산자가 많으면 사업이 위험해져서 돈을 회수하지 못할 수도 있는데 빌려 줄리가 있나요?
그러면 조합은 저축은행 등 제2금융권에서 빌려야 하는데 부동산대출이자가 10%도 넘는다죠?
앞으로 금리상승하면 20%? 그러면 분양신청한 나머지 조합원들이 이자 폭탄에다가 미분양날 경우에 손실까지 다 뒤집어 쓰게 되어 수억원의 추가분담금을 뒤집어 써야하는데 남은 조합원들이 바보가 아니라면 그런 사업하는 조합총회를 승인하겠습니까?
결국 어는 시점에 가면 모두가 조합을 해산하고자 하게 되겠지요
라.하지만 여기서 주의해야 할 점이 있습니다.
.사업이 진행되어 관리처분을 하고 난 후에는 조합을 해산해도 분양신청한 조합원들이 매몰비용을 물어내야 합니다
현금청산금을 받고 나가야 한다면 너무 억울한 일입니다
분양신청을 하면 조합의 아파트 개발 사업에 자신의 집과 땅을 현물 출자 하는 것입니다
즉 조합과 동업자가 되는 것입니다 이미 쓴 돈과 앞으로 쓸 돈에 대해서도 책임을 져야 합니다.
한 살림을 차린 것이기 때문입니다 하지만 분양신청하지 않은 자 즉 분양신청철회자는 조합탈퇴자입니
다
그래서 동업자가 아닙니다. 집과 땅을 출자 한 것이 아닙니다.
분양신청 마감일까지는 동업자가 될지 탈퇴자가 될지 결정하지 않은 강제조합원일 뿐입니다
강제조합원이 정식으로 출자 조합원이 되는 시점이 바로 분양신청입니다
분양신청하지 않은 자는 분양신청 기간 전이거나 분양신청 기간 후이거나 조합이라는 법인의 채무에 대하여 아무
책임이 없습니다. 잠시 조합이라는 새 그물에 잡혀 있다가 그물에서 풀려 난 새와 같습니다.
3.시공사
얼마 전에는 지방에서도 차를 대절해서 데모대가 올라와서 현대산업개발을 성토하는 일이 있었어요. 현대산업개발은 전국적으로 파헤쳐 놓은 곳도 많이 있습니다.
어떤 곳에서는, 현지 주민을 빨리 내보낼 목적으로 가구당 1000만원 이상 선이주비를 무이자로 대출해 주었지만, 사업이 지연되어서 결국 현대산업개발이 대납하고 있는 이자만도 엄청나다고 합니다.
완전 새로 시작하는 것이나 다름이 없는 우리구역까지 돈 보따리로 새물 대려면 모종이 말라 죽을 때나 가능할 것이라고
생각됩니다. 현금청산금이 아기 이름입니까?
한가구당 4억만 잡아도 150 가구면 600억입니다 연 이자4.3% 5년이면 21.5% 129억원을 최종조합원이 250가구면 한가구당
5000만원씩 돌아가고, 최종조합원이 100가구가 남으면 가구당 1억2900만원이 돌아갑니다.
4.빌라 및 단독주택
가.빌라
빌라가 아파트보다 낫다는 점을 알게 될 때가 곧 옵니다.
아파트는 관리비라는 월세를 내야 합니다. 아파트소유자는 전부 월세입자입니다.
빌라는 재건축이 쉽습니다. 분쟁기간이 짧고 세입자 이주비 이사비 지불 안 해도 됩니다.
철거 완공까지 빠르면 6개월이면 끝납니다. 아파트는 재건축에 보통10 년 이상 걸립니다.
나.단독주택
단독주택지의 가치는 무한합니다. 망하지 않는 중소기업을 운영한다고 보면 됩니다.
특히 수도서울에 자손대대로 살아갈 영토를 갖고 있다는 것은 엄청난 축복입니다
영구정착권입니다. 아파트는 40~50 년 후면 경제적 가치가 상실 됩니다
아시다시피 재개발도 10년 이상 찬반 싸움을 해야 하는데 재건축은 더합니다.
사업비가 엄청 들어서 경제성이 없지요.
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아파트는 약 40년간 효용체감이 일어나고 유지비용이 증가하며 교환가치가 없어지는 유행상품입니다. 땅을 팔고 하늘 공간을 40년간 사용권을 얻는 것입니다
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단독 주택지의 주된 가치는 토지입니다 아파트의 주된 가치는 주거공간 입니다.
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아파트는 40년간 자본감소가 일어납니다.
4억 짜리 라면 1년에 1000만원 관리비를 포함하면 월 120~140만원 짜리 월세집입니다
아파트가 투자가치가 없어진지는 무려 10년 이 지났고, 이제 본격적으로 원래의 가치로 돌아가고 있습니다. 토지 지분가치 더하기 건축비가 원래의 가치 오래된 아파트가 더 비싸게 거래된 나라는 한국뿐입니다 아파트 신화가 먹히는 곳은 아마 한국 뿐일 겁니다.
5.주변여건
가.인구 감소
부동산이 폭락 할 수밖에 없는 건 저성장과 인구구조변화 때문이다 부동산 대세 하락을 아직도 못 믿나요?
한국은 2%대 장기적 저성장에 진입했어요. 올해 성장은 2.8%라고 하지요.
2%대 성장은 사실 마이너스 성장이라 할 수 있지요. 마이너스 성장은 첨 겪는 일이라 이것이 얼마나 끔찍한 것인지 모르죠?
그나마 2%대 성장도 대규모 토건 사업으로 만들어진 허당 성장률이랍니다.
울 나라 GDP 중 토건 건설 부문이 30% 이상인 거 아세요?
토건으로 일으킨 성장은 1회성 성장에 불과해요 이제 이마저도 끝장나고 있답니다.
인구 구조의 변화를 보면 한숨만 나오죠.
부동산 몰빵, 65세 이상 인구 720만 명 부동산 올인, 51세~59세 베이비부머 900만 명 합이 1620만 명 이들 금융자산은 평균 1500만 원 부동산에 몰빵 하다 저축이 전혀 없어요.
이들이 출구전략으로 쏟아낼 물건이 앞으로 매년 평균 90~100만