1. 들어가며
① 마음가짐
재개발을 꾸준히 사서 10년 단위로 새 아파트에만 거주할 생각.
재개발 투자는 돈을 나눠서 분산하지말고, 최대한 똘똘한 한채에 투자.
빌라를 공략하라. 투자금이 적게 든다. 다주택자라면 도로나 상가도.
② 주요 용어
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감정평가액 3억원
비례율 150%
권리가액 4.5억원
조합원 분양가 8억
추가분담금 3.5억
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가. 비례율
- 100보다 높으면 사업성 좋다.
- 일반적으로 100에서 맞추다 사업 막판에 올리는 경우가 많음.
처음부터 높게 잡으면 사업성이 좋다고 판단되어 조합에서 세금적인 부분을 많이 내기 때문.
나. 감정평가
- 빌라: 재개발 인근 구역의 거래사례 비교
- 다가구: 토지 + 건물가격
- 공동주택가격 참고 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트(아파트 1.7배, 빌라 1.3배, 다가구 1.1배)
다. 감정평가액이 높게 산정되는 매물
- 공시지가 높은 매물
- 차량 출입이 가능한 도로변에 붙은 매물
- 상위 용도 지역의 매물
- 역과 거리가 가까운 매물
- 평지
- 최근에 지어진 매물
- 엘레베이터가 없으면 낮은 층, 있으면 중간층
2. 재개발 단계별 특징
① 정비구역 지정
- 진행율 10% (완성까지 15년)
- 보통은 지정된 날 권리산정일 생성. 이후 신축은 입주권x (권리산정일 직전의 신축 빌라 사는것이 유리)
② 추진위원회 설립
- 추진위원회 승인(조합원 50% 동의)
- 동의한 사람은 나중에 조합설립도 동의한 것으로 간주
- 추진위원장 투표로 선정
③ 조합설립인가
- 진행율 30% (완성까지 10년)
- 소유자 75%, 면적 50% 동의 필요
- 동의율 충족하면 시군구에 조합설립인가 신청
- 사업을 본격적으로 추진할 주체가 생겼다는 뜻
- 건축심의 / 시공사 선정 (서울시는 시에서 자금을 지원해주는 제도가 있어 시공사를 사업시행인가 이후 선정)
④ 사업시행인가
- 진행율 50%
- 총대지면적, 총세대수, 건축물 배치등이 확정
- 감정평가액 산출 (실망매물 출현)
- 감정평가액이 다 잘나온다고 좋은것 아님. 그 이상으로 수입을 늘려야하기 때문
- 사업시행인가일로부터 120일 이내 감정평가액과 대략적인 추가분담금 통보. 조합원분양신청 기간 고시
- 분양신청서 신청 안하면 현금 청산됨
- 희망평형 신청(동호수 x)
⑤ 관리처분인가
- 일반분양 세대수, 분양가격, 예상공사비용, 이주/철거 시기 등 어느정도 윤곽이 잡힘
- 비례율 100%에 맞추려 노력
- 이주공고를 3-12개월 전에 고시. 이주비용은 감정가액의 50% 내외로 무이자로 줌. 이주기간 내에 이주하지 않으면 무상 이사비 받을 수 없고, 이주비 대출도 제약.
- 현금청산자와 비대위세력이 이주하지 않고 버팀.
- 이주 완료시 착공신고. 일반분양진행. 완판 여부에 따라 시세가 나뉨. 이후 조합원 동호수 추첨.
⑥ 입주 후 이전고시
- 입주가 시작되면 대출상환 및 잔금 납부
- 등기는 1-3년후
3. 돈이 없다면 조합인가 전 초기 재개발
- 공부 많이 필요
- 조합설립 이후가 안전하지만 이미 비쌈
- 집주인 물건을 공략. 수리헤서 내놓으면 전세가 왠만큼 받음
- 근처 아파트 가격이 비싼 곳을 공략
- 재개발 추진 세력이 있는 곳(인터넷, 단톡방에서 찾기)
- 조합원 : 일반분양분양 = 1: 0.5 이하면 보지도 말라
- 내가 사려는 건물 주변에 시장, 교회, 신축건물, 상가 있다면 제외. 구역지정 시 제외될 수 있음
- 공동주택가격이 몰린 구간보다 한단계 더 높은 곳(부동산에 문의)
- 연식 20년내 관리 잘된 매물. 재개발 안되도 팔기 용이
- 전용면적이 큰 빌라 매수. 원룸은 사업 무산시 고시텔이나 오피와 경쟁되서 매도가 쉽지 않음. 갭은 비슷할 것.
4. 재개발 투자지역과 매물 찾는 법
① 조사자료 정리
- 주변 아파트 시세, 조합원수, 예정세대수, 사업속도도 포함할것.
- 서울: 클린업시스템, 경기/인천: 추정 분담금 시스템
② 부동산 방문 시
- 간판에 ‘재개발’이 붙어있는 곳
- 평일, 안되면 평일 저녁
- 매수한다는 것을 적극 어필(34평을 얼마면 바로 사겠다)
③ 급매물 잡는 방법
- 부동산은 현장이 답(좋은 물건은 올리기 전에 주변 지인에게 연락)
- 토박이 부동산을 노려라(인터넷 할 줄 모르지만, 주변과 유대관계가 높아 좋은 물건 가졌을 확률 있음)
5. 재개발 내 특이 건물
① 무허가건물
- 취등록세 4.6%
- 서울시: 무허가확인원, 그외: 항공사진
→ 구룡마을 처럼 화재가 나서 항공사진이 소용 없어지는 경우도 있다.
- 상가는 입주권 없음
- 일정기간마다 토지사용료 납부
- 재개발 사업 무산 시 가장 타격
② 상가(근생)
- 관처 이후 입주권 전환 전까지는 주택수 포함 x
- 2년만 보유해도 일반과세
- 권리가액이 분양용 최소규모평형 조합원분양가 이상이어야 입주권 나옴, 아니면 상가
- 따라서 주택비중이 높은 곳은 상가 의견 묵살. 반대로 상가비중이 높은 곳(80%) 노려라.
※ 전제 조건 : 상권 망한 곳, 주변 아파트 가격 비싼 곳. (용산전자상가??)
- 하지만 안전하게 조합설립인가 이후 들어가라.
- 상가비율 많은 곳은 상가 다 입주권 안주고 동의율 충족하게만 되게 권리가액을 맞춰서 최소평형 아파트를 구성할 수 있음
- 상가대출 받을 수 있음
- 위치에 따라 감정가액이 크게 차이나 고려해야할 사항이 많음
③ 도로/나대지
- 취득세율 4.6%, 주택수 미포함
- 대지면적 90m 이상 또는 최소평형 조합원 분양가보다 권리가액 이상
- 담보/이주비대출 불가능
④ 1+1
- 내기 신청한 것보다 1주택을 신청한 조합원에게 우선권이 주어짐. 전략을 잘못짜면 큰평수 하나 가질 수 있는걸 작은 평수 하나 갖게됨.
- 60m 이하로 받는 주택은 소유권보존등기 후 3년간 전매 제한
- 정관에 따라 2채 모두 조합원분양가로 해주지 않는 곳도 있음. 일반분양가로 하는 경우도.
- 추가로 받는 층수는 저층으로 한정할 때도 있음.
6. 재개발 투자 시 절대 금물
① 지역주택조합
② 사업진행이 멈춘 구역
- 첨예하게 다투고 있는 경우가 많고, 그만큼 쓴 비용을 떠안아야함
③ 5년 재당첨 제한
- 투기과열지역 내에서 당첨된 사람이 5년내에 투기과열지역에 재당첨될 경우
- 조합원분양일 경우 최초 관리처분인가일로부터 5년이며, 관리처분인가 이후에 매수한 주택은 재당첨 제한 적용받지 않음
7. 재개발 투자원칙 7가지
① 빨리 부서질 곳
② 지역토박이가 선호하는 곳
- 저자는 자양동 추천
③ 무조건 대단지가 될 곳
④ 조합원 : 일반분양 = 1 : 1 이상, 적어도 1 : 0.5
⑤ 주변 아파트 가격이 높은 곳
⑥ 전체적으로 개발되는 곳
⑦ 자연환경이 좋은 곳