공항시장 정비사업이 나아가야할 방향 (시공사와의 조율의 건)

안녕하세요, 조합원 안장환입니다.저는 현재, 타 건설사에서 재개발 / 재건축 업무를 담당하고 있습니다. 따라서, 저희 조합의 사업에 대하여 수 많은 타사업지와 비교를 하게 됩니다. 다름이 아니라, 현재 방화뉴타운의 발전 및 경제 침체에 따른 미분양에 대하여 공항시장 정비사업이 나아가야할 방향에 대해 드릴 말씀이 있어 작성하게 되었습니다. 1. 문제점 1) 방화 뉴타운의 발전, 그러나 부족한 공항시장 정비사업방화 뉴타운은 발전하고 있습니다. 6구역은 현대산업개발(아이파크)이 선정되어 철거 중이고, 5구역은 GS (자이) 가 선정되었습니다. 2구역 및 3구역도 빠른 시일 내에 선정될 것으로 생각됩니다. 인프라가 형성된다는 점은 긍정적이나, 공항시장 정비사업은 부족합니다. 세대수와 브랜드, 외관, 커뮤니티 등이 부족합니다. 대형 단지와 브랜드가 좋을수록 시세 및 분양에서 우위를 선점할 수 있습니다. 그러나, 저희는 압도적으로 공동주택 수가 적습니다. 브랜드도 흔히 1군건설사 (도급순위 10위) 가 아닙니다. 외관, 조경, 커뮤니티 등 집값에 영향을 주는 요인이 모두 부족합니다. 2) 경기 침체에 따른 미분양 발생작년까지만 하더라도 서울에서 미분양 발생은 상상하기 힘든 일이었습니다. 하지만, 금리 인상 등 다양한 요인으로 미분양은 발생하고 있으며 점차 증가하고 있습니다. 한화건설이 서울에서 지은 한화 포레나 미아가 대표적인 서울에서 발생한 미분양입니다. 미분양이 발생하게 되면 해당 세대수를 판매하지 못한 만큼 조합에 수입이 감소하게 됩니다. 또한, 저희는 오피스텔 수가 압도적으로 많습니다. 오피스텔은 흔히 매매하여, 전세를 주는 투자의 형태로 판매됩니다. 그러나, 강서구는 깡통전세 1위로 선정되며 전세 거래가 용이하지 않게 되었으며, 오르는 금리 역시 전세 거래를 어렵게 만들고 있습니다.따라서, 오피스텔을 투자하려는 사람들은 감소하게 될 것이고, 이 또한 미분양으로 이어지게 될 가능성이 많습니다. 이런 상황에서 제가 드리고 싶은 말은 사업을 중지하자, 시공사를 변경하자는 말은 아닙니다. 2. 나아갈 방향 1) 정확한 공사비 산출저희 조합은 2016년에 한화건설로 시공사 선정하였습니다. 해당 시점에 공사비는 현재 시점과 다를 것이며, 사업시행인가 이전이었기에 정확한 물량이 나오지 않았을 것으로 생각합니다. 따라서, 사업시행인가가 통과되고 착공 시점과 가까워진 현재 시점에서 정확한 공사비를 확인해야한다고 생각합니다. 1-1) 방화 5구역, 6구역, 한화건설의 서울 사업장 마감 수준앞서 말씀드린 바와 같이 저희 조합은 브랜드와 세대수에서 인근 사업지에 밀립니다. 따라서, 최소한 인근 사업장 수준의 마감재는 갖추어야 한다고 생각합니다. 단순히 공사비 숫자만에 연연하는 것이 아닌 인근에 밀리지 않는 마감재 수준은 갖추고 공사비를 산출했으면 합니다.1-2) 물량산출서, 공사비 내역서 요청서울에서 시공사는 사업시행인가 후에 선정하게 됩니다. 사업시행인가 후 물량산출내역 등을 정확하게 제출하여 향후, 설계의 변경 등에 있어 객관적인 공사비의 증감이 가능하기 위함입니다. 따라서, 저희 조합은 물량산출서 및 공사비 내역서를 요청하여 공사비를 객관적으로 확인하는 것이 바람직합니다.1-3) 빠른 시일 내에 요청최대한 빠른 시일 내에 시공사로부터 해당 부분을 받고자 합니다. 저희 조합은 사업 진행이 굉장히 느립니다. 관리처분 즈음에 공사비를 산출하여 조합과 시공사의 방향이 다른 경우 또 다시 사업 지연이 되게 됩니다. 공사비의 경우, 과한 공사비가 측정되었다고 생각되는 경우에 공사비 검증을 요청할 수 있습니다. 하지만, 이 또한 시간이 걸려 사업 지연으로 이어지므로, 최대한 빨리 해당 부분을 받아 조율을 미리 해야한다고 생각합니다. 2) 조합원 제공 품목 추가 요청2016년 제안서를 확인해보았습니다. 최근 다른 사업지의 제안서와 비교하였을 때, 아쉬운 부분이 많았습니다. 특히, 가장 아쉬웠던 부분이 조합원 제공 품목이었습니다. 제가 수십 개의 사업지 제안서를 확인하여, 과한 요구가 아닌, 기본적으로 사업을 진행하는 경우에 조합원에게 제공하는 품목을 아래와 같이 최소한으로 선정하였습니다. 아래 부분은 반영을 하고자 합니다. 향후, 매매시에도 개개인의 인테리어를 하는 것보다 시공할 때 한번에 하는 것이 시세 형성에 도움이 될 것이라고 생각합니다. - 필수 -  거실 아트월 조망형 이중창 (최소 입면분할 창호) + 유리난간 (22T, 로이) 강마루 (최소 기준)  주방 상판 엔지니어드 스톤 (최소 기준) 욕실 세면대 / 수전 / 욕조 등 아메리칸 스탠다드 (최소 기준) 거실 우물천장 + 4면 간접등 + 아트월 1면 간접등 주방 우물천장  냉장고 / 김치냉장고 (LG 또는 삼성) 건조기 (LG 또는 삼성) 의류 관리기 (LG 또는 삼성) 욕실 상부장 / 하부장- 플러스 부분 -  무풍형 시스템 에어컨 상향 (조합원 제공품목) 산소발생기를 공기청정기 상향 3) 공사비 변동 없음 요인 확정공사비 이슈가 굉장히 많습니다. 공사비 상승을 감당하지 못하여 사업이 중단되는 사업지도 발생합니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 타 사업지의 제안서를 참고하여 공사비를 확정할 수 있는 부분을 최소한으로 확정해야한다고 생각합니다. 아래 부분에 따른 공사비 변동이 없었으면 합니다.- 착공기준일까지 물가상승에 따른 - 실착공일 이후 물가 상승에 따른 - 철거 공사에 따른 (석면,폐기물 포함) - 시공사 귀책으로 인한 사업 지연에 따른 - 지질 여건 변동에 따른 (오염토 및 불량토, 매립폐기물, 토공 및 흙막이 공법 변경 포함) - 물량내역서 누락 및 오류에 따른 - 최저임금 인상, 주 52시간 근로에 따른 추가로, - 착공기준일부터 실착공일까지 기간에 대해서는 소비자물가지수 반영하고자 합니다. 4) 사업적인 부분사업적인 부분에 있어서 시공사와 조율할 부분은 조율하여 저희의 정비사업이 최고의 이익을 얻고자 합니다.다음 부분은 시공사와 조율하였으면 합니다. 4-1) 조합 수입 상승 방안일반분양 마감재 옵션수익 조합 귀속 분양시기 선택 (후분양 등) 4-2) 분양 리스크 감소미분양시 100% 대물변제 (최초 일반분양가 기준) 4-3) 분양가 상한제 가산비용 극대화 방안 유무 확보 4-4) 공사 부분욕실 층상배관 층간소음 저감 대책 확인 (슬라브 두께, 차음재 등) 5. 결론조합 사업이 성공적으로 진행되었으면 하는 마음으로, 한 명의 조합원이자 조합원분들과 사업을 같이 진행하는 동반자라고 생각하고 많은 사업지의 제안서를 확인하고, 공부하였습니다.많은 부분을 제안하였다고 생각하실 수 있고, 상관없이 빨리 갔으면 하는 마음이 있으실 수 있습니다.하지만, 제가 요청드린 부분은 정말 기본적인 부분을 요청드린 것입니다. 지방 및 소규모 정비사업에서도 나와 있는 부분을 요청한 것이며 시공사 측에서도 전혀 과하지 않은 요청입니다. 만약 위 부분을 고려하지 않았다면, 해당 시공사는 저희 조합을 동등한 파트너라고 생각하지 않았다고 생각합니다.또한, 사업을 진행한다면 오히려 지금 조율하는 것이 추후 조율하는 것보다 빨리 사업이 진행된다고 생각합니다. 제가 제안한 방향이, 우리 조합원분들의 재산 증가에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.