[강남재건축아파트투자정보]'상한제 시계 째깍째깍'..분주한 강남 재건축 단지..강남아파트투자정보 개포주공아파트 둔촌주공아파트 세미나 & 무료상담~

[부동산재테크1번지TF팀]

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'상한제 시계 째깍째깍'..분주한 강남 재건축 단지

데드라인 '내년 4월' 빠듯.. 조합원 내분 최소화 주력
개포주공1, 13일 임시총회 개최해 가구수 변경 등 안건 논의

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분양가 상한제 확대 시행을 피해갈 것으로 전망되는 서울 강남권 재건축 단지들이 정비사업 일정을 서두르고 있다. 정부가 '내년 4월'을 데드라인으로 공표하면서 그 이전에 조합원 내분 및 반발을 최소화하는 방향으로 사업안을 확정, 일반분양 수순을 밟아야 하기 때문이다. 게다가 기한 내에 주택도시보증공사(HUG)와 진행할 분양가 협상 역시 조합원들이 원하는 수준에서 마무리돼야 하는 상황이다.

11일 정비업계에 따르면 서울 강남구 개포동 개포주공1단지 재건축조합은 오는 13일 오후 조합원 임시총회를 개최한다. 주요 안건으로 사업시행계획 변경안을 상정, 당초 6642가구 수준이던 재건축 사업 후 가구수를 6702가구 규모로 총 60가구 늘리는 방안을 논의할 예정이다. 구체적으로 살펴보면 소형 평형인 전용 49㎡와 59㎡ 물량을 각각 35가구, 25가구 늘리도록 했다. 변경안에는 84㎡의 구성을 기존 침실 4개에서 침실 3개로 줄이는 방안도 포함됐다.

신축세대 가운데 전 평형을 조합원에 우선배정하는 안건도 이날 논의한다. 당초 일반분양을 계획했던 일부 로열동과 로열층을 조합원들에게 우선적으로 배정하려는 취지다. 개포주공1단지는 관련 내용에 대한 조합원들의 동의를 얻은 뒤 HUG 분양가 심사를 거쳐 내년 4월께 일반분양 모집공고를 진행, 상한제를 피한다는 계획이다. 앞서 정부는 관련 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고, 시행 후 6개월 이내에 입주자 모집 공고를 신청한 재건축ㆍ재개발 단지는 민간택지 분양가 상한제 대상에서 제외된다고 밝힌 바 있다. 개포주공1의 경우 지난해 4월 관리처분인가를 받았으며, 현재 이주를 마치고 철거를 추진중인 상황이다. 변수로는 석면조사 결과에 따른 사업지연 등이 거론된다.

개포주공1 보다 추진 상황이 조금 더 앞서있는 둔촌주공은 내년 2월 일반분양을 목표로 하고 았다. 다음달 15일께 착공필증을 받는 등 행정 절차가 마무리되면 현재 평형만 확정된 조합원을 대상으로 연말께 동ㆍ호수를 추첨, 내년 1월 본공사 착공 등을 거쳐 2월에는 일반분양을 하고 3월까지 일반분양자 계약도 마칠 계획이다.

특히 둔촌주공은 1만2032가구 규모, 일반분양만 4841가구에 달하는 국내 최대 재건축 사업장으로 그 단지명까지 관심을 받아왔다. 올해 3월 총상금 8000만원을 내걸고 단지명칭을 대국민 공모한 둔촌주공 재건축 조합은 다음달로 예정된 관리처분총회를 거쳐 최종 확정한다. 공모를 통해 자체 후보로 선정한 단지명은 ▲델루시아 ▲에비뉴포레 ▲이스텔라 등 3개로 압축된 상황이다. 이밖에 다음달 착공 전까지 인허가와 관련된 구조 및 굴토심의, 문화재시굴조사, 정비계획변경 등이 진행중이며 각각 이달, 다음달, 연말 완료를 조합 측은 예상하고 있다.

시장에서의 호가는 올해 1분기 저점을 통과한 이후 가파르게 상승하는 분위기다. 일단 분양가 상한제 적용을 피할 가능성이 높아져 '귀한 강남 신축'을 눈앞에 두고 있는 데다가, 착공 후에는 거래가 중지된다는 특수 상황 영향이 크다. 둔촌주공의 경우 지난 1일 정부의 유예 조건 발표 이후 며칠만에 수천만원씩 상승한 것으로 파악된다.

남아있는 최대 과제는 HUG 분양가 심사이다. 시세 및 조합원들의 희망가격과 괴리가 지나치게 클 경우 일부 조합원들의 반발 등이 예상돼 기대보다 사업 추진이 더뎌질 가능성이 있다. 이미 알려진 심사 기준에 따라 둔촌주공의 3.3㎡당 평균 분양가는 3000만원을, 개포주공1은 4000만원대 중반을 넘기기 어려울 것이라는 관측이 지배적이다. 한 조합 관계자는 "분양가 상한제 적용은 받지 않게 됐지만, HUG 분양가 심사가 현실적으로 큰 문제"라면서 "조합원 간 입장이나 여건이 달라 모두가 수용할만한 결과를 내는것이 어려워 큰 비용을 들여 용역을 진행하고 있다"고 말했다.

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