스크랩 6월 4주 부동산 뉴스클리핑

[웃는얼굴로]

6월 넷째주

2010년 6월 21일~6월 27일까지

<목   차>

      1. 경매시장 동향

      2. 시장 동향

      3. 통계 뉴스

      4. 업계 소식

       5. 정부 정책

       6. 지역개발 소식

       7. 화제의 판결

                                         8. 해외부동산 소식

                                         9. 기타 주요 뉴스

1. 경매시장 동향

● 구로구 두산A 입찰경쟁률 60대 1로 최고

→      지난 1월 6일 서울 남부지법 4계에서 입찰에 부쳐진 두산아파트 전용 44.64㎡는 올들어 전국에서 가장 높은 경쟁률인 60대 1을 기록했다. 입찰당시 이미 2회 유찰된 물건으로 중소형규모인데다 뛰어난 입지여건과 가격메리트까지 부각되면서 응찰자들이 많이 몰린 것으로 분석된다.

→      부산 남구 용호동 LG메트로시티 전용 119.25㎡가 49대 1로 전국에서 두 번째로 높은 경쟁률을 기록했고, 대구 동구 지묘동 팔공 보성 전용 58.85㎡도 46대 1의 경쟁률을 보였다.

→      이번 조사결과 입찰경쟁률이 높은 물건 10건 가운데 7건이 지방소재의 물건으로 지방과 수도권의 양극화 현상이 나타난 게 특징이다.

● 초고가 주택의 굴욕…경매시장서 '반값 세일'

→      올 상반기 서울지역 10억원 이상 고가 경매주택 건수는 503건으로 1998년 외환위기 이후 처음으로 500건을 돌파했다.

→      10억원 이상 주택은 경매 2회 유찰이 대부분이고, 20억원을 넘으면 3회 유찰되는 경우도 흔하다. 송파구 잠실동 갤러리아팰리스 전용 243㎡의 경우 세 차례 유찰돼 현재 최저경매가는 감정가(55억 원)의 51%인 28억 1,600만원까지 떨어졌고, 청담동 상지리츠빌 전용 211㎡도 세 차례 주인을 찾지 못하면서 감정가의 51%인 12억 3,360만원까지 낮아졌다.

→      부동산 시장 하향 안정세가 이어지면서 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 환금성이 떨어지고 가격 하락 가능성이 큰 초고가 주택들이 투자 매력을 잃었고 있기 때문이다.

2. 시장 동향

● '금깡통 분양권' 등장.."웃돈까지 드리며 팝니다"

→      계약금 포기는 물론 이사비 등의 웃돈까지 제시하며 분양권을 매매하는 '금깡통 분양권(웃돈을 주며 파는 분양권)'이 수도권에 상륙했다.

→      경기 일산 덕이동 택지지구의 A아파트 165㎡는 분양가가 7억3800만원이었지만 계약금 3690만원 포기와 함께 별도로 매수자에게 2000만원의 웃돈을 주는게 매물조건이다. 여기에 각종 옵션의 무료제공, 중도금 60% 전액무이자 등과 분양 당시 발행됐던 3000만원 프리미엄보장 증서도 함께 제공된다.

→      경기도 파주 운정지구의 B아파트 역시 계약금으로 납입한 5000만원에 옵션비용 계약금 500만원, 중도금 이자 2000만원 등 투자금 7500만원을 포기하는 것 외에 별도로 200만원을 이사비용으로 지급하는 게 조건이다. 결국 4억9500만원이었던 분양가가 4억1800만원으로 떨어진 격이다.

→      이처럼 금깡통 분양권이 속출하는 것은 지난 2006년 말 이후 아파트 가격이 이상급등 할 당시 수도권 일대 신도시지역으로 '묻지마 투자' 수요가 몰린 탓이다. 여기에 우리나라도 일본처럼 집값 거품이 꺼지면서 장기 침체를 겪을 수 있다는 경고가 여기저기서 나오는 것도 무리하게 분양권을 샀던 투자자들에게 이 같은 극약처방을 내놓게 한 요인이 됐다.

● 잠실發 '세입자 대탈출'...전세금 급락

→      21일 잠실 일대 중개업소에 따르면 지난 2008년 7월 말 입주가 시작된 '잠실 리센츠' 아파트는 2년 전세 만기가 한 달여 앞으로 다가오면서 전세 물건이 쏟아지고 있다.

→      집주인들이 전셋값을 시세 대로 받는 다며 최대 2억 원까지 올리면서 세입자들이 재계약을 포기하고 있기 때문이다. 2년전 입주당시 잠실 전셋값은 주변 시세보다 낮은 1억 8,000만~2억원 선이었다.

→      이들은 대규모 입주로 약세를 보이고 있는 길음, 미아뉴타운이나 경기 용인 속복지구 등으로 대이동을 준비중이다.

→      재계약포기 물량이 쏟아지면서 전셋값도 하락하고 있는 추세다. 109㎡ 현재 전세 호가가 4억~4억2000만원으로 연초 4억6000만원에 비해 4000만~6000만원 내렸다. 특히 전세 만기가 급한 물량이나 대출이 있는 곳은 3억7000만~3억8000만원까지 뚝 떨어졌다.

● 급매물 넘치는데 살 사람 없어..시장 ‘패닉’

→      서울과 수도권 주요지역 부동산 중개업계에 따르면 이달 초 규제완화에 대한 기대감으로 급매물이 조금씩 소진됐던 서울 송파와 강남구 등 강남권 재건축아파트 시장과 경기 용인, 분당 등 수도권 일반주택시장이 이번 주 들어 다시 꽁꽁 얼어붙고 있다.

→      주택시장에서 대출규제 및 세금 규제 완화 등을 통해 주택거래에 숨통을 틔울 것이라고 기대했었지만 정작 이 부분에 대해서는 현행 기조를 유지키로 하면서 실망 매물이 쏟아지고 는 것이다.

→      실제 개포주공 33㎡는 지난 주 6억5000만원에 급매로 거래된 후 시장에 6억7000만원 이하 매물이 사라졌다가 이번 주에는 6억5000만원으로 떨어졌다. 송파구 잠실 주공5단지도 6월 초 112㎡가 10억원에 급매로 매각된 후 11억원까지 호가가 올랐었지만 이번 주 들어 10억원대 초반으로 가격이 다시 조정됐다.

→      용인 동천동과 성복동 일대 등 수도권 남부지역은 매수세는 커녕 마이너스 프리미엄이 더욱 가속화하고 있다. 2000만원 정도의 마이너스프리미엄을 형성했던 동천동의 한 아파트는 현재 마이너스 프리미엄이 5000만원에도 매수세가 없다.

● 대형 빌딩이 비어간다..'빈 사무실' 급증

→      부동산 업계에 따르면 강남권, 도심권, 여의도 등 서울 주요 오피스 밀집지역 일대 빌딩들의 빈사무실이 급증하고 있다.

→      글로벌 경제위기 이후 기업들이 투자를 축소하면서 사무실 수요가 감소한데다 강남일대 고급 빌딩에서 활동하던 텔레마케팅, 부동산 컨설팅 등도 자취를 감춘 까닭이다.

→      지난 1분기 강남지역 오피스 빌딩 공실률은 5.2%로 지난해 4분기(4.9%) 보다 0.3%포인트 높아졌다. 강남 오피스 공실률이 5%대를 찍은 것은 외환위기 이후 처음이다.

→      빈사무실 급증에 따라 임대료도 하락세를 보이고 있다. 신영에셋이 조사한 지난 1분기 서울시내 오피스 빌딩의 평균 임대료는 3.3㎡당 546만 7,000원으로 전 분기 대비 0.9% 올랐지만 상승폭은 전 분기에 비해 감소했다.

→      임대시장의 침체는 건물 가격 하락으로 이어지고 있다. 강남 대로변 상업지역의 상가 건물 시세는 지난해 말 3.3㎡당 1억원이던 것이 현재 8천500만원으로 하락했고, 오피스 빌딩 가격은 3.3㎡당 2,000만원에서 1천700만~1천800만원으로 10~15%가량 하락했다.

→      하지만 앞으로 서울의 경우 을지로 센터원(16만8,00여㎡), 을지로 페럼타워'(5만5,000여㎡), 동대문구 '스마트 플렉스'(8만5,000여㎡) 등이 입주하고 있는데다 판교, 송도지역에서도 대형 빌딩들이 공급될 예정에 있어 가격 하락은 불가피할 전망이다.

● "하반기 집값 약보합세 지속"<건산硏>

→      건산연 허윤경 연구원은 '2010년 하반기 건설.부동산 경기 전망 세미나'에서 "지난해 10월부터 실물경기와 부동산 경기의 탈동조화 현상이 목격되고 있다"며 "하반기 실물경기 성장세가 유지되더라도 부동산 시장의 하락세를 반전시킬 요인이 많지 않다"고 말했다.

→      허 연구위원은 "실물경기가 상승하더라도 수도권 외곽에 적체돼 있는 미분양 주택이 많고 분양 전인 수도권 택지개발지구 물량도 적지 않아 신규 주택가격 하락세가 이어질 것"이라며 "다만 서울은 가격 조정에 따른 수요 증가로 4.4분기에는 소폭 상승세로 반전할 가능성도 있다"고 덧붙였다.

→      전셋값도 하반기들어 입주물량 증가로 약보합세를 보이는 가운데 서울의 소형아파트처럼 지역별, 규모별 수급 불균형은 지속될 것으로 예상했다.

● 같은 단지 같은 평형인데 '값은 2억差'

→      23일 반포 일대의 중개업소에 따르면 반포자이와 래미안퍼스티지 85㎡형(이하 전용면적 기준)의 가격 차이가 최고 2억원에 달한다.

→      반포자이의 경우 지하철 9호선 사평역 쪽에 위치한 85㎡형의 매물은 13억5,000만원대면 구입할 수 있지만 7호선 반포역 인근 매물은 15억5,000만원선에 나와 있다. 또 경부고속도로 인근 매물은 14억원선이 현재 시세라는 게 주변 중개업소들의 설명이다.

→      3,400여가구가 넘는 대단지이다 보니 상가를 얼마나 가까이 이용할 수 있느냐에 따라 시세가 차이를 보이고, 고속도로의 차량 소음과 분진 때문에도 이 같은 가격차를 보이고 있는 것이다.

→      래미안퍼스티지도 85㎡형 중 가장 높은 가격대의 매물은 현재 16억5,000만원선이지만 왕복 8차선 도로를 사이에 두고 있는 일부 동은 있어 커뮤니티시설 등의 이용이 불편해 14억5,000만원선의 매물을 찾아볼 수 있다..

● 새 아파트 프리미엄 '극과 극'

→      입주를 앞둔 수도권 새 아파트들의 프리미엄이 지역과 면적에 따라 극과 극의 흐름을 보이고 있다.

→      오는 7월 입주를 앞둔 단지들 가운데 서울 마포구 상암동 상암월드컵 10단지가 가장 높은 프리미엄이 형성된 것으로 나타났다. 이 아파트 112㎡형의 경우 분양가(4억 4,000만원선)에 웃돈이 1억 4,000만원 가량 붙어 있다. 분양가가 타 단지들에 비해 싼데다 상암 DMC 등 개발 호재가 많아 높은 프리미엄이 형성됐다는 게 인근중개업자들의 설명이다.

→      반면 길음ㆍ미아 등 뉴타운 일대 입주물량은 프리미엄이 약세를 보이고 있다. 길음뉴타운 17단지(두산위브)108㎡형은 분양가(4억 8,000만원) 대비 4,000만원 정도 오른데 그쳤고, 노량진뉴타운 첫 입주단지인 노량진 쌍용예가 145㎡형은 분양가 보다 2,600만원 가량 하락한 7억9,000만원 수준에 머물고 있다.

● 하반기 집값, 규제완화·금리인상에 달렸다

→      상반기 주택시장은 ‘매매침체’와 ‘전세 강세’로 요약할 수 있다. 올 상반기 서울 집값은 평균 0.59% 하락한데 반해 전세가격은 1.6% 올랐다. 보금자리 주택과 집값 거품론으로 투자심리가 위축됐기 때문이다.

→      하지만 하반기에도 입주물량(수도권 8만 8,000가구, 올 상반기와 비슷)이 많고 금리인상 가능성까지 있어 상반기와 비슷한 약세가 지속될 것이란 전망이 우세하다.

→      여기에 현재 정부에서 준비중인 거래활성화 대책도 4.23대책을 미세 조정하는 수준에서 그칠 것이란 전망이기 때문에 시장침체는 불가피할 전망이다.

● 세종시 주변 주택 시장..“수정논란？ 우린 몰라요”

→      세종시 수정법안 처리를 둘러싼 국회의 공방에도 불구하고 충남 연기군과 공주시 조치원읍,충북 청주시 및 청원군 오송면 일대의 주택시장은 강세를 보이고 있다.

→      특히 생명과학산업단지가 들어서는 오송면 일대와 세종시 배후지역인 조치원읍 및 연기군 일대에서는 신규 입주아파트를 중심으로 미분양이 빠른 속도로 소진되고 있다.

→      세종시의 기반시설 공사가 속속 진행되고 있는 데다 인근 청원군 오송생명과학산업단지에 기업들의 입주가 본격화되면서 수요가 몰리고 있기 때문이다.

→      반면 토지시장은 하락세가 지속되고 있다. 올 초 세종시 수정안 발표 이후 기대감이 팽배했으나 전국적인 부동산 경기 침체가 심각한 수준에 이른 데다 지난 4월 천안함 사태까지 터지면서 문의 자체가 사라졌다.

3. 통계 뉴스

● 압구정동, 개포동 따돌리고 다시 '비싼 동네'로

→      서울 동별 3.3㎡당 매매가를 1년 전과 비교해 본 결과 강남구, 동대문구, 마포구, 서대문구, 종로구에서 1위 동네의 지각변동이 있었다.

→      지난해 6월 말 기준, 강남구에서는 개포동(4,191만원), 압구정동(4,026만원), 대치동(3,436만원) 순이었으나 현재는 압구정동(4,297만원), 개포동(4,270만원), 대치동(3,502만원) 순으로 뒤집어졌다. 이는 압구정동 아파트값의 상승보다는 개포주공을 비롯한 재건축 아파트값 약세가 주된 원인으로 분석된다.

→      동대문구는 지난해 장안동(1,349만원)이 구 내에서 가장 가격이 높은 동네였으나 올해는 용두 래미안(1,054가구) 입주의 영향으로 용두동(1,461만원)이 바통을 넘겨받았다.

→      마포구에서도 상암동에서 한강밤섬자이 입주의 영향으로 하중동(1,461만원)이 3.3㎡당 가가 가장 높았다.

● 급락하는 '버블세븐' 거품 걷히나?

→      과거 '버블세븐'으로 불렸던 지역의 집값이 올들어 급격히 하락세를 보이고 있다. 부동산업계에 따르면 올들어 버블세븐 지역 중 서초구를 제외한 6곳 모두의 매매가 하락률이 지역 평균을 크게 웃도는 것으로 나타났다.

→      서울아파트 매매가는 올들어 평균 0.59% 떨어진데 비해 강남구(-1.65%) 송파구(-1.67%) 양천구(-1.15%)의 하락률은 2~3배 가량 크다. 경기도내 버블세븐 지역 역시 용인이 2.31% 하락했으며 분당과 평촌이 모두 1%대 하락률을 보였다. 다만 서초구의 경우 0.53% 상승했다.

→      특히 서울 강남구(-4.44%)와 송파구(-3.82%) 재건축의 경우 가장 큰 폭의 하락률을 기록한 과천(-5.65%) 못지않게 급락했다.

→      여기에 용인 등 일부 지역의 경우 '입주 폭탄'으로 불릴 정도의 대규모 입주가 한꺼번에 몰려 집값 하락을 불러오고 있다고 전문가들은 분석했다.

● "그래도 강남 재건축 아파트가 좋다"

→      22일 부동산114가 서울 수도권 거주자 866명을 대상으로 '2010년 하반기 부동산시장 전망조사'를 실시한 결과에 따르면 한강이남 재건축 일반분양을 받겠다는 응답자가 45%로 가장 많았다. 최근 강남권 재건축 아파트의 약세에도 강남권 아파트 시장에 대한 기대감은 여전한 것으로 해석된다.

→      다음으로는 서울 도심권 뉴타운을 희망한다는 답변이 26.9%로 뒤를 이었고, 2기 신도시(11.2%), 수도권택지지구(9.6%), 인천경제자유구역(5.2%) 등에 대한 청약관심은 떨어지는 것으로 조사됐다.

→      하반기 아파트 가격에 대해서는 53.8%가 ‘하락할 것’으로 전망했는데 이는 상반기 전망조사 시에는 부동산 경기 회복을 기대하던 분위기와는 비교된다.

→      하반기 유망투자상품으로는 아파트 선호도가 20.8%로 여전히 가장 높은 것으로 조사됐지만 올 상반기에 비해선 선호도가 17.1%포인트 줄었다.

● 전셋집 옮겨가기 더 어려워졌네

→      부동산 매매시장이 장기 침체를 겪고 있지만 전세가는 꾸준히 올라 전세계약이 끝나가는 서민들을 힘들게 하고 있다. 특히 지방 광역시에서는 매매가는 오르지 않고 전세가만 올라 주택 규모를 줄여 이동하는 것도 점점 어려워지고 있다.

→      서울 수도권과 신도시, 6대 광역시를 대상으로 2년 전 전세가와 현재 전세가를 비교한 결과 대전은 2008년 6월에 비해 3.3㎡당 평균 전세가가 76만원 올라 상승률이 전국에서 가장 높았다. 2년 전 109㎡ 아파트 전세를 구했던 사람이 재계약을 할 때 전세금에 2500만원을 더 얹어야 같은 집을 구할 수 있는 셈이다.

→      대전 서구 둔산동 국화신동아아파트 112㎡ 전세가도 2년 전 1억1000만~1억3000만원에서 1억5000만~1억6000만원으로 최고 5000만원 높아졌다. 부산지역도 2001년 입주한 남구 용호동 LG메트로시티1차 아파트 105㎡가 1억6000만~1억8000만원 선으로 2년 전보다 4000만원 올랐다.

→      매매가는 떨어지는데 전세가는 오르다 보니 매매가 대비 전세가 비중도 42개월 만에 최고치를 기록했다. 지난달 매매가 대비 전세가 비중은 55%로 2006년 11월(55.5%) 이후 가장 높았다.

4. 업계 소식

● 구조조정 대상 건설사는 어떤 곳

→      C등급(9곳): 벽산건설, 신동아건설, 남광토건, 중앙건설, 한일건설, 청구, 한라주택, 제일건설, 성우종합건설

→      D등급(7곳): 금강주택, 금광기업, 남진건설, 진성건설, 풍성건설, 대선건설, 성지건설

→      C등급은 워크아웃(기업개선작업), D등급은 자체 정상화 또는 기업회생절차 신청 대상

● 세종시 토지매입 건설사 '대책마련 부심'

→      세종시 수정안이 부결되자 세종시에 민간주택 용지를 분양받은 현대건설, 대우건설 등 10개 업체들은 현 정부 들어 세종시 성격 변경 가능성이 제기되면서 토지대금 납부를 거부하고 있다.

→      특히 올해 초 세종시 수정안이 발표된 후 "기업, 대학에 값 싼 원형지를 공급하는 것은 형평성에 어긋나고, 분양성도 나빠졌다"며 정부와 한국토지주택공사(LH) 측에 연체이자 감면, 분양대금납부 연기 등을 요구해왔다.

→      하지만 이번에 수정안이 폐기되고 다시 원안으로 사업이 추진될 가능성이 커지면서 이들 건설사는 그동안 미뤄왔던 분양대금은 물론 연체이자까지 납부해야 할 처지에 놓였다.

→      국토해양부에 따르면 현재 10개 공동주택용지의 분양대금 7천400억원 가운데 64%인 4천700억원이 미납됐다. 이들 10개사가 부담해야 할 연체이자도 5월말 기준 548억원에 달한다.

→      10개 건설사들은 조만간 한자리에 모여 세종시 수정안 부결에 따른 대책마련 수립에 나설 것으로 알려졌다.

● 강남 억대 분양상가의 굴욕?

→      3.3㎡당 2억원에 가까운 분양가로 눈길을 끌었던 지하철 9호선 신논현역 인근 상가들이 미분양으로 고전을 면하지 못하고 있다.

→      최초 분양가에서 20~30% 할인을 하거나 상가 전체를 통매각하는 방안까지 추진하고 있지만 매수자가 없어 자칫 주인 없는 빈 점포 신세가 될 수 있다는 우려를 낳고 있다.

→      1층 기준 3.3㎡당 1억8,900만원에 최초 분양했던 서초 바로세움3차는 지난해 말 3.3㎡당 2,000만~3,000만원가량 할인해 재분양을 진행했지만 분양률은 오피스를 합쳐도 10%에 못 미치고 있는 것으로 알려졌다.

→      1층 기준 3.3㎡당 1억5,500만원에 달하는 서초 지웰타워2 상가 역시 점포 대부분이 주인을 찾지 못하고 있다.

● 상가시장에서도 할인이 통하네

→      한국토지주택공사(LH)가 수년간 팔리지 않던 LH 단지내 상가 분양가를 20~60% 내려 대거 털어냈다. 그 결과 지난 21~22일 고양풍동 1~2단지내 상가 등 기존에 유찰된 총 23개 점포에 대한 재입찰 결과 60%인 14개 점포가 낙찰됐다.

→      금융위기 후 첫 분양시 유찰돼 재입찰에 부쳐진 상가의 경우 낙찰률은 40% 미만에 머물러왔다. 따라서 이번 60% 유찰기록은 고무적이라는 것이 업계 관계자들의 시각이다.

● 재건축 조합원 "일반청약자가 로열층 가지세요"

→      분양시장 침체가 지속되자 재건축·재개발 조합이 로열층을 일반분양분으로 내놓고 있다. 일반분양의 미분양이 장기화하면 금융비용이 늘어나 조합이 손해를 보기 때문이다.

→      건설업계에 따르면 현대건설이 서울 서초구 반포동 미주아파트 재건축사업으로 공급한 `반포 힐스테이트`는 59㎡형 1개 동 전체 80가구를 일반분양 물량으로 배정했다. 여기에 분양가도 시세보다 20% 싸게 책정해 1순위 청약결과 평균 8.09대 1의 경쟁률을 기록했다.

→      삼성물산이 오는 9월 공급예정인 성동구 금호19구역 재개발 일반분양 물량도 조합측과 협의를 통해 총 33가구 중에서 절반이상을 최상위 3개 로열층에 배정키로 했다. 이에 따라 일반청약자 일부는 한강조망이 가능한 로열층을 배정받게 된다.

→      앞서 삼성물산은 작년 11월 동작구 본동에 분양한 `래미안 트윈파크`에 대해 일반분양물량의 30%를 한강 조망이 가능한 층과 동에 배치해 짭짤한 재미를 봤다.

5. 정부 정책

● 고말복합형 촉진지구 소형주택 건설비율 완화

→      '도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령' 개정안이 22일 국무회의에서 의결돼 오는 30일부터 시행된다.

→      개정안에서는 소형주택 공급 확대를 위해 늘어나는 용적률만큼 60㎡ 이하 소형주택을 건설하도록 했다. 과밀억제권역의 경우 증가되는 용적률의 50% 이상의 범위 안에서, 다른 지역은 늘어나는 용적률의 25% 이상 범위 안에서 60㎡ 이하 소형주택으로 건설하도록 했다. 이는 당초 증가하는 용적률의 75% 이상 소형주택건설의무를 완화한 것이다.

→      고밀복합형 재정비촉진지구 지정범위는 △철도·지하철이 2개 이상 교차하는 역세권 △철도·지하철·버스전용차로가 3개 이상 교차하는 대중교통 결절지 △기타 시도 조례로 정하는 주요 역세권 및 간선도로 교차지 등에서 500m 이내 구역이다.

● 서울 재개발·재건축 환경기준 강화…분양가 오른다

→      서울시가 22일 발표한 '건축물 및 정비사업 환경영향평가 항목 및 심의기준'에 따르면 연면적 10만㎡ 이상 건물을 짓거나 부지면적 9만㎡ 이상 재개발 · 재건축 사업을 하려면 친환경건축물 최우수 등급과 에너지효율 1등급을 각각 받아야 한다. 그 동안에는 친환경건축물 우수 등급과 에너지효율 2등급만 받으면 가능했다.

→      이 기준은 건축심의 단계의 송파구 잠실 제2롯데월드，여의도 전경련회관 재건축 사업 등부터 적용된다.

→      주거용 건축물로는 강동구 고덕주공 2 · 3단지，고덕시영 등 재건축 단지를 비롯해 아직 사업시행인가를 마치지 않은 뉴타운 내 재개발 구역이 해당돼 건축비 및 분양가가 1~2% 가량 늘어날 전망이다.

→      잠실 제2롯데월드의 경우 건축비가 50억~100억원 증가하는 것으로 알려졌다.

● ＂올 하반기 달라지는 부동산제도 확인하세요＂

→      보금자리 입주의무기간 특례 적용 시행

→      재개발·재건축 공공관리자제도 전면 시행

→      7월 도시형 생활주택·준주택 공급 활성화 대책 시행

→      8월부터 고소득자·고액자산가 장기전세주택 청약 제한

→      6월 30일 이후부터 동절기, 야간 등 부적절한 시기에 도시개발구역 주거용 건축물 함부로 철거 못해

→      7월 1일부터 수개의 점포를 임대하는 경우 모든 점포의 임대료를 합산해 일반간이 과세자 명단 판명

→      다주택자 및 비사업용토지 양도세 중과 폐지 12월 31일 종료

→      미분양 주택 취득세·등록세 감면 혜택 12월 31일 종료

→      강남구 개포지구 지구단위계획 8월 중 발표 예정

→      재개발·재건축 사업시행 및 관리처분계획의 인가 시기를 지자체장이 조절할 수 있도록하는 개정안이 하반기 공포시행

● 공공관리제 관련 시공사 선정..'10월'로 연기

→      24일 열린 서울시 상임위 회의에서 현행 재개발 재건축사업의 사공사 선정을 '조합설립인가 이후'에서 '사업시행인가 이후'로 늦추는 내용의 조항을 수정 가결했다.

→      따라서 오는 7월부터 시행하기로 했던 공공관리제 시공사선정이 오는 10월로 미뤄지게 됐다.

→      이에 따라 공공관리제 시행을 앞두고 시공사 선정을 위해 서둘렀던 재개발·재건축 추진 단지들의 조합들은 3개월의 시간이 주어짐으로써 한시름 놓게 됐다.

● 도시자연공원 취락지구에 슈퍼마켓 신축 허용

→      '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률' 시행령 개정안이 국무회의를 통과해 오는 30일부터 시행된다고 22일 밝혔다.

→      개정안은 도시자연공원구역 내 취락지구 지정요건을 주택 20가구 이상에서 10가구 이상으로 완화했다. 또 그동안 취락지구에서 주택 신축만 허용해왔지만 지목이 대지인 경우 슈퍼마켓•미용실•이발관•세탁소•체육도장•기원•당구장•사진관•목공소•방앗간•독서실 등 근린생활시설을 지을 수 있도록 했다. 건폐율도 20% 이하에서 40% 이하로 완화했다.

6. 지역개발 소식

● "석촌역 상업지구로" 2년만에 재추진

→      송파구의 한 관계자는 21일 "현재 제3종주거지역 및 준주거지역으로 이뤄진 석촌역 일대 5만㎡를 상업지구로 용도변경하는 안이 올해 안에 서울시에서 심의될 예정"이라며 "서울시 승인이 나는 대로 이 일대에 대한 종합개발안을 마련할 것"이라고 밝혔다.

→      송파구는 지난 2008년 석촌역 주변 지역에 대한 용도지역 변경결정안을 시의회에 제출했으나 서울시의 반대에 부딪혀 구체적 개발일정을 짜지 못했다.

→      이 지역이 송파구의 계획안에 따라 상업지구로 변경되면 최고 800%의 용적률을 적용 받을 수 있을 것으로 전망된다.

● 제2롯데월드 착공 본격화..건축심의 통과

→      서울시는 23일 건축위원회에서 송파구 신천동 29번지 일대에 잠실 제2롯데월드를 지하 6층, 지상 123층(555ｍ), 총면적 78만2497㎡로 짓는 건축안을 통과시켰다고 밝혔다.

→      건축안에 따르면 제2롯데월드는 123층짜리 1개 동과 10층 안팎의 7개 동으로 구성되며 건폐율 42.05%, 용적률 544.44%를 적용받는다. 기존 18%였던 생태면적률은 30%로 늘었다.

→      초고층부에는 사무실과 오피스텔 등 업무시설과 호텔, 판매시설 등이 들어서고 저층부는 문화 및 집회시설, 교육연구시설의 용도로 계획됐다.

→      또 광역교통개선대책으로 잠실 주공5단지~장미아파트간 올림픽대로 밑에 도로 1.4㎞를 개설하는 공사 가운데 지하도로 520ｍ 구간의 사업분담금은 롯데그룹에서 부담하도록 했다.

● 삼성역 일대, 국제적인 업무·상업복합지역으로 육성

→      서울시는 제18차 서울특별시 도시·건축공동위원회를 열고 강남구 삼성동 159-8번지 일대 4만1602.3㎡의 '종합무역센타 남측 특별계획구역 세부개발계획(안)'을 심의·수정가결시켰다고 24일 밝혔다.

→      ‘세부개발계획(안)'에 따르면 삼성역 일대를 국제적 업무·상업복합지역으로 육성하기 위해 특급호텔 등을 증축하고 국제화로 늘어나는 관광수요를 대비, 호텔 및 백화점 판매시설을 확충할 계획이다.

→      증축되는 일부공간에는 최상층에 전망대, 신진작가 갤러리 등 문화공간으로 조성해 개방하고 테헤란로변 지상공간에 공연 및 전시 등이 가능한 '놀이마당공지'를 조성해 보행자중심의 공간을 만들 예정이다.

● 전농·답십리일대, ‘뉴타운 기준용적률 상향’ 첫 결실

→      서울시는 '전농·답십리 재정비촉진지구' 내 답십리16구역에 재정비촉진지구내 주택재개발사업의 기준용적률 상향계획을 적용한 재정비촉진계획을 수립했다고 23일 밝혔다.

→      이에 따라 답십리16구역은 제2종 일반주거지역으로 기준용적률이 190%에서 210%로 상향돼 상한용적률이 236%에서 242.37%로 높아지게 됐다. 기준용적률 상향조치로 건립 가구수도 기존 2455가구에서 2656가구로 늘어난다.

→      한편 답십리16구역의 기준용적률 상향 조정으로 같은 지구 내 답십리18구역과 전농8구역도 재정비촉진계획 변경이 촉진될 것으로 보인다.

7. 화제의 판결

● "비싼 분양가 지자체.시공사 책임 없다"<수원지법>

→      분양가 상한제 시행 전 아파트를 분양받은 입주 예정자들이 "지방자치단체가 기반시설을 조성하게 해 분양가가 높아졌다"며 제기한 소송에 대해 "지자체와 시공사에 손해배상 책임이 없다"는 법원의 판단이 처음으로 나왔다.

→      재판부는 판결문에서 "시가 기반시설을 조성해 기부채납을 하는 조건으로 아파트 사업계획을 승인한 것을 위법이나 무효로 볼 증거가 없고, 기반시설 조성으로 건설원가가 상승했다고 하더라도 원고들이 분양가가 합리적인 수준이라고 판단해 구매했기에 손해가 발생했다고 보기 어렵다"고 판시했다.

● "정비구역 지정 이전이지만 조합설립승인 유효"

→      대구지법 행정부(정용달 부장판사)는 도시정비구역 지정.고시가 없는 상태에서 주택재개발 정비사업 조합 추진위원회 설립을 승인한 것은 무효라며 정모(69)씨가 대구 서구청장을 상대로 낸 소송에서 원고청구를 기각했다고 21일 밝혔다.

→      재판부는 "정비구역 지정.고시 없이 토지 등 소유자의 과반수 동의가 충족되었다고 추진위 설립을 인정한 것은 법적 하자가 있지만 추진위가 위치.면적이 특정된 정비예정 구역을 기준으로 구성된 후 소유자 동의를 얻었고, 도시정비법은 '조합설립 추진위는 2009년 2월부터 정비구역 지정.고시후 설립'이라고 규정해 무효가 아니다."라고 밝혔다.

● 법원 "출입문 해체해 가구수 증가, 불법증축 아니다"

→      기존출입문을 해체해 가구수를 늘리는 것은 불법증축이 아니기 때문에 벌금을 부과하기 어렵다는 법원의 판단이 나왔다.

→      재판부는 "기존출입문을 폐쇄하는 행위를 내력벽 등 주요구조부의 수선 변경한 행위로 보기 어렵다"며 "이는 건축법 제2조 제1항 제10호 내지 구 건출법 시행령 제3조의 2에 해당한다고 볼 수 없어 강북구청이 부과한 이행강제금 720여만원의 벌금부과를 취소한다"고 판시했다.

→      또 "건물의 조경 제거 행위도 인정할 만한 근거가 없으므로 이 부분에 대한 부과처분도 인정되지 않는다"고 덧붙였다.

● "임대료 매년 인상" 계약은 불공정

→      건물이나 상가 주인이 임대계약서를 통해 보증금 및 임대료를 매년 인상할 수 있다고 명시했더라도, 이를 근거로 임차인과 합의 없이 일방적으로 올릴 수 없다는 결정이 나왔다.

→      공정거래위원회에 따르면 성남 판교에 로제비앙 아파트를 짓기로 한 진원이앤씨는 '최초 계약기간이 1년 지난 뒤 매년 총 임대보증금 및 임대료를 각각 5% 이내에서 인상할 수 있다'는 조항을 근거로 임차인 승락도 없이 임대료를 일방적으로 올렸다.

→      또 창동역사는 상가 임대차계약을 체결한 이후 임대인이 상품구성 계획에 따라 업종용도 및 취급품목을 일방적으로 변경할 수 있도록 규정했는데, 이는 계약의 본질적 내용을 침해하는 조항이라는 게 공정위 판단이다.

→      공정위 관계자는 "우월적 지위의 임대인의 권리는 강화하고 임차인에게는 일방적으로 부당한 의무를 지우는 조항은 약관법상 무효"라고 말했다.

● 법원 "한옥위원회 부동의, 건축불허 이유안돼"

→      서울행정법원 행정13부(부장판사 박정화)는 북촌마을에 3층 건물을 지으려다 건축허가를 반려당한 김모씨가 종로구청장을 상대로 낸 반려처분취소 청구소송에서 원고 승소 판결했다고 22일 밝혔다.

→      재판부는 "종로구청장은 서울시 한옥자문위원회 자문결과에 따라 건축허가 신청을 거부했으나, 한옥자문위원회가 건축을 금지할 권리를 부여받지 못한 이상 반려처분은 위법하다"고 판결했다.

→      이어 "건물을 지으려는 곳은 역사문화미관지구로 4층 이하의 건물을 지을 수 있음에도, 확정되지도 않은 지구단위계획안에 맞지 않는다는 이유로 허가를 내주지 않은 것은 위법하다"고 덧붙였다.

8. 해외부동산 소식

● 美주택시장 빨간불..`더블 딥' 우려 고조

→      미국 부동산중개인협회(NAR)는 22일 미국의 주택매매 동향을 보여주는 대표적 지표인 기존주택 거래실적이 5월에 전월 대비 2.2% 감소한 연율 기준 566만건을 기록했다고 밝혔다. 이는 전월 보다 5% 정도 증가한 612만건을 기록할 것이라던 전문가들의 예상치를 크게 밑돈 것이다.

→      미국 상무부가 23일 발표한 지난달 미국의 신규주택 판매 역시 연율 기준 30만건으로 집계돼 4월보다 32.7% 감소했다. 작년 동기 대비로는 18.3%가 줄어든 것이다.

● 中 고공행진 집값 잡히나..상승폭 둔화

→      하늘 높은 줄 모르고 치솟던 중국의 부동산 가격이 당국의 강력한 규제 조치로 상승폭이 둔화하는 등 안정세를 찾아가고 있다.

→      지난달 중국의 36개 주요도시 분양 주택 평균 가격이 ㎡당 8천479 위안으로 전달에 비해 0.81% 상승했다. 그러나 상승 폭은 전달보다 2.65% 포인트 떨어진 것으로 나타났다.

→      베이징과 상하이 등 대도시 일부 지역에서는 이미 집값 하락 조짐이 나타나고 있다. 지난달 베이징 외곽지역 신규 분양 주택 평균 가격은 ㎡당 2만749 위안으로 전달보다 944 위안 하락했으며 바깥 지역도 전달보다 228 위안 하락한 ㎡당 1만1천748 위안을 기록했다. 베이징에서 주택 분양가격이 하락한 것은 지난해 10월 이후 처음이다.

→      미분양 물량도 사상 최고치에 육박하고 있다. 베이징과 상하이 등 중국 6대 도시의 미분양 주택은 지난 6일 현재 26만1천81채로 금융위기 당시 미분양 물량이었던 28만~30만 채에 육박하고 있다.

9. 기타 주요 뉴스

● 용산역세권 개발사업 좌초 '위기'

→      시공 주간사인 삼성물산이 코레일에 납부할 토지 중도금을 준공때까지 연기하고, 현행 608%인 용적률도 800%로 올려주는 등 인센티브를 주지 않으면 사업 추진이 불가능하다고 선언했다. 하지만 코레일은 "상식적으로 받아들일 수 없는 주장을 하고 있다"며 반발하고 있어 총 사업비 30조원 규모의 용산국제업무지구 개발사업이 좌초 위기에 빠졌다.

→      삼성물산 관계자는 "글로벌 경제위기와 부동산 가격 하락으로 프로젝트파이낸싱(PF)이 불가능해지면서 돈줄이 꽉 막힌 상태"라며 "이런 방법 외에는 사업 추진이 어렵다는 게 삼성물산을 비롯한 건설 시공 투자회사들의 공통된 견해"라고 말했다.

→      하지만 코레일 관계자는 "삼성측의 요구는 개발사업의 관행에 맞지 않는 무리한 희망사항"이라며 "현실적인 대안을 내놔야 한다"고 주장했다.

→      용적률을 200% 가까이 올려주는 것도 특혜 논란으로 확대될 수 있어 서울시가 수용하기가 힘들 것으로 전문가들은 보고 있다.

→      이 때문에 건설업계에서는 용산역세권 사업의 좌초가 사실상 '초읽기'에 들어간 것이나 다름없다는 입장이다.

● 오피스텔 청약률 착시현상 "조심"

→      최근 아파트 분양은 미달이 속출하는 것과 달리 오피스텔 분양은 수십대 일의 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 하지만 오피스텔 청약경쟁률은 허수가 많아 이 같은 경쟁률이 실제 계약으로 이어지지 않는 경우가 많은 것으로 나타났다.

→      오피스텔의 청약경쟁률이 높아 보이는 가장 큰 이유는 1인당 평균 2~3실의 중복청약이 가능하다는 점이다. 만약 1인이 3실 모두에 접수를 한다면 3명이 청약한 것과 같은 효과가 나타나는 것이다.

→      청약신청금이 낮아져 청약자들의 초기 부담이 낮아진 것도 이유로 꼽힌다. 지난 2007년 오피스텔 청약열풍이 불때만해도 청약신청금이 500만~1,000만원 정도였지만 최근에는 100만원으로 크게 낮아졌다. 건설사들이 경쟁률을 높이기 위한 고육지책이다.

→       여기에 계약을 포기해도 아무런 불이익이 없다는 점도 청약경쟁률을 높이는 이유로 꼽힌다.

● 아파트 대신 분양금 돌려달라

→      21일 대한주택보증에 따르면 올 들어 지난달 말까지 사고사업장(건설사 부도 등으로 인해 공사가 중단 또는 공정이 25% 지연) 6개 단지 중 5개 단지(83%)의 계약자들이 분양대금 환급을 요구한 것으로 나타났다.

→      올 들어 분양대금 환급 요구 사업장 비율은 이전보다 훨씬 높아졌다. 2007년엔 환급사업장이 전체(25개 단지)의 절반정도 였지만 지난해에는 31곳 중 22곳(71%)이 돈을 돌려받기를 원했다.

→      이는 집값 전망이 밝지 않은데다 한 번 공사가 중단되면 브랜드 이미지가 떨어져 다른 아파트보다 시세가 낮게 형성될 것이란 우려 때문이다.

● 세종시 원안-수정안 뭐가 다른가

→      수정안은 ‘교육과학중심 경제도시’를 표방하고 원안은 ‘행정중심 복합도시’를 목표를 하고 있다.

→      원안에는 외교통상부와 통일부, 법무부, 국방부, 행정안전부, 여성부를 제외한 기획재정부와 지식경제부 등 9부2처2청이 오는 2014년까지 이전하는 것으로 돼 있지만 수정안에는 이 같은 계획이 백지화 됐다.

→      국내외 기업과 대학, 연구소 등이 입주할 자족용지가 원안에는 6.7%(486만㎡)에 불과했지만 수정안은 20.7%(1508만㎡)로 3배 정도 확대됐다. 여기에 국내 주요 기업이 입주하는 첨단ㆍ녹색단지 조성 계획은 수정안에서 새롭게 추가된 내용이다.

→      투자 규모도 원안은 8조5000억원이었지만, 수정안은 2배에 가까운 16조5000억원에 이른다.

→      아울러 원안에는 부지 저가 공급이나 세제ㆍ재정지원 등의 인센티브 제공 방안이 없었지만 수정안에는 이같은 내용이 포함됐다.

● 다주택 양도세중과 유예 연장… 거래침체 해소

→      정종환 국토해양부 장관은 24일 하반기 경제운용계획 브리핑에서 "집값 안정은 긍정적인 효과가 있는 만큼 현재 기조를 유지하겠다"며 "거래 불편에 대한 개선책은 마련하고 있다"고 말했다.

→      정부가 부동산시장에 대한 기존 시각을 재확인한 만큼 시장의 분위기를 반전시킬 만한 획기적인 활성화 대책은 기대하기 어려워 보인다.

→      시장이 앞으로 기대해볼 수 있는 카드는 다주택 보유자 양도세 중과유예 등 세제 부분이다. 윤증현 기획재정부 장관은 이날 "양도세 중과제도 개선을 위한 용역이 진행되고 있다"며 "오는 7월 말쯤 결과가 나오면 국토부 등 관계부처와 논의해 일몰연장 여부를 포함한 제도개선에 나설 것"이라고 말했다.

● 분당ㆍ평촌·서울 중층단지 리모델링 '큰 場'

→      분당 평촌등 1기 신도시 아파트와 서울지역 중층 노후단지들이 리모델링 사업에 속도를 내고 있다.

→      주택시장 침체 속에 가격 하락폭이 상대적으로 커진데다 지방선거에서 리모델링 활성화를 공약으로 내건 후보들이 대거 당선돼 기대감이 높아진 데 따른 것이다.

→      24일 주택업계에 따르면 1기 신도시와 서울지역의 중층 노후단지 60여곳, 3만여채가 리모델링을 본격화 하고 있다. 이중 정자동 느티마을 3,4단지(1776채)는 이달 초 주민설명회에서 추진위구성과 시공사 선정 등을 논의한 결과 주민 90%의 찬성을 받아냈다. 평촌신도시 목련2,3단지도 내년 상반기까지 건축계획심의를 받을 방침이다.

→      하지만 현행 법에서 리모델링사업은 증축이 제한되 있고 주민동의 절차도 복잡해 사업추진이 어려운 상태다. 민주당 의원은 이런 상황을 감안해 개정안을 발의했지만 국토부에서는 증축을 허용할 경우 건물안전문제와 스카이라인 훼손 등으로 부정적인 입장을 보이고 있다.

● "한국 부동산시장 거품 없어 日과 같은 폭락은 없을 것"

→      골드만삭스가 발표한 부동산 시장 전망에 대해 한국의 경우, 일본과 달리 소득대비 주택 가격이 과도하지 않기 때문에 한국 부동산 시장 침체는 일본의 전철(前轍)을 밟을 가능성이 낮을 것이라고 전했다.

→      일본의 경우 1986년부터 1990년까지 소득대비 주요 6개 도시의 땅값 비율이 2배 이상 뛰었다가 최근까지 하락하는 모양새다. 반면 한국은 90년대 초반 잠깐 반짝였다가 최근까지 '평평한(flat)' 모습을 보이고 있다. 그만큼 한국 부동산 시장에는 '거품'이 없었다는 뜻이다.

[Dr.ikonkuk]

좋은 정보를 올려주셔서 감사합니다.

[지니지니]

좋은 정보 감사드려요.

[지니지니]

"웃는얼굴로"가 어느분이신지 궁금했는데, 강석규님이시군요.. 좋은 정보 매번 올려주셔서 다시한번 감사드립니다. ^^