경매정보 활용방법
가. 경매 정보는 어떻게 입수 하나
경매부동산의 정보를 얻는 방법은 크게 3가지로 나누어볼 수 있다. ① 신문공고 ② 대법원 법원경매정보 홈페이지 ③ 사설 경매 정보지로 나누어 지며, 가장 먼저 알 수 있는 방법은 신문 공고이나 제한된 정보로 인해 실제 실무에서는 큰 도움이 되지 못하고 있다. 그래서 대법원 법원 경매정보 홈페이지와 사설 경매정보지에 관해 설명하기로 한다.
(1)대법원 홈페이지
인터넷의 대법원 경매 싸이트의 주소는 “http://www.courtauction.go.kr/”이다. 대법원 경매 싸이트로 들어가면 우선 여러 가지 기능들에 대해 놀랄 것이다. 사설 정보 제공업체 못지않은 기능들이 있으므로 잘 만 활용하면 법원 경매 부동산을 낙찰 받는데 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 법원 경매 정보 싸이트의 중요한 몇 가지 경우들에 관해 알아보기로 한다.
상단 중앙 부분에 ‘경매 정보 검색’ 란이 있고 그 속에 경매 물건검색, 매각 결과 검색, 경매사건 검색이 있다. 우선 경매 물건 검색은 각 지방 법원 및 지원에서 진행되는 경매계들을 보여주고 있다. 이때 우측의 물건 관련 서류란의 3가지 종류의 그림들은 매각 기일 7일 이내에 열람이 가능하며 그림의 아이콘 들은 매각 물건 명세서, 현황 조사서, 감정 평가서이며 당일 법원에서 열람가능한 서류는 위의 3가지 뿐이다. 매각 결과 검색은 각 지방 법원 및 지원에서 실시된 각 경매계에 속한 사건들의 매각 결과와 매각 대금을 알 수 있다. 경매사건 검색은 지방 법원 및 지원에서 진행되고 있는 사건 번호로 조회 할수 있고 더 자세히 들어가면 그 사건의 물건 내역, 기일 내역, 송달 내역들을 알아 볼 수 있다. 이와 같이 대법원 법원 경매 정보 싸이트에는 상당한 수준과 다양한 정보를 갖고 있으므로 이를 잘 만 이용하면 큰 도움이 될 것이다.
(2)경매정보지 보는 법
경매정보지는 각 법원 및 지원에서 실시되는 경매계 별로 묶어서 만들어진다. 계별 분류는 신문공고와 다를 게 없다. 경매정보지를 펼치면 어느 법원 몇 계 물건인지가 굵은 글씨로 인쇄돼 윗자리를 차지한다. 설명용 사례에서 보듯 「서울민사지방법원 1계 입찰목록」은 입찰실시 주체를 뜻한다. 경매와 관계된 모든 행정업무처리는 경매 1계에서 담당하게 된다. 바로 밑에 작은 글씨로 쓰여진 「매각기일 2003년 9월 20일 10시」는 입찰시각을 나타낸다. 그 옆의 「매각허가결정일자 1998년 7월 25일 14시」는 경매절차에 하자가 없음을 결정하는 일자를 의미한다. 본문 박스로 들어가 보자. 모두 6칸에 촘촘하게 글씨가 쓰여 있다. 각 칸의 타이틀은 사건번호. 소재지, 면적, 등기부등본, 임차관계, 감정평가액·경매결과, 등의 순서로 기재되어 있는 것을 볼 수 있다.
(가) 사건 번호 수천 수만건의 경매부동산을 구별하는 일련번호 성격의 사건번호가 붙어있다. 채권자가 경매를 신청하면 경매집행 법원은 접수된 순서대로 사건번호를 부여한다. 경매가 진행되는 동안 그 부동산은 소재지나 주소로 불리는 게 아니고 사건번호가 이름처럼 사용된다.
<표 1> 경매정보지
123임을 알 수 있다. 03는 경매가 신청된 연도를 나타낸다. '타경'이란 말은 일반 민사나 형사사건과 경매사건을 구분하기 위해 붙이는 사족에 불과하지 별다른 의미가 있는 것은 아니다. 돈을 빌려주고 등기부에 그 사실을 기재하였다가 돈을 갚지 않아 경매되는 사건을 임의경매라고 한다. 반면에 강제경매는 돈을 빌려주었으나 그 사실을 등기부에 기재하여 놓지 않은 사람이 경매를 신청한 사건이다. 임의경매는 <표 1>에서 보듯 등기부 등본란에 '임의'라고 쓰여 있다. 만약 강제경매일 경우는 ‘강제’라고 쓰일 것이다. 입찰참여자의 입장에서는 임의경매와 강제경매를 구분할 이유가 없다. 경매절차나 권리분석이 똑같기 때문이다. 한마디로 신경 쓰지 않아도 된다.
그리고 <표 1>에서 상업은행, 유병호, 이진숙 순으로 사람 이름이나 법인체 이름이 등장한다. 이것은 차례로 경매채권자, 채무자, 소유자를 표시한다. 상업은행이 경매를 신청한 채권자이고 유병호는 빚을 진 채무자, 이진숙은 부동산을 담보로 제공한 부동산소유자가 된다.
(나) 종별
종별은 부동산의 현재 사용하는 용도를 분류한 것이다. 아파트, 연립, 다세대, 단독주택, 근린주택, 상가, 전, 답, 임야, 공장 등으로 분류해 놓은 내용이다. <표 1>에서는 ‘단독’이라 표시된 곳을 의미한다.
(다) 소재지
등기부상에 기재되는 부동산의 주소가 등장한다. 다만 신문공고상의 소재지란을 통해서는 단순한 지번 밖에 파악할 수 없는 반면 정보지를 이용하면 경매부동산 인근의 현황까지 알 수 있다. <표 1>을 보자. 신문공고상에는 「강남구 논현동 OO-O」만이 단순하게 게재된다. 현장을 직접 방문해 보기 전까지는 경매부동산의 주위 현황을 파악할 방법이 없다. 도로에 붙었는지 아닌지, 주거지역인지 상업지역인지 등등 궁금하기 짝이 없다. 또 주소만 가지고 현장을 찾아가는 것도 쉬운 일이 아니다.
그러나 경매정보지 <표 1>의 소재지란에서 보듯, '전농시장 남서측' 지점에 위치하고 '유류보일러'를 가동하는 주택이며 경매부동산의 '2개 면이 8m, 4m 도로에 접하고 있다'는 등의 현장설명이 따라 붙는다. 입찰자의 입장에서는 어렴풋이 현장 상황을 떠올릴 수 있게 된다. 또 주택 양면에 8m, 4m도로를 끼고 있어 투자가치가 제법 괜찮을 것이라는 추측이 가능하다. 입찰자는 '조금 더 적극적으로 조사해야 겠다'는 결론에 도달한다.
이처럼 경매정보지에 따라 붙는 현장설명은 경매부동산이 지방에 위치한 임야나 전,답일경우 많은 도움이 된다. 개발이 가능한 준농림지인지 아니면 도로가 붙은 땅인지, 주위에 특색있는 이정표가 있는지 등이 정보지에 기재된다. 땅찾아가기를 해 본 사람이면 알겠지만 시골에 소재한 부동산을 현장설명 없이 지번만 가지고 찾아가기란 여간 어려운 일이 아니다. 또 농림지역, 준농림지역, 토지거래허가구역, 주거지역 등의 토지용도 관련정보는 시군구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아야만 확인이 가능한 고급 정보다. 경매정보지에는 대부분 이런 내용까지 포함하고 있어 책상머리에서 1차 선별작업이 가능하도록 돕는다.
(라)면 적
면적란에는 경매부동산의 토지와 건물면적이 나타난다. <표 1>을 보면 대지 148.7평방미터와 건물 88.5평방미터가 경매대상 부동산이다. 또 '방 3에서 알수 있듯이 방수까지 표시된다. 맨 밑에 표시된 연도는 건물이 언제 만들어졌나를 뜻하는 준공검사일이다. <표 1>부동산은 67년 12월 30일 준공 하여 완공된지 33년된 구옥임을 알 수 있다. 따라서 투자자 입장에서는 입찰가액결정시 토지가치에 중심을 둬야 옳다. 신문공고에는 건물의 준공연도가 등재되지 않는다. 아파트나 연립, 다세대 등 집합건물의 경우 대지지분까지 표시된다. 간혹 낡은 집합건물이 고가로 낙찰되는 것은 재건축 가능성이 높은 경우로 보면 틀림없다. (마) 건물(토지) 등기부등본
경매정보지를 통해서만 얻을 수 있다. 등기부를 확인하지 않고 경매에 참여하는 것은 자살행위이다. 불섶을 지고 불구덩이에 뛰어드는 꼴이다. 요행히 운이 좋다면 모를까 돈 떼일 확률이 높다. 입찰자는 경매부동산의 등기부를 등기소에서 직접 발급 받든지 아니면 경매당일 날 입찰가격을 써넣기 직전에 순식간에 살펴보든지 둘 중 하나다.
경매개시 일주일전에 경매법원에 관계서류가 비치되나 등기부는 비치목록에서 빠진다. 경매 각 계별로 경매건수가 100건을 상회한다. 경매부동산은 다시 토지와 건물로 구분되는 경우가 다반사이므로 각 계별로 확인해야 하는 등기부는 150건이 넘는다. 1건당 등기발급수수료는 700원이다. 150건을 다 떼어보려면 10만원정도가 소요된다. 시간 낭비는 또 얼마인가.
그러나 경매정보지에는 등기부상의 주요 권리가 등기부 순서 그대로 올라 있다. 굳이 등기부를 발급받지 않아도 책상머리에서 권리분석이 가능하다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 표제부의 기재내용은 소재지, 용도, 면적 등으로 경매정보지 「소재지」, 「종별」, 「면적」란에 나뉘어 표시된다. 갑구는 소유권에 관련된 내용이 나타나는데 <표 1>에서는 '임의 96. 4.25 상업은행'과 '가등 94. 5.10 도영순', '가압류 95. 7.24 김순자'이 등기부 갑구에 표시되는 내용이다. 잘 살펴보면 일자순으로 정리돼 있음을 알 수 있다.
임의는 임의경매를 뜻한다. 상업은행이 96년 4월 25일에 경매 신청했다. 김순자는 등기부에 등재되지는 안았지만 받을 돈이 있는 까닭에 경매부동산에 발이라도 담가놓자는 심정으로 가압류를 신청해 놓았다. 도영순은 가등기가 되어있으나 이 물건에서는 신경 쓸 필요가 없어 보인다.
을구에는 소유권이외의 권리변동이 표시되는데 채권채무관계가 주종을 이룬다. '저당 79. 3.20 상업은행 6500만원' 등기부에 기재돼 있음을 알 수 있다. 등기부상의 저당금액은 담보로 잡은 채권최고액을 뜻하며 꼭 그 금액만이 채권으로 남아 있다는 얘기가 아니다. 더 많을 수도 있고 더 적을 수도 있다. 이 경우도 을구에 등재된 상업은행의 채권최고액은 6500만원이지만 실제 청구액은 다를 수 있다.
등기권리관계가 약자로 표시된다. 정보지상 등장하는 약자 및 주의사항을 그대로 옮겨 본다.
1. 등기권리 약자표시 - 가등기 : 가등, 근저당 : 저당, 예고등기 : 예등, 근저당말소 예고등기 : 근예, 전세권 : 전세, 지상권 : 지상, 강제경매 : 강제, 임의경매 : 임의, 참가압류 ; 참압으로 표기된다. 2. 진행결과 약자표시 - 미진행 : 미진, 분할 : 분할낙찰, 취변 : 일부취하 또는 변경, 변연 : 변경 또는 연기로 표기된다. 3. 보다 신속한 정보를 보내고자, 신건의 경우는 등기부등본과 신문공고만으로 작성되었다. 기재되지 않은 임대차관계와 감정서내역은 다음달 목록에 게재된다. 4. 소재지와 면적란에 있는 ①, ②, ③등은 물건번호의 표시이다. 5. 법원입찰기일공고 또는 경매정보 게재내용의 취하, 변경, 누락 및 게재상의 오탈자 여부를 입찰개시 1시간 전에 입찰장소에서 열람되는 입찰목록을 통해 최종 확인 후 입찰에 참여 하여야 한다. 경매정보지를 이용하는 입찰참여자 입장에서는 경매당일 경매개시와 함께 허용되는 입찰목록 열람시간에 경매정보지의 내용이 실제 입찰목록과 일치하는가를 반드시 확인해야 한다. 경매정보지상의 오탈자를 믿고 경매에 참여해 손실이 빚어질 경우 모든 책임은 전적으로 입찰자가 부담해야 하기 때문이다.
(바) 임차관계
임차관계란은 경매전문가들이 정보지를 애용하는 가장 큰 매력중의 하나다. 경매부동산에 거주하는 세입자 존재여부와 세입자가 있을 경우 이들의 전세금 규모와 입주일까지 표시된다. 물론 채무자나 집을 담보로 제공한 보증인이 직접거주하는 경우에는 '없슴'이라고 기재된다. 세입자가 없다는 뜻이다. 입찰자 입장에서는 '없슴'이라고 표시되는 경우가 가장 반갑다. 임대차 권리분석의 걱정이 덜어지기 때문이다. 경매정보지가 어떻게 작성되는가를 알면 이해가 쉽다.
정보지 제작업체는 경매개시 일주일전 법원에 비치되는 임대차 현황조사서 열람을 통해 입주자 현황자료를 입수한다. 즉 집행관이 조사해 놓은 기록을 정보지에 그대로 옮겨 놓는다. 이때 임대차 현황조사서에 공란으로 표시되면 경매정보지에도 공란으로 나타난다. 법원마다 경우가 다르지만 조사가 불가능해 아예 공란으로 남겨 놓는 경우도 있고 세입자가 없다는 의미에서 공란으로 비워 놓을 수도 있다. 입찰자 입장에서는 어느 장단에 춤을 춰야 할지 모를 노릇이다. 이와 관련 경매전문가들은 공란일 경우 일단은 세입자가 없는 것으로 판단하고 직접동사무소에서 전출입현황을 점검하는 확인절차를 거친 후 경매에 참여하는 게 일반적이다. 공란일 경우 초보자가 무턱대고 덤벼서는 안 된다. 반드시 관할 동사무소에서 주민등록을 열람하여야 한다.
한편 처음으로 경매에 붙여지는 신건은 임차관계란이 전부 공란으로 표시된다. 앞에서 말했듯 경매정보지의 「임차관계」란은 경매개시 일주일 전 비치되는 임대차현황조사서를 통해 작성된다. 경매정보지는 경매개시 10일전쯤 작성돼 배달된다. 처음 경매에 부쳐지는 신건의 경우 임대차현황조사서 열람절차를 거치지 않았다는 뜻이다.
신건은 한차례 유찰돼 다시경매에 부쳐져야만 임대차현황조사서 열람절차를 거친 「임차관계」란이 작성된다. 결국 경매정보지상에 처음 등장하는 신건의 입주자 현황은 입찰참여자가 직접 경매개시 일주일전 법원을 방문, 비치된 임대차현황조사서를 열람해야 한다는 결론이 나온다. 그러나 신건의 경우 경매가격이 높아 팔려나가는 예가 드물고 1회 이상 유찰돼야 수요자들이 관심을 갖는다는 점을 감안하여야 한다.
(사) 감정평가액 - 최저경매가 - 경매결과
이 란은 입찰참여자에게 경매의 흐름을 알려준다. '감정평가액'은 법원이 부동산을 경매로 처분하기 전 감정평가사를 통해 실시한 부동산의 시세가격을 뜻한다. 부동산 전문가가 아니면 부동산의 객관적 가치를 판단하기 어렵다. 물론 얼마면 팔릴 수 있다는 판단은 동네 부동산이 가장 정확하다. 그러나 동네 부동산 얘기만 듣고 섣불리 덤벼들 수는 없는 노릇이다. 이런 경우 감정평가사의 가격 평가는 입찰자의 입찰가 결정에 많은 도움이 된다.
<표 1>을 보면 시세가격이 177,304,890원인 주택이고 경매결과'는 경매부동산이 언제 처음으로 경매에 붙여졌고 몇 번이나 유찰됐는지 등의 내력을 말한다. 경매 결과란에 '분할'이란 단어가 자주 등장한다. 하나의 경매사건에 속하는 여러 건의 부동산이 따로따로 경매되는 경우 일부만이 낙찰됐다는 뜻이다. 팔리지 않고 남은 부동산은 가격이 낮춰져 다시 경매에 붙여지므로 유찰과 똑같은 의미가 된다.
'최저경매가'는 새로운 경매에 붙여지는 가격이다. 입찰자는 이 금액 이상을 써넣어야만 낙찰받을 수 있다. 입찰자가 복수일 경우엔 더 많은 금액을 기재한 사람이 낙찰자로 선정된다. 최저경매가는 감정평가액에서 출발해 한번 유찰될 때마다 통상 20%씩 감액된다. 다만 한번 낙찰됐다가 매각대금 등을 납부하지 않아 재경매에 부쳐지는 물건은 입찰자가 없어 신매각되는 물건과 달리 최저경매가가 감액되지 않고 매각 당시의 최저경매가가 입찰기준액이 된다.
이처럼 재매각된 물건은 입찰에 부쳐진 뒤 입찰자가 없어 다시 유찰될 경우에야 20% 감액 조치가 이뤄진다. 다만 주의 할 것은 재매각의 경우 특별 매각조건이라 하여 입찰보증금이 최저매각금액의 20% 혹은 30% 이며 10%를 납부하여 무효처분이 되는일이 없도록 하여야 한다.
나. 경매부동산의 취득절차
(1) 물건자료열람
해당 경매부동산에 대한 법원기록은 민사신청과 와 대법원 법원경매 정보에서 열람할 수 있으며 매각 7일전부터 해당 법원 민사신청과나 인터넷을 통해서 볼 수 있다. 꼭 보아야 할 기록은 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서이다. 주목해야할 것은 매각기일 7일전 열람 하는것과 매각 당일 열람 하는 것이 민사집행법의 제정으로 동일하다는 것이다. 그러므로 매각 당일은 집행법원이 혼잡하므로 7일전 열람을 이용하면 미리 시간을 갖고 충분히 조사 할 수 있으므로 이를 활용 하여야 할 것이다. 이것들에 대해 서술하면,
(가) 매각물건명세서
매각물건명세서는 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
(나) 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고서는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.
(다) 감정평가서.
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다
주택 임대차 보호법
가. 주택 임대차 보호법의 취지
주택임대차 보호법이 주거용 건물1)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고 밝히고 있다. 주택 소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택 임차인을 보호하여 국민 주거 생활의 안정을 도모 한다는 사회 정책적 목적을 달성하기 위하여 현재까지 총 7차의 개정으로 현행 주택임대차 보호법이 탄생하게 되었다.
나. 적용 범위
(1)보호대상
(가) 주택 임차인이 법인인 경우
법인이 사원용 주택의 마련을 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마쳤다. 이러한 경우 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는가가 무제이나, 보호받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문이다. (대판 1997.7.11. 96다7236).
(나) 주택임차인이 외국인인 경우
외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법 제6조는 외국인은 주민등록에 관한 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문이다.
(2) 적용 대상
주택 임대차 보호법의 적용 대상은 주거용 건물이어야 한다. 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차 건물에 현재 일상생활을 하는데 사용 되느냐 하는 사실사의 용도를 기준으로 판단하여야하고 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용도를 기준으로 판단하여서는 아니 된다. 그러므로 건물의 등기, 건축허가 여부와는 무관하며 주거용 건물인지 여부의 판단 시점은 계약체결시를 기준으로 한다. (가) 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우
건축물 관리 대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤다. 이러한 건물도 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 이법의 적용을 받는다.
(나) 주택의 일부를 점포로 개조한 경우
현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문이다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택 임대차 보호법이 적용되지 않을 수도 있다.
(다) 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 아니하여 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있다. 이러한 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 한다. 따라서 임차인의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 다만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.
(라) 주택은 반드시 적법한 건물이어야 하는가?
관할 관청의 허가 없는 무허가 건물, 건축허가는 받았더라도 어떤 사정으로 인하여 준공 검사를 받지 못한 건물인 경우에도 이 법의 적용 대상이 될 뿐만 아니라 나아가서 적법한 건물 즉 준공검사까지 받았지만 어떤 사정으로 아직 소유권 보존등기를 마치지 못한 미등기 건물인 경우에도 그 주택은 소유자가 이미 시실상 소유권을 취득하게 된 것 이므로 이법의 적용에 아무 장애가 없다고 보아야 할 것이다. 판례도 같은 입장이지만, 미등기 주택의 소액 임차인이 그 대지의 매각 대금에 대해 우선 변제권을 행사 할 수 있기 위해서는 임대차 후에라도 소유권 보존 등기가 있어야 한다고 했다. (대판 2001.10.30. 2001다39657)
다. 대항요건과 대항력
주택법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하고 있는데 이 중 “주택의 인도와 주민등록” 대항요건 혹은 대항력 발생의 요건이라 하고 ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다’는 규정을 곧 제3자에 대항력이 있다는 의미로 해석되고 있다. 임차인의 대항력이란 임차기간 중 그 임차주택이 매매, 경매, 공매등의 사유로 소유자의 변동이 있는 경우에도 임차인은 새로운 소유자에 대하여 임차기간이 만료될 때까지 자기의 임차권을 주장하여 계속사용, 수익할 수 있는 효력을 갖는 것이다.
(1) 대항요건
(가) 주택의 인도(점유)
임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접 점유하는 경우에도 인정 될 수 있다. 임차 주택의 점유(인도)의 존석기간의 종기에 관하여 현행 민사집행 법하에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지 위용건을 유지하여야 할 것이다.
(나) 주민등록(전입신고)
1)주민등록의 의미
주택임대차 보호법 제3조1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이다.(대판2002.6.14. 선고2002다154671)
2) 주민등록과 관련된 판례 모음
가) 주민등록은 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함 한다. (대판1998.6.12, 98다5968)
나) 등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후에 임차권을 취득한 경우에 소유자로 등기되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차 보호법 3조1항의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시 방법으로서의 효력이 없고 (대판1999.4.23 98다32939) 이 경우 새로운 소유자의 임대인 명의의 소유권 이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시 방법이 되므로 그 소유권 이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.(대판2002.2.11, 99다59306)
다) 주택 임차인이 임차 주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차 주택을 전대하고 그 전차인이 임차인으로부터 임차 주택을 인도 받아 전차인 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.(대판1994.6.24, 94다3155)
라) 임차인은 대항 요건이 주택의 점유와 주민등록을 계속 존속해야만 대항력을 가지며 만일 주민등록을 옮긴 경우에는 다시 원상으로 되돌아온다고 하더라도 대항력은 회복되지 아니한다.(대판1987.2.24, 86다카1695) 또한 대항력은 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.(대판1987.2.27, 86다카1695)
마) ‘00동 258의 1 연립주택 가동1층 102호’가 정확한 주소임에도 연립주택의 동, 호수의 표시 없이 그 지번인 ‘00동 258의 1’ 이 라고만 표시하여 주민등록한 경우 이것은 적법한 주민등록이 아니다.(대판1995.4.28, 94다27427)
바) 임차인이 전입시고를 올바르게 하였다면 이로서 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 임차인이 올바른 지번인 ‘00동 545의5’로 전입신고를 하였으나 담당 공무원이 실수로 주민등록표상의 주소 지번을 ‘00동 545의2’로 잘못 기입하였다면 (사후에 임차인의 요청으로 정정하였음), 그 당초 전입신고는 적법하고 이로써 그 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있다.(대판1991.8.13, 91다18118)
(2) 대항력
가) 대항력의 의미
(가) 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차 주택의 양수인이 임대인의 주위를 당연 승계하므로 양수인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차 주택을 비워 주지 않아도 된다는 것을 의미한다. 양수인에는 매매, 증여, 상속 및 경매, 공매뿐만 아니라 미등기인 무허가 건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함 된다.
(나) 임차인 보다 선순위 저당권이나 가압류, 압류 혹은 가등기등이 경료되어 있는 때에는 임차인이 대항력을 구비하였다 할지라도 임차인보다 후순위 저당권자의 신청으로 경매 절차가 진행되어 매각된 경우에도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기 되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 모두 소멸되어 버리므로 이 경우의 매수인은 주택법 제3조가 의미하는 양수인에 해당되지 않고, 임차인도 양수인에게 대항할 수 없다. (대판1990.1.23, 89다카33043)
라. 우선변제권
(1) 소액 보증금의 최우선 변제권
(가) 최우선 변제권
임차인은 주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 제3조1항의 대항요건을 갖추어야 하며 ‘다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리’가 있다고 규정(주택법8조1항)된 임차인의 이 권리를 최우선 변제권 또는 소액 임차인의 최우선 변제권이라고 한다. 소액 보증금중 일정액에 관하여 선순위 담보권자 보다도 우선하여 임차주택 가액(대지포함)의 1/2의 범위 내에서 배당을 받는다.
(나) 소액보증금 최우선변제권의 요건
1) 배당묘구의 종기까지 배당 요구를 하였을 것. 2) 보증금 액수가 소액보증금 (주택법 시행령4조)에 해당 할 것. 3) 첫 경매개시 결정등기 전에 대항요건 (임차 목적물의 점유 및 주택의 경우 주민 등록)을 갖추었을 것. 4) 배당 요구의 종기까지 대항력을 유지할 것.
(다) 소액 보증금 및 최우선 변제금의 범위
소액 보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대판ㅍ1990.7.10. 89다카13155). 또한 주택임대차보호법 및 같은법 시행령 부칙 ②항은 위와 같이 소액 보증금의 액수를 개정함에 있어 소액 보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보 물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과 규정을 두고 있다
(2) 확정 일자부 임차인의 우선변제권
(가) 확정 일자의 의미 확정 일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고 확정 일자있는 증서란 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말한다.(대판1988.4.12 다카2429) (나) 우선 변제권 주택의 인도, 주민등록(전입신고)의 대항요건과 임대차 계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 후 순위 권리자 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 아는 배당 절차에 있어서 확정 일자를 갖춘 임차인은 담보 물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다.(대판1992.10.13, 92다30597)
(다) 성립시기 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생한다. 확정 일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우 인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그 때부터 우선 변제권이 발생한다. 주택의 임차인이 임대차 계약서에 확정 일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선 변제권 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시에 발생한다. (대판1999.3.23, 98다46938)
마. 임차권 등기 명령제
(1) 임차권 등기의 효력
임차인이 임차권등기 명령신청 당시에 이미 주택법 제3조1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2, 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권 등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선 변제권은 여전히 유지 된다.(주택법 제3조의3 5항) 그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권 등기 명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 전출하여서는 아니 되고, 등기가 경료 된 이후에 이사나 전출을 하여야만 보호를 받는다. 그리고 임차권 등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한 한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
(2) 신청요건
(가) 임대차의 종료. |