부동산 재테크 핵심 포인트 강의 자료-묘지의 댄서가 될 것인가, 시체가 될 것인가

어제, 그러니까 2008년 12월18일 부동산써브 주최로 2009년 부동산 시장 전망 및 투자전략에 대해 강의한 내용을 올립니다. 칼럼 식으로 풀어쓸 시간이 없어 강의 자료를 그대로 올리니 핵심만 이해하시면 될 겁니다. 궁금한 사항은 질문하시면 아는 선에서 답변 드릴게요.. 그리고 어제 함께 강의한 신방수세무사님이 '확 바뀐 2009년 부동산세금'이란 신간을 출판했습니다. 복잡하게 많이 바뀌었기 때문에 세테크 차원에서 일독을 권합니다.      <1 페이지> 부동산써브 2009년 부동산재테크 전략 세미나   2009년 부동산 시장 전망과 침체기 투자 대응 및 투자 포인트 묘지의 댄서가 될 것인가, 시체가 될 것인가....   -난세에 영웅이 나오듯, 부동산 침체기에 부자가 탄생한다. -IMF 때 좋은 물건이 반값에 나왔던 사실을 상기하자.   <2 페이지> 목차 1. 침체기 대응 전략 '화이트 아웃'과 '5일 장터' 2. 언제까지 침체될 것인가 -경기 침체 원인 -정부의 금융위기 진정을 위한 대책과 금리 정책 -실물경제 침체 대비 정부의 부동산 부양책 및 감세 정책 -경기 침체는 계속 지속될 것인가 -바닥은 언제인가. 3. 투자 전략 및 투자 포인트 1)투자 전략 -'묻지마 투자'는 금물, '구입만 하면 무조건 돈 된다'는 인식부터 전환 -너도나도 돈을 버는 '최대다수의 최대행복'의 시대에서 실력 있는 사람만 돈 버는 '최대소수의 최대행복' 시대로 이미 전환 -정부 정책 활용한 예측 투자 -똘똘한 집 한 채 등 포트폴리오 재편성 2)투자 포인트 -버블 세븐 등 하락폭 크고 입지 좋은 곳에 관심 -최근 하락세 크나 연초 대비 상승률 높은 곳은 추가 하락세 클 것으로 예상됨 -주택은 대표 지역의 대표 브랜드, 블루칩 위주로 -강남 재건축, 1기 신도시 리모델링, 역세권 상가 오피스텔 소형주택, 근생 매입 후 리모델링으로 부가가치 높이기, 지방토지   <3 페이지> 1. 침체기 대응전략 -지금부터 내년 상반기까지는 가격 하락세 지속될 것. 이미 큰 폭으로 하락한 버블 세븐 지역을 제외한 곳, 특히 강북 도봉 노원 의정부 등 올 상반기까지 상승한 지역의 하락세가 심화될 것으로 전망됨. 하락이 심화되는 장세에서는 매도하면 안 됨. 유동성 확보하고 사태 추이 지켜볼 것.   화이트 아웃----------------------------5일 장터 '화이트 아웃' 상태에서는 운행하면 죽음. 지금은 바로 매킨리 산의 화이트 아웃 상태임. 화이트 아웃이 끝날 때 운행해야 함. '5일 장터'가 되기 전에 매입을 끝내야 함-피자 한 판은 2,3명이 먹어야 먹은 것 같다.   <4 페이지> 2. 언제까지 침체될 것인가. -경기 침체 원인 향후 경기 전망을 예측하려면 이번 위기의 원인을 먼저 알아야 한다.   미국 발 금융위기-------------→한국의 금융위기--------------→실물경제 침체   미국 발 금융위기 서브프라임모기지 부실 사태(2007년 2,3월)-대출 채권 파생금융상품(신용팽창)인 MBS(모기지저당증권), CDO(부채저당증권)로 인한 금융회사 손실(2007년 7,8월)-금융 부실의 확대, 파생금융상품의 연쇄 부실로 투자은행과 채권보증회사 등 줄줄이 부도(2008년 3월)-미국 모기지 시장 붕과 유럽 전염(2008년 6,7월)-리먼브러더스 파산(2008년 9월15일)   한국의 금융위기 리먼브러더스 파산(2008년 9월15일)-외국인들 증시 투매, 주가 폭락,환율 상승-외국인들 은행과 주식 시장에서 단기 자금 회수(디레버리지), 은행들 단기 외환채 만기, 환헤지로 인해 유동성 위기-코스피 사상 최대 폭락(10월16일)   한국 금융위기의 핵심 요인 ⋇유동성 가치 하락이 아니라 유동성 물량 부족 ⋇외국 자금에 의존했던 증시와 은행에서 한꺼번에 외국인들이 자금을 달러로 바꿔 해외로 유출돼 은행은 유동성 위기를 겪게 되고 환율은 상승. 환율 상승으로 은행은 단기 외화채 상환에 어려움 가중됨.   <5페이지> -정부의 금융위기 진정을 위한 대책과 금리 정책 한은 자금 지원으로 일단 급한 불 끄고 한미 통화스와프 체결(10월30일)-14조 투입(총 33조 원)경제난국 극복 종합대책(11월3일)-피치 한국 신용등급 하향 전망(11월10일)-대주단 협약-BIS(은행의 자기자본 비율) 8%에서 12%로 상향 조정-한은 기준금리(RP금리) 지속적 인하 12월11일 1% 더 내려 3%로 조정(최근 두 달 간 2.25% 인하)   ⋇금융 위기 진정 국면이나 은행 등 추가 자금 지원 불가피 ⋇환율 하락세, 증시 상승세로 돌아섰으나 아직 미지수 ⋇정부의 재정지출 과다, 금리 인하는 경기 부양보다는 경기 위기 진정 국면 용. 추가 인하 어려울 듯   <6 페이지> -실물경제 침체 대비 정부의 부동산 부양책 및 감세 정책 ⋇재건축 규제 완화-소형평형 의무비율 완화, 층 수 제한 완화, 용적률 상향 조정, 조합원 명의변경 금지 철폐 등 ⋇전매 제한 완화-기 분양된 수도권 분양가상한제 아파트도 2006년 2월24일 이후 입주자모집 공고 승인 신청분부터 완화. ⋇투기지역 및 투기과열지구 대폭 해제-분양권 전매 허용 ⋇그 외 지방 미분양 임대주택 용 매입, 다주택자 양도세 중과 한시적 폐지   <7페이지> -경기 침체는 계속 지속될 것인가 ⋇정부의 경제 부양책과 부동산 경기 진작책에 의해 위기는 진정되고 내년 하반기 경 회복세로 돌아설 것으로 진단 ⋇하지만 과거와 같은 급반등이나 호황은 당분간 힘들 것 ⋇IMF 때는 미국과 유럽의 호황으로 수출에 의해 국내 경제를 반등시켰으나 지금은 선진 외국들도 불황에 허덕임. ⋇유가를 비롯 금, 원자재 등 가격 하락은 실물 경제 침체 장세를 예견 ⋇하지만 미국을 비롯 세계적인 경기 부양책과 한국 역시 경기 부양책에 힘써 회복세로 돌아설 것으로 판단됨 ⋇금리는 인하되고 정부의 재정 지출이 확대되지만 정부는 위기의 국면이 진정되어 회복세로 돌아서면 부득이 긴축재정을 실시해 정부의 재정 적자를 해소해야 함. 금리 인상 불가피. ⋇2,3년 간 장기 침체 국면 지속될 듯   <8 페이지> -바닥은 언제인가. ⋇빠르면 4월, 늦어도 6월에는 바닥을 찍을 것으로 예견됨. 하지만 바닥 예측은 여러 변수에 민감하게 작용해 변동 가능성이 크다는 것을 인식해야 함 바닥을 찍기까지는 거래가 실종되고 체감 경기도 극심할 것으로 예상되나 동요하지 말 것. ⋇많은 경제학자와 연구기관들이 내년 하반기 회복세를 전망, 경제 예측은 보수적으로 하는 것이 일반적이므로 선점의 부동산 투자 상 6월 이전 회복될 것으로 예측. ⋇금리 변동 등 특이 사항이 돌출되지 않는 한 4월에서 6월 사이를 주시할 것.   <9 페이지> 3. 투자 전략 및 투자 포인트   1)투자 전략 -'묻지마 투자'는 금물, '구입만 하면 무조건 돈 된다'는 인식부터 전환 장기적인 실물 경제 침체로 인한 소득 수준 저하 부동산 버블 일정 부분 붕괴 경제 성장률 저하 부동산 불패 신화는 사라졌다는 인식 변화 ↓ 적정한 투자 수익률, 합리적인 투자 패턴으로 변화   <10페이지> -너도나도 돈을 버는 '최대다수의 최대행복'의 시대에서 실력 있는 사람만 돈 버는 '최대소수의 최대행복' 시대로 이미 전환 ↓ 떴다방, 기획부동산 근절-----→전문적인 컨설팅 업체 및 전문가 집단 부상. 부동산 교육기관 성장, 재야 고수가 인정받는 시대 주택보다는 수익형부동산, 토지 등으로 관심 전환 사놓고 개발 호재에 의해 지가 상승 기대하는 것은 지나간 일, 리모델링 등 자체 개발해야   <11 페이지> -정부 정책 활용한 예측 투자 이명박 정부의 경기 부양책과 감세는 2009년 하반기 뒷심 발휘할 것 세계적인 경기 침체 여파에 따른 국내 경기 침체 진작시키기 위한 부양책과 재정 지원책 지속적으로 나올 가능성 높아---정책 예의 주시하고 예측해야 수도권 규제 완화와 대운하 사업 포기로 악화된 지방 여론 감안할 때 4대강 유역 사업 등 지방 경기 활성화 대책 지속적이고 강하게 나올 확률 높아-지방 토지 지가 상승 가능성   <12 페이지> -똘똘한 집 한 채 등 포트폴리오 재편성 주택 투자는 가수요가 아닌 실수요 차원에서 접근 '못난이 3형제'보다는 '똘똘한 집 한 채' 시대 대표 지역의 대표 브랜드, 블루칩 위주로 공략-불황에 강하고 호황 때는 가격 선도 <부동산 투자 성공 방정식> 150 페이지-155 페이지 참조   <13 페이지> 2)투자 포인트 -버블 세븐 등 하락폭 크고 입지 좋은 곳에 관심 버블 세븐 지역은 2006년 12월 정점 찍은 후 지속적으로 하락 2008년 연초 대비 최대 10.51% 하락. 실제 거래가를 기준으로 작성했으므로 호가나 체감 하락은 이보다 훨씬 더 클 것으로 예상됨 노원, 강북, 도봉구 등 최근 하락세 크나 연초 대비 상승률 높은 곳은 추가 하락세 클 것으로 예상됨. 지역 호재가 강한 지방 토지는 소폭 상승 가능성   매매가격 변동률 전국 하위 10개 지역(한국감정원 자료) ⋇과천시 -10.51%, 용인시 -10.15%, 화성시 -10.10%, 강동구 -9.07%, 송파구 -8.93%, 성남시 -7.70%, 서초구 -7.38%, 양천구 -7.00%, 강남구 -6.80%, 의왕시 -6.18% 매매가격 변동률 전국 상위 10개 지역 ⋇동두천시 55.07%, 포천시 52.54%, 의정부시 36.50%, 순천시 31.83%, 양주시 30.25%, 군산시 26.71%, 노원구 25.25%, 인천 계양구 24.47%, 인천 동구 24.31%, 통영시 24.02%   <14 페이지> -추락하는 강남 재건축은 날개가 있다 강남 재건축은 가수요가 많기 때문에 이런 침체기에는 가격이 가장 큰 폭으로 내리고 오른다. 지금 죽을 쑤고 있으나 이는 경기 침체 예상과 주택 폭락 심리 때문임. 재건축 규제의 핵심인 소형평형 의무비율 완화, 용적률 상향 조정, 층수 제한 완화가 시행되므로 경기 회복 조짐 보이면 강한 상승세 가능성. 층수 제한으로 말썽이 많던 고덕지구 평균 18층 최고 35층 가능. 동부 이촌동 렉스아파트 56층으로 추진 확정. 이촌동 한강맨션 압구정동 현대 한양 등 초고층 재건축 가능한 곳 관심 집중. 1대1 재건축은 소형평형 의무비율 적용하지 않기로 함에 따라 강남 증층 아파트의 재건축 추진 활로 열려 여유자금으로 장기적인 안목으로 접근. 안전진단 통과한 곳이 리스크 적어. 몇 년 간 실거주하는 불편 참는다면 투자와 실수요 동시에 충족 가능   <15 페이지> -리모델링 아파트 주목 92년 이후 준공된 5층 이상 아파트는 40년이 지나야 재건축 가능. 90년 준공분은 2028년, 89년 준공분은 2026년에 가능 리모델링은 15년이 경과하면 가능하므로 재건축 사업을 하려면 하세월인 86년부터 95년 준공된 아파트 중 입지가 좋은 곳에 관심 리모델링은 30% 까지 평수가 늘어남 1기 신도시에 리모델링 가능한 우수한 아파트들이 많으므로 관심 가질 만함   <16 페이지> -역세권이나 대학가의 상가 오피스텔 소형주택 노후 재테크 관심 급증으로 인한 수익형부동산 꾸준한 인기 경기 침체 여파로 상가 등 가격 하락세 뚜렷-상권과 공실률, 유동인구 등 평소 기준보다 120% 정도 까다롭게 보수적으로 분석한 후 구입 오피스텔이나 소형주택은 매매가 대비 임대가가 최소 40% 넘어야. 주거 전용비율 높을수록 유리 원룸 인기 증가-건축법 개정으로 주차장 의무비율 증가됨에 따라 신축 물량 점점 줄어들 것이 확실함   <17 페이지> -상가주택 등 근린생활시설 매입 후 리모델링으로 부가가치 높이기 단독주택 구입 후 다세대나 원룸으로 전환보다 수익률 높아 노후도가 심한 근린생활시설들은 공실이 많이 발생하거나 임대료가 제값보다 적게 책정되는 경우가 많기 때문에 시세도 저평가돼 있을 확률 많아-저렴한 가격으로 인수해 리모델링을 통해 가치를 증진시키면 임대료를 높일 수도 있고 공실도 줄어들어 안정적인 임대수익을 보장받게 되고, 향후 양도 시 상당한 시세 차익도 기대할 수 있음. 보다 차원 높은 리모델링은 용적률의 차이를 극대화하는 것 사용승인 후 20년이 경과한 건축물의 증축은 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정해야 하고, 층수를 증가시키지 아니한 선에서 해야 하므로 투자성이 떨어짐-리모델링보다는 신축이 부가가치를 더 높일 수 있는 방법일 수 있어 역세권 상가 부근의 저평가된 근린생활시설이나 상권이 좋은 배후주거지역의 낙후된 근린생활시설, 1기 신도시 상업지역이나 준주거지역의 근린생활시설, 준주거지역과 일반상업지역의 가까운 곳에 위치한 3종 일반주거지역이 가장 투자성이 높음   <18 페이지> -지방 토지 시장 지속 상승 가능성 양도세 중과세, 경기 침체 등에 의해 전반적인 하락세이나 국지 호재가 강한 곳은 지속 상승 가능성 높아 수도권 개발제한구역 해제 및 공장신증설 허용 방침과 대운하 사업 포기로 지방의 반발이 거세지고 있음. 지방 경기를 활성화하기 위해서는 지방 경기 부양책이 필요함. 4대강 유역과 기업도시, 여수 엑스포, 익산 KTX 역사 신축, 서해안 산업관광항구도시 구축 등 기존 사업 외에 추가 사업 불가피, 경기 침체 지속 여부에 따라 대운하 사업 재개 가능성도. 정부 12월17일 목포, 무안, 신안에 10조 투입 신발전지역으로 지정해 개발 사업 활발한 익산 일원, 군산과 부안 김제, 여수 일원, 안동 일원의 개발 예정지 유력 제2 영동고속도로, 중앙선 복선 전철, 원주-강릉 간 복선 전철 주변 한계농지나 준보전 산지 신문광고나 텔레마케팅에 의한 토지 구입은 사절 여유자금으로 소액투자   ※해외 교포들 국내 지방 토지 매입 열풍 시작-최근 한달 새 1조7천억 매입---매일경제 12월15일 기사   강사: 장인석(부동산 디벨로퍼, 부동산 칼럼니스트)   이상입니다. 감사합니다. 많은 도움 됐으면 합니다.