리츠 선박펀드 펀글

[공사모]

실물자산 투자계획] 의견을 듣고 싶습니다요^^:; | 카탈로그

2006.01.31 10:24

실물자산펀드_투자가이드.pdf

1. 투자계획

 실물자산에 소액을 투자해 보는 실험을 계획중에 있습니다. 아래의 계획에 대해서 우리 카페 회원님들의 의견은 어떠한지 묻고 싶습니다.

2. 실물자산 투자 계획

가. 투자금액 : 20,000,000원

나. 투자기간 : 2006. 2. 1. ~ 2008. 1. 31.(3년간)

다. 투자방법 : 

(1) 채권혼합형 펀드에 10,000,000원 거치식으로 가입(채권 70% 이상  + 공모주 20% 이하 + 단기 금융상품 10%이하짜리로)//

     실물자산에 투자하기 위한 별도 계좌를 개설하여 10,000,000원을 입금

(2) "채권혼합형 펀드" Vs "실물자산 포트폴리오"의 수익률 게임 진행

(3) 채권혼합형 펀드는 올해 기업공개가 많다는 사실에 투자아이디어를 갖고 있음. 채권 투자를 통해 정기적금보다 약간 높은 수준의 수익을 올리는 동시에 기업공개를 하는 공모주에 집중투자하여 정기적금 보다 2~3배 높은 10%~15% 수익률을 목표 수익률로 함.

(4) 실물자산 포트폴리오는 1년차인 올해에는 '리츠'에 집중투자를 하고, 2년차 부터는 '부동산경매'에도 투자를 하는 것으로 함. -> 예상 수익률은 20~25% 수준의 수익

(5) 예상 투자결과 : 실물자산에 투자에서 매년 25%의 수익을 올려 3년뒤 원금을 75% 높은 17,500,000원 획득 + 채권혼합형에서도 매년 15% 정도의 수익을 올려 총 50% 수준인 15,000,000원으로 평가되어 전체적으로 순이익 12,500,000원을 얻게 될 것으로 예상

3. 2006년 2월부터 실물자산 투자계획

가. 증권시장에 상장된 리츠 현황

이 름	보유 빌딩	배당기준일	배당금입금일	배당금	보유수	매입단가	배당금액	배당금액
리얼티	분당구 수내동 엠바이엔	2005. 4. 30.	2005. 6. 29.	212	1,603	6,240	339,744	3.40%
리얼티	강남구 수서동 터보테크    대전 세이백화점	2005. 10. 31.	2005. 12. 29.	234	1,603	6,240	375,000	3.75%
코크렙3	여의도 한화증권빌딩	2005. 2. 28.	2005. 6. 3.	228	1,866	5,360	425,373	4.25%
코크렙3	논현동 아이빌힐타운빌딩	2005. 8. 31.	2005. 11. 25.	228	1,866	5,360	425,373	4.25%
맥쿼리	중구 충무로 극동빌딩	2004. 12. 31.	2005. 3. 25.	241	1,626	6,150	391,870	3.92%
맥쿼리	중구 충무로 극동빌딩	2005. 06. 30.	2005. 9. 27.	304	1,626	6,150	494,309	4.94%
유레스메리츠	세이브존(노원점, 성남점,	2005. 3. 31.	2005. 6. 30.	263	1,859	5,380	488,848	4.89%
유레스메리츠	대전점, 한신스포츠, 장유	2005. 9. 30.	2005. 12. 30.	219	1,859	5,380	407,063	4.07%
교보메리츠	등촌동 연수원, 사원아파	2004. 12. 31.	2005. 3. 25.	203	1,923	5,200	390,385	3.90%
교보메리츠	트 3곳	2005. 6. 30.	2005. 9. 23.	213	1,923	5,200	409,615	4.10%
코크렙1	중구 한화빌딩, 마포 대아	2004. 12. 31	2005. 3. 29	228	1,361	7,350	310,204	3.10%
크크렙1	여의도 대한빌딩	2005. 6. 30.	2005. 9. 15	316	1,361	7,350	429,932	4.30%
코크렙7		2006. 4.30.		220	1,938	5,160	426,357	4.26%
코크렙7		2006. 1. 31.		220	1,938	5,160	426,357	4.26%
총 투자금액							10,000,000	22.19%

나. 리츠 매매 계획

2월말	코크렙3	228	425,373
3월말	유레스	263	488,848
4월말	리얼티	212	339,744
6월말	맥쿼리	304	494,309
8월말	코크렙3	228	425,373
9월말	유레스	219	407,063
10월말	리얼티	234	375,000
12월말	맥쿼리	241	494,309

2월말일 전까지 코크렙3를 매수한뒤, 배당금을 받고, 3월중 모두 매도한뒤, 3월중 유레스메리츠를 매수한뒤, 유레스에서 배당금을 받고, 4월중에 매도한뒤, 4월에는 리얼티를 매수하고, 4월 중 리얼티를 매도한뒤.......... (대략 이런 시나리오)

다. 예상 수익 금액

배당금	3,450,019
배당세금(15.4%)	531,303
실수익금	2,918,716
자금비용(7.0%)	700,000
순이익	2,218,716

위 '나'의 시나리오대로 매매가 가능하다면, 총 배당금으로 3,450,019원을 받게 되고, 여기서 배당세 15.4%를 제외하고, 집 사람에게 돈을 달라고 한 최소 '자본비용' 7.0%를 제외하고도 2,218,716원을 얻게 되므로, 예상 수익률이 22.18%가 된다는 결론.

라. 예상 위험성

(1) 거래가 되지 않는경우 : 리츠는 거래량이 매우 적어 저의 예상처럼, 2월에 코크렙 3를 다 매수를 할수 없을수도 있고, 3월에 코크렙 3를 다 매도하고 유레스를 다 매수 할 수 없을수도 있음.

(2) 배당락을 고려 하지 않음 : 리츠는 거래량 자체가 너무 적기 때문에 배당락 효과가 별루 없었던 것으로 파악됨. 지난 1년간 리츠의 가격과 배당락을 유심히 살펴보니, 별로 배당락이 분명하게 들어 나지는 않았음.

(3) 거래로 인한 세금 0.3%는 포함하지 않았음 : 매반기 배당수익률이 3.5%~ 4.2% 수준임을 감안하여 세금 0.3%를 포함하지는 않았음. 세금 포함시 전체 수익에서 2.4% 가량 하락을 할 수는 있겠으니, 그래도 예상 수익률은 20%선은 유지 가능할 것으로 봄.

(4) 거래량이 너무 적어 매도를 할 수 없는 경우 : 실물 자산이 부동산이고, 그 부동산 중에서도 임대수익이 나오는 부동산이므로, 물려도 손해 볼 것으로 없다고 봄. 장기적으로 지가 상승률을 감안하면, 12% 수준의 이익 향상은 예상할수 있음. ( 배당수익률 7.0% + 지가상승률 4.0%)

4. 부동산 경매펀드 투자 계획

가. 증권시장에 상장된 부동산 경매 펀드 현황

이 름	펀드 규모	판매일	상장일	이익분배일	분배금	보유주식수	매입단가	배당금액	배당금액
현대경매	1,505억	2005. 1.	2005. 4. 21.	2005. 12. 5.	0	2,227	4,490	-	0.00%
지앤알경매							5,100
골든경매	167억	2005. 5.	2005. 7. 27.				4,795
배당수익금									-
총 투자금액								10,000,000	0.00%

나. 투자계획

현대경매는 2005. 1.경 공모하여 2005. 4. 21.상장된 부동산 경매펀드로써, 펀드 규모가 1,505억정도임.

부동산 경매펀드는 "자금 모집 -> 부동산 경매 참여 -> 낙찰 -> 리모델딩 -> 리모델딩된 부동산 매각 -> 수익금 -> 투자자에게 분배"하는 구조입니다. 따라서, 최초 자금 모집 단계에서 리모델딩하여 부동산을 매각하는 데 까지 상당한 기각이 소요되며, 이 기간만 잘 참으면, 제법 좋은 수익을 올릴수 있을 것이라는 것이 저의 판단입니다.

일딴, 현대경매의 경우 1,505억을 모집하여 현재 620억 정도를 낙찰 받아, 보유하고 있는 것으로 알고 있으며, 낙찰 받은 곳을 조사해 보니, 전국적으로 큰 물건이 골고루 분포 되어 있더군요.

(성남시 구미동시장(근린시설): 132억 (62%) / 전남 순천시 코아루아파트 미분양분 338세대: 244억 (61%) / 대전시 은행동 근린빌딩: 48억, 4층주차장 개보수비용 소요 예상 / 성남시 아델파크 오피스텔: 56억 (80%) / 천안시 이수프라임 아파트: 129억 (73%) : 현재까지 편입된 물건의 장부가: 총 616억원어치 )

위에서 쓴 것 처럼, 감정평가액보다 적게는 61%에서 많게는 80%대로 낙찰을 받아, 제값에 판다면, 적게는 20%에서 많게는 39%까지 벌수가 있다는 이야기인데, 이런 점을 고려해 보면, 현재 가격수준인 4,490원은 지나치게 낮은 가격이다는 것이 저의 생각입니다.

다. 왜 가격이 낮은가?

현대경매가 이토록 낮은 가격을 유지하는 것은 2005. 배당이 없었다는 점에 실망한 근시안적 투자자들이 이런 가격을 제시하고 있는 것으로 판단되지만, 저의 판단을 틀립니다.

(1) 현대경매 4,490원으로 일딴, 5,000원짜리 채권을 사는 것과 동일합니다. (공모자금 1,505억을 주식수로 나누어 팔았으므로, pbr 1.0은 5,000원이 되어야 함.)

(2) 2005년 무배당은 경매라는 특수성으로 기인한 것임.(입찰에서 건물 명도시까지 기간은 6개월 정도이며, 많은 금액으로 동시에 물건을 살수는 없는 처지임)

(3) 낙찰을 낮게 받아 리모델딩하여 적정가 혹은 그 이상을 받는다면, 2006년 배당금은 시가 배당률 10% 초과도 기대할수 있음.

(4) 만기가 4년이므로, 4년 뒤인 2009.1.에는 어찌 되었든, PBR 1.0에 청산가능하며, 청산시 금액은 최소 7500원대는 가능하지 않을까 생각함.

라. 위험성.

쓰레기 같은 물건을 낙찰 받을 가능성이 있음.

많은 지역에서 낙찰을 받았으므로, 이 낙찰이 적절했는지 판단하기가 어려움.

2006년에도 무배당을 할 가능성도 있음.

5. 선박펀드 투자계획

이 름	배당기준일	배당금입금일	배당금	보유주식수	매입단가	배당금액	배당금액
아시아1	2005. 3. 22.	2005. 4. 6.	80.1	2,083	4,800	166,958	1.67%
아시아1	2005. 6. 22.	2005. 7. 6.	81.9	2,083	4,800	170,667	1.71%
아시아1	2005. 9. 22.	2005. 10. 6.	81.9	2,083	4,800	170,667	1.71%
아시아1	2005. 12. 22.	2006. 1. 5.	81.0	2,083	4,800	168,813	1.69%
동북아1	2005. 3. 22.	2005. 4. 6.	80.1	2,012	4,970	161,247	1.61%
동북아1	2005. 6. 22.	2005. 7. 6.	81.9	2,012	4,970	164,829	1.65%
동북아1	2005. 9. 22.	2005. 10. 6.	81.9	2,012	4,970	164,829	1.65%
동북아1	2005. 12. 22.	2006. 1. 5.	81.0	2,012	4,970	163,038	1.63%
배당수익금							0
총 투자금액						10,000,000	0.00%

우리나라 증권시장에 상장된 선박펀드를 조사해 보니, 아시아XX 와 동북아XX 가 있는 것 같습니다. 둘다 대표해서 아시아1과 동북아 1을 조사해 보니, 배당수익이 안정되긴 했지만, 6.0~ 6.5% 대에 불과했습니다.

이 선박펀드도 매입단가를 4,000원 이하에서 매수할수만 있다고 한다면, 좋겠는데, 아직 그 정도까지 가격 하락이 나타나고 있지 않네요.

부동산 경매펀드와 리츠 등과 틀리게 배당이 매분기에 안정적으로 지급하는 특성이 있고, 배당락 효과는 거의 없더라는 점을 발견하고, 이 아시아, 동북아 등을 사고,팔고를 계속해 볼까도 고려 해 보았는데, 리츠와 틀리게 사서, 팔수 없으면, 물리는 수가 있을 것 같아, 현재는 매수를 고려하지 않습니다.

### 2006년에는 2005년과는 틀리게 지수가 크게 상승하기 어려울것 같아, 채권혼합형과 리츠, 부동산경매, 선박 등 실물자산에 투자를 실험해 볼까 생각중입니다. 그리고, 이 실험은 현재 투자하고 있는 주식과는 별도로 진행을 해 볼가 생각 중 입니다. 현재는 이렇게 생각 중에 있는 것 뿐이며, 구체적으로 계좌를 개설하거나, 와이프에게 자금 요청을 하지는 않은 상태입니다. 제 생각에 대해 어떻게 생각들 하시는지 궁금하네요. 아낌없는 조언 부탁합니다 ###

### 실물투자 가이드도 첨부파일로 올렸습니다. 리츠, 부동산경매, 선박 부분에 생소하신 분이 혹 계실까 싶어서 퍼서 올립니다 ###

바람의숲(rechts) 더이상 갈곳이 없는 바다물처럼 목표 잃은 물이 아니라, 바다를 향한 끊임없는 역동성으로 살아가는 물결