스크랩 지역별 투자불패 아파트 베스트 10

[황금송(정태복)]

지역별 투자불패 아파트 베스트 10

[국민은행 데이터 & 부동산 전문가 선정]

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부동산으로 막대한 재산을 축적한 부자들은 최소 10년 이상 장기 보유자가 대부분이다. 그 중 아파트 투자는 현시점보다는 5년 이후의 시장을 보고 투자계획을 수립해야 한다는 것이 전문가들의 일관된 주장이다. 특히 외환위기와 같은 상황에서 가능성만 보고 투자한다는 것은 웬만한 확신과 용기 없이는 불가능하다. 최근 국내 부동산 시장은 사상 최대 미분양 아파트가 속출하는 등 극심한 침체기를 맞고 있다. 여기에 글로벌 금융위기까지 덮치면서 불안감은 더욱 확산되고 있다. 이러한 상황에서 어떤 아파트에 투자해야 할까. 내 집 마련과 투자가치라는 두 마리 토끼를 동시에 잡기 위한 선택의 기준은 무엇일까. <이코노미플러스>는 KB국민은행연구소 부동산LAB과 공동으로 지난 2004년부터 2008년 8월까지 4년8개월간의 부동산 데이터를 분석해 3.3㎡당 상승률로 본 지역별 투자불패 아파트를 선정했다. 지역과 상승 요인 분석을 통해 아파트 투자의 바로미터로 삼기 위해서다. 도움말 KB국민은행연구소 부동산LAB, 김일수 국민은행 PB사업부 부동산팀장

인천·서울 강북
대단지 아파트가 블루칩…
인천 항운아파트는 339% 상승률

2000년대 초반 이후 개인의 투자 포트폴리오는 자연적으로 무너졌던 반면 부동산 시장은 현시점까지 기나긴 랠리를 지속하고 있다. 내 집 마련을 꿈꾸었던 일반 서민 입장에서는 이 기간의 아파트 가격 상승이 무심했겠지만 남들보다 과감한 투자를 시도했던 투자자들은 나 홀로 미소를 지을 수 있었다. 물론 이들 가운데 일부는 최근 주택담보대출 금리 상승으로 무리한 대출을 큰 부담 요인으로 안고 있는 이들도 적지 않겠지만….
경제적으로 내 집 마련은 서민 입장에서는 큰 의미를 가진다. 무엇보다 주거생활의 안정성을 기할 수 있고, 주택 가격 상승에 따른 자본가치를 향유할 수 있다. 만약 5000만원의 양도차익이 발생했다면 이는 매달 80만원씩 5년간 정기적금에 가입했을 경우와 맞먹는 금액이다. 그럼에도 부동산 투자를 단기적인 이익 실현에 둔 투자자가 많다는 점은 다소 아쉬운 부분이다. 그렇다면 장기적인 투자가치가 있는 아파트는 어느 지역, 어느 단지일까.
<이코노미플러스>는 KB국민은행연구소 부동산LAB과 공동으로 수도권 내 300세대 이상 아파트단지를 대상으로 2004년 1월부터 2008년 8월까지의 가격 상승률과 면적당(3.3㎡) 현재 가격을 순위별로 뽑았다. 투자가치가 높은 아파트단지의 객관적인 선정을 위해 단위 면적당 가격 상승률과 현재 시점의 가격을 함께 분석했다. 상승률에 대한 분석은 지난 4년8개월 동안의 투자수익률을 확인하기 위한 분석이며 개별 단지의 우수성에 대한 평가를 위해서 현재 시점에서 면적당 가격에 대한 분석을 병행했다.
상승률에 대한 분석 결과에 따르면 인천광역시 및 서울 강북 지역의 강세가 두드러졌다. 가장 높은 상승률을 보인 아파트는 인천광역시 중구의 항운아파트로 무려 339%의 상승률을 기록했다. 인천광역시는 100위권 이내에 10개 단지가 포함됐는데 이 가운데 5개 단지가 상위 10위 이내였다. 서울 강북 지역은 상위 100위 이내에 44개가 포함됐으며 이 가운데 노원구의 33개 단지가 포함됐다. 반면 강남 지역은 단 3개 단지만 포함됐다. 경기도는 42개 단지가 순위에 들었지만 25개 단지가 의정부 지역이었다.
지역별로 높은 상승률을 보인 단지를 살펴보면, 서울은 1~4위가 용산구에 위치했으며 상위 50위권 이내의 대부분인 47개 단지가 강북 지역에 포진해 있었다. 노원구 33개, 도봉구 6개, 강북구 2개 등 이른바 ‘강북3구’가 상승률 상위권을 휩쓴 것이다. 서울에서 가장 높은 상승률을 보인 아파트는 용산의 대림아파트로 180%의 상승률을 기록했다. 이러한 결과는 2007년 이후 서울 지역의 가격 상승이 강북 지역에 집중됐던 현상을 반영하고 있다.
나찬휘 KB국민은행연구소 부동산LAB 팀장은 “강북 주택 가격 상승의 주요 요인은 비교 대상인 강남과 신도시와의 가격 격차 해소와 강북 지역의 주택 수급상황 악화, 각종 개발계획 발표에 따른 주거환경 개선 가능성인 것으로 보인다”고 분석했다. 강북 지역의 뉴타운 사업, 드림랜드의 공원화와 창동 차량기지 이전 및 공원화 계획, 경전철 노선 확정 등 다양한 개발계획이 해당 지역의 주거환경 개선에 대한 기대심리를 불러일으키고 있다는 설명이다.
특히 분석대상 전체 아파트의 2004년 면적(3.3㎡)당 평균 가격이 1059만원인데 비해 상위 50위 아파트는 711만원에 불과해 상대적으로 저가 아파트의 수익률이 높은 것으로 나타났다. 단지 규모에서는 상위 50위의 단지당 세대수가 1336세대로 전체 평균인 860세대보다 크게 나타나 대단지의 수익률이 높은 것으로 나타났다.

 

서울·경기 북고남저 현상 뚜렷
2004년 이후 가격 상승률의 ‘북고남저’ 현상은 경기도에서도 나타났다. 경기도 내 분석대상 아파트 중 수익률 기준 상위 50개 아파트단지 중 절반에 해당하는 25개 단지가 의정부시에 소재했다. 의정부 지역의 강세는 2007년 이후 외곽순환도로 완전개통 등으로 인한 주거환경 개선과 뉴타운 사업으로 인한 이주 수요의 증가로 가격이 급등한 데 따른 것이다. 전통적 강세 지역이던 경기 남부의 성남시와 용인시는 각각 1개 단지만이 상위 50위 이내에 진입하는데 그쳤다. 반면 안양시는 평촌신도시 지역의 가격 상승으로 7개 단지가 포함됐다. 경기도 내에서 가장 높은 상승률을 나타낸 아파트는 양주시 덕계동의 현대아파트로 168%의 상승률을 나타냈다.
인천광역시의 경우에는 지역별 편차가 나타났다. 인천광역시 내에서 가격 상승률이 높은 상위 20위를 분석한 결과 재개발 사업이 활성화되고 신도시 개발계획이 있는 서구와 계양구에 각각 8개, 6개가 포함돼 인천 지역의 가격 상승을 주도한 것으로 나타났다. 중구는 5개 단지가 포함됐으며 이 가운데 4개 단지가 10위 이내에 포진해 가격 상승폭이 가장 큰 것으로 분석됐다.

 

가격 높은 아파트 대부분 서울 강남 소재
2004년 이후 상승률과 병행해 현재 시점에 고평가되고 있는 아파트에 대한 분석을 위해 2008년 8월 현재 시점의 수도권 지역 단지별 면적(3.3㎡)당 가격에 대한 분석을 실행했다. 수도권 지역의 상위 100위 단지에 대한 분석결과, 서울 92개, 경기도 8개 단지가 포함돼 가격이 높은 대부분의 아파트가 서울에 소재하는 것으로 나타났다. 서울 92개 단지 가운데 86개가 강남 지역에 분포했으며 경기도는 과천시 7개, 성남시가 1개로 나타났다. 이러한 결과는 서울 강남 지역과 경기남부 지역 등 전통적인 강세 지역의 가격이 높게 형성되고 있음을 의미한다.
전체 분석대상 단지 중 가장 높은 가격을 나타낸 단지는 재건축이 진행 중인 개포주공3단지였다. 특히 상위 20위 중 11개 단지가 재건축이 진행되고 있는 단지로 재건축 아파트가 강세를 보였다.
 지역별로 살펴보면, 서울의 면적(3.3㎡)당 가격 상위 50개 단지는 강남구 40개를 포함한 48개 단지가 강남 지역에 소재하는 것으로 나타났다. 강북 지역에서 포함되는 2개 단지는 모두 용산구에 소재했다. 50개 단지 중 재건축단지는 14개 단지로 분석됐다. 특히 상위 10위 중 개포동 지역의 재건축단지가 5개나 포함됐으며 삼성동과 대치동 지역의 랜드마크 아파트에 해당하는 현대아이파크와 동부 센트레빌의 순위도 각각 4위와 8위로 높게 나타났다.
경기도는 상위 50위에 해당하는 단지가 도내 27개 시 가운데 5개 시에 집중됐다. 특히 성남시와 과천시에 각각 26개 단지, 12개 단지가 소재했으며 과천시는 경기도 내에서 가격이 가장 높게 나타난 과천주공2단지를 포함해 상위 10위 내에 5개 단지가 포함돼 경기도 내에서 가장 높은 가격을 형성하는 지역인 것으로 나타났다. 이외에도 안양시와 광명시도 각각 6개 단지와 5개 단지가 포함됐으며 고양시에서 1개 단지가 포함됐다.
나찬휘 팀장은 “가격 상승률을 기준으로 한 분석에서 서울의 강북 지역과 인천광역시, 경기북부 지역이 강세를 나타낸 반면에 현재 시점의 가격을 기준으로 할 경우에는 버블세븐 지역의 가격이 높은 것으로 나타났다”고 분석했다.
물론 최근 강남3구 등을 중심으로 시장이 다소 침체돼 있으나 명품 주거단지로의 이미지가 정착돼 있고 2000년 이후 지속적으로 상승하면서 형성된 가격이 주택 가격의 하방경직성 등으로 유지되고 있기 때문이라는 설명이다.

 

학원가 접근성, 재개발·재건축이 아파트 가격 좌우
아파트 가격 상승률과 가격 상위권에 포진된 아파트단지를 분석해 보면 아파트 가격은 재개발·재건축이나 명문 학원가에 의해 좌우되는 것으로 나타났다. 명문 학군과 유명 학원가 일대 아파트 가격은 여타 지역에 비해 상승률과 가격이 높은 것으로 분석됐다.
김일수 국민은행 PB사업부 부동산 팀장은 “명문 학교는 명문 학원이 인접할수록, 명문 학원은 높은 학원비를 지불할 능력이 있는 학부모에 의해 결정된다는 방정식이 성립된다”며 “서울의 대표적인 학원가인 대치동과 중계동 은행사거리 일대 아파트 가격대가 비교적 안정적인 이유도 여기에서 찾아볼 수 있다”고 설명했다.
특히 MB정부의 영어몰입교육 강화, 국제중학교·자립형 사립고 100개 신설은 명문 학원이 즐비한 대치동과 중계동 은행사거리 학원가 주변 아파트 강세로 이어지게 하고 있다. 이곳 학원가 인근 아파트들은 해당 지역 학군 이외에 지방 유학생까지 가세하면서 탄탄한 임대 수요를 보이고 있는 것도 하나의 특징이다.
대치동 학원가에는 전통적인 부유층이 즐비한 청실·미도·선경·은마·우성·쌍용아파트를 비롯해 대치동 삼성아파트 대단지와, 2000년대 들어 신흥 주거단지로 들어선 도곡동 타워팰리스·도곡 랙슬과 대치동 동부 센트레빌 등 국내 아파트 시장을 대표하는 단지들이 자리 잡고 있다. 여기에 역삼동 일대 재건축 아파트단지들의 교육 수요가 꾸준한 지역으로 손꼽히고 있다.
한편 중계동 은행사거리 주변은 강북 지역의 평균 아파트 가격에 비해 차별화된 가격대를 형성하고 있다. 대체로 특목고를 겨냥한 명문 학원들의 명성이 높고, 최근에는 국제중학교 대비 학원들이 우후죽순 생겨나면서 강북 학원가의 메카로 떠오르고 있다. 대치동 학원가는 강남구 내 아파트 가격의 차별성이 비교적 크지 않은 반면 이 지역의 아파트 가격은 불과 1~2분 주행거리에서도 확연하게 차이가 난다. 학원가와 바로 인접한 아파트단지의 평균 매매 가격은 3.3㎡당 1800만~2000만원 수준인데 반해 중계동 평균 아파트 가격은 3.3㎡당 1400만~1500만원이라는 점에서 확연한 차이를 발견할 수 있다.
기타 특목고 진학률이 높은 목동 학원가의 경우 1985년부터 형성된 목동 1~7단지와 신정동 8~14단지에 이르기까지 학원가 주변의 아파트 가격은 비교적 공고한 편이며, 여전히 전세 수요도 강세를 보이고 있다는 점이 특징이다.
아파트 가격 상위 20위 중 11개 단지가 재건축이 진행되고 있는 단지라는 점에서 재건축·재개발 역시 영원한 아파트 투자 테마라는 점이 입증됐다. 최근 정부가 재건축·재개발 활성화에 나서면서 재건축 시장을 옥죄었던 장애물 제거는 이제 시간문제로 남은 셈이다. 이러한 정책 변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈 것으로 전망되고 있다. 재건축 절차만 일부 간소화해도 개발이익 증가로 인해 재건축 사업은 큰 혜택을 받게 된다.
고종완 RE멤버스 대표는 “재건축·재개발은 정부 정책 기조 및 경기 흐름에 따라 지분 가격이 급등락을 보이는 소위 ‘춤추는 시장’이지만 부동산 투자자 입장에서는 최대 화두가 아닐 수 없다”고 말했다.
하지만 일부 전문가들은 재건축 아파트에 대한 투자를 피하라고 조언한다. 정부의 규제 완화 대책에도 강남 재건축 아파트가 계속 하락 압력을 받는 이유는 규제 완화 예고가 주로 공급분에 치중해 있고 수요분에 있어서는 별다른 대책이 없기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축 규제 완화에 대한 신호는 이미 시장에서 양치기 소년의 외침처럼 투자자들에게는 커다란 호재로 받아들여지지 않는다”고 지적했다.

 

가장 중요한 투자 고려 사항은 사람
모든 부동산 투자에 적용될 수도 있지만 아파트에 투자하고자 한다면 모든 투자 기준을 ‘사람’에게 초점을 맞춰야 한다. 우선적으로 사람들이 선호하는 지역인지를 살펴야 한다는 것이다. 이에 대한 답변에 70% 이상 선호한다면 투자 리스크는 그만큼 낮다고 판단할 수 있다. 즉, 지역적으로 랜드마크적인 위상을 가지고 있는 아파트라고 판단하면 된다. 실제 거주하는 사람들의 수준에서 아파트의 가치가 결정되기도 한다. 예를 들어 아파트의 평형대가 중대형 평형 위주일수록 주택 가격 변동이 크지 않고, 임대 비율보다는 자가 보유 비율이 상대적으로 높다는 특성도 있다. 학군, 교통, 편의시설 근접은 거주하는 사람이 많은 중소형 평형 단지일수록 유리하다. 이들은 상호간 불가분의 관계를 갖고 있으며, 높은 주택 선호도를 갖게 된다.
김일수 팀장은 “이러한 특성들이 각각 개별적으로 나타나기보다는 상호 유기적인 관계로 이뤄지기 때문에 종합적인 판단 능력을 갖추는 것이 아파트 투자 시 무엇보다 중요하다”고 강조했다

 

 

  전문가 기고 

아파트 선택의 주요 체크 포인트
“아파트 구입에도 가치 투자 적용해야”
김일수 국민은행 PB사업부 부동산팀장

 

아파트 투자는 거래규모가 크다보니 신중할 수밖에 없다. 하지만 신중히 투자한다고 해서 누구나 성공하는 것은 아니다. 아파트 투자에서 가장 신경을 써야할 부분은 ‘많이 오를 수 있는 아파트’보다는 ‘많이 떨어지지 않는 아파트’를 구입하는 것이 기본 투자전제가 돼야 한다. 흔히 주식종목선택에서 사용되는 ‘가치투자’가 아파트 투자에도 고스란히 적용된다. 

 

장기적인 지역적 호재 바탕
월스트리트 주식격언 중 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보라’는 말이 있다. 다시 말하면 단기간의 변동성에 흔들리지 말고, 장기적인 시장흐름에 투자하라는 얘기다. 이는 주택투자에 있어 시사하는 바가 크다. 무엇보다 높은 자본가치를 실현하기 위해서는 기다림의 미학을 먼저 키워야 한다는 얘기다. 가장 대표적인 사례가 재건축·재개발투자라고 볼 수 있다.
이러한 투자에 있어 과연 장기적인 지역발전 가능성은 가장 큰 관건이 될 것이다. 도심지역은 지하철 개통 등 교통환경개선 및 지역생산성(업무·산업·상업시설지구 지정 등)이 핵심사항이다. 예를 들면 용산구의 국제업무단지 개발, 상암동 DMC개발, 지하철 9호선 개통 인접지역, 균형발전촉진지구 지정 등을 사례로 볼 수 있다. 비록 현시점의 주거환경이 다소 열악하더라도 장기적인 투자 잠재력은 높을 수밖에 없다.

 

가족의 생활패턴과 부합
아파트를 선택하는데 있어 모든 것을 투자관점으로만 접근할 수는 없다. 즉 가족들이 만족할 수 있는 주거환경의 가치는 또 하나의 무형 자산가치라고 볼 수 있다. 예를 들어 재개발·재건축아파트가 향후 사업성이 높다고 하더라도 당장의 물리적으로 노후된 주거환경은 매우 열악할 수밖에 없다는 점에서 투자에 더욱 신중해야 한다.
또 편의시설, 학교, 학원 등 생활기반시설의 인접성은 주거만족도를 결정하는 주요 요소가 된다. 그러한 점에서 직장 출퇴근 용이성도 가정생활에 있어 무시할 수 없는 고려사항이다.
단지규모만 크다고 능사는 아니다
일반적으로 아파트의 가치를 평가하는데 단지규모를 우선시하는 경우가 많다. 물론 이 부분은 중요한 체크항목이지만 단지규모와 그에 따른 평형구성의 비율을 살펴보는 것이 필요하다. 만약 중소형 평형위주 1000세대와 중대형 평형위주 500세대가 있다고 할 때 과연 어떤 단지를 고르는 것이 바람직할까? 쉽게 판단할 수 있는 문제는 아니지만 투자관점에서 볼 때 후자쪽에 비중을 두는 것이 바람직하다. 그 이유를 살펴보면 우선 중소형 평형위주는 상대적으로 임대비중이 높다는 점에서, 가치상승적인 측면에서 저해요인이 된다. 둘째, 중대형 평형위주 단지는 지역적으로 소득수준이 비교적 높게 형성돼 있다는 점에서 주택경기 하강시 가격의 하방경직성이 상대적으로 강하게 나타난다. 마지막으로 중대형 아파트단지일수록 가격변동폭이 작은 것이 일반적이다. 자가보유자의 실제거주비율이 높다는 것은 경기 불황시에도 낙폭이 크지 않게 나타난다.

 

부동산정책에 민감하게 대응해야
정부의 정책방향은 향후 부동산시장을 판단하는데 매우 중요 잣대가 된다. 특히 주택공급이 어떠한 지역으로, 방식으로 이루어지는가는 투자성패를 가름하기도 한다. 1980년대 말 5대 신도시건설 이후 최근 10년간 수도권개발은 공공택지와 민간택지의 개발은 20년 전에 비해 2.5배 수준의 주택공급이 이루어진 상태에서 최근 가격약세를 면치 못하고 있는 상황이다. 이와 같이 정부정책에서 눈여겨볼 사항은 주택세제개편, 주요 주택공급지역, 교통여건, 전략적 산업육성방안 등을 들 수가 있다. 예를 들어 최근 9·1 세제개편에서 발표한 바와 같이 앞으로 수도권내 아파트도 거주요건(3년)이 추가된다고 가정한다면 향후 단순투자목적은 감소할 가능성이 높다. 또 재건축·재개발기준이 완화된다고 가정할 때 주변지역의 전세가격 상승가능성 또한 높을 것이다. 도로여건이 개선되고 지하철 개통이 예정돼 있다면 관심은 더욱 커질 것이다. 산업단지가 만들어지고, 공장증설이 예상된다면 그 또한 주택수요의 증가요인이 될 것이다.

  Interview 

 

 

나찬휘 KB국민은행연구소 부동산LAB 팀장
“동일 지역 내에서도 아파트 가격은 차별화 심해”

 

 “2004년 이후의 아파트 가격 상승의 특징은 지역별 차별화 현상입니다. 과거에는 주택 가격 상승이 시장 전반에 걸쳐서 나타난 반면 최근에는 수도권과 지방과 같은 광역권역뿐만 아니라 동일한 시단위 내에서도 차별화 현상이 나타나고 있습니다.”
KB국민은행연구소 부동산LAB을 총괄하고 있는 나찬휘 팀장은 “전반적으로 주택 시장이 안정적이었던 상황에서도 급격하게 가격이 상승한 서울 강북 지역과 경기도 의정부시 등이 이러한 현상을 대변하고 있다”고 설명했다. 이는 수요자들이 과거와 달리 해당 지역의 기반시설 계획이나 타 지역과의 상대적 가격 등 많은 정보를 수집, 분석한 후 주택을 구입하고 있다는 것을 의미한다는 것이다. 주택 시장을 바라보는 투자자들의 관점이 변화하고 있다는 방증이다.
따라서 향후 주택을 구입하려고 하는 투자자들은 과거와 같이 ‘특정 지역은 사두면 무조건 오른다’는 식의 투자보다는 투자하고자 하는 지역의 교통 여건이나 수급 상황, 향후 개발계획 등을 꼼꼼히 점검할 필요가 있다.
최근 미국 주택 시장의 거품 붕괴로 나타난 글로벌 경제 위기로 인해 대출을 끼고 집을 사 둔 투자자들의 불안감이 확산되고 있다. 주택담보대출 금리가 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 미국과 같이 급격하게 주택 가격이 하락하면 주택 시장이 크게 불안정해질 것이라는 우려 때문이다. 정부가 조만간 추가 부동산 규제 완화 대책 등 시장 활성화 정책을 내놓더라도 정책의 효과가 기대에 미치지 못할 가능성도 배제할 수 없다.
하지만 나 팀장은 주택 가격이 폭락하는 등 ‘패닉’ 상태에 빠지는 일은 없을 것이라고 내다봤다. 우리나라의 주택담보대출의 LTV는 50% 미만으로 미국에 비해 현저히 낮고 대출에 대한 연체율도 1% 미만으로 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 또 정부가 국내 경제 붕괴를 막기 위해 정책적으로 금리를 올리지 못할 것이라는 예상도 이러한 주장을 뒷받침하고 있다.
“금융시장이 망가지면 주식, 펀드 등 금융상품에서 손실을 본 투자자들이 상대적으로 안정적인 부동산 쪽으로 회귀할 가능성도 있습니다. 정부가 경기를 살리기 위해 주택 시장에 대한 규제 완화를 지속적으로 추진할 것으로 예상되며 금리 인상을 억제하고 인하까지 검토해야 하는 상황인 만큼 국내 부동산 시장 충격은 제한적일 것이라고 봅니다.”
일반 투자자들이 아파트 시세동향을 파악하기에 가장 많이 참조하는 곳이 바로 국민은행에서 운영하는 부동산 사이트다. KB국민은행 부동산LAB은 KB국민은행의 강점인 주택가격조사 부문에서 1986년부터 정부 승인 통계를 작성 공표해 대내외 공신력을 획득해 왔다. 또 국정 모니터링 통계로서 정부의 주택 정책 의사결정에 중요 역할을 수행하고 있다. 2004년부터는 인터넷을 통해 KB아파트 시세 조사 및 부동산 시세 정보 관련 콘텐츠를 제공하고 있다. 나 팀장은 “시세 조사를 위해 한 구역에서 두 곳 이상 복수조사를 하고 있어 한 곳만 조사하는 경우 생길 수 있는 주관적 오류가 적다”고 설명했다.”

 

수도권 아파트 단지 면적당(3.3㎡)
가격상승률 및 현재 가격 BEST 10

 

 

부동산 전문가 20인이 선정한 미래 투자가치 베스트 아파트 5
강남 제친 용산 파워…
파크타워·시티파크 쌍두마차 독주

 성강현 기자 neat@chosun.com

화룡점정(畵龍點睛). 드디어 내 집 마련의 절정인 문패를 달며 눈물을 흘리던 시절이 있었다. 집주인의 눈치를 봐왔던 세입자의 설움을 더 이상 느끼지 않아도 되었기 때문이리라. 요즘엔 사생활 침해 우려 때문인지 이러한 광경은 눈에 잘 띄지 않는다. 문패 없는 아파트 중심의 도시 거주문화에서 비롯됐다는 지적이 설득력을 얻고 있다. 덩달아 일반가옥에도 영향을 미치며 정성스레 문패를 만들어 다는 경우가 확연히 줄었다.
아파트는 내 집 마련의 대명사일 만큼 보급이 확대되고 있다. 또 지역이나 평형에 따라 소유재산의 가치를 평가받을 정도로 대중화된 부동산이다. 집값 상승을 염두에 두고 매매계약서에 도장을 찍는 것만 봐도 알 수 있다. 실제 아파트는 단순히 주거의 개념보다는 재산증식이나 투자목적이 더 우선시되는 분위기다. 이는 ‘아파트는 돈’이라는 인식이 팽배한 이유이기도 하다.
문제는 오늘의 심사숙고가 내일의 대박으로 이어지는 게 너무나 어렵다는 것이다. 동화 <백설공주>에 등장하는 마법의 거울처럼 핵심정보를 누군가 알려주면 모르겠지만 말이다. <이코노미플러스>는 부동산 전문가 20명을 대상으로 ‘투자가치·투자불패 베스트 아파트’ 설문조사를 실시했다.
그러나 향후 투자가치가 높은 아파트단지를 추천해달라는 질문이 바리게이트가 됐다. 답변이 곤란하다는 것이다. 설문에 응한 20명 중 4명은 그 항목을 백지로 남겼다. 아파트단지를 꼽아준 16명 중 4명은 익명을 요구했다. 결국 12명만이 이번 설문조사가 요구한 완벽한 답을 준 셈이다.
투자가치 베스트 아파트는 용산 시티파크가 1등을 차지했다. 용산 파크타워, 잠실 주공5단지, 압구정 구현대2차, 광교신도시가 뒤를 이었다. 이외에도 상암 월드컵파크단지, 송도 포스코더, 라지구, 개포 주공1단지, 대치 은마아파트가 많이 거론됐다.
투자불패 베스트 아파트는 압구정 현대아파트, 용산 시티파크, 용산 파크타워, 동부이촌 한강자이, 타워팰리스, 대치 동부센트레빌이 폭넓은 지지를 받았다.
설문조사는 모두 주관식으로 진행됐다. 먼저 투자가치가 높은 지역(5개)을 꼽아달라고 한 뒤, 그 지역에서 유망 아파트단지(5개)를 추천하는 순으로 이어졌다.

 

서울·수도권 제외 유일하게 거론된 군산 오투그란데
김학권 세중코리아 사장은 광교신도시, 위례(송파)신도시, 청라지구, 강남 재건축단지, 군산 수송지구를 장밋빛 지역으로 선정했다. 광교·위례신도시는 서울 도심 근접성 및 인접으로 수요가 많고, 주변시세가 고가로 형성돼 있다는 것이다. 청라지구는 송도신도시 대비 서울 접근성 및 2기 신도시로서의 상품성이 뛰어나다고 했다. 강남 재건축단지는 재건축 규제 점진적인 완화 시 최고의 주거입지라는 입장이다. 서울·수도권을 제외하고 유일하게 거론된 군산에 대해 그는 현대중공업 등 대형 업체 입주 및 새만금 조기 착공이 매력적 요인으로 봤다.
아파트단지는 광교신도시 A21블록 울트라참누리, 개포 주공1단지, 대치 은마아파트, 청라지구 호반건설 20블록, 군산 수송지구 제일 오투그란데를 추천했다. 울트라참누리는 대단지·분당선 연장선역 인접·공원 호수 전망·영덕-양재간 도로, 개포 주공1단지는 대단지·명문 학군·주거환경 탁월·도심 인프라, 대치 은마아파트는 역세권 대단지와 학군 최우수, 청라 호반은 분양가상한제상품으로 가격 저렴·전매제한 규제 완화 예상, 군산 오투그란데는 현대중공업 등 업체 입주로 수요 폭발·새만금 기대감이 최고조라고 했다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 용산 시티파크나 파크타워, 여의도 자이, 상암 월드컵파크단지, 뚝섬 갤러리아 포레, 반포 자이를 추천했다. 배경은 주변 갖가지 개발 호재와 지하철 등 교통여건이 편리함을 내세웠다. 또한 그 지역의 랜드마크 가능성을 점쳤다.
이춘우 신한은행 부동산전략팀장은 압구정 현대아파트, 대치 동부센트레빌, 반포 주공1단지, 잠실 주공4단지(레이크팰리스), 용산 시티파크를 다섯 손가락에 포함시켰다. 압구정동은 뛰어난 입지로 전통적인 선호 지역이며 현대아파트는 한강 조망권, 커뮤니티에 높은 점수를 줬다. 대치동은 학군, 학원가의 교육 인프라가 잘 갖춰져 있으며 동부센트레빌을 정점에 올렸다. 반포동에서는 주공1단지를 선정하며 재건축, 넓은 대지지분을 그 이유로 내세웠다. 대단지 및 대형 편의시설이 밀집됐다는 잠실에서는 잠실 주공4단지에 영광을 안겼다. 용산은 대규모 개발호재를 추천 배경으로 밝히며 시티파크를 꼽았다.
이영호 닥터아파트 리서치센터장은 강남 개포, 송파 삼전, 마포 합정 등 서울 3곳과 경기 용인 성복동·상현동, 인천 서구 가정동을 예의주시했다. 개포동은 저층 재건축이 있는 서울 대표단지로 녹지공간이 좋고, 삼전동은 지하철9호선 가운데 가장 저평가 지역이며, 합정동은 한강르네상스, 당인리발전소 개발 등 인근 개발호재가 많다는 것이다. 경기 성복동은 올해 큰 폭으로 아파트 값이 떨어졌고 싸게 구입하면 향후 시세차익이 기대되고, 인천 가정동은 청라지구와 가정오거리 도시재생사업 기대감이 높다는 이유다.
아파트단지는 개포 주공1단지, 잠실 송도 포스코더, 성동마을 LG빌리지1차(경기 성복동), 경남아파트(인천 가정동)를 선정했다. 이 센터장은 합정동에는 현재 아파트가 없어 제외했다고 밝혔다. 개포 주공1단지는 대지지분이 많고 개포 주공단지 가운데 사업 진척이 가장 빠르며, 잠실 송도 포스코더은 신역세권 아파트로 2004년 완공된 새 아파트이며, 성동마을 LG빌리지1차는 신분당선 연장 개통 수혜로, 경남아파트는 현재 가정오거리 이주로 수혜를 보고 있다는 것이다.

 

강남권 재건축단지 언제든지 집값 폭등 가능성
이정민 부동산뱅크 팀장은 강남권, 마곡지구 주변(발산동, 등촌동, 화곡동 등), 송도, 청라, 노량진역 인근(노량진동, 상도동 등)을 장밋빛 지역으로 내다봤다.
“강남권 재건축단지는 언제든지 집값이 폭등할 가능성이 높습니다. 또 그들만의 고급 커뮤니티가 형성돼 있기 때문에 최근 주택 시장의 악영향(금리 인상, 대출 규제, 세부담 등)에 크게 개의치 않아합니다. 요즘 주택 시장의 침체에도 송도와 청라의 경우 청약경쟁률이 수십, 수백대 1이 넘습니다. 개발에 따른 집값 상승 기대가 크기 때문이죠. 외국계 기업 및 국내 기업 유치, 외국인학교 등의 차별화된 호재가 풍부합니다. 노량진역 주변은 강북도심, 강남권, 여의도로 접근성이 뛰어나고, 지하철9호선 개통으로 교통여건이 개선될 것으로 보입니다. 또 노량진민자역사 및 노량진뉴타운 개발 등으로 주거환경이 나아질 것으로 보여 추가 상승 여력 충분합니다. 강서권은 마곡지구 개발과 함께 지하철9호선 개통으로 그동안 열악했던 교통여건이 개선되면서 강남, 여의도 일대에 직장을 다니고 있는 수요자들에게 인기가 있을 것으로 보입니다.”
아파트단지는 강남권 압구정 구현대2차·잠원동 한신2차, 노량진역 인근 상도동 삼성래미안1차, 송도 한진해모로·아이파크, 청라 청라자이·청라호반, 강서권 등촌동 현대아이파크를 추천했다.
“압구정 현대와 잠원 한신2차는 한강변 재건축단지로 용적률 완화에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있고, 송도 해모로와 아이파크는 인천지하철1호선 연장선에 따른 최고의 수혜 지역이죠. 청라자이는 중대형으로 브랜드 이미지가 좋고, 호반의 경우 청라에서 물량이 가장 많이 들어갈 예정입니다. 상도동 삼성래미안1차의 경우 노량진역과 장승배기역 더블역세권 단지로 상도재개발구역, 노량진뉴타운의 수혜지가 예상됩니다. 상도동 삼성래미안3차, 상도동 송도 포스코더 등에 비해 가격도 저렴해요. 등촌동 현대아이파크의 경우 마곡지구 수혜가 예상되고, 목동과 학군을 같이하는 장점이 있죠. 열악한 교통여건은 지하철9호선 개통으로 개선될 전망입니다. 강서구의 집값을 이끌어가는 우장산 e편한세상아이파크, 우장산 힐스테이트, 우장산 롯데캐슬 단지에 비해 가격이 저평가돼 있습니다.”
함영진 부동산써브 실장은 위례신도시, 용산, 잠실 재건축 입주단지, 강남 재건축단지, 광교신도시를 꼽았다. 위례신도시는 강남권 고급 주거지로 진입할 수 있는 마지막 기회라는 것이다. 분양가상한제가 적용, 저렴한 분양가로 강남 입성이 가능하다는 지적이다. 용산은 U턴 프로젝트 핵심이라는 이유에서다. 잠실 재건축 입주단지는 강남권 확대, 현재 입주 물량이 몰려 가격이 안정돼 있지만 지하철9호선 개통과 잠실 컨벤션벨트 등 호재가 많아 발전 가능성이 크다는 견해다. 강남 재건축단지는 현 정부가 부동산 재건축 규제를 완화할 예정이고 9·1대책으로 거주요건이 강화되면서 실거주 측면에서 유망한 아파트 1가구를 보유하는 것이 재테크에 유리하다고 했다. 광교신도시는 수도권 최고의 명품신도시 조성을 지지 배경으로 밝혔다. 아파트단지는 잠실 주공5단지, 강남권 재건축아파트, 용산 일대 주상복합 아파트, 판교신도시, 광교신도시다.

 

황금노선 지하철9호선 호재 장밋빛 지역 많아
안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 용산, 강동, 송파, 송도, 강남을 빅5로 봤다. 용산·송파·송도·강동은 향후 개발계획 추진에 따라 가치 상승 기대감이 높다는 것이다. 아파트단지는 개포 주공1단지, 용산 파크타워, 잠실 주공1·2단지, 고덕 주공1단지, 송도 송도 포스코더을 꼽았다.
김일수 국민은행 PB사업부 부동산팀장은 용산, 송도, 군산, 송파, 의왕에 무게를 실었다. 송파는 문정법조타운-동남유통단지(Garden5)―위례신도시-장지지구-거여·마천뉴타운을 잇는 발전축 가능성을, 의왕은 평촌과 판교의 중추적인 위치, 높은 토지가치 상승을 예상했다. 아파트단지는 용산 파크자이, 상암 월드컵파크단지, 반포 래미안(주공2단지), 분당 정자동 일대 아파트, 송도 송도 포스코더이다. 분당 정자동 일대 아파트는 신분당선 개통에 따른 호재를 예의주시했다.
김경자 SC제일은행 청담동지점 PB 부지점장은 강남, 송파, 용산, 강서 등 서울 4곳과 인천 송도 1곳을 꼽았다. 아파트단지는 강남은 은마, 송파는 잠실 주공1·2단지, 강서는 우장산 e편한세상아이파크, 용산은 파크타워, 송도는 포스코더이다. 대단지, 편의시설, 학군, 교통, 랜드마크가 추천 이유다. 
김자원 하나은행 아시아선수촌 골드클럽센터장은 송파 동남권 유통단지, 강북 왕십리, 광교신도시, 용산 효창동을 꼽았다. 왕십리는 민자역사, 청량리 균촉지구, 왕십리·금호 지역 재개발, 분당선 연장을 긍정적으로 평가했다. 용산 효창동은 용산과 공덕 업무시설 확충에 의한 배후지 역할 강화를 지렛대로 봤다. 아파트단지는 문정동 훼미리아파트, 왕십리 벽산·삼성아파트를 선정했다.
김재언 삼성증권 연구위원은 강남구의 대치·도곡·압구정동, 용산, 경기 과천시에 주목했다. “과천은 생활여건이 좋은 전원형 계획도시로서, 대규모 재건축 대상 지역으로 행정기관 이전에 따른 그린벨트 등 각종 개발규제 완화로 인해 잠재적인 가치가 높은 상태, 현재 지나친 가격 상승에 따른 거품이 서서히 제거되고 있으며, 재건축 규제 완화 시 좋은 주거환경과 인근 지역 개발 가능성으로 인기를 끌 것으로 전망됩니다.”이외에도 뚝섬 인근에 대해 한마디 했다. 청사진은 화려하나 아직까지 주변이 일정수준 이상 개발되기까지 상당한 시간소요가 예상된다는 것이다.
아파트단지는 대치동 은마아파트, 압구정동 구현대1·2차, 과천 역세권 인근 재건축, 용산 시티파크·파크타워를 꼽았다. 용산은 향후 대규모 개발계획에 맞는 단계적 흐름에 따라 랜드마크화할 수 있는 다른 아파트 등장도 가능하다고 봤다.

 

신구로현대, 대림동 현대3차, 광명 하안주공 추천
양지영 내집마련정보사 팀장은 강남권(강남·서초·송파), 용산구, 구로구, 영등포구 등 서울 4곳과 경기 광명시를 선정했다. 용산은 앞으로 강남을 능가하는 부촌으로 될 여지가 충분하다고 했다. 그는 구로구를 추천해 눈길을 끌었다.
“구로는 서울 지역에서도 저평가 되어 있는 지역 중 하나입니다. 대부분 시세가 3.3㎡당 1000만원을 조금 넘는 수준이죠. 이런 가운데 뉴타운식 광역개발, 서남권 르네상스 프로젝트 그리고 최근에는 도림천 생태공원 조성 등의 최근 들어 탄탄한 개발 호재들이 쏟아져 나왔습니다. 또한 노후한 주택들도 많고 개발 부지가 많기 때문에 앞으로 개발 가능성이 높은 지역으로 꼽힙니다.”
아파트단지는 잠실 주공5단지, 용산 시티파크, 구로구 신구로현대, 영등포 대림동 현대3차, 광명시 하안주공을 추천했다. 신구로현대는 1988년에 완공, 현재 리모델링 호재가 있고 단지 앞으로 도림천이 흐르는데 향후 도림천 생태공원으로 복원되면 그 수혜가 클 것으로 점쳤다. 특히 이 아파트는 주변 시세에 비해 아직 저평가돼 있어 향후 투자수익률에 관심을 모았다. 지하철역과 거리가 가까운 대림동 현대3차는 단지 규모도 크고, 도림천 조망이 매력적인 요인이라는 입장이다. 신도림역 주변이 주상복합타운 등 대대적 개발이 이뤄지고 있어 후광효과도 기대된다고 했다. 그는 하안 주공단지의 장밋빛 전망을 밝혔다.
“그동안 철산 주공단지에 눌러 빛을 보지 못했습니다. 때문에 집값도 절반보다 못한 수준이죠. 철산 주공단지의 재건축, 지하철역과의 거리 등이 문제였죠. 하지만 하안 주공단지 바로 옆으로 광명경전철이 들어설 예정입니다. 빠르면 올 연말에 착공될 예정인데 경전철이 개통되면 교통이 훨씬 좋아지게 됩니다. 대단지에 리모델링 호재가 있어 그 수혜도 예상됩니다.”

현대증권 관계자는 위례신도시, 송파 잠실, 성동구 성수동(뚝섬), 서울 중구, 광교신도시를 빅5로 봤다. 서울 중구는 고유가와 혼잡한 교통난으로 직장과 주택을 근접시키는 직주근접형 아파트 선호현상이 점증, 청계천 복원과 도심 재개발 지속으로 주거환경 개선을 높게 평가했다.

 

또한 뉴타운 조성 시간 소요에 따라 도심(CBD) 지역 내 아파트 공급 부족을 덧붙였다. 아파트단지는 광교신도시 울트라참누리, 중구 황학동 롯데캐슬, 성수동 힐스테이트, 잠실 주공2단지(리센츠)를 추천했다. 성수동 힐스테이트는 현재 준공업 지역이 많고 주변여건이 좋지 않으나 서울숲의 업무단지, 초고층 아파트 신축, 지하철 개통 등 장기 호재와 주변이 첨단산업단지로의 변모하고 있다는 것이 선정 이유다. 강남권 지근거리와 한강 조망도 매력적 요인으로 봤다. 황학동 롯데캐슬은 도심 내 보기 드문 대단지로 다양한 상가와 편의시설 입점으로 지역 랜드마크로 부각됐고, 청계천 및 남산 조망, 도심 내 실수요자가 많고 외국인 등 임대 수요가 풍부하다는 설명이다. 
대우증권 관계자는 강남(압구정 현대아파트), 용산(한강자이), 양천(목2동 롯데캐슬), 마포(상암동 월드컵5단지), 강북(미아동 동부센트레빌)을 장밋빛 지역 및 단지로 꼽았다. 강북구는 경전철 계획 및 뉴타운 개발을 호재로 봤다. 우리투자증권 관계자는 용산(시티파크), 강남 압구정(구현대), 송파 잠실(주공5단지), 서초동(우성), 성동구 성수동(서울숲힐스테이트)을 꼽았다. 황규완 메리츠증권 부동산금융연구소 선임연구원은 용산구 일대, 가좌뉴타운, 문정·거여지구, 노량진 일대, 반포 재건축단지를 추천했다.

김규정 부동산114 차장은 용산 및 서울도심권 업무 중심지 주변 주거지역, 서울 서남부권, 한강변 거점지역, 강남권 새 아파트 밀집지(예정지) 급매물, 서울 도심·강남 접근성 양호한 수도권 택지/신도시를 꼽았다.

“이미 가격이 높게 형성돼 있거나 최근 상승한 곳들이 대부분이어서 단기투자수익률을 보고 투자하기에는 무리가 있습니다. 하지만 중장기적으로 볼 때 지역의 미래가치가 높고 서울 수도권의 주요 주거 중심지 역할을 할 지역들이며 대부분 업무 집약지이거나 근거리에 있어서 배후 주거지 역할을 하는 지역입니다.”
김세원 내외주건 팀장은 강북뉴타운, 용산 부도심, 송파신도시, 광교신도시, 청라지구를 추천했다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 용산, 동작, 마포, 송파, 판교를 빅5로 봤다.

동부이촌 강변 24평형 2004년 초 비해 현재 282.35% 상승

2004년부터 현재까지의 투자불패 물음에서는 공교롭게 투자가치와 중복되는 아파트가 많이 나왔다. 이는 투자불패 영예에 끝나지 않고 향후 가격 상승이 예상된다는 해석이 나올만하다.
압구정 구현대·신현대, 대치 동부센트레빌, 도곡 렉슬, 대치 은마, 동부이촌동 한강자이, 강남 선경, 용산 GS한강자이, 용산 파크타워, 용산 시티파크, 용산 한가람, 성수동 동아맨션, 성수동 강변건영, 대치 개포우성1·2단지, 구반포 주공1단지, 삼성동 아이파크, 당산 삼성래미안4차, 흑석동 명수대현대, 여의도 광장, 개포 주공, 고덕 주공, 강서 우장산아이파크, 송도 포스코더,  잠실 주공1·2단지, 타워팰리스, 마포 공덕래미안, 잠실 아시아선수촌, 분당 정자동 파크뷰 등이 최소 1번 이상 거론됐다.
황규완 선임연구원은 “과거의 불패 지역이 최근 가격 하락을 보이는 등 완전한 투자 불패 지역은 없다”면서 “다만 교통여건 및 교육 인프라가 잘 갖춰진 강남 대치동 일대, 서초 반포 일대가 불패 지역으로 꼽을 만하다”고 밝혔다. 이영호 센터장은 구체적 수치를 제시했다. 개발재료 등이 발표되면서 2004년부터 현재까지 가격이 오른 곳을 꼽는다면 서울은 용산(87.89%), 도봉(82.45%), 노원(80.15%) 순이라고 했다. 경기는 의정부가 91.47%가 가장 많이 올랐다. 용산구 동부이촌동 강변아파트 24평형의 경우 2004년 초 1억7000만원 시세에서 현재 6억5000만원으로 상승률이 282.35%, 도봉구 쌍문동 경남아파트 20평형도 2004년 8750만원에서 2억1000만원으로 상승률 140%, 노원구 상계동 주공3단지 17평형은 9100만원에서 2억3750만원으로 160.99% 상승률을 기록했다는 것이다. 의정부 장암동 장암푸르지오 24평형은 20004년 9400만원에서 2억5250만원으로 119.57% 상승률을 보였다고 한다.
한편 김선덕 건설산업전략연구소장은 앞으로 MB정부의 부동산 정책 방향에 대해 기존 대책의 효과를 살펴보면서 점진적 규제 완화를 더 할 것으로 예견했다. 50조원에 이르는 미분양 아파트에 대해서는 이렇게 설명했다.
“수도권 전매제한 규제 완화 확대, 지방 미분양 매입 시 인센티브 확대 등 정도의 대책이 예상됩니다. 기업 부도 등 문제가 나타나면 오히려 빨리 구조조정하는 방향으로 나갈 것입니다.”

 

♣ 설문조사 응답자
김자원(하나은행), 김학권(세중코리아), 김재언(삼성증권), 김선덕(건설산업전략연구소), 김세원(내외주건), 김경자(SC제일은행), 김은경(스피드뱅크), 김규정(부동산114), 김일수(국민은행), 박상언(유엔알컨설팅), 안명숙(우리은행), 양지영(내집마련정보사), 이영호(닥터아파트), 이정민(부동산뱅크) 이춘우(신한은행), 함영진(부동산써브) 황규완(메리츠증권), 대우증권, 우리투자증권, 현대증권.