지금 캠핑장 창업 준비하고 있습니다. 전국 고수님들 답변을 듣고 싶습니다

[가라뫼]

카라반 오토캠핑장 창업

(사막이나 초원과 같이 교통이 발달하지 않은 지방에서, 낙타나 말에 짐을 싣고 떼를 지어 먼 곳으로 다니면서 특산물을 교역하는 상인의 집단).

창업입지 검토 및 선정

캠핑장에 적합한 부지로는 자연경관이 수려한 곳으로 해변, 계곡, 호수, 강, 숲이 울창한 휴양림, 수목원, 테마공원 주변 등이 적합하다. 지형 조건은 평지이거나 경사도가 15도 미만인 지역이 캠핑장 개발에 따른 토목 비용이 적게 들며 농지보다는 산림을 이용하여 자연친화적으로 개발하는데 조경 비용이 덜 드는 편이입니다. 농지나 임야에 도로와 상하수도는 물론 공동화장실, 샤워장, 취사장, 주차장 등 제반 시설을 갖추기 위해서는 기본적으로 전용허가를 득해야 한다.

배치 계획의 수립

캠핑장으로 개발하기 위해서는 기본적인 배치계획을 수립해야 한다. 부지 내 경사도를 감안하여 도로를 계획하고 훼손할 곳과 보존할 곳을 구분해야 한다. 또 나지 여부 및 입목 상태를 감안하여 주차장, 편의시설, 공동시설, 카라반사이트, 텐트사이트, 등으로 구역을 나누어 가장 합리적인 배치계획을 수립해야 한다. 이러한 준비가 완료되면 인허가를 득하기 쉽고 토목이나 조경공사에 있어서 공사비가 적게 든다.

인허가

캠핑장으로 개발하여 운영하기 위해서는 도로와 주차장 등 각종 기반시설을 해야 하기 때문에 대지 등을 제외한 농지나 임야의 경우 필히 전용허가를 받아야 한다. 또 공동화장실, 취사장, 관리사무실 등을 신축하기 위해서는 건축허가도 득해야 하지만 이동식 및 조립식으로 건축허가를 피할 수도 있다.

농지나 임야에 손쉽게 캠핑장으로 전용허가를 받을 수 있는 토지는 주로 관리지역이 될 것이며 농림지역의 경우 청소년 수련시설이나 관광농원을 겸한 야영장 허가를 받아야 한다. 또한 관광개발지구의 경우 다양한 관광시설과 함께 캠핑장 개발이 가능하며 관광진흥법상 자동차야영장 시설기준으로 충족한다면 관광진흥개발기금 대출도 받을 수 있다.

기존 관광농원, 펜션, 리조트, 유원지, 야영장 등으로 이미 개발이 이루어진 토지의 경우에는 전용허가를 새로 득할 필요가 없으며 용도변경만으로 캠핑장 개발을 할 수가 있다.

토목 및 기반시설 공사

인허가를 득하고 나면 바로 토목 및 기반시설 공사에 착수하게 된다. 이때 가장 중요한 것은 전기의 인입과 식수원의 확보이며, 이러한 사항들은 입지 선정 때 미리 파악해두어야 한다. 전기시설과 상하수도는 도로를 따라 지중으로 매설하고 각 캠핑사이트마다 연결해주어야 한다.

특히 카라반을 설치해야 하는 경우 각 사이트마다 전기와 상하수도는 물론 화장실과 연결된 오수처리 설비를 갖추어야 한다. 오수처리를 위한 정화조는 합병정화조나 푸세식으로 할 것인지 현장 여건에 따라 결정해야 하고, 공동화장실 등을 건축물로 할 것인지 이동식으로 할 것인지도 결정해야 한다. 또 각 사이트마다 야외등과 정원등을 설치하여 야간에도 이용하기에 불편함이 없도록 해야 한다.

조경 및 시설물 공사

캠핑장 조경은 가급적 기존의 수목을 최대한 활용하여 자연친화적인 조경이 되도록 하는 것이 우선이며 부득이 훼손한 지역의 경우 각 사이트마다 경계목을 식재하여 구분해주는 것이 좋다. 한탄강이나 가평 자라섬의 경우 카라반과 카라반 사이에 아무런 경계 구분이 없어 프라이버시 침해의 우려가 예상될 수 있다.

각 사이트 경계에 사철나무 등을 사람 키 높이 정도로 식재하거나 나무판재를 이용하여 펜스를 설치해준다면 보다 아늑한 캠핑장 사이트가 될 것이다. 또 각 사이트마다 잔디정원을 만들어주고 바비큐 그릴과 데크, 나무테이블, 파라솔, 나무의자 등 외부 시설물을 적절히 배치한다.

카라반 설치

조경공사가 끝나면 각 사이트에 카라반을 구입하여 설치한다. 이미 각 사이트마다 상하수도 배관과 전기 인입이 되어 있으므로 카라반에 연결만 하면 된다. 카라반이 설치될 공간에는 가급적 보도블럭 등으로 시공하여 비가 오거나 밑에 풀이 자라도 문제가 없도록 한다.

오픈 준비

카라반에는 침대와 가구, 화장실, 주방, TV 등이 모두 설치되어 있으나 주방 그릇, 침구류, 등은 구비해야 한다. 이러한 집기 비품을 빠짐없이 준비하고 설비 등 작동 여부의 시운전을 통해 세부적인 점검을 모두 끝낸다. 이러한 절차가 끝나면 예약을 받고 오픈을 하게 된다. 마지막으로 관내 세무서에 캠핑장 업에 대한 사업자등록을 하여야 한다.

캠핑장 및 카라반 사업방식

카라반 사업은 펜션, 관광농원, 수목원, 휴양림 등을 운영하면서 추가 숙박시설로 운영하는 방식과 아예 처음부터 카라반을 중심으로 한 전문 오토캠핑장을 개발하여 운영하는 방식으로 크게 나눌 수 있다.

기존 숙박업을 하면서 추가로 카라반 2~5대를 구입 운영하기에는 크게 어려움이 없겠으나 최소 5대 이상이거나 전문 오토캠핑장으로 사업을 할 경우 카라반 구입비가 만만치 않은 게 사실이다.

카라반을 중심으로 한 오토캠핑장 개발(창업)

(카라반 - 사막이나 초원과 같이 교통이 발달하지 않은 지방에서, 낙타나 말에 짐을 싣고 떼를 지어 먼 곳으로 다니면서 특산물을 교역하는 상인의 집단).

적정 입지 검토 및 선정

캠핑장에 적합한 부지로는 자연경관이 수려한 곳으로 해변, 계곡, 호수, 강, 숲이 울창한 휴양림, 수목원, 테마공원 주변 등이 적합하다. 지형 조건은 평지이거나 경사도가 15도 미만인 지역이 캠핑장 개발에 따른 토목 비용이 적게 들며 농지보다는 산림을 이용하여 자연친화적으로 개발하는데 조경 비용이 덜 드는 편이다. 하지만 인허가를 받을 수 없거나 도로가 없는 맹지(盲地)라면 소용이 없을 것이다. 농지나 임야에 도로와 상하수도는 물론 공동화장실, 샤워장, 취사장, 주차장 등 제반 시설을 갖추기 위해서는 기본적으로 전용허가를 득해야 한다.

캠핑장에 적합한 부지로는 자연경관이 수려한 곳으로 해변, 계곡, 호수, 강, 숲이 울창한 휴양림, 수목원, 테마공원 주변 등이 적합하다. 지형 조건은 평지이거나 경사도가 15도 미만인 지역이 캠핑장 개발에 따른 토목 비용이 적게 들며 농지보다는 산림을 이용하여 자연친화적으로 개발하는데 조경 비용이 덜 드는 편이다. 하지만 인허가를 받을 수 없거나 도로가 없는 맹지(盲地)라면 소용이 없을 것이다. 농지나 임야에 도로와 상하수도는 물론 공동화장실, 샤워장, 취사장, 주차장 등 제반 시설을 갖추기 위해서는 기본적으로 전용허가를 득해야 한다.

배치 계획의 수립

캠핑장으로 개발하기 위해서는 기본적인 배치계획을 수립해야 한다. 부지 내 경사도를 감안하여 도로를 계획하고 훼손할 곳과 보존할 곳을 구분해야 한다. 또 나지 여부 및 입목 상태를 감안하여 주차장, 편의시설, 공동시설, 카라반사이트, 텐트사이트, 등으로 구역을 나누어 가장 합리적인 배치계획을 수립해야 한다. 이러한 준비가 완료되면 인허가를 득하기 쉽고 토목이나 조경공사에 있어서 공사비가 적게 든다.

인허가

캠핑장으로 개발하여 운영하기 위해서는 도로와 주차장 등 각종 기반시설을 해야 하기 때문에 대지 등을 제외한 농지나 임야의 경우 필히 전용허가를 받아야 한다. 또 공동화장실, 취사장, 관리사무실 등을 신축하기 위해서는 건축허가도 득해야 한다.

농지나 임야에 손쉽게 캠핑장으로 전용허가를 받을 수 있는 토지는 주로 관리지역이 될 것이며 농림지역의 경우 청소년 수련시설이나 관광농원을 겸한 야영장 허가를 받아야 한다. 또한 관광개발지구의 경우 다양한 관광시설과 함께 캠핑장 개발이 가능하며 관광진흥법상 자동차야영장 시설기준으로 충족한다면 관광진흥개발기금 대출도 받을 수 있다.

기존 관광농원, 펜션, 리조트, 유원지, 야영장 등으로 이미 개발이 이루어진 토지의 경우에는 전용허가를 새로 득할 필요가 없으며 용도변경만으로 캠핑장 개발을 할 수가 있다.

토목 및 기반시설 공사

인허가를 득하고 나면 바로 토목 및 기반시설 공사에 착수하게 된다. 이때 가장 중요한 것은 전기의 인입과 식수원의 확보이며, 이러한 사항들은 입지 선정 때 미리 파악해두어야 한다. 전기시설과 상하수도는 도로를 따라 지중으로 매설하고 각 캠핑사이트마다 연결해주어야 한다.

특히 카라반을 설치해야 하는 경우 각 사이트마다 전기와 상하수도는 물론 화장실과 연결된 오수처리 설비를 갖추어야 한다. 오수처리를 위한 정화조는 합병정화조나 푸세식으로 할 것인지 현장 여건에 따라 결정해야 하고, 공동화장실 등을 건축물로 할 것인지 이동식으로 할 것인지도 결정해야 한다. 또 각 사이트마다 야외등과 정원등을 설치하여 야간에도 이용하기에 불편함이 없도록 해야 한다.

조경 및 시설물 공사

캠핑장 조경은 가급적 기존의 수목을 최대한 활용하여 자연친화적인 조경이 되도록 하는 것이 우선이며 부득이 훼손한 지역의 경우 각 사이트마다 경계목을 식재하여 구분해주는 것이 좋다. 한탄강이나 가평 자라섬의 경우 카라반과 카라반 사이에 아무런 경계 구분이 없어 프라이버시 침해의 우려가 예상될 수 있다.

각 사이트 경계에 사철나무 등을 사람 키 높이 정도로 식재하거나 나무판재를 이용하여 펜스를 설치해준다면 보다 아늑한 캠핑장 사이트가 될 것이다. 또 각 사이트마다 잔디정원을 만들어주고 바비큐 그릴과 데크, 나무테이블, 파라솔, 나무의자 등 외부 시설물을 적절히 배치한다.

카라반 설치

조경공사가 끝나면 각 사이트에 카라반을 구입하여 설치한다. 이미 각 사이트마다 상하수도 배관과 전기 인입이 되어 있으므로 카라반에 연결만 하면 된다. 카라반이 설치될 공간에는 가급적 보도블럭 등으로 시공하여 비가 오거나 밑에 풀이 자라도 문제가 없도록 한다.

오픈 준비

카라반에는 침대와 가구, 화장실, 주방, TV 등이 모두 설치되어 있으나 주방 그릇, 침구류, 등은 구비해야 한다. 이러한 집기 비품을 빠짐없이 준비하고 설비 등 작동 여부의 시운전을 통해 세부적인 점검을 모두 끝낸다. 이러한 절차가 끝나면 예약을 받고 오픈을 하게 된다. 마지막으로 관내 세무서에 캠핑장 업에 대한 사업자등록을 하여야 한다.

캠핑장 및 카라반 사업방식

카라반 사업은 펜션, 관광농원, 수목원, 휴양림 등을 운영하면서 추가 숙박시설로 운영하는 방식과 아예 처음부터 카라반을 중심으로 한 전문 오토캠핑장을 개발하여 운영하는 방식으로 크게 나눌 수 있다.

기존 숙박업을 하면서 추가로 카라반 2~5대를 구입 운영하기에는 크게 어려움이 없겠으나 최소 5대 이상이거나 전문 오토캠핑장으로 사업을 할 경우 카라반 구입비가 만만치 않은 게 사실이다.

(중고/ 랜탈/ 할부/ 지입.. 여러 방법도 있음)

땅 매입계약 전

오토캠핑 업에 대한 인허가는 까다롭지 않지만, 땅을 매일 할 때 인허가 관계를 먼저 관할부서에 답변을 듣고 계약에 임하시길 바랍니다.

허가가 가능하다는 부동산 중계업자의 말을 듣고 땅을 취득 후, 허가 불허로 낭패를 보아도 결국은 질문자님의 잘못임을 명심하시고, 업무 담당자의 구두허락을 득하시기 바랍니다.

토목공사 및 진입로, 상하수도, 전기진입, 화장실은 푸세식으로 운영하면 오물처리는 문제가 안됩니다. 기획/ 홍보/ 운영/ 관리에 대한 사업계획서를 만드시고 신중하게 진행하시길 바랍니다.