임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증금 돌려받는 방법 총정리!!!

[에이원파트너스]

요즘 임대차 계약이 종료가 되어도 집주인이 돌려 줄 보증금이 없어 전세보증금을 돌려받지 못해 상담 문의 주시는 분들이 늘고 있습니다. 임대인의 악의 여부를 막론하고 여러분께서는 보증금을 돌려 받는 것이 가장 중요한 생활의 문제일텐데요.

이럴 때 우리가 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 관하여 말씀드리겠습니다.

전세보증금 돌려받는 방법 요약!

1. 전세계약기간 만료일 기준 최소 2개월부터 6개월 전까지 재계약을 하지 않겠다는 거절 의사 밝히기
2. 전세보증금이 입금되기 전까지 방 빼주지 않기 : 방을 빼는 경우 대항력이 상실!
3. 내용증명발송 및 임차권등기명령 등 소송 전 법적인 효력이 있는 자료 만들기
4. 지급 명령 신청하기
5. 변호사와 함께 전세보증금 반환 소송 및 보증금을 제 때 지급받지 못 해 발생한 손해배상 청구 소송하기
   

전세보증금을 못 돌려받는 분들이 자주하는 질문!

Q. 집주인이 지금은 보증금을 돌려줄 수 없고, 다음 세입자가 들어오면 보증금을 반환해 준다고 한다.

A. 다음 세입자가 구해지는 것과 여러분들이 계약 종료로 인하여 전세보증금을 돌려받는 것은 완전한 별개의 문제입니다. 임대인은 계약기간이 종료됨과 동시에 그 보증금을 임차인에게 돌려 줄 의무가 있기 때문입니다.

Q. 현재 소송까지는 부담스러운데 소송 전 지급명령 절차 정도에서 끝내도 괜찮지 않는가.

A. 지급명령에서 해당 분쟁이 종결이 된다면, 더할나위 없이 좋습니다. 하지만 문제는 그 지급명령에 임대인이 이의를 제기하는 경우 소송으로 넘어가게 됩니다. 임대인들은 이를 시간 벌이로 사용하여 소송으로 전환시키는 경우가 있습니다. 이 때 지급명령 신청에 들인 임차인분들의 시간 및 비용이 헛되기 때문에 이러한 상황이 벌어졌을 경우 전문 변호인과 상담을 통하여 정확한 절차를 밟으시길 추천드립니다.

Q. 임대인이 묵시적 계약갱신 주장을 합니다.

A. 앞서 말씀드린 첫번째 주요 사항처럼 임대인에게 계약 갱신을 하지 않겠다고 말씀 드리라는 것의 이유 입니다. 증거로 남기지 못하는 구두나 녹취되지 않는 유선상으로 말씀을 드린 경우 혹은 애매하게 말 해 임대인이 정확히 인지하지 못한 경우를 대비하여, 문자 또는 카카오톡 등을 활용하여 의사를 전달하셔야 합니다. 그리고 내용이 지워지지 않게 캡쳐하여 저장 해 두셔야 합니다.

에이원파트너스 대표

김민재 변호사가

도와드리겠습니다.

위 내용대로 최소 2개월 전에 계약 갱신 거절의 의사를 표시하였고, 적법한 절차대로 계약이 만료 되었다면 내용증명 발송, 지급명령, 보증금 소송의 절차를 통하여 전세보증금을 되돌려 받으실 수 있습니다.

아래 우리가 취할 수 있는 법적인 절차를 설명드리겠습니다.

모든 상황에 동일하게 적용되는 것은 아니며 사안에 따라,

그리고 긴박함의 정도에 따라 전략적으로 선택적으로 활용하여 최단기간 보증금을 돌려받으셔야 합니다.

1. 내용증명 발송

• 내용증명에는 보증금을 내용증명에 지정하는 날짜까지 반환 해 주지 않을 시 민사적 절차를 밟는 다는 것의 경고의 의미와 보증금의 원금은 물론 지연이자 및 소송 전환시 소송에 대한 비용까지 청구하겠다는 것을 임대인에게 고지하는 데에 목적이 있습니다. 

• 내용증명을 발송한 주소에 임대인이 거주하지 않아 반송이 될 수 있는데, 반송이 될 경우 공시송달을 활용할 수 있습니다. 
• 공시송달이란 송달 할 서류를 법원이 대신 가지고 있다가 당사자가 나타나면 주겠다는 뜻으로 법원 게시판에 게시하는 방식이며, 공시송달을 진행할 시 받지 않은 상황이라고 하더라도 2주 이후 부터는 받은 것과 동일한 효력을 발생 시키는 절차입니다. 

2. 지급명령 및 임차권등기

• 내용증명에는 법적인 강제성이 없기 때문에 내용증명이 발송 되었다고 하더라도 임대인이 보증금을 주지 않을 수 있습니다. 이때 사용할 수 있는 것이 지급명령입니다. 임대차 계약의 경우 확실한 날짜와 내용이 기재된 임대차 계약서가 있기 때문에 명확한 증거자료로써 활용이 가능합니다. 하지만 앞서 말씀드린대로 임대인이 이의제기를 한다면 소송으로 전환되기 때문에 신중히 고려해 봐야 할 필요가 있습니다. 

• 임차권등기란 임대차 계약이 만료 되었을 때 보증금을 돌려 받지 못한 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 하는 주택임대차보호법 상 거주 이전의 자유를 보장하는 제도입니다. 
• 전세보증금을 돌려 받지 못한 상황에서 이사를 해야 하는 경우 분쟁 부동산에 거주하지 않더라도, 대항력을 유지 시켜주며 전세금 우선 반환 해 주는 제도입니다. 

3. 가압류 및 전세보증금 반환 청구의 소송

• 시간이 지체 될수록 악의를 가진 임대인인 경우 본인의 재산을 따로 은닉하는 경우가 있습니다. 이때 필요한 절차가 가압류, 가처분 소송입니다. 임대인이 가진 재산을 압류함으로서 부동산 또는 현금의 유동성에 제한을 가하고 보증금반환 소송이 시작되었더라 할지라도 재산이 없어 못 돌려주는 행태를 방지하는 목적입니다. 또한 임대인의 경우 해당 부동산이 가압류 상태가 되면 부동산 임대를 하지 못하게 하는 압박도 발생하게 됩니다. 가압류 된 상태의 부동산에 새로운 임차인을 찾기는 어렵기 때문이죠. 
• 이 때 가압류 진행이 유리한지의 여부는 사건을 종합적으로 검토하여 변호사의 도움을 받으시는게 좋습니다. 
• 그 와 동시에 전세보증금 반환 및 지연이자, 전세보증금을 돌려받지 못하게 됨으로써 발생한 손해배상 소소을 진행하셔야 합니다. 

이처럼 전세보증금을 돌려받지 못하는 사건이 많아 진다는 것은 처음 계약 당시 해당 부동산에 대한 분석 및 정보의 취득이 그만큼 일반인으로써는 어렵다는 것을 반증하는 것일 수 있습니다.

부동산 매물의 검토 및 계약서 작성 이후 오늘 말씀드린 사안처럼 분쟁이 발생 했을 때까지!

에이원 파트너스의 올인원 시스템으로 처음부터 끝까지 책임집니다.

자세한 사항은 아래의 정보로 문의 주시면 신속하고 빠르게 처리해 드리겠습니다.

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감사합니다.

[부평동나희맘88]

전화 꺼놓고 막무가내 인 분들 많던데, 가슴이 뻥뚫리는 글이네요 ㅠㅠ