<P>카페회원님들 안녕하세요! 올겨울 정말 지독하게 추운 날씨였죠^*^ 좀 있으면 추운날씨도 물러가고, 따듯한 날씨가 옵니다.. 따듯한 날씨는 임장하기도 좋죠!</P>
<P>오늘은 혹한의 날씨에 실전회원과 같이 성북구 도로 경매물건에 대해 임장을 실시하였습니다.</P>
<P>자! 오랜많이네요. 지니~ 사진주세요~~</P>
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<P>본 물건은 감정가 5천 5백에서 3회 유찰되어 2천 8백 16만원으로 시작하는 대지16.64평 물건으로서 서울 종로구 숭인동 숭인5구역재개발지역 윗부분에 위치한 현황상 도로인 물건입니다. 도로의 현황을 파악하여 투자가치가 있는지? 추가 재개발지역에 편입될수 있는지 등 분양권유무의 가능성을 타진하기 위해 임장하였죠! </P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/160F560B4B72D0ED40" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="675" hspace="1" width="675" vspace="1" border="0" id="A_160F560B4B72D0ED408A92"/></P>
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<P>아래 위치도를 보면, 본건은 지하철 1/2호선 신설동역 도보 10분거리에 위치하며, 주변에 대광초/중/고교가 위치하죠! 글구..위치도의 좌측하단부에 숭인5구역이 표시되어 있고, 그 바로 위 붉은 동그라미색인으로 표시된 것이 본건입니다. 거리상 숭인 5구역과 근접한다는 것을 알 수 있겠죠!</P>
<P>숭인5구역은 재개발지역은 지도상으론 재개발구역으로 지정되어 있지만! 속으면 안됩니다.</P>
<P>2006년에 숭인5구역에 현대아파트가 분양되었고, 지금은 현대아파트가 솟아있습니다.ㅎㅎㅎㅎ</P>
<P>여기서 중요한것은, 숭인5구역의 주거세밀도[주택들이 촘촘하게 붙어있으면서 도로가 좋은 정도]를 육안으로 잘확인해야합니다. 대부분의 재개발지역은 이렇듯 지번도에서 주택들이 팍팍하게 들어선 곳이 재개발이 됩니다. 그래서 2004년과 2005년 초기 재개발 투자전문가들은 도정법을 숙지하고 지번도와 지도를 참고하여 접도율/주거밀집도/행정구역장의 발언/지역신문기사/등을 참조 투자하여 큰 수익이 났더랍니다. </P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/180F560B4B72D0EE41" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="675" hspace="1" width="675" vspace="1" border="0" id="A_180F560B4B72D0EE4139C2"/></P>
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<P>신설동역에서 도보 7분정도 가니 바로 본건이 나타났고 등기는 대지인대 현황은 빌라로 진입하기 위한 도로로 사용되고 있네요. 사진을 육안으로 봐도 서로 이격거리가 좁은 것이 느껴집니다.</P>
<P>주변을 돌아보니 신축빌라가 많이 지어져 있어, 재개발지역으로 편입되기에는 좀 곤란하다는 판단이 섰지요. </P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/190F560B4B72D0EE42" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_190F560B4B72D0EE42A24E"/></P>
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<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/200F560B4B72D0EE43" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_200F560B4B72D0EE43224F"/></P>
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<P>우리의 두번째 임장물건도 성북동 도로물건으로서, 감정가 1억 1천8백에서 최저가 7천6백만원, 대지 24평 현황상 도로로 사용되는 지분물건입니다.</P>
<P>아래 사진을 보면 완전히 도로로 사용됨을 알 수 있습니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/120F560B4B72D0EF44" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="675" hspace="1" width="675" vspace="1" border="0" id="A_120F560B4B72D0EF441A60"/></P>
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<P>아래 위치도를 참조하면, 성북재개발 3구역에서 멀지않은 위치에 본건이 위치합니다.</P>
<P>본건은 성북동 부자동네에 근접하여 위치하여 있고, 지분물건이라 낙찰받은면, 지분경매의 특성을 이용해야 합니다. 즉, 지분을 성북동공유지분권자에게 좋은 가격으로 넘기거나 공유물 분활소송을 통해 해결하는 방법을 사용해야 하지요!</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/120F560B4B72D0F045" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="527" hspace="1" width="527" vspace="1" border="0" id="A_120F560B4B72D0F0455C51"/></P>
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<P>아래 사진들은 본건을 찾으려고 이동중인 실전회원들의 사진이며, 주변은 공기좋고, 부자들이 사는 성북동 단독주택들의 사진이 보입니다. ^*^</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/130F560B4B72D0F046" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_130F560B4B72D0F046328B"/></P>
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<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/150F560B4B72D0F147" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_150F560B4B72D0F147371F"/></P>
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<P>그디어 본건의 근접위치까지 온것으로 판단되어, 경매물건정보지의 컬러 사진을 보면서 이리 저리 본 건물건과 육안사진과 대조해봅니다. ^*^ 도로가 다 비슷비슷해서..이럴땐 사진판독기술[사진에 나온 주변건물등의 사진을 참조하여 물건지를 탐색]을 이용하면 편합니다. ^*^</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/160F560B4B72D0F148" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_160F560B4B72D0F148917E"/></P>
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<P>아하! 본건 도로 24평 물건을 지금에야 찾았네요![성북동의 쉬원하고 맑은 공기 건강에 좋습니다]</P>
<P>아래 사진과 같이, 도로가 좁게 형성되어 있지만 차량이 서로 교차할수 있는 공간은 됩니다.</P>
<P>이런 지분을 저가로 낙찰받을 경우에는 주변 단독소유자에게 파는 것도 한 방법이 되겠습니다.[모든 물건을 권리분석후에 본인의 판단하에 본인이 입찰가능한 믈건에 입찰하는 것을 기본이죠!]</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/170F560B4B72D0F149" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_170F560B4B72D0F149A981"/></P>
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<P>성북동 도로에서 실전회원과 휴식겸 간단한 대화를 나누었습니다.</P>
<P>오륙도백수님왈 " 여기는 정치계 부자들과 외국인 CEO들이 사는 동네로, 재개발은 좀 힘들것 같네요</P>
<P>저왈" 직접와서 보니 주변이 다 단독이고, 이들 주택소유자들 중 일부는 재계나 정치계 사람들이 많은 것으로 판단됩니다.</P>
<P>오륙도백수님왈" 요지역은 외국인 CEO들이 높은 임차금[월세]를 내고 사는 동네이기도 하지요! 임대도 잘나갑니다.</P>
<P>실전회원들왈" 아! 외국인 임대수요도 많다고요..... 공기도 맑아서 좋네요.</P>
<P>저왈" 이지역은 재개발지역으로 지정되기에는 무리가 있고, 본 경매물건에 관련된 공유지분권자에게 잘 팔넘기는 전법이 중요하겠습니다.</P>
<P>실전회원왈 " 그러게요.</P>
<P>오륙도 백수님왈" 만약 이와 같은 물건을 낙찰받을 경우 도로 통행료를 받는 것도 한방법이 되겠죠!</P>
<P>실전회원왈" 그 방법도 좋겠네요......[대화가 길어서 이만 줄임]</P>
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<P>우리는 두번째 도로 물건 임장을 마치고 오늘의 새번째 물건인 성북구 정릉동 임야로 이동합니다</P>
<P>세번째임장물건은 지분 임야 82평으로서 감정가 2억3천7백만원 최저가 1억 5천2백으로 시작하는 물건으로 재개발구역 편입지정 및 주거지역대지로서의 이용성을 파악하고자 임장하게 되었습니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/160F560B4B72D0F24A" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="676" hspace="1" width="676" vspace="1" border="0" id="A_160F560B4B72D0F24A7DE9"/></P>
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<P>아래 위치도를 보면,일선건영휴먼빌아파트 102동의 뒷길 즉, 북악산길의 북측에 위치함을 모~두 알겠죠!</P>
<P>위치도를 보면 개발을 꼭해야되는 위치로 판단됩니다.</P>
<P>현재 우리의 목적지인 임야 산72-17의 좌측은 이미 재개발로 이주단계까지와 있는 상황이며, 바로 우리의 임장물건에서부터 우측으로 정릉입구라는 글자가 색인된 도록까지는 재개발 지정이 안된 상황입니다.</P>
<P>차추 재개발지역에 편입될 확률이 그 만큼 크다는 예기지요. ^*^</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/170F560B4B72D0F24B" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="911" hspace="1" width="911" vspace="1" border="0" id="A_170F560B4B72D0F24B7F27"/></P>
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<P>아래사진들을 참조하면, 북악산길로 이동하다보니 휴먼빌이 보입니다. 휴먼빌의 102동의 위치를 파악하면서, 본 물건의 임야를 추적을 실시합니다. ^*^</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/190F560B4B72D0F34C" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_190F560B4B72D0F34CC173"/></P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/200F560B4B72D0F34D" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_200F560B4B72D0F34DF636"/></P>
<P> 위 사진은 휴먼빌 102동의 정면사진입니다. 이 아파트 정면에서 바라보이는 곳에 우리의 임야가 있지요!</P>
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<P>아래사진과 같이 좌측은 펜스가 쳐저있고, 펜스옆은 도보이며, 도보옆은 도로가 형성되어 있습니다.</P>
<P>본건은 좌측펜스의 아래쪽에 위치하며, 펜스 아래를 처다보니 펜스에서 약 10M정도 높이의 경사가 형성되어 있습니다. ~ 아찔 ~ 아찔 ~ </P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/120F560B4B72D0F44E" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_120F560B4B72D0F44ED28A"/></P>
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<P>아래 사진은 본건의 주변 아파트 사진입니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/130F560B4B72D0F44F" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_130F560B4B72D0F44FC4A1"/></P>
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<P>아래 사진을 참조하여 설명하면, 본건 주변에 재개발이주주택의 이 밀집하여, 본건 임야의 정확히 위치를 파악하기 위해, 현재 이 지역에서 제일 높은 지역으로 이동합니다</P>
<P style="TEXT-ALIGN: center"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/120F560B4B72D0F450" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="1024" hspace="1" width="1024" vspace="1" border="0" id="A_120F560B4B72D0F450AFCC"/></P>
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<P> 성북임장기2로 연재됩니다.</P>
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첫댓글 임장기 잘보고 갑니다~ 고생하셨습니다.
임장기평 감사합니다 ^*^
도로임장기 잘보았습니다. 임장따라가고 싶어요 ^^
반갑습니다. ^*^ 임장따라가고싶으시면 2월 21일 임장동행하시거나 실전경매회원이 되시면 가능합니다. ^*^
소장님 임장기를 여러 개 보았는데요..우리 같은 초보들 입장해선 사실 임장을 잘모르거든요...소장님 임장기 읽으면서 서서히 경매를 알아가고 있습니다 감사합니다.
반갑습니다. ^*^ 부동산투자는 경매기술만 알아서 큰 수익을 낼수 없습니다. 경매기술+실전매매기술+개발호재파악기술[장기간에 걸친투자경험]이 합쳐야 가능합니다. ^*^ 천천히 한발짝식 걸어가다보면 고수익이 눈에 들어올것입니다. ^*^
경매의 경자도 잘모르는 초보지만 열심히배우려구여~~ 임장기 감사합니다 ~~
반갑습니다 ^*^ 카페에서 좋은 정보 많이 보세요
도로경매...궁금했었는데...도로도 경매로 사는군요...
책에서나 봤지...음....정말 자료가 많네요....잘 읽었습니다.