NPL (부실채권) 투자가 신중히 하길....

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NPL (부실채권) 투자가 신중히 하길....

약 3-4년 전부터 많은 사람들이 NPL 투자로 몰려들고 있다.

NPL 투자는 이론적으로는 제법 그럴듯하게 보인다. 그래서 많은 사람들이 배우려고 애를 쓰는 것이고, NPL을 전문적으로 강의하는 학원에 ,변호사까지 다양한 분들이 NPL보급 활동을 벌리는 것을 볼 수 있다.

그러나 적어도 내가 알기로는 일반투자자들 중에서는 NPL투자를 하여 돈을 벌었다는 말은 듣지 못했다.

실제로 일반인들이 부동산경매학원에 다녀서 배운 NPL실력과 자금으로 돈을 벌기는 “하늘에서 별따기”라고 해야 할 것이다.

“하늘에서 별따기”라는 확률은 대체 어느 정도의 확률을 말하는 것일까?

국민복권 로또에 당첨되는 것이 NPL을 매입하여 돈을 버는 것 보다 더 확률아 높고, 더 쉬울 것이라는 의미의 표현으로 이해하면 될 것이다.

로또에 당첨되는 것은 특별한 실력과 기술을 필요로 하지 않고 숫자를 표시하는 칸에 검은 사인펜으로 숫자를 그을 줄 아면 된다.

그런데 NPL투자를 하려면 진짜로 실력이 필요할 수밖에 없다.

실력이 없으면 아예 NPL투자를 포기하는 것이 옳다.

그런데 NPL투자를 하려면 어떤 부분의 실력이 필요할까?

첫째로

NPL(non performing loan)이라고 하는 것에 대하여 대체 어떠한 형태로 된 것이기에 이런 물건이 생기며, 또 매매의 여러 경로를 통하여 내가 살 수 있으며, 팔 수도 있는 것인지 알아야 하고, 어떤 경로를 통하여 이것을 취득하고 수익을 올릴 수 있는 지, 하는 정도는 당연히 알아야 하며, 아마도 대부분 이 정도는 알고 있을 것이다.

쓸 만한 좋은 물건은 빠질 수도 있고...

그런데 여기서 한 가지 결코 간과해서는 안 될 점이 있다.

가령 어떤 물건을 생산하는 공장이 있다고 하자.

이 공장에서 생산된 물건은 전부 계약된 전문판매회사로 간다.

전문판매회사에서 총판으로 가고, 총판에서 다시 대리점으로 가서 일반 소비자가 매입할 수 있게 시스템이 되어 있다.

마찬가지로 부실채권이 발생한 은행에서는 켐코 혹은 우암코라는 부실채권전문판매회사에 수백억 수천억으로 묶어서 NPL을 팔아넘기면 여기서는 다시 유동화회사라는 총판으로 팔아서 이전이 되고, 총판인 유동화회사에서는 경매신청을 하여 채권을 회수하거나 아니면 다시 조금 이익을 부쳐서 경매학원과 같은 대리점으로 팔고, 이것을 사들인 경매학원에서는 다시 또 조금 이문을 부쳐서 학원수강생에게 팔아넘기는 것이 지금까지 NPL의 유통과정이라는 것 정도는 관심이 있는 분이면 다 아는 사실이다.

그런데 어떤 물건을 만드는 곳에서 판매회사로 물건이 넘어가기 전에 회사와 잘 아는 사람이 물건을 몇 개만 판매회사로 넘어가는 값으로 달라고 한다면 어느 은행이고 손해가 나는 일이 아니므로, 대부분 줄 것이다.

결국 좀 쓸 만한 물건은 회사에서 아는 사람들 손으로 넘어 가 버리고, 판매회사에는 대부분 별 볼일 없는 물건들만 넘어가게 된다.

지금 현재까지 NPL은 이런 유통과정을 거쳐 일반투자자들에게 넘어가고 있다.

이러다 보니 NPL 백개 중에서 한 두 개만 돈이 될 수 있는 가능성이 있는 물건이고 나머지는 별 볼일 없는 물건들이 돌아다니고 있는 것이다.

실제로 NPL이라고 할 부실채권 중에서 금융기관의 청구금액을 무난히 부동산경매로 회수하는 경우가 50%밖에 되지 않는다는 통계가 나왔다.

이 말은 부실채권의 50%는 원금이 회수되지 못한다는 것이다.

즉 누가 NPL을 매입하였다고 하여도 근저당권의 채권최고액을 건질 수 있는 확률은 50% 밖에 되지 못한다는 것이다.

이런 NPL투자가 돈이 된다고 사람들이 몰리고 열심히 배우는 이유는, 단순히 경매학원들의 홍보에 의한 것이 가장 큰 원인일 것이다.

둘째로,

경매계장 만큼 부동산경매에 실력을 쌓아서..

어느 누구를 막론하고, 제 아무리 뛰어나다고 해도 NPL투자를 하려면 경매로 부동산을 취득하는 법만 배워서는 아니 되고, 부동산경매의 모든 과정에 대하여 속속들이 알고 있어야 함은 물론이고, 발생이 가능한 경매의 함정에 대하여서도 알면서 대처할 능력이 있어야 한다는 것이다.

그뿐 아니라 세입자에게 배당되는 금액과 지방세, 국세, 임금채권 등의 배당 금액과 근저당권인 NPL투자자인 자신에게 돌아오는 배당금이 얼마인지 자세히 알 수 있는 능력이 있어야 한다.

자신에게 돈이 얼마나 들어올지도 모르면서 NPL을 투자한다는 것은 어리석은 일이므로 그렇게 하는 사람은 없을 것이다.

결국 NPL투자를 하기 위해서는 적어도 법원의 경매계장도 처음에는 골치 아파하는 경매사건의 배당표를 작성할 만큼의 실력을 길러야 한다.

모르긴 해도 일반인이 배워서 한다는 것은 참 쉽지 않은 일이 아닐까?

셋째로,

부동산의 가치에 대하여 제대로 파악하여야 ...

부동산의 현재의 가치를 알기 위해서는 평가능력을, 또 미래의 부동산의 가치를 알기 위해서는 예측능력을 키워야 한다.

NPL에 투자하여 손실을 입지 않기 위해서는 부동산의 가치를 반드시 평가할 수 있어야 한다.

투자대상인 부동산이 아파트 등 주택인 경우에는 평가하기가 비교적 쉬우나, 공장이라거나, 토지인 경우에는 전문적인 평가능력이 있어야 할 것이다.

더욱이 공장의 기계까지 그 가치를 판단하여야 하는 경우라면 중고기계의 효용과 용도, 기계의 성능 그리고, 중고시세까지 알아야 한다는 문제까지 생기게 된다.

투자할 부동산이 토지인 경우에도 토지의 용도지역, 토지의 현재까치와 토지가치의 전망까지 판단해야 할 것이다.

어떤 케이스

상호저축은행의 NPL을 역시 상호저축은행의 대출을 받아 매입하여서 채무자로부터 연체이자를 계속 받고 있다가, 더 이상 연체이자를 받지 못하게 악화되므로 경매신청을 하여, 경락잔대금 상계납부를 허가 받아서 취득한 토지에 아파트 건축허가를 받게 되자 토지의 가격이 급등하게 되었고, 그 틈에 토지를 건설회사에 매각하여 짭짤한 재미를 보는 현장에 있어 보았다.

토지에 대한 NPL투자지만 이 토지가 아파트를 건축할 가능성이 높은 토지라는 사실을 알고 투자하므로 상당한 이익을 챙길 수 있는 케이스에 들어간다.

NPL을 팔려고 하는 쪽에서는 돈을 많이 받으려고 한다.

그런데 막상 NPL이 무엇인지 모르는 사람이 덥석덥석 사들인다면 파는 입장에서는 기분 좋은 일이겠지만, 투자의 효과가 거꾸로 발생하여 손해가 생기는 경우가 충분히 생길 수 있으니 유행처럼 번지는 NPL의 열풍을 보면서 결코 욕심을 내기만 하여서는 안 될 것이라고 할 것이다

[산소년]

잘 보았습니다

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예.. 잘 읽으셨어요...ㅎ.ㅎㅎ

[지피지기]

좋은 말씀이시네요. 감사히 잘 봤습니다.^^

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읽어 주셔서 감사합니다. ㅎㅎㅎ

[불루투스]

부장님! 좋은 말씀 잘 읽었습니다.
이달 중순에 갈려고 했었는데, 다음주 초에 찾아 뵙겠습니다.

부산에서 드림

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아 기다리고 있었는데요..ㅎㅎㅎ 전화 주세요.... 다음주초면? 이월이 되겠군뇨... 그때 뵐께요...ㅎㅎ

[노을언덕]

육익한글 감사합니다. 새해복많이 받으세요

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별말씀을요...ㅎㅎㅎ