아아! 타워팰리스 입성!!(4)

[유영수(원장님)]

참고로 나는 신림동에서 고시공부를 수년간해서 그 덕분에 웬만한 변호사분 보다 더 소장을 잘 쓸 수 있다.

실제로 나는 내가 운영하는 서울부동산 칼리지 원생들의 부동산뿐만 아니라 일상생활에 관련된 모든 일들에 대해서 상담하고 소장까지 써준다. 위 사건에도 통지서부터해서 인도명령신청, 부동산점유이전금지가처분, 법률검토분석보고서 등 모든 서류를 누구 도움 없이 내가 직접 작성한 것이다.

이 사건의 백미는 만약에 이 사건을 변호사를 선임했더라면 착수금 500만원(서울에서 아무리

싼 변호사라 해도 500만원 이하는 없다)에 성공사례비 3억5000만원의 10%인 3500만원에

총 4000만원짜리 소송이었는데 나는 모두해서 40만원 밖에 들지 않았다는 것이다.

그 이유는 유영수는 부동산전문가이지 법률전문가가 아니기 때문에 법원에 계신 판사님이나

상대방 변호사는 내가 내용을 아무리 충실하게 쓴다하더라도 비 법률가 라는 선입견을 가지고 무시하는 경향이 있다(법조인이 아니기 때문에).

따라서 소장은 실제로 내가 작성하면서 법률전문가에게 법률검토를 요청하여 법률전문가인 변호사와 법무사가 나에게 보고서를 제출하는 형식을 써 제일 마지막

합동법률사무소 변호사 000이라는 직인을 찍는데 보통 40만원 정도 사용된다(물론 법적인 하자는 없다. 법원에 소장을 제출하는 것이 아니라 단지 상대방에 내용을 고지하는 내용증명에 쓸 것이기 때문이다. 그런데 문제는 절친한 친구인 변호사도 잘 안 해주려는 경향이 있는게 문제이지만..).

이렇게 되면 실제는 내가 작성 하였지만 외부에서 보기는 법률전문가(변호사, 법무사)가 작성한

것으로 되어 신뢰감이 훨씬 배가 된다.

가장 임차권이 신고된 입찰물건(2007타경0000, 서울중앙지방법원)에 대한

법률 검토․분석 보고서

「임차권이 신고된 부동산」을 낙찰 받아 낙찰대금을 완납했을 경우, 그 임차권이 가장된 신고일 경우의 법률적 문제에 관한 검토요청이 있어서 다음과 같이 그 검토의견을 제출합니다.

■ 기초사실 (「2007타경0000 부동산임의경매」에 가장 임차권이 신고된 경우)

  1. 토지 및 건물의 소유주인 박00는 2003.04.15.매매의 의한 소유권이전등기를 경료하였고, 2006.11.07.에 00상호저축은행에 채권최고액 1,029,000,000원으로 하는 근저당을 설정하고, 동 사건 부동산은 서울중앙지방법원 2007타경0000 부동산임의경매에 의하여 2007.12.06. 동원디엔알(주)에 낙찰되었습니다.

  2. 한편 동 부동산의 소유자 박00는 자신의 여동생(박00)의 남편인 정00에게 동 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고, 임차인 정00은 2005.10.26.에 전입한 것으로 하여 보증금 3억5천만원을 위 경매법원에 신고하였습니다.

 3. 그런데 위 임차인 신고와 관련하여 소유자(임대인) 박00와 임차인 정00은 자신들의 명의로 「무임대차 확인서」를 대출은행이며, 근저당설정자인 (주)00상호저축은행에 2006.11.07.자로 사실상 임대차가 존재치 않으며, 임차보증금이 존재하지 않는다는 확인서를 제출하였습니다.

■ 내용분석

  1. 「무임대차확인서」에 관하여

    - 증빙된 「무임대차확인서」에 의하면 사건 부동산에 대하여 임차인 정00 및 소유자 박00는 자필서명 및 날인으로 임대차계약을 한 사실이 없다는 확인과 상호저축은행의 채권회수에 아무런 이의가 없으며, 명도조치 등에 대하여 하등의 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 확인을 하고 있는 바,

   - 당 확인서의 내용대로라면, 임대차약정은 가장 임차권으로서 그 임대 보증금이 없음을 스스로 확인 하는 문서라 하겠습니다.

  2. 가장 임차권을 신고한 것이 「공정증서원본불실기재죄」 및 「불실기재공정증서원본행사죄」에 성립하는지 여부?

   - 가장 임차권에 기하여 임차인 신고를 하고 그 내용을 경매법원에 접수한 사실은 법원의 공무원으로하여금 공정증서를 진실된 내용과 다르게 기재하게 하는 행위로서 공정증서원본불실기재죄의 죄책을 면할 수 없다 할 것이고, 또한 당 문서를 공무원에 제출한 행위는 불실기재공정증서원본행사죄의 죄책이 있다 할 것입니다.

   - 대법원2007.7.12.선고2007도3005판결에 의하면, 『형법 제228조 제1항이 규정하는 공정증서원본불실기재죄는 특별한 신빙성이 인정되는 공문서에 대한 공공의 신용을 보장함을 보호법익으로 하는 범죄로서 공무원에 대하여 진실에 반하는 허위신고를 하여 공정증서원본 또는 이와 동일한 전자기록 등 특수매체기록에 실체관계에 부합하지 아니하는 불실의 사실을 기재 또는 등록하게 함으로써 성립하는 것이므로, 실제로는 채권ㆍ채무관계가 존재하지 아니함에도 공증인에게 허위신고를 하여 가장된 금전채권에 대하여 집행력이 있는 공정증서원본을 작성하고 이를 비치하게 한 것이라면 공정증서원본불실기재죄 및 불실기재공정증서원본행사죄의 죄책을 면할 수 없다.』 라고 판시하고 있습니다.

2. 「강제집행면탈죄」의 성립여부

1) 강제집행면탈죄의 성립요건

- 대법원1998. 9. 8.선고98도1949판결에 의하면 『형법 제327조의 강제집행면탈죄는 채무자가 현실적으로 민사소송법에 의한 강제집행 또는 가압류, 가처분의 집행을 받을 우려가 있는 객관적인 상태 즉 적어도 채권자가 민사소송을 제기하거나 가압류, 가처분의 신청을 할 기세를 보이고 있는 상태에서, 채무자가 강제집행을 면탈할 목적으로, 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해할 위험이 있는 경우에 성립한다.』라고 적시하고 있는 바,

- 당 사건의 경우, 채무자이자 소유자인 박을규와 동 공모자 임차인 정준균은 강제집행을 면탈할 목적의 재산의 은닉 또는 허위의 채무를 부담한 것으로서 동 죄에 해당한 다 할 것입니다.

2) 「강제집행면탈죄」가 실제로 손해의 발생이 있어야 성립하는지

- 「강제집행면탈죄」는 위태범으로써 현실적으로 손해의 결과야기와는 관계없이 그 위험성만으로도 범죄가 성립하는 것으로서

- 대법원 2007.6.1. 선고 2006도1813 판결 에서도 『형법 제327조 강제집행면탈죄는 강제집행을 실시하려는 자에 대하여 재산의 발견을 불능 또는 곤란케 하는 은닉 등의 행위를 통하여 채권자를 해할 위험 상태에 이름으로써 성립하는 위태범이다.』라고 판시하고 있으며,

- 『강제집행면탈죄의 성립에 있어서는 채권자가 현실적으로 실제로 손해를 입을 것을 요하는 것이 아니라 채권자가 손해를 입을 위험성만 있으면 족하다.』는 것이 대법원의 일관된 판례입니다.

3. 「사기죄」의 성립여부

- 사기죄는 기망에 의하여 영득의사로 상대방을 착오에 빠뜨려 부당한 이득을 얻는 것을 그 성립요건으로 하는 것으로

- 당 사건의 경우, 법원을 상대로 하여 공정증서원본을 불실기재하여 법원을 기망하고 그 기망에 기인하여 공시한 법원의 공시에 따라 재산상의 손해를 발생케 한 것으로 이른바 법원을 기망한 사기로서

- 공정증서원본불실기재죄 및 불실기재공정증서원본행사죄의 죄책은 물론 그에 기한 사기죄의 죄책을 벗어날 수 없다고 판단됩니다.

■ 결어

  당 사건은 소유자 및 그 친지에 의한 임차권을 부정으로 신고하여 그 임차보증금에 대하여 부당한 이득을 취하려는 것으로 이는 위에서 검토한 바처럼 사기죄는 물론 그 기초가 되는 공정증서원본불실기재죄 및 불실기재공정증서원본사용죄 그리고 강제집행면탈죄의 죄책을 면할 수 없다 할 것으로 당사자는 위 형사상의 고소가 가능할 것으로 사료되며, 민사상으로는 이의신청(배당이의신청) 및 점유부동산에 대한 인도명령이 가능할 것으로 판단됩니다.

참고자료(첨부)

1. 무상임대차확인서(원본대조필) 사본

2. 2007타경17940 경매기록지

                                                                                검토자

                                                                                           1. 00합동법률사무소

                                                                                               변호사 000  (인)

                                                                                           2. 000   법무사

                                                                                                법무사 000  (인)

다시 본론으로 들어와서 이렇게 내용증명을 보낸 후 3일 후에 임차인에게서 만나자는 전화가 왔다.

[유광열(103기)]

좋은글 감사합니다.

위장임차인의 경우 저런 내용증명서를 읽으면
정말 더이상 대항하고 싶지 않겠다는 생각이 듭니다^^

[조주영103기]

저런걸 받으면 정말 무서울것 같은데요~ㅋㅋ

[내일은 부자]

바쁘신 중에도 좋은 글 올려주셨네요.. 한마디 한마디...버릴 말씀이 없으십니다.. ^^ 너무나 완벽하신 분....

[전준채103기]

좋은글 정말 감사합니다.^^~
항상 재밌고 생동감 넘칩니다.~~다음칼럼이 더욱 기다려 집니다.^^~

[이후일특1기]

좋은 글 감사합니다.

[임상돈 91기]

건축에 있어서도 도장값이라는 것이 있다고 들었습니다. 법룰 검토분석 보것라는 방식을 사용해서 대법원 판례를
예시하여서 보낸다면 법적으로 시비를 걸기가 어렵겠습니다. 좋은 공부되었습니다.

[박태권86기]

이런 내용을 받으면 상대방은 그냥 체념을 하겠습니다.
좋은내용 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[띵구]

평범한 생각을 가진 사람들과 다른시각으로 접근방법을 리하신것이지금의 유원장님이 되신것같아요..^*^

[길손]

저는아직 제이름그대로 다써냅니다 단돈40만원도 아깝워서요 ㅎㅎ

[달리기가 좋아]

역시 ㅇ이글에서 원장의 포스가 느껴집니다... 저도 열심히 해서 원장님의 훌류한 제자가 되겠습니다

[너구리아빠]

좋은것 올려주셨네요~~ 감사합니다. ^^

[이수진]

실례가 산교육이 되고 있습니다. 완전 감사합니다.

[김병기103기]

법공부 하고싶어집니다 고맙습니다

[조봉정103기]

오늘 한꺼번에 모아서 읽었습니다.. 5편이 기달료지네요.. 홍홍홍~~

[타자]

실전에서 부딪히는 문제점을 상세히 가르쳐주셔서 감사드립니다

[실천하는 자세]

유원장님의 길을 따르고 싶습니다~~~~ 좋은 글 감사합니다.^^*

[좋은사랑]

양약같은 말씀 참 감사합니다.

[지금시작하자]

좋은 정보 넘 감사함다....모두들 부자 됩시당.~~요 ^^

[박채균101기]

좋은정보 감사합니다.

[김한라102기]

원장님 칼럼 너무 좋아요 ..>.<다음 칼럼이 기다려져요

[경매사랑]

차근히차근히,,,,배우고있습니다..감사합니다 ^^

[lucky girl]

이론과 실전이 함꼐 어우러진 글 감사드립니다.

[블루버드]

너무나 좋은 정보인데요 주옥같은 말씀 너무나도 감사합니다. ^^;; 적용 하여 성공사례 올리도록 하겠습니다. 감사합니다.

[행복한세상]

사람 상대하는게 어려운데..여러 대응방법의 노하우 항상 배우고 있습니다~ 감사합니다~

[새벽하늘]

이부분이 궁금했었는데 사례를 접하니 더욱 와닿습니다. 원장님 감사합니다 ^^

[은숙이]

유영수원장님의 진실한 마음이 느껴져서 이 까페를 찾곤합니다.늘 감사하구요 언제나 행복하세요 화이팅

[대구촌놈]

감사히 읽고 배웁니다............감사합니다..

[심은숙]

동감하는 글입니다...감사합니다..^^

[싸나이]

이해가 잘되게 정리를 잘하셨네요. 잘보고갑니다.

[조성호103기]

대법원 판례까지 들어 설명해주시니 확실히게 알 것 같습니다.

[김강일]

항상 슈퍼맨 같습니다.ㅎ

[강변에살자]

칼럼을 읽으면서 경매를 배우고 있습니다. 감사해요

[워너비]

경매로 부자되고 시퍼요. 도와주세요^^

[토지만평]

토지경매에 관심이 있어서 왔습니다. 칼럼 보니 경매를 배우는 데 많은 도움이 되네요.

[홍천한우]

귀한 가르침....늘 감사드립니다. 꾸뻑~

[현수아빠]

이제 시작한 초보지만 저도 몇년후면 저런 능력을 가질수 잇을꺼란 생각으로 열심히 공부해야겠네요^^

[박숙희105기]

실명거론 되었네요~~ 수정하셔야겠어용 ^^